質量手冊:樓宇入住及裝修控制程序

1目的

對業主、住戶入住過程進行控制,使業主、住戶在最短的時間內順利入住,并確保業主和住戶對房屋的裝修符合要求。

2適用范圍

適用于對公司管理的物業入住過程及對入住前、后房屋裝修的管理。

3職責

3.1管理部物業主管負責樓宇入住過程的策劃、組織和協調工作。

3.2管理處負責入住的具體實施,負責批準裝修申請和質量監控。

3.3工程部負責對業主、住戶的房屋裝修的有關工程技術和質量問題進行監督控制。

4程序

4.1入住準備

4.1.1管理處相關人員根據分工,應做好以下準備工作:

a.編制《業主、住戶入住資料清單》,保證入住前必要的文字資料齊備;

b.適宜的辦公場所;

c.對各崗位人員進行專業培訓、考核合格后上崗。

4.1.2對新竣工的物業,如需要舉辦入住典禮儀式,由管理部經理負責安排和組織,保安部負責維護現場秩序。

4.1.3入住手續的辦理應盡量提供一條龍服務,為住戶節省時間,保證辦理入住手續簡潔、方便。

4.2入住過程的控制

4.2.1辦理入住手續工作流程:

驗收證件--住戶登記--鑰匙交接--設備資料交接--交接驗房--入住

4.2.2驗收證件

向業主、住戶交樓時必須查收有財務部簽發的《收訖各項費用通知單》,方可辦理交樓手續。

4.2.3住戶登記

協助業主、住戶填寫《住戶登記表》,并將業主、住戶身份證、戶口或護照簽證復印存檔。

4.2.4鑰匙交接

與業主和住戶當面清點所有房間鑰匙,填寫《鑰匙交接清單》。

4.2.5設備資料交接

與業主和住戶當面清點所有設備資料、說明書,填寫《設備及資料交接清單》,請住戶簽字確認。

4.2.6驗房

管理處人員應隨業主和住戶前往住所,登錄水、電等表底數,檢查所有家具、房屋設備內裝修狀況,填寫《交樓問題清單》,對存在的質量問題應約定時間限期維修,具體執行管理工作手冊的有關規定。

4.2.7入住

業主和住戶入住后,管理處物業主管應將交樓有關的文件資料整理完畢,交檔案管理員存

檔,對外籍人士應填寫《外籍人士臨時居住登記卡》交保安部存檔。

4.2.8業主自行出租房屋的交接:業主委托物業公司辦理交樓手續時,應根據《城市房屋租賃管理辦法》出具租賃合同等有關書面文件,并明確水、電等物業管理費的承付方和起止日期。

4.3對房屋裝修的控制

4.3.1住宅或商用房屋需進行裝修時,應執行《建筑裝修工程施工企業資質等級標準》和《建筑裝飾裝修管理規定》的有關規定,業主或住戶應填寫《二次裝修申請表》向管理部申請批準。

4.3.2裝修人員憑已審批的《二次裝修申請表》,營業執照及裝飾裝修資質證明等有關證件到管理部辦理《裝飾裝修施工隊伍責任書》,繳納有關費用,按期開工。對個體裝修從業人員,應攜帶個人身份證辦理手續。

4.3.3裝修中,非結構性變動應由工程部負責查驗、批準;對結構性變動及專用設備(如管線、儀表等)的變動,應向主管部門申請批準,工程部可進行有償代辦。

4.3.4工程部應加強對裝修作業現場的監督管理,防止擾民、污染或安全事故發生。

4.3.5裝修后的驗收:業主、住戶裝修完畢后應通知管理處。業主和住戶除按照裝修合同進行驗收外,并由管理處組織工程部按照本公司《房屋裝修管理規定》進行驗收,對違章情況應限期糾正,填寫《裝修情況登記表》。

4.3.6業主、住戶在管理部對其裝修驗收并在《裝修情況登記表》中填寫驗收合格意見后,方可正式啟用。

5相關文件

5.1《城市房屋租賃管理辦法》

5.2《建筑裝飾工程施工企業資質等級標準》

5.3《建筑裝飾裝修管理規定》

5.4《房屋裝修管理規定》

6質量記錄

6.1《業主、住戶入住資料清單》

6.2《收訖各項費用通知書》

6.3《入住手續完成確認書》

6.4《住戶登記表》

6.5《鑰匙交接清單》

6.6《設備及資料交接清單》

6.7《交樓問題清單》

6.8《外籍人士臨時居住登記卡》

6.9《二次裝修申請表》

6.10《裝飾裝修施工隊伍責任書》

6.11《裝修情況登記表》

篇2:物業接管驗收物業入伙物業裝修控制程序

物業接管驗收、物業入伙及物業裝修控制程序

1.0目的

對樓宇驗收、接管物業、業主住戶的入住及裝修過程進行控制,確保業主住戶在最短時間內順利入住,業主住戶對房屋的裝修符合要求。

2.0范圍

適用樓宇驗收接管物業、入住前準備、入住過程及房屋裝修過程的管理。

3.0職責

3.1總經理負責組織成立物業驗收接管領導小組并負責樓宇的驗收和接管物業活動。

3.2管理處負責物業驗收接管物業的日常事務組織協調工作。

3.3各部門按規定組成接管小組時各專業組參與物業的驗收接管工作。

3.4管理處負責入住的具體實施負責接收裝修的申請批準和質量控制。

3.5工程部負責對業主住戶的房屋裝修的有關工程質量問題進行監督控制。

4.0工作程序

4.1樓宇的驗收接管物業的控制

加強物業綜合驗收和交接管理,保障房屋及配套設施的質量及各項功能指標符合規定要求和標準。

4.1.1物業驗收應具備的條件

4.1.1.1新建物業驗收應具備的條件:

a)建設工程施工全部完成經竣工驗收合格;

b)供電、供氣、經排水、衛生、道路、采暖冷(必要時)等設施能正常使用;

c)房屋幢戶編號經有關部門確認。

4.1.1.2原有物業驗收應具有的條件:

a)房屋所有權、使用權清楚;

b)土地使用范圍明確。

4.1.2成立物業接管工作小組,由總經理任組長,管理者代表和擬任管理處主任任副組長,小組成員由相關部門負責人組成,按專業設立資料組、工程土建組和機電組,管理處組織編

制物業接管計劃報總經理批準實施,管理處負責日常事務的運作,按計劃驗收。

a)各專業組長負責接管分工范圍內的工作,嚴格驗收,把好質量關;

b)各專業小組按國家省市工程驗收標準驗收物業,確保物業的各項功能、指標符合規定要求。

4.1.3參與房屋的竣工驗收

4.1.3.1驗收前資料準備:竣工驗收前資料組要求委托方提供開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配電工程施工單位、設計院等部門提供有關資料,適當時包括物業規劃圖、竣工總平面圖、單體建筑及結構竣工圖、地下管網竣工圖、建筑施工竣工圖、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明、房地產權屬關系的有關資料、機電設備說明書、消防系統竣工驗收證明、電梯等公共設施檢查驗收證明,用水電氣指標批文,水電氣表校驗報告等圖紙資料并對所有資料進行查驗,為物業接管驗收提供資料和數據。

4.1.3.2物業的竣工驗收:驗收接管領導小組參與開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設計院等依照建設部《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》(1993,12)《房屋接管驗收標準》(1991,2)等規定組織的竣工驗收工作。

4.1.4對已竣工在使用物業的驗收接管工作

4.1.4.1各專業組根據分工范圍分別負責對房屋主體結構、單元住宅、公共配套設施(水、電、氣、機電設備、消防、管線等)進行現場檢查驗收,管理處按《資料移交清單》、《房屋接管驗收表(水)》、《房屋接管驗收表(電)》、《房屋接管驗收表(土建)》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細表》、《驗收遺漏問題統計表》所列項目進行逐項驗收并填寫好以上相關記錄。

4.1.4.2驗收結束后,驗收接管領導小組對驗收中存在的問題進行歸納匯總,并將《房屋接管驗收表(水)》、《房屋接管驗收表(電)》、《房屋接管驗收表(土建)》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細表》、《驗收遺漏問題統計表》的副本交委托方,以落實責任部門限期整改直至達到規定要求。

4.1.5物業移交內容

4.1.5.1建筑物移交內容:

a)各類房屋清單及配套鑰匙;

b)單體建筑結構、水電氣設備竣工圖;

c)住宅區規劃圖竣工總平面圖;

d)其它必要的技術資料含設計的變更和隱蔽工程驗收簽證。

4.1.5.2公共設施及公共場地移交:

a)公共設施及公共場地清單;

b)綠化竣工圖、室外竣工圖含地下管網、道路、停車場等;

c)機電設備操作、維護說明書;

d)其他必要的技術資料含設計變更和隱蔽工程驗收簽證。

4.1.5.3資料的移交:移交資料應包括:產權資料和技術資料兩大類。資料組負責各類資料的核對、接收,填寫《物業交接驗收表》并根據《文件控制程序》進行分類編號,列出清單,移交管理處歸檔保管。

4.1.6新竣工的物業由驗收接管領導小組與委托方和開發建設單位就建筑物保修事宜進行協商,明確維修責任和保修期限。

4.1.7房屋的維修:應根據建設部《全國優秀管理住宅小區標準》加強對業主住戶的房屋及維修的管理,努力做到:

a)房屋外觀完好、整潔,執行《清潔服務控制程序》有關規定;

b)建筑物有明顯標志及方向指引,執行《服務提供控制程序》有關規定;

c)房屋完好率應達到98%以上;

d)無違章建筑;

e)房屋裝修無危及結構安全,執行本程序裝修部分;

f)房屋維修及時率達98%以上,合格率達成100%并建立回訪制度;

g)代收代付房租、水、電、氣等各項費用,收繳率達98%以上,執行《費用收取操作規程》;

h)房屋資料檔案齊全,便于查閱,執行本程序入住有關規定。

4.2樓宇入住

4.2.1入住準備

4.2.1.1管理處相關人員根據分工,應作好以下準備工作:

a)編制業主住戶入住資料清單,保證入住單必要的文字資料齊備;

b)適宜的辦公場所;

c)對各崗位人員進行專業培訓、考核合格后上崗。

4.2.1.2對新竣工的物業,如需要舉辦入住典禮儀式,由管理處主任安排

和組織,護衛隊負責維護現場秩序。

4.2.1.3入住手續的辦理應盡量提供一條龍服務,為住戶節省時間,保證辦理入住手續簡捷方便。

4.2.2入住過程的控制

4.2.2.1辦理入住手續工作流程:

入住住戶登記鑰匙交接設備資料交接交接驗房驗收證件

4.2.2.2驗證收件:向業主住戶交樓時必須查驗《入伙邀請書》、《商品房屋銷售合同》及房屋購買付款憑證原件、業主身份證原件和復印件或業主委托代辦人代辦的證明、代辦人身份證原件和復印件,法人資格;確認手續后,業主根據合同規定需交首期管理費;方可辦理交接驗房手續。

4.2.2.3住戶登記:協助業主住戶填寫《家居情況登記表》及《家庭成員登記表》并將業主住戶身份證、戶口或護照簽證復印存檔。具體執行《客戶服務中心工作手冊》關于住戶交樓的規定。

4.2.2.4鑰匙交接:與業主住戶當面清點所有房屋鑰匙,填寫《入伙鑰匙簽領表》并簽字。

4.2.2.5設備資料交接:與業主和住戶當面清點所有設施資料說明書,填寫《入伙簽收一覽表》請住戶簽字確認。

4.2.2.6驗房;管理處工程人員隨業主住戶前往樓宇住所,抄錄水、電、氣表底數,檢查所有家具房屋設施裝修狀況,填寫《業主入伙接樓表》、《入伙返修項目表》,對存在質量問題

約定時間限期維修,執行《設施設備技改修繕維修控制程序》和《工程維護部工作手冊》有關規定。

4.2.2.7入住:業主住戶入住后,管理處客戶服務人員應將有關文件資料整理完畢,交檔案室存檔。

4.2.2.8業主自行出租房屋的交接,業主委托物業公司辦理交樓手續時,根據《城市房屋租

賃管理辦法》(1995年建設部42號令)出具租賃合同等有關書面文件,并明確水電氣電話費用物業管理費的承付方和起止日期等事項。

4.3對房屋裝修的控制

4.3.1住宅使用房屋需進行裝修時,應執行《建筑裝飾工程施工企業資質等級標準》(建設部1995,6)、《建筑裝飾裝修管理規定》(建設部1995,8)、《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》{成人發[2000]3號《公告》(發布)}和《住宅內裝飾裝修管理辦法》(建設部110號)的有關規定,業主住戶應填寫《房屋裝飾裝修申請表》向管理處申請獲得批準,審核是否符合有關規定。

4.3.2裝修人員憑已審批的《房屋裝飾裝修申請表》、營業執照、裝修裝飾資質證明等有關證件到管理處辦理《裝飾裝修服務協議》繳納有關費用后,按期開工,對個體裝修從業人員應具備個體裝飾裝修從業上崗證并辦理相關手續。

4.3.3裝修中非結構性變動應由工程部負責查驗、批準,工程部可進行有償代辦,對結構性變動及專用設備(如管線、儀表)的變動,應向主管部門申請批準。

4.3.4工程部應加強對裝修作業現場的監督管理,防止擾民、污染或安全事故的發生。

4.3.5裝修后的驗收:業主住戶裝修完畢后應通知管理處與業主住戶共同驗收,業主住戶除按照裝修合同進行驗收外,工程部按公司《房屋裝修管理規定》和國家有關裝修規定進行驗收,對違章情況應限期糾正,填寫《房屋裝飾裝修竣工驗收表》。

4.3.6業主住戶在管理處對其裝修驗收并在《房屋裝飾裝修竣工驗收表》中填寫驗收合格意見并簽名后,方可正式啟用。

5.0支持/相關文件

《服務提供控制程序》

《文件控制程序》

《基礎設施和工作環境控制程序》

《設施設備技改修繕維修控制程序》

《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》(建設部1993,12)

《房屋接管驗收標準》(建設部1991,2)

《建筑裝飾工程施工企業資質等級標準》(建設部1995,6)

《建筑裝飾裝修管理規定》(建設部1995,8)

《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》{成人發[2000]3號《公告》(發布)}

《住宅內裝飾裝修管理辦法》(建設部110號)

《客戶服務中心工作手冊》

《工程維護部工作手冊》

6.0記錄

《資料移交清單》

《房屋接管驗收表(水)》

《房屋接管驗收表(電)》

《房屋接管驗收表(土建)》

《公建接管驗收表》

《園林綠化接管驗收表》

《設備接管驗收表》

《工程整改記錄單》

《接管驗收明細表》

《驗收遺漏問題統計表》

《入伙邀請書》

《家居情況登記表》

《家庭成員登記表》

《入伙鑰匙簽領表》

《入伙簽收一覽表》

《業主入伙接樓表》

《入伙返修項目表》

《房屋裝飾裝修申請表》

《裝飾裝修服務協議》

《房屋裝飾裝修竣工驗收表》