房地產公司項目開發的程序

第一部分,房地產開發公司的準備工作

在報行政機關審批之前,房地產開發公司應辦理好土地出讓手續,委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖,并落實足夠的開發資金。

第二部分,行政審批部分

根據我國當前法律、法規、規章,房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段:1)選址定點;2)規劃總圖審查及確定規劃設計條件;3)初步設計及施工圖審查;4)規劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項:

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。

4、環保局辦理生產性項目環保意見書(表)。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段,此階段辦理以下一般事項:

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對規劃總圖進行評審,核發《建設用地規劃許可證》。

5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查,此階段辦理以下一般事項:

1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。

7、建委制發初步設計批復,并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查,根據業主單位意見,核發技術性審查委托通知單。

9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》,發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規劃報建圖審查階段,此階段辦理以下一般事項:

1、公安消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件,在建設單位繳納有關規費后,核發《建設工程規劃許可證》(副本)。

五、施工報建階段,此階段辦理以下一般事項:

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發包,確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍,非招標類工程直接發包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,核發《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段,此階段辦理以下一般事項:

由房地產管理部門辦理預售登記,核發《商品房預售許可證》。

開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(復印件)及資料:

1、以下證明材料:

(1)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;

(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(3)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書;

3、工程施工合同;

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容,并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段,此階段辦理以下一般事項:

1、建筑工程質量監督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。

3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門,按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》(正本)。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見,對符合審核標準和要求的,出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標準或要求的,作退件處理并要求限期整改。

第三部分房地產項目權屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權初始(大產權證)登記。

2、開發商應提交材料:

(1)申請書;

(2)企業營業執照;

(3)用地證明文件或者土地使用權證;

(4)建設用地規劃許可證;

(5)建設工程規劃許可證;

(6)施工許可證;

(7)房屋竣工驗收資料

(8)房屋測繪成果;

(9)根據有關規定應當提交的其他文件。

以上幾個階段,需增加或減少的相關事項及時限,各地根據實際情況,會有不同的差異。各個程序的辦理時間,絕大部分都少于15天,一般在7天內。所需要的費用,由于相當部分屬于地方收費,所以就不再明細列表,更何況相對于房地產開發所獲得的利潤,行政審批費用可以忽略不計。

篇2:酒店營銷部開發新客戶程序

酒店營銷部開發新客戶程序

一、準備工作

1、充分掌握負責區域的目標客戶分布情況。

2、對目標客戶進行有選擇的資料收集整理。

3、確認有潛力的客戶。

4、對需開發客戶進行競爭同行分析。

5、思考銷售策略。

6、擬訂拜訪說明要點。

7、準備拜訪所需物品。

二、走訪客戶

1、拜訪前檢查攜帶物品是否充分。

2、明確談話中要表述的重點。

3、注意發現客戶流露出的希望與要求。

4、提出酒店能夠滿足客戶需求的產品。

5、解答客戶的各種疑問。

6、向客戶表示感謝,約定再次拜訪時間。

三、記錄

1、整理與客戶洽談內容,并填寫《客戶訪問表》。

四、要求

1、對每一位目標客戶做到五次拜訪以上。

2、每次訪問都能有不同的事由。

3、從被客戶拒絕中不斷發現并總結存在的問題,立即改進。

篇3:公司設計開發控制工作程序

精制加工有限公司--程序文件

設計開發控制程序

1目的

為對設計和開發過程進行有效控制,確保設計和開發的產品能夠滿足顧客的要求。公司制定并執行《設計開發控制程序》

2適用范圍

本程序規定了新產品的設計和開發過程,本程序適用于從市場調研至產品投產的設計和開發各階段的控制。

3職責

3.1總經理指定某一部門為某一次新產品設計和開發的組織實施部門。

3.2其他部門是協助部門。

4程序要求

4.1設計和開發策劃

4.1.1設計開發組織部門主管組織對新產品的設計和開發進行策劃,以實現對整個設計和開發活動的控制。

4.1.2設計和開發的策劃主要確定:

a、整個設計和開發分為幾個階段,以及各階段大致所需的時間;

b、那些階段需組織進行評審活動;

c、設計驗證和設計確認的安排;

d、設計和開發各階段負責人的職責、權限及相互關系。

4.1.3當設計和開發的各階段被分配給不同小組(或部門)時,應在策劃階段規定各小組的職責及其接口,以確保在設計和開發過程中各小組間的有效溝通。

4.1.4設計和開發策劃后,設計開發組織部門主管負責下達《設計和開發任務書》到各小組.

4.1.4.1《設計和開發任務書》中應完整描述設計和開發輸入,并提出完成的時間要求。

4.1.5設計開發組織部門根據設計和開發策劃的結果,指定項目負責人,由其編制《設計和開發計劃》。

4.1.5.1《設計和開發計劃》應規定各階段內容、完成時間、責任人及職責等內容。

4.1.6《設計和開發計劃》經設計開發組織部門主管審批后實施。

4.1.7隨設計和開發的進展,應根據新變化及時對《設計和開發計劃》進行更改并重新得到審批。

4.2設計和開發輸入

4.2.1公司新產品的設計和開發輸入主要來源于:

a、營業部廣泛收集的與公司產品有關的相關產品的發展趨勢,尤其是顧客對公司產品要求的變化等信息;

b、公司人員外出參觀、學習收集到的有關公司產品的信息;

c、與顧客溝通過程得到的信息等。

4.2.2作為設計和開發的輸入其內容至少應包括:

a、產品的成份、含量、質量要求及價格;

b、產品適用的法律、法規及標準;

c、市場發展前景;

d、與公司其它類似產品比較的信息;

e、對環境及職業健康安全方面的影響。

4.2.3設計和開發的輸入應盡可能充分、適宜,對產品的要求應完整、清楚,不會出現含糊、產生歧異或自相矛盾。

4.3設計和開發輸出

4.3.1設計和開發的輸出必須盡可能量化或定性描述,確保能夠驗證其是否滿足設計和開發輸入的要求。

4.3.2設計和開發的輸出應確保:

a、滿足設計和開發輸入的要求;

b、提供適當的信息,以指導采購及生產和服務提供活動;

c、包含或引用產品的接收標準;

d、規定滿足產品正常使用所必須的產品特性。

4.3.3設計和開發的輸出在發布前必須由設計開發組織部門主管審批。

4.4設計和開發評審

4.4.1依照《設計和開發計劃》的安排,在適宜的階段項目負責人應組織對設計和開發的結果進行系統的評審,并填寫《設計和開發評審表》。

4.4.2設計和開發評審的主要目的是:

a、評價設計和開發能否滿足規定的要求;

b、識別可能存在的任何設計問題并提出必要的改進意見和措施。

4.4.3進行設計評審時,參加評審的人員應包括與所評審的設計和開發階段有關的小組代表。

4.4.4設計完成進行系統評審時,項目負責人除吸收各小組代表參加評審外,還必須通知設計開發組織部門主管參加。

4.5設計和開發驗證

4.5.1工藝流程及工藝參數設計完成后,安排試生產,以進行設計和開發確認。

4.5.2設計和開發驗證的目的是確定設計和開發的輸出能否滿足輸入的要求。

4.5.3驗證結果應填寫《設計和開發驗證報告》。

4.6設計和開發確認

4.6.1為證實產品能夠滿足規定的使用要求,應對設計和開發進行確認。

4.6.2根據公司產品特點,設計和開發確認可以是小批量投入市場,但此過程必須在各階段活動尤其是設計和開發驗證完成,結果均滿足要求,并經總經理批準后才能進行。

4.6.3設計和開發確認期間,營業部需密切關注顧客反應,一旦出現問題立即反饋給設計開發組織部門,以便根據問題性質采取相應的措施。

4.6.4對設計和開發確認得結果填寫《設計和開發確認報告》。

4.7設計和開發更改的控制

4.7.1設計和開發各階段的更改必須嚴格控制,以防止隨意的更改引起質量問題。

4.7.2對設計和開發的更改必須進行評審,對投放市場前后涉及改變產品成分和質量的更改,還應重新進行驗證和確認。

4.7.2.1設計和開發更改的評審也包括評價所更改部分對產品可能帶來的明確和潛在地影響。

4.7.3設計和開發更改涉及到技術文件的更改時,其程序和方法參照《文件控制程序》實施。

4.8設計和開發記錄的控制

4.8.1設計和開發各階段的記錄、評審、驗證、確認階段所引起任何措施的記錄以及設計和開發更改的記錄,均由設計開發組織部門按《記錄控制程序》整理、歸檔保存。

6.相關文件

6.1《文件控制程序》

6.2《記錄控制程序》

6.3有關的法律、法規、標準

7記錄

7.1設計和開發任務書

7.2設計和開發計劃

7.3設計和開發評審表

7.4設計和開發驗證報告

7.5設計和開發確認報告

突發公共衛生事件應急預案