某商業廣場各項物業費用測算

第一節機構設置和人員配備

為實現我司提出的安全、舒適、周到、溫馨的八字服務方針,管理機構的設置要體現精干、高效、反應快、行動快的特點;人員專業素質高、服務意識強;部門管理嚴而有序、分工合理、職責明確、管理到位。**廣場項目物業管理機構設置:"一室四部"即:行政辦公室、物業部、工程部、安保部、經營服務部。

項目部:(共5人)

項目總經理1名、行政人事主管1名、會計員1名、出納員1名,庫管兼檔案資料員1名。

職責范圍:

(1)負責行政、人事、勞資、采購等綜合管理事項;

(2)負責財務管理,編制物業管理財務預、決算和各類財務報表;

(3)負責規章制度的制訂與監督執行。

物業管理部:(共7人)

物業部經理1名、客服助理3名、主管1名、前臺2名。

設置說明:物業部是整個住宅區管理服務的重要職能部門,客服主管負責業主的入駐登記、業主檔案、收取各項費用、走訪住戶、處理投訴、受理業主(住戶)的各類服務要求。

職責范圍:

(1)社區和棟號公共區域的清潔、垃圾清運,園林綠化;

(2)辦理入駐、遷出,建立并保管業主檔案;

(3)實施棟號管理,提供收費服務、常規服務和特約服務;

(4)走訪住戶,受理并解決投訴,受理各類服務要求;

(5)開展各類社區文化活動。

保安部:(共55人)

保安部經理1名,保安班長3名,監控中心值班員8名,車管員8名,保安員35名;

職責范圍:

(1)負責社區治安、消防、交通車輛管理,提供24小時安保服務;

(2)處理安全突發事件,保證社區居民的生命、財產、交通安全;

(3)協助公安機關處理治安案件

工程部:(共11人)

工程部經理1名,弱電工1名,資料員1名,綜合維修工4名,運行維修電工4名。

職責范圍:

(1)社區棟號機電設備運行維修、保養;

(2)設置維修中心,提供24小時維修服務;

(3)處理上下水,燃氣管道等突發故障急修;

(4)社區建筑設備大中修方案的制訂與施工監理;

(5)做好熱交換站運行,確保社區供暖達到標準。

以上人員配備共計:78人。

第二節物業管理費測算

物業管理費是物業管理公司為保障房屋建筑和設備設施處于良好狀態和為業戶提供優良的工作環境所支付的能源、維修、保安、保潔等各項服務費用的總和。物業管理費是物業管理公司開展正常經營管理活動的資金基礎。管理費標準的合理確定能夠使物業管理經費得到保障,有助于保持一定水準的管理水平,實現物業的良性循環。

1、關于物業管理費

我司按**廣場實際物業管理成本進行了測算,測算結果為:物業管理費標準為:2.18元/平米.月,具體內容詳見:附件一《**廣場物業管理費測算》;

按一般情況,公寓的檔次要高,物業管理費標準也高,但是住宅物業管理費標準如果按政府文件測算,物業管理費標準明顯低于公寓標準。這種價格差異將對于銷售和后期管理帶來很大問題,所以我司在測算中盡可能壓低了公寓物業管理費標準,確定的價格應是購房人可以接受的。如果還有問題,貴我雙方可進一步協商。

第三節物業開辦費及內容

1、關于物業管理辦公條件

項目建成后應為項目部物業管理提供基本的辦公和操作條件,主要包括以下內容:

管理辦公室:

工程部各專業值勤和操作用房:

值班室:包括總值班室、消防中控、保安監控值班室、門衛室等。

保潔員工具材料庫,可利用洗滌間、樓梯角等。

保安員宿舍:

物資庫房:

總計:1200-1500平方米。

2、關于前期啟動費的用途

前期啟動費主要用于物業管理開辦階段的人工費支出,辦公條件準備,辦公設備、物品、工程維修、保潔、保安設備物資的準備。

3、開辦期時間確定

由于開辦期內物業管理企業需要參與物業的驗收交接、準備辦公條件、準備業主入住文件、辦理入住手續,一般在物業竣工階段已經開始保安、保潔、日常巡視,所以開辦期一般為3個月。物業公司進駐過晚,情況不熟悉,準備不充分,將會導致入住工作程序混亂,容易引發業主集體投訴,對開發企業和物業管理企業都非常不利。

4、關于前期啟動費的具體標準確定

(1)前期物業管理啟動費包括以下費用:

A.人工費用

員工工資前期按10人編制,平均人員工資1,400.00元。

3,500.00×10×3=105,000.00(元)

工資附加費

105,000.00×0.30=31,500.00(元)

員工餐費

每人每天按10元標準,每月25天,

10.00×10×25×3=7,500.00(元)

保安隊工資

按8名保安隊員,每人每月1500.00元

150.00×8×3=36,000.00(元)

保安餐費

每人每天15.00元標準,8人共31天

15.00×8×31×3=11,160.00(元)

人工費用總計=105000+31500.00+7500.00+36000.00+11160.00

=136500.00(元)

B.工程設備工具材料費20,323.45(元)

C.保安器材設備費105,060.00(元)

D.辦公設備材料費243,330.00(元)

5、前期物業管理啟動費總額

136,500.00+20323.45+105,060.00+243,330.00

=505,213.45(元)

第四節關于前期啟動費

關于前期啟動費的劃撥和使用有兩種方式:

第一種方式是由開發商直接撥發給物業管理單位,由物業管理單位獨立使用,并詳細登記支出賬目,接受開發商的檢查和質詢;

第二種方式是由物業管理單位提出開辦費使用計劃,呈交開發商進行審核、批準,物業根據實際使用情況向開發商實報實銷。

第三種方式是由物業公司先行墊付,分五年從物業管理費中攤銷。

篇2:商廈中央空調運行方案及費用測算

商廈中央空調運行方案及費用測算

一、中央空調冷水機組運行費用:

綠景家園大廈6月至10月提供冷氣,寫字間供冷時間8:00-18:00,商場供冷時間9:00-21:00。

開機方案

夏季(6月1日-8月31日92天)秋季(9月1日-10月31日61天)

8:00-18:00(10小時)開2臺主機920小時開1臺610小時

19:00-21:00(3小時)開1臺276小時開1臺183小時

年冷水機組(不含新風機、風機盤管)耗電度,電費單價按0.65元/度,折合月耗電費用元。供冷面積按平方米計算,平均單價為:

月耗電費用/供冷面積=元/平方米/月。

二、中央空調系統維護費用

中央空調系統維護保養費用為:元/平方米/月,祥見附件四:《中央空調維護、耗能費用測算表》。

三、空調費價格

綜合運行費用及維護費用得出綠景家園中央空調價格:

寫字間空調耗能費為:元/月/平方米,按〈供冷季〉交費。

寫字間空調維護保養費為:元/月/平方米,按〈全年〉交費。

商場空調耗能費為:元/月/平方米,按〈供冷季〉交費。

商場空調維護保養費為:元/月/平方米,按〈全年〉交費。

我司空調管理的經濟原則是"不虧不盈",在保證服務質量的基礎上,對甲方提供最大限度的價格優惠。