zz小區上調物業費實施細則

根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》、《金地**前期物業管理服務合同》等相關內容,由**物業管理處組織召開業主會議,并邀請政府相關部門監督、指導工作,針對物業費上調事宜,采用書面征詢意見的形式進行表決。

一、前期協調:

由物業公司提供近兩年物業財務收支報告,連同《關于金地**上調物業費的公告》在小區公告欄進行張貼,正式啟動上調物業費程序。

二、投票箱封箱:

1.邀請政府相關部門、社區民警、業主代表對封箱過程進行監督;

2.安排專人對整個封箱過程進行拍照、錄像;

3.對所有票箱張貼封條并拍照;

4.所有參與封箱人員現場在封條上簽字,由物業公司加蓋公章;

5.投票箱鑰匙由政府相關門及物業公司共同管理。

三、征詢方式:

1.由物業公司員工將意見征詢表書面文件入戶送達,業主簽字表決,投入投票箱。

2.物業公司員工將選票書面文件以掛號信、傳真、快遞等方式送達,業主對事項表決后可以以掛號信、傳真、快遞方式及電子郵件加電子簽名的方式返回意見。

3.由物業公司員工電話聯系不常住業主,在電話中溝通表決事項,通過電話錄音進行確認。

四、征詢過程:

1.所有意見征詢表由業主表決后自行投入投票箱,或委托物業公司員工投入投票箱,以上兩種方式均有效。

2.征詢方式:

1)入戶送達:

相關細致問題由物業人員現場解答。

2)快遞、傳真送達:

通過電話與業主簡要溝通表決事項,然后詳細記錄業主地址,統一登記并發送,由專人每天進行統計,并設定回票時間。

3)電話征詢:

通過電話與業主溝通,征求其表決意見,并錄音。

五、征詢結束封箱:

1.征詢結束后,封閉票箱投票口,防止選票遺失。

2.封存票箱,由物業公司管理,業主代表監督。

六、開箱

1.邀請政府相關部門、社區民警、業主代表對拆封過程進行監督。

2.對箱內選票統一清點,確保無遺漏或留存。

3.對整個拆封、清點選票及驗票唱票過程進行拍照、錄像留存。

七、驗票表決

1.邀請房管科、片區民警對整個驗票過程進行監督。

2.邀請業主代表對整個驗票過程進行監督。

3.物業公司相關人員參加并監督。

4.對整個驗票、唱票過程進行錄像。

5.張貼、公示選票結果。

八、公示表決結果

物業公司公布表決結果。

管理處收支明細表

項目名稱:**管理處單位:萬元

管理處收支明細表

項目

2011年

實際金額

2012年

實際金額

一、管理處收入

544.25

556.93

1.管理費收入

460.40

474.01

2.停車收入(不含地下車位租金收入)

64.11

66.92

3.其他

19.74

16.00

二、管理處成本

565.54

586.71

1.管理人員工資、社會保險和福利費等

379.37

368.87

2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

93.26

112.66

3.物業管理區域清潔衛生費用

21.05

17.25

4.物業管理區域綠化養護費用

1.24

14.46

5.物業管理區域秩序維護費用

3.09

8.73

6.管理、辦公及其他費用(包含員工食堂補貼,食堂宿舍設備更新及維修、社區文化及行政辦公支出如:電話費、網絡費、交通費、表單印刷、固定資產維修和采買更新等)

31.15

29.46

7.物業服務企業固定資產折舊

5.22

2.62

8.物業共用部分及公眾責任保險費用

1.77

2.03

9.稅金

29.39

30.63

三、管理處結余

-21.29

-29.78

負責人:

管理處收支明細表

項目名稱:**管理處單位:萬元

項目

2013年預算金額

一、管理處收入

579.16

1.管理費收入

494.84

2.停車收入(不含地下停車租金收入)

70.32

3.其他

14.00

二、管理處成本

625.14

1.管理人員工資、社會保險和福利費等

380.32

2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

137.03

3.物業管理區域清潔衛生費用

15.82

4.物業管理區域綠化養護費用

0.20

5.物業管理區域秩序維護費用

8.39

6.管理、辦公及其他費用(包含員工食堂補貼,食堂宿舍設備更新及維修、社區文化及行政辦公支出如:電話費、網絡費、交通費、表單印刷、固定資產維修和采買更新等)

45.36

7.物業服務企業固定資產折舊

4.00

8.物業共用部分及公眾責任保險費用

2.17

9.管理酬金

-

10.稅金

31.85

三、管理處結余

-45.98

負責人:

篇2:某某商業廣場各項物業費用測算規范

某商業廣場各項物業費用測算

第一節機構設置和人員配備

為實現我司提出的安全、舒適、周到、溫馨的八字服務方針,管理機構的設置要體現精干、高效、反應快、行動快的特點;人員專業素質高、服務意識強;部門管理嚴而有序、分工合理、職責明確、管理到位。**廣場項目物業管理機構設置:"一室四部"即:行政辦公室、物業部、工程部、安保部、經營服務部。

項目部:(共5人)

項目總經理1名、行政人事主管1名、會計員1名、出納員1名,庫管兼檔案資料員1名。

職責范圍:

(1)負責行政、人事、勞資、采購等綜合管理事項;

(2)負責財務管理,編制物業管理財務預、決算和各類財務報表;

(3)負責規章制度的制訂與監督執行。

物業管理部:(共7人)

物業部經理1名、客服助理3名、主管1名、前臺2名。

設置說明:物業部是整個住宅區管理服務的重要職能部門,客服主管負責業主的入駐登記、業主檔案、收取各項費用、走訪住戶、處理投訴、受理業主(住戶)的各類服務要求。

職責范圍:

(1)社區和棟號公共區域的清潔、垃圾清運,園林綠化;

(2)辦理入駐、遷出,建立并保管業主檔案;

(3)實施棟號管理,提供收費服務、常規服務和特約服務;

(4)走訪住戶,受理并解決投訴,受理各類服務要求;

(5)開展各類社區文化活動。

保安部:(共55人)

保安部經理1名,保安班長3名,監控中心值班員8名,車管員8名,保安員35名;

職責范圍:

(1)負責社區治安、消防、交通車輛管理,提供24小時安保服務;

(2)處理安全突發事件,保證社區居民的生命、財產、交通安全;

(3)協助公安機關處理治安案件

工程部:(共11人)

工程部經理1名,弱電工1名,資料員1名,綜合維修工4名,運行維修電工4名。

職責范圍:

(1)社區棟號機電設備運行維修、保養;

(2)設置維修中心,提供24小時維修服務;

(3)處理上下水,燃氣管道等突發故障急修;

(4)社區建筑設備大中修方案的制訂與施工監理;

(5)做好熱交換站運行,確保社區供暖達到標準。

以上人員配備共計:78人。

第二節物業管理費測算

物業管理費是物業管理公司為保障房屋建筑和設備設施處于良好狀態和為業戶提供優良的工作環境所支付的能源、維修、保安、保潔等各項服務費用的總和。物業管理費是物業管理公司開展正常經營管理活動的資金基礎。管理費標準的合理確定能夠使物業管理經費得到保障,有助于保持一定水準的管理水平,實現物業的良性循環。

1、關于物業管理費

我司按**廣場實際物業管理成本進行了測算,測算結果為:物業管理費標準為:2.18元/平米.月,具體內容詳見:附件一《**廣場物業管理費測算》;

按一般情況,公寓的檔次要高,物業管理費標準也高,但是住宅物業管理費標準如果按政府文件測算,物業管理費標準明顯低于公寓標準。這種價格差異將對于銷售和后期管理帶來很大問題,所以我司在測算中盡可能壓低了公寓物業管理費標準,確定的價格應是購房人可以接受的。如果還有問題,貴我雙方可進一步協商。

第三節物業開辦費及內容

1、關于物業管理辦公條件

項目建成后應為項目部物業管理提供基本的辦公和操作條件,主要包括以下內容:

管理辦公室:

工程部各專業值勤和操作用房:

值班室:包括總值班室、消防中控、保安監控值班室、門衛室等。

保潔員工具材料庫,可利用洗滌間、樓梯角等。

保安員宿舍:

物資庫房:

總計:1200-1500平方米。

2、關于前期啟動費的用途

前期啟動費主要用于物業管理開辦階段的人工費支出,辦公條件準備,辦公設備、物品、工程維修、保潔、保安設備物資的準備。

3、開辦期時間確定

由于開辦期內物業管理企業需要參與物業的驗收交接、準備辦公條件、準備業主入住文件、辦理入住手續,一般在物業竣工階段已經開始保安、保潔、日常巡視,所以開辦期一般為3個月。物業公司進駐過晚,情況不熟悉,準備不充分,將會導致入住工作程序混亂,容易引發業主集體投訴,對開發企業和物業管理企業都非常不利。

4、關于前期啟動費的具體標準確定

(1)前期物業管理啟動費包括以下費用:

A.人工費用

員工工資前期按10人編制,平均人員工資1,400.00元。

3,500.00×10×3=105,000.00(元)

工資附加費

105,000.00×0.30=31,500.00(元)

員工餐費

每人每天按10元標準,每月25天,

10.00×10×25×3=7,500.00(元)

保安隊工資

按8名保安隊員,每人每月1500.00元

150.00×8×3=36,000.00(元)

保安餐費

每人每天15.00元標準,8人共31天

15.00×8×31×3=11,160.00(元)

人工費用總計=105000+31500.00+7500.00+36000.00+11160.00

=136500.00(元)

B.工程設備工具材料費20,323.45(元)

C.保安器材設備費105,060.00(元)

D.辦公設備材料費243,330.00(元)

5、前期物業管理啟動費總額

136,500.00+20323.45+105,060.00+243,330.00

=505,213.45(元)

第四節關于前期啟動費

關于前期啟動費的劃撥和使用有兩種方式:

第一種方式是由開發商直接撥發給物業管理單位,由物業管理單位獨立使用,并詳細登記支出賬目,接受開發商的檢查和質詢;

第二種方式是由物業管理單位提出開辦費使用計劃,呈交開發商進行審核、批準,物業根據實際使用情況向開發商實報實銷。

第三種方式是由物業公司先行墊付,分五年從物業管理費中攤銷。

篇3:物業費追繳責任書

各小區費用追繳責任書

根據總公司財務部提供的欠費報表,截止2005年6月30日,各小區業主欠費情況具體如下:

一、**花園

欠管理費(49戶)+欠各種停車費(35戶)

=6726.47+4878.74

=11605.21(元)

二、**庭

欠管理費(146戶)+欠各種停車費(49戶)

=27396.97+4300.00

=31696.97(元)

三、**居

欠管理費(492戶)

=182204.02元

以上三個小區欠費總為:225506.2元。

為確保公司正常經營,針對各小區2005年6月30日前的欠費狀況,現對各小區的追繳目標、期限及責任,具體要求如下:

***花園要求:于2005年8月31日前,追回的欠款指標為:

11605.21×92%=10676.79(元)

***庭要求:于2005年9月30日前,追回的欠款指標為:

31696.97×90%=28527.27(元)

***居要求:于2005年11月30日前,追回的欠款指標為:

182204.02×80%=145763.21(元)

以上三個小區,截止2005年11月30日,對上半年前的追費總目標為:184967.27元。

剩余欠收的百分比,屆時各管理處另列專題分析報告,屬長期欠帳、歷史壞帳或其它客觀原因的,上交公司上級決定處理,經分析審核后,屬常規拖欠的,各管理處須在2個月內分別追收完成。

追繳措施:

1、在開展工作的頭三天,針對欠款的業主,實行電話催收

2、各管理處將責任指標落實到人,并分頭上門書面動員追收。

3、對每天的追收動態實行記錄,每周進行總匯統計,并將收得的數額與目標數額進行對比,明確任務差距。

4、想方設法,說服業主,對故意刁難的住戶,注意方式方法,減少矛盾的升級。

5、屬特殊情況個案或部分老帳、壞帳折扣減免的,須以專題報告審批后再執行。每月根據每周收費情況進行匯總。

6、在執行中遇特殊困難情況,及時向經理匯報情況,為避免各種意外發生,上門追收時,須有兩人以上在場。

7、總之,想盡辦法,將業主的欠款追收回籠,完成公司下達的任務。

追款工作是物業公司經營頭等大事,不按公司下達的目標任務和追繳措施開展工作,影響公司正常經營的,視其情節輕重,給予相應的處罰處理。對追款工作成績顯著的,給予相應的嘉獎鼓勵。

注:截止2005年6月30日前欠費財務報表1份附后.

目標制定:各小區負責人簽署:

抄報:董事辦、總經辦各1份

抄送:行政人事部、財務部各1份

下發:各物業管理處各1份