質量手冊:業主和住戶財產控制程序

1目的

對物業管理范圍內與業主和住戶有關的財產給予保護。

2適用范圍

適用于對委托方交付的物業、業主和住戶用于維修安裝的物品及管轄區內車輛等的控制。

3職責

3.1管理部經理負責組織成立物業驗收接管領導小組;

3.2管理部負責物業驗收接管的日常事務組織協調工作;

3.3各部門按規定組成接管領導小組的各專業組,參與物業的驗收接管工作;

3.4工程部當班維修工負責對業主、住戶提供的物品進行驗證、安裝服務等;

3.5保安部負責各類車輛的綜合管理。

4程序

4.1業主和住戶的財產一般包括:

a.接管的物業、包括各類建筑物及公共設施;

b.業主和住戶提供的用于維修安裝用的物品,便民服務中業主和住戶送交修理或加工的物品。

c.管轄區內車輛的管理;

d.其他與業主和住戶有關的財產。

4.2驗收接管物業的控制

應加強物業綜合驗收和交接管理,保障房屋及配套設施的質量及各項功能、指標符合規定的要求和標準。

4.2.1物業驗收應具備的條件

4.2.1.1新建物業驗收應具備的條件:

a.建設工程施工全部完成,業經竣工驗收合格;

b.供電、供氣、給排水、衛生、道路等設施能正常使用;

c.房屋棟、戶編號經有關部門確認。

4.2.1.2原有物業驗收應具備的條件

a.房屋所有權、使用權清楚;

b.土地使用范圍明確。

4.2.2在公司管理部經理直接領導下,組織各部門成立物業驗收接管領導小組,總經理擔任組長,按專業設立資料組、工程土建組和機電組,管理部負責日常事務運作。

a.各專業組組長負責接管分工范圍內的工作,嚴格驗收、把好工程質量關。管理部副經理組織編制《物業接管計劃》,報總經理批準實施;

b.各專業小組按國家、省、市工程驗收標準驗收物業,確保物業的各項功能、指標符合規定的要求。

4.2.3參與竣工驗收的物業

4.2.3.1在驗收前的資料準備:對于物業公司參與竣工驗收的物業,則在竣工驗收之前,資料組應要求委托方提供開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、配套工程施工單位、設計院等提供的有關資料,適當時應包括物業規劃圖,竣工總平面圖,單體建筑及結構竣工圖,建筑施工竣工圖,隱蔽工程驗收簽證,沉降觀察記錄,竣工驗收證明,房地產權屬關系的有關資料,機電設備使用說明書、消防系統竣工驗收證明、電梯等公共設施檢查驗收證明;

用水、電、氣指標批文,水、電、氣表校驗報告等圖紙資料,并對所有資料進行查驗,為物業接管驗收提供資料和數字依據。

4.2.3.2物業的竣工驗收:驗收接管領導小組參與開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、配套施工單位、設計院等依照《城市住宅大廈竣工綜合驗收管理辦法》(1993.12)、《房屋接管驗收標準》(1991.2)等規定組織的竣工驗收工作。

4.2.4對已竣工、再用物業的驗收接管工作:

a.各專業組根據分工范圍分別負責對房屋主體結構、單元住宅、公共配套設施(水、電、機電設備、消防、管線等)進行現場檢查驗收,并填寫《物業交接驗收表》、《物業分戶移交驗收單》、《物業分戶交驗問題處理單》;

b.驗收結束后,驗收接管領導小組對驗收中存在的問題進行歸納匯總,并將《物業交接驗收表》、《物業分戶移交驗收單》、《物業分戶交驗問題處理單》的副本交委托方,以落實責任部門限期整改,直至達到規定要求。

4.2.5物業移交內容:

4.2.5.1建筑物移交:

a.各類房屋清單及配套鑰匙;

b.單體建筑、結構、水、電、氣設備竣工圖;

c.住宅區規劃圖、竣工總平面圖;

d.其他必要的技術資料(含設計變更和隱蔽工程驗收簽證)。

4.2.5.2公共設施及公共場所移交:

a.公共設施及公共場地清單;

b.機電設備操作、維護說明書;

c.綠化竣工圖、室外竣工圖(含地下管網、道路、停車場等);

d.其他必要的技術資料(含設計變更和隱蔽工程驗收簽證)。

4.2.5.3資料移交

移交的資料應包括:產權資料和技術資料兩大類。資料組負責各類資料的核對、接收,填寫物業交接驗收表格,并根據《文件控制程序》規定進行分類編號,列出清單,轉交管理部歸檔保管。

4.2.6對新竣工的物業,由驗收接管領導小組與委托方和開發建設單位就建筑物保修事宜進行協商,明確維修責任和保修期限。

4.2.7加強對業主及住戶的房屋及維修的管理。努力做到:

a.房屋外觀完好、整潔,執行《清潔服務控制程序》的有關規定;

b.建筑物有明顯標志及方向指引,執行《服務提供控制程序》有關規定;

c.房屋完好率應達到98%以上;

d.無違規建筑;

e.封閉陽臺統一有序,房屋裝修不危及結構和安全,執行《樓宇入住及裝修控制程序》的有關規定;

f.房屋零修及時率達98%以上,合格率達100%,并建立回訪制度;

g.代收代付房租、水、電、氣等各項費用,收繳率達到98%以上,執行《物業管理、服務費用收繳控制程序》的有關規定;

h.房屋資料檔案齊全,便于查閱,執行《樓宇入住及裝修控制程序》的有關規定。

4.3業主和住戶提供的用于維修、安裝、服務用的物品的控制:對業主、住戶提供的物品質量應進行控制,以確保公司對業主、住戶的維修、安裝、服務質量符合規定的要求。

4.3.1工程部及各專項服務組(如房屋裝飾等)負責對業主、住戶提供的物品進行驗證、維修、安裝、服務。

4.3.2當工程部收到管理部轉來的業主、住戶《服務登記表》時,工程部經理填寫《派工單》,并在單上注明由業主、住戶提供的物品名稱及詳細信息,維修工持《派工單》前往業主、住戶處提供維修服務。

a.維修工在維修前,應先對業主、住戶提供的物品進行質量驗證,確認該產品能達到維修安裝要求后,方可進行安裝。

b.對不合格的物品,維修工應告知業主、住戶更換

產品以達到要求。如果業主、住戶堅持安裝,則維修工須在《派工單》上"維修結果"欄內清楚說明情況,經業主和住戶簽字確認,方可維修安裝。

c.維修工現場維修安裝完畢后,應對安裝質量進行全面檢查,并請業主、住戶驗收,同時在《派工單》上"維修結果"欄內簽名方可離開。《派工單》第一聯由維修班歸檔保存,第二聯交財務按《工程部維修收費標準》收費。

4.3.3公司其他專項便民服務中,對顧客提供用于服務的物品應嚴格驗證,妥善保管和利用,防止發生丟失、損壞。如發現不適用應填寫《顧客財產問題反饋表》及時反饋給顧客,妥善處理。《顧客財產問題反饋表》由各服務部門自行保管。

4.4保安部負責各類車輛的綜合管理,確保車輛行駛、停放安全有序。

4.4.1車輛管理服務登記

a.長住業主、住戶的車輛,應在保安部填寫《固定(非固定)車位登記表》,并按時到財務部交納場地使用費,領取車輛停放卡或IC卡;

b.業主、住戶的摩托車、自行車應到保安部辦理停放手續,填寫《摩托車、自行車停放登記表》,并按時交納管理費和領取停放卡。

4.4.2外來車輛的管理:外來車輛進入管轄區時,保安員應在《轎車進出時間登記卡》上登記車型、車號及進、出時間,并按規定收費。

4.4.3車輛在轄區內的行駛管理

a.為確保車輛在區內行使安全,保安部根據有關交通規則,設置各種道路交通標識;

b.在道路上適宜位置應設置減速坡,控制車輛行駛速度,減少意外交通事故發生;

c.區內行駛機動車嚴禁鳴喇叭、超速,保安員應按規定對違章者給予教育或處罰;

d.機動車輛在區內行駛時造成服務設施或其他人財產損失的,由保安員協調處理。

4.4.4車輛停放管理

a.區內設置停車場或在適當位置劃分停車區;

b.租用固定車位的車輛應按位停放,租用非固定車位的車輛由車管員指揮按序停放;

c.對區內汽車違章亂停放,保安員發出違章通知書給車主,并按有關規定處理。

4.4.5摩托車、單車停放管理:摩托車、單車應停放在指定的區內。

5相關文件

5.1《文件控制程序》

5.2《工程部維修收費標準》

6質量記錄

6.1《物業接管計劃》

6.2《物業交接驗收表》

6.3《物業分戶移交驗收表》

6.4《物業分戶交驗問題處理清單》

6.5《服務登記表》

6.6《派工單》

6.7《顧客財產問題反饋表》

6.8《固定(非固定)車位登記表》

6.9《摩托車、單車停放登記表》

6.10《轎車進出時間登記表》

篇2:質量管理業主和住戶財產控制程序

質量管理:業主和住戶財產控制程序

1、目的:

對物業管理范圍內與業主和住戶有關的財產給予保護。

2、適用范圍

適用于對委托方交付的物業、業主和住戶用于維修安裝的物品及管轄區內車輛等控制。

3、相關/支持文件

《文件控制程序》;

《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》;

《房屋接管驗收標準》;

4、職責

4.1總經理負責組織成立物業驗收接管領導小組;

4.2綜合管理部經理負責物業驗收接管的日常事務組織協調工作;

4.3各部門按規定組成接管領導小組的各專業組,參與物業驗收接管及各類車輛的綜合管理。

5、工作程序

5.1業主和住戶的財產一般包括:

(a)接管的物業,包括各類建筑物及公共設施;

(b)業主和住戶提供的用于維修安裝用的物品,便民服務中為業主提供修理;

(c)管轄區內車輛的管理;

(d)其它與業主和住戶有關的財產。

5.2驗收接管物業的控制

加強物業綜合驗收和交接管理,保障房屋和配套設施及各項功能、指標符合規定的要求和標準。

(a)各專業組組長負責接管分工范圍內的工作,嚴格驗收、把好工程質量關。綜合管理部經理組織編制《物業接管計劃》,報總經理批準;

(b)批準各專業小組按國家、省、市工程驗收標準驗收物業,確保物業的各項功能、指標符合規定的要求。

5.2.3參與竣工驗收的物業

5.2.3.1在驗收前的資料準備對于物業公司參與竣工驗收的物業,在竣工驗收之前,綜合管理部應要求委托方提供開發監視單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設計院等提供的有關資料,適當時應包括物業規劃圖,竣工總平面圖,單體建筑及結構竣工圖,地下管網竣工圖,建筑施工竣工圖,隱蔽工程收簽證,沉降觀察記錄,竣工驗收證明,房地產權屬關系的有關資料,機電設備使用說明書,消防系統竣工驗收證明、電梯等公共設施檢查驗收證明;用水、電、氣指標批文,水、電、氣表校驗報告等圖紙資料,并對所有資料進行查驗,為物業接管驗收提供資料和數字依據。

5.2.3.2物業的竣工驗收:驗收接管領導小組參與開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設計院等依照建設部《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》《房屋接管驗收標準》等規定組織的竣工驗收工作。

5.2.4對已竣工、在用物業的驗收接管工作:

a)各專業組根據分工范圍分別負責對房屋主體結構、單元住宅、公共配套設施(水、電、機電設備、消防、管線等)進行現場檢查驗收,并填寫《物業交接驗收表》《物業分戶移交單》;

b)驗收結束后,驗收接管領導小組對驗收中存在的問題進行歸納匯總,并將《物業交接驗收表》《物業分戶移交單》的副本交委托方,以落實責任部門限期整改,直至達到規定要求。

5.2.5物業移交內容;

5.2.5.1建筑物移交

a)各類房屋清單及配套鑰匙;

b)單體建筑、結構、水、電、氣設備竣工圖;

c)住宅區規劃圖、竣工總平面圖;

d)其它必要的技術資料(含設計變更和隱蔽工程驗收簽證)。

5.2.5.2公共設施及公共場所移交

a)公共設施及公共場地清單;

b)綠化竣工圖、室外竣工圖(含地下管網、道路、停車場院等);

c)機電設施操作、維護說明書;

d)其它必要的技術資料(含設計變更和隱蔽工程驗收簽證)。

5.2.5.3資料移交:產權資料和技術資料兩大類。資料組負責各類資料的核對、接收,填寫《物業交接驗收表》,并根據《文件控制程序》。規定進行分類編號,列出清單轉交綜合管理部歸檔保管。

5.2.6對新竣工的物業,由驗收接管領導小組與委托方和開發建設單位就建筑物保修事宜進行協商,明確維修責任和保修期限。開發建設單位應按總投資2%的比例一次性向物業管理公司劃撥專用基金,用于購買管理用房以及公用設施重大維修養護項目。

5.2.7根據建設部《全國優秀管理住宅小區標準》,應加強對業主及住戶的房屋及維修的管理。努力做到:

a)房屋外觀完好、整潔,執行《清潔綠化部工作手冊》有關規定;建筑物有明顯標志及方向指引,執行《服務提供控制程序》有關規定;

b)房屋完好率應達到98%以上;

c)無違規建筑;

d)封閉陽臺統一有序,房屋裝修不危及結構和安全,執行《樓宇入住裝修工作手冊》的有關規定;

e)房屋維修及時率達98%以上,合格率100%,并建立回訪制度;

f)代收代付房租、水、電、氣等各項費用,收繳率達到98%以上,執行《物業管理、服務費用收繳工作手冊》的有關規定;

g)房屋資料檔案齊全,便于查閱,執行《樓宇入住及裝修工作手冊》的有關規定。

5.3業主和住戶提供的用于維修、安裝、服務用的物品的控制,對業主和住戶提供的物品質量應進行控制,以確保公司對業主和住戶的維修、安裝、服務質量符合規定的要求。

5.3.1工程部及各專項服務組(如房屋基裝飾等)負責對業主和住戶提供的項目進行維修、安裝和服務。

5.3.2當工程部收到綜合管理部轉來的業主和住戶《服務登記表》時,工程管理部填寫《派工單》,并在上注明由業主提供詳細信息,維修工持《派工單》前往業主和住戶處提供維修服務。

a)維修工在維修前,應先對業主和住戶提供的物品進行質量驗收,確認該服務能達到維修安裝要求后,方可進行安裝;

b)對不合格的物品,維修工應告知業主和住戶更換服務以達到要求。如果業主和住戶堅持要求安裝,則維修工須在《派工單》上;"維修結果"欄內清楚說明情況,經業主和住戶簽字確認,方可維修安裝;

c)維修工現場維修安裝完畢后,應對安裝質量進行全面檢查,并請業主和住戶驗收,同時在《派工單》上"處理意見"欄內簽字方可離開。

5.3.3公司其它專項便民服務中,對業主和住戶提供用于服務的物品應嚴格驗證,妥善保管和使用,防止發生丟失、損壞。如發現不適用,應填寫《業主和住戶財產問題反饋表》及時反饋給業主和住戶妥善處理。《業主和住戶財產問題反饋表》由各服務部門自行保管。

5.4保安負責各類車輛

的綜合管理,確保車輛行駛、停放安全有序。

5.4.1車輛管理服務登記

a)常住業主和住戶的車輛,應填寫《固定(非固定)車位登記表》,并按時交納場地使用費;

b)業主和住戶的摩托車、自行車應辦理停放手續,停入指定車位,并按時交納管理費和領取停放卡。

5.4.2外來車輛的管理:外來車輛進入管轄區時,保安員應在《京都苑機動車輛進出管理登記卡》上登記車型、車號及進出時間,并按規定收費。

5.4.3車輛在管理區內的行駛管理

a)為確保車輛在區內行駛安全,保安員根據有關交通規則,設置各種道路交通標識:

b)在道路上控制車輛行駛速度,減少意外交通事故發生;區內行駛機動車嚴禁鳴喇叭、超速,保安應按照規定對違章者給予教育;

c)機動車輛在區內行駛時造成服務設施或他人財產損失的,由保安員協調處理。

5.4.4協調車輛停放管理

a)區內設置停車場或適當位置劃分停放區;

b)車輛應按車泊位停放,對臨時進入區內的車輛停放實行照章擇位停放;

c)對小區內汽車違章亂停放,保安發出違章通知書給車主,并按有關規定處理。

5.4.5摩托車、自行車停放管理:摩托車、自行車停放在指定的區內,必要時設專職管理員負責管理車輛。

相關記錄

QR-011-01《物業接管計劃》

QR-011-02《物業交接驗收表》

QR-011-03《物業分戶移交單》

QR-011-04《業主和住戶財產登記表》

QR-011-05《固定(非固定)車位登記表》

QR-011-06《摩托車、自行車停放登記表》

QR-011-07《汽車進出時間登記卡》

QR-011-08《盤點單》