前期物業介入工作方案

在物業管理早期介入階段,從物業管理的角度,對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議,使之既符合物業管理的要求,又滿足廣大業主的需求,盡可能地減少疏漏,避免遺憾,保證質量,節約成本。根據某項目工程進展情況,從以下方面綜合考慮制訂方案:

一、工作內容:

(1)從政策法規的角度,提供有關物業管理的意見和依據。

(2)從物業管理的角度,對以下方面提出合理化意見。

(3)園區規劃設計。

(4)建筑設計和選材。

(5)環境整體設計。

(6)標識系統的設計、配置。

(7)綠化設計。

(8)其它公建配套設施配置。

(9)電梯、空調系統的配置。

(10)消防設施配置。

(11)安全監控系統配置。

(12)弱電系統其它配置。

(13)各類設備配置、選型。

(14)隱蔽工程施工。

二、接管驗收管理方案

為確保項目的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求,維護業主的合法權益,方便日后的物業管理,特制項目接管驗收方案。

1、管理內容:

(1)了解接管物業的基本情況。

(2)編制《物業接管驗收計劃》,確定物業驗收的標準、方法和日程安排。

(3)與開發、設計、施工單位一起,依照接管驗收標準,對商業街區物業進行現場初步驗收,并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上,同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。

(4)與開發、施工單位一起,對項目物業進行現場復驗,直至符合規定的要求和標準。

(5)與開發、施工單位聯合進行項目物業交接。

(6)核對、接收各類房屋和鑰匙。

(7)核對、接收各類圖紙資料,并加以整理歸檔。

(8)核對、接收各類設施設備。

(9)核對、接收各類標識。

2、管理措施:

(1)組建接管驗收小組,負責項目的接管驗收工作。

(2)制定接管驗收規程。

(3)掌握物業驗收的標準和程序。

(4)提高對接管驗收重要性的認識。

(5)實事求是地開展接管驗收工作。

(6)按規定辦理接管驗收手續。

三、業主入住管理方案

在辦理業主入住手續時,為業主提供方便、快捷、及時、周到的服務,對于塑造管理公司的形象,給業主留下良好的第一印象,具有重要作用

1、管理內容:

(1)在業主領房前將所有資料準備齊全。

(2)精心布置業主入住現場,為業主辦理領房手續提供一條龍服務。

(3)業主所持的入住通知單和各類必備證明,發放交房資料。

(4)收回業主按規定填寫的各類表格,收取業主應繳納的費用。

(5)陪同業主驗房,辦理領房手續。在驗房過程中,發現的房屋質量問題經業主確認后,填入《業主驗收交接表》。

(6)對驗房交接中發現的房屋質量問題,與業主約定時間,及時解決。

2、管理措施:

(1)制定《業主領房程序》。

(2)策劃業主入住現場布置方案。

(3)按照業主領房程序,安排工作流程。

(4)熱情接待,百問不厭,虛心聽取業主意見。

(5)按規定辦理業主入住手續。

四、秩序維護管理方案

在項目物業管理中,應當運用現有的科學技術手段與管理手段,依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性,維護項目物業和業主的安全,這是一項很重要的工作,最為廣大業主所關注,特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

1、管理內容:

(1)常規防范:采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式,維護項目物業小區公共秩序,防止和制止任何危及或影響物業、業主安全的行為。

門崗的任務:

a.禮儀服務(向業主行舉手禮或注目禮);

b.維護出入口的交通秩序;

c.對外來車輛和人員進行驗證和換證;

d.制止身份不明人員和衣冠不整者進入物業服務小區;

e.嚴禁攜帶危險物品進入物業服務區;

f.遇有外來人員將大件物品帶出物業服務小區,即與物主核實,并作登記。

g.為業主提供便利性服務。

巡邏崗的任務:

a.按規定路線巡視檢查,不留死角;

b.巡查車輛停放情況,維護道路暢通,做好安全防范工作;

c.對物業服務小區內的可疑人員進行檢查防范;

d.物業服務小區安全檢查;

e.裝修戶的安全檢查;

f.防范和協助公安部門處理各類治安案件;

g.防范和制止各類違反小區管理制度的行為。

2、管理措施:

(1)實行半軍事化管理,制訂各項秩序維護員管理制度和獎懲措施,并嚴格付諸實施,以增強秩序維護員的工作責任心。

(2)強化秩序維護員的內務管理,開展系統化軍事素質培訓,提高秩序維護員的思想素質和業務技能,每年組織不少于4次會操。

(3)加強秩序維護員的行為規范教育,要求服裝統一,佩證上崗,言語文明,舉止得當。

(4)嚴格執行秩序維護巡更點到制度,確保巡邏質量。

(5)監控中心設備每天檢查、保養,監控系統沿線影響監控效果的雜物及時清除。

五、消防管理方案

結合物業小區特點,尤其有高層樓宇的消防管理是物業管理的重中之重,要根據消防法規的要求,并結合住宅的實際,切切實實地做好消防安全工作,確保業主、物業財產安全。

1、管理內容:

(1)做好消防監控中心的管理;

(2)做好消防設施、器材的管理;

(3)保持消防通道的暢通;

(4)加強物業小區裝修期間的消防安全管理;

(5)嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品;

(6)防止電器短路、管煤泄漏等引發火災因素。

2、管理措施:

(1)制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制,做到責任落實,器材落實,檢查落實;

(2)制訂消防事故處理預案,防患于未然;

(3)建立義務消防隊,每月組織一次消防安全學習,每季組織一次消防演習;

(4)定期進行消防檢查,預防為主,防消結合,發現隱患,及時消除;

(5)做好消防器材、設備的檢查保養,使之始終處于完好狀態;

(6)制止任何違反消防安全的行為;

(7)積極開展防火安全宣傳教育,定期向業主傳達消防知識;

(8)發生火災,及時組織補救并迅速向有關部門報警

六、清潔綠化方案

清潔綠化作為物業管理的重頭戲,是小區內不可缺少的部分,關系到整個小區的形象,也是測定環境質量的一個重要指標,故擬訂以下管理方案:

1、管理內容:

(1)綠化養護:綠化工應做到管理日?；?、養護科學化。

根據氣候,給花木適量澆水。

根據花木長勢,給花木適量施肥,適當松土;

及時清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗;

制定預防措施,防治病蟲害;

做好惡劣天氣花草樹木的保護工作;定期修剪草坪,使其生長茂盛,平整美觀。

(2)清潔衛生:通過日常保潔工作,使小區公共環境和公共部位整潔,公共設施潔凈、無異味、無破損。

(3)地下車庫:每天清掃地坪,輕抹各類標志牌,隨時處理大面積油漬、積水;每周沖洗地坪,去除下水道口雜物;每月對墻身進行去漬和除塵;每季清潔、擦拭照明系統,天花及管道外除塵。

2、管理措施:

(1)建立綠化保潔制度,狠抓落實;

(2)按操作規程進行規范操作;

(3)加強綠化保潔人員的思想教育和業務培訓,提高員工素質,增強專業技能;

(4)以“三查”形式對綠化保潔工作進行經常性監督檢查(“三查”指:清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經理抽查);

(5)抓好綠化保潔人員的行為規范管理,要求服裝統一、標識齊全、言行文明。

七、房屋、設施設備管理方案

房屋特別是共用設施設備的管理,直接影響到小區的形象、業主的使用效果和物業的使用年限,其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案:

1、管理內容:

(1)房屋公共部位維護管理:根據交房進度,小區內房屋可分為業主已領房和空置房。

租戶已領房:

房屋交付時,服務中心應及時與租戶簽訂物業管理公約,書面告知裝修管理規定,督促業主按規定辦理裝修申請手續,并建立業主檔案。屋頂不得安裝任何設施設備,樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應根據業主裝修進度,采取保護性措施,以確保房屋質量和美觀,并督促業主和裝修隊在裝修施工時保護好智能化系統的預埋管線及各類公共管線設施。裝修垃圾實行袋裝化管理,嚴禁高空拋物。裝修結束后,應注重房屋公共部位的養護和修繕。

空置房:

空置房(含業主托管房)移交后,服務中心應每月通風打掃一次,并對房屋和設施全面檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表),對發現的問題,或盡快處理,或及時報告開發商,并督促其予以解決。

(2)設備設施維護:

a.電梯在裝修期間實行保護性管理;

b.小區內的公共水電設備設施應經常進行檢查,發現損壞,及時維修,要按不同型號產品的養護要求進行日常養護;

c.公共衛生設施每天檢查一次;

d.水泵房、中央空調機房、鍋爐房每天巡查兩次;

e.電梯機房設備,每周保養一次(半年保養和一年保養按規定進行);

f.消防栓系統、噴淋和煙感報警系統、消防器材等消防設施設備按相關維護方案檢查養護;

g.供配電房設備每天巡查一次,每周檢查一次;

h.消監控系統設備按相關維護方案檢查養護;

i.電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次;

j.業主自用水電設施的維修,應按規定填寫《有償服務聯系單》,確保維修及時率與合格率。

2、管理措施:

(1)制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規程;

(2)維修人員持證上崗,操作規范,維修及時;

(3)抓好維修人員技術培訓,提高業務素質;

(4)建立維修人員值班制度,確保維修及時率與合格率;

(5)加強裝修管理,督促做好裝修前期申報工作,并經常進行現場檢查,發現問題及時制止;

(6)加強共用設施設備的巡查,將故障消滅在萌芽狀態。

八、人力資源管理方案

一流的物業必需一流的管理,一流的管理必需一大批高素質的管理人才和專業技術人才,而人才的管理與培訓,對于保持員工隊伍的高質量,提高物業管理的水平,具有十分重要的意義。

1、管理內容:

(1)按照合理的人才結構配置各類人才;

(2)任人唯賢,量材錄用;

(3)開展業務培訓,全面提高業務素質;

(4)進行業績考核,優勝劣汰。

2、管理措施:

(1)制定崗位職責,做到責、權、利分明;

(2)建立約束與激勵相結合的運行機制,充分調動工作積極性;

(3)加強思想作風建設,樹立全心全意為租戶服務的觀念和企業的品牌意識;

(4)崗前培訓與在崗培訓相結合,走出去培訓與請進來培訓相結合:

(5)全面考核,做到公開、公平、公正。

九、檔案管理方案:

1、管理內容:

(1)工程檔案;

(2)業主檔案;

(3)工作檔案;

(4)財務檔案;

(5)文件檔案。

2、管理措施:

(1)制定檔案管理制度

,并嚴格執行;

(2)按照檔案管理要求,分門別類,編目造冊,方便查閱,利于管理;

(3)專人管理,責任到人,存放有序,管理規范;

(4)配置專門的檔案管理用房和必要的設施設備,以滿足檔案管理要求;

(5)根據檔案資料的形式、性質,采用不同的管理手段,科學管理,確保檔案資料完整、安全;

(6)實現電腦化管理,提高管理水平。

篇2:文華居物業前期介入主要工作內容

桂花居前期介入主要工作內容

1、對設施、設備的安裝和驗收的跟蹤配合。

2、物業交接中,各種物品、資料的準備和制作。

3、對所有參與土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同或施工合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話進行收集。

4、作好技術資料交接前的準備和交接后的歸類、整理、歸檔工作。

5、對該物業的客戶檔案資料進行整理、收集,以便后期有針對性的開展各項服務。

6、在竣工驗收的基礎上,按照國家有關交接驗收標準進行接管、驗收。

7、物業服務人員的招聘、培訓、現場實習和具體業務指導。

8、房屋裝修過程中的監管和服務。

9、物業各種標識的制作和服務工具的配置。

10、物業交付前房屋拓荒工作的實施。

篇3:物業前期介入程序文件

物業前期介入程序文件

1.0目的

對物業管理前期介入的物業形成前期的階段性管理進行規定,為以后物業管理打下基礎,確保物業管理服務滿足開發商、業主住戶和法律法規要求。

2.0范圍

適用于物業接管驗收前介入房屋開發商的開發、樓宇的設計、施工、配套設施采購、驗收、安裝、房產的銷售,物業宣傳等過程的管理。

3.0職責

3.1品質督導負責物業前期介入控制的歸口管理,具體負責與房產開發商聯絡物業前期介入的有關配合房產銷售、宣傳、公司投標等事宜。

3.2物業驗收接管領導小組(籌備)的各專業組分別介入參與審查房屋設計圖紙、房屋建筑工程施工質量監控,配套設施的采購、驗收、安裝等有關事宜。

4.0工作程序

4.1物業前期介入管理,是指物業管理企業在物業房屋開發設計階段即介入,從事物業形成前的階段管理。

4.2物業前期介入管理的必要性

按照全面質量管理的“全過程、全要素和全員管理”的管理思想,在物業設計開發建造之時開始,物業公司代表業主參與物業管理有關活動,是一項物業管理的前期管理。其意義有:

4.2.1物業公司參與對設計的評審,可利用物業管理企業豐富經驗和專業知識對規劃設計提出修改意見,使規劃設計更符合使用管理要求,完善房屋設計要求,并為以后的管理工作打下基礎。

4.2.2物業公司在物業管理使用方面擁有第一手資料,對樓宇使用過程所暴露出各種工程質量問題清楚,物業公司參與監理可彌補解決可能出現的質量隱患,提高房屋的建造質量,一定程度避免以后物業管理中的“老大難”問題,盡可能將房屋質量問題消滅在建造過程中。

4.2.3提前介入對所管物業如土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等物業情況進行了

解熟悉,為竣工驗收接管驗收打下基礎。

4.2.4物業公司派人員參與先期開發,熟悉該物業各個部分、設備環境,對以后物業的管理養護、維護保養帶來許多便利:

a)方便了物業管理中維護保養計劃;

b)方便了物業管理中的檢修;

c)確保了檢修質量;

d)方便了物業管理改造、拆除及設備的更換,提高了物業管理效率和工作質量。

4.3物業前期介入的管理內容。

4.3.1參與投標洽談管理業務,物業公司通過市場調研了解房產開發商的開發動態,掌握開發信息通過投標競爭接洽業務。

4.3.2建立與業主住戶的關系

物業管理通過參與房產開發商的銷售活動與業主(開發商)接觸、溝通、協商,又與購房者未來業主或住戶取得聯系,散發公司宣傳材料聽取意見要求和希望;了解業主住戶對物業所有安排打算。參與銷售部門同業主住戶簽訂物業管理合約,向業主提供介紹業主臨時公約,裝修管理辦法、大門設置、出入、停車場等管理辦法,物業管理費用收取辦法等信息。

4.3.3察看記錄工程建筑現場為以后物業管理提供基礎。

a)審查土建構造、管線走向、出入線路通信、保安、消防、水電、煤氣等實施設備情況;

b)對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案,磋商解決辦法;

c)施工現場做好日后養護、維修要點、圖紙更改等記錄;

d)參與設施工程驗收,對各種設施設備的外觀、性能、功能進行檢查,按整改計劃督促施工整改。

4.3.4根據業主住戶的希望要求設計管理模式,制定相應的規章制度。如:

a)與開發商共同起草物業轄區的規章制度、業主臨時公約、裝飾施工管理辦法等;

b)設置物業轄區的組織機構,規定各部門人員崗位責任制和住戶手冊,物業轄區綜合管理辦法等;

c)制定上崗人員的培訓計劃,實施培訓。

4.3.5建立服務系統和服務網絡

a)建立保安、清潔、綠化、設施維修養護隊伍,訂立合同;

b)同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門聯絡、溝通;

c)建立代辦服務項目網絡。

4.3.6準備物業的交接

a)擬訂移交接管辦法;

b)準備移交接管事項。

5.0支持/相關文件

《物業入伙及裝修控制程序》

《基礎設施和工作環境控制程序》

《與顧客有關過程控制程序》

6.0記錄

《前期介入巡檢記錄》