物業服務中心作業指導書前言

**物業服務中心至成立以來,一直以業主的需求為己任,為了給廣大的業主提供高品質的服務。本中心根據公司的管理規定及各項規章制度,結合**國際廣場的實際情況特制定本作業指導書。

**物業服務中心主要設立了客戶服務、環境管理、公共秩序管理、工程管理等部門,本作業指導書主要闡述了各部門的日常運作模式。各部門的日常運作模式主要由以下各部分組成:1、各部門組織結構及人員配備情況;2、各部門崗位工作職責;3、各部門工作中應遵守的管理規定;4、各部門的培訓。

本物業服務中心將按照各部門制定的操作流程及管理規定統一高標準,嚴要求的將各項管理制度落實到具體的工作中去。

篇2:預售商品房物業交付作業指導書

預售商品房的物業交付作業指導書

1.作業目的

房地產開發所有環節都能正常運作至此,才能保證物業交付的順利進行,達到銀貨兩訖的目的。

2.主管崗位總經濟師:督促檢查主辦崗位的工作,協助處理疑難客戶糾紛。

主辦崗位營銷策劃:落實物業交割的組織工作和籌備工作,處理客戶糾紛。

3.緊前工作條件

取得質監站頒發的工程質量核驗證書,取得市房地產資源管理局頒發的交付使用證,已取得開發商的房屋所有權證即大產證(或雖未取得,但預計取得的時間不會超過對客戶的最遲承諾期限),公司的內部驗收通過,房屋已移交物業公司接管,質量保證書和用戶使用說明書及房款結算書等均已制作完畢。客戶已履行至此應履行的責任和義務。

4.作業描述

4.1主辦崗位牽頭組織由銷售公司,物業公司組成的交付小組,并在交付日期之前各自完成以下的準備工作:

4.1.1銷售公司:對合同價有變動或尾款未結清的客戶編制房款總價結算書,內容包括合同總價,已繳房款,合同尾款,因面積差異引起的退補價,因各自違約引起的違約金等。印制入戶通知書,付費清單和交付手續程序說明,組織足夠的出納人員。

4.1.2物業公司:樓層打掃清潔,落實足夠的交付洽談場地,組織足夠的接待,收費和交付人員并配備各自的文具和工具,每戶的鑰匙裝袋。印制交付表格和物業管理協議書,向本公司領取每戶的工程質量保證書和用戶說明書,工程質量核驗證書和入戶使用許可證的原件應張掛在交付洽談場地的醒目處,客戶如索要可給予復印件。

4.2銷售公司和物業公司聯合發出入戶通知,并附以下附件:房款結算清單、物業收費和代辦代收費用清單、須交驗的證件和文件清單、交付手續流程示意圖等。

4.3銷售公司先于接待,接受交驗證件和文件,結算應收(付)款項,辦理收(付)憑證。雙方無異議后將證件文件轉移至物業公司后續接待。

4.4物業公司發放用戶說明書,雙方簽署物業管理協議書,客戶繳納首期物業管理費,辦理需要委托的事項,留下聯系地址。

4.5物業公司的交付人員陪同客戶驗收房屋:

4.5.1點交各式鑰匙,當面開啟關閉一次;

4.5.2閉合總電源,記錄并告知客戶驗看計量讀數,介紹分路情況,如客戶要求,應校驗各插座的接地情況;

4.5.3點交所有電話、電視、報警、對講等弱電終端位置;

4.5.3開啟總水源,記錄并告知客戶驗看計量讀數,檢查室內水管和用水器具有否滲漏和阻塞;

4.5.4在有地漏的地面上潑水,觀察地面排水是否暢通;

4.5.5向所有排水預留管口灌水,觀察有否堵塞;

4.5.6啟閉所有門窗,檢查玻璃,五金是否缺損;

4.5.7觀察樓面墻面和頂棚有否滲水痕跡和結構性的裂縫;

4.5.8裝修房的交付驗收,還須按合同約定點交裝飾材料的品種,設備規格型號;

4.5.9隨房附送的設備,當面試機,交代隨機資料。

4.6驗收中發現的質量問題應如實記錄在驗收單上,交付人員不得敷衍搪塞,推托了事。與客戶約定整修期限通知復驗。

4.7客戶在驗收單上簽字和注明當天日期,此日即為正式交付日。

4.8如整改內容較多,客戶不愿立即簽字接收,不容許交付人員與客戶爭辯,應在全部整改后另行通知復驗。交付日期相應延至復驗日。

篇3:新建物業移交接管作業指導書

新建物業移交和接管作業指導書

1.作業目的

本作業不表示物業產權性質發生變化,僅體現管理和服務職能的移交和接管。在移交和接管的過程中既要保持管理的連續性、系統性和完整性,又要做到雙方界面清晰、職責分明。

2.主管崗位項目經理:督促檢查主辦崗位的作業,簽署移交接管協議。

主辦崗位土建和設備工程師:具體經辦本項作業。

3.緊前工作條件

大型住宅區或公共建筑的物業移交和接管應提前介入,這有利于從使用者和管理者的立場上,從完善使用功能的角度出發,幫助開發單位發現設計和施工中的缺陷,提醒開發單位在正式交付使用之前妥善處理解決,防止發生返工和重復投入。如設備管理可從開始安裝設備時甚至管線埋設時介入,環境管理可從開始室外總體施工時介入。對于精裝修的建筑,在竣工之前,項目經理如發現施工單位的安保措施相對薄弱的,應強制施工單位與首屆物業管理公司簽訂安保提前介入的委托協議。

4.作業描述:

4.1物業管理的前期配合:首屆物業管理公司在取得物業的管理權后,應立即安排技術力量熟悉圖紙和圖紙與現場實物的對照。本主辦崗位應主動提供方便。

4.1.1對于針對物業管理服務和客戶使用需要而提出的合理建議,本主辦崗位應認真對待,磋商解決方案并協助項目經理落實。

4.1.2當工程進行分部分項驗收、結構驗收、設備調試、竣工驗收時,應通知物業公司參加。物業公司提出的施工質量整改意見應視作開發單位的意見,監理應要求施工單位立即整改,但對于純粹為了管理方便或物業公司利益而增加工程量或項目的建議則不予采納。

4.2正式的物業移交和接管應在公司內部驗收之后,當交付使用的日期逼近,并且估計整改項目不多的情況下,可以和公司內部驗收同時進行。

4.3本主辦崗位應提前一星期通知物業管理公司到現場進行移交和接管,隨通知附送以下移交資料,由物業管理公司簽收:

4.3.1房地產權證;

4.3.2竣工驗收證明(包括各配套單位或部門的驗收合格鑒定書,整改意見和復驗合格證明);

4.3.3質監站的竣工驗收備案證明;

4.3.4交付使用許可證(針對住宅建筑);

4.3.5完整的全套竣工圖;

4.3.6建設用地范圍內地下綜合管網圖(含管線接口位置);

4.3.7沉降觀察記錄;

4.3.8重大工程質量事故記錄;

4.3.9供應商提供的水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的出廠產品檢驗合格證書,保修單和使用說明書;

4.3.10保修清單(包括所有保修項目,主要保修內容,保修起止日期,保修責任單位,聯系方式,聯系人,未付保修金數額等);

4.3.11除竣工圖和建筑說明已有記載以外的設備,用器具,家具,裝飾,擺飾等清單;

4.3.12開發單位對外簽署的尚未履行完畢,要求轉移給物業管理公司繼續履行的合同,協議及附件;

4.3.13出租和出售的范圍清單。

4.4物業管理公司應配齊各工種的工程技術人員,組成接管驗收組按時到現場進行接管驗收:

4.4.1實物驗收內容和程序與竣工驗收基本一致,區別僅在于將抽查改為全項目全部位的檢查驗收,并側重于使用功能的檢驗。

4.4.2項目經理召集物業管理公司、總包施工單位、工程監理召開移交接管會議,并負責編制會議紀要。主要議題為:

4.4.2.1物業管理公司報告驗收情況,將已分工種整理匯總的整改項目記錄提交總包單位,協商整改期限及監理復驗和物業復驗的時間。

4.4.2.2物業管理公司報告接收文件資料的完整情況,如提出補充要求,開發單位應于滿足。

4.4.2.3如有零星工程還未完工,部分工料尚未退場,臨時建筑尚未拆除,應協商清場時限。

4.4.2.4協商當天是否具備移交接管條件。如物業管理公司同意當天接管的話,則清點移交鑰匙,簽署交接書(附會議紀要)。如物業管理公司認為當天不具備接管條件,應商定時間重新召開移交接管會議。

4.4.2.5協商保修辦法,簽署保修協議。對于物業管理公司而言,保修責任在開發單位一方,但為了能使保修業務及時處理解決,開發單位通常建議物業管理公司直接聯絡總包單位或專業分包單位,并贊成以下兩種辦法之一:

開發單位從總包單位的保修金中一次性地部分劃轉保修費用給物業管理公司,由物業管理公司負責保修包干。多不退,少不補;

總包單位承擔保修責任,開發單位從總包單位的保修金中劃轉部分作為保修保證金給物業管理公司,當總包單位不能及時履行保修責任時,由物業管理公司代為保修,并按實開支費用,保修期滿時按實結算。

4.5自物業管理公司簽署交接書當天起,物業管理公司全面承擔起物業管理的職責。