Z小區(qū)上調(diào)物業(yè)費(fèi)答客問

根據(jù)小區(qū)目前的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì),2012年已經(jīng)出現(xiàn)入不敷出的狀況,2013年預(yù)算虧損45.98萬多元。物業(yè)公司事先就調(diào)整物業(yè)費(fèi)用方案與部分業(yè)主進(jìn)行了溝通,現(xiàn)對(duì)所涉及的問題歸納如下。

1、為什么要調(diào)整物業(yè)費(fèi)

近幾年,隨著社會(huì)各種費(fèi)用的不斷上漲,導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)成本大幅增加。目前籌集的物業(yè)費(fèi)總額已無法維持既有的服務(wù)水平,為避免嚴(yán)重影響小區(qū)的服務(wù)品質(zhì)、導(dǎo)致業(yè)主的居住感受下降、對(duì)房產(chǎn)的保值增值產(chǎn)生不利影響,特此提出調(diào)整物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)屬勞動(dòng)密集型行業(yè),從近幾年的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)分析及行業(yè)對(duì)比發(fā)現(xiàn),人工成本占到整個(gè)物業(yè)支出的50%以上。2008年入伙時(shí),小鎮(zhèn)6保安員的工資為1140元/月,當(dāng)時(shí)政府未強(qiáng)制要求為員工上社會(huì)保險(xiǎn),因此每月1140元的工資是企業(yè)對(duì)一個(gè)保安員全部人工費(fèi)支出。到了2012年,保安員的月工資上漲到2800元,而且目前政府已明文強(qiáng)制要求為員工上社會(huì)保險(xiǎn)且五險(xiǎn)綁定,公司按此要求為員工每人每月支付保險(xiǎn)費(fèi)723.24元,因此目前公司為每個(gè)保安員每月支出3523.24元。為了節(jié)約成本,我們已經(jīng)將人員由三班制改為兩班制,上班時(shí)間由每崗8小時(shí)改為每崗12小時(shí),可以說人員編制和工作強(qiáng)度都已達(dá)到極限。入不敷出成為了一種必然。根據(jù)**2013年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支預(yù)算顯示,本年度小鎮(zhèn)6將出現(xiàn)45.98萬元的經(jīng)營(yíng)虧損。

2、是否今年才遇到物業(yè)服務(wù)資金不足的問題,為何今年提出調(diào)整物業(yè)費(fèi)

我小區(qū)的人力成本在物業(yè)服務(wù)支出中達(dá)到60%以上,公共區(qū)域及共用設(shè)備設(shè)施的能耗費(fèi)用占20%左右,以上兩項(xiàng)費(fèi)用支出占物業(yè)費(fèi)用的絕大部分。北京市最低工資標(biāo)準(zhǔn)的多次調(diào)整對(duì)勞動(dòng)密集型的物業(yè)服務(wù)來說影響很大,最低工資增長(zhǎng)社保基數(shù)也隨之調(diào)整,社保支出也逐年增加;再者,從去年年初,政府強(qiáng)制企業(yè)為員工上五險(xiǎn),人力費(fèi)用進(jìn)一步加大。對(duì)于公區(qū)及共用設(shè)備設(shè)施的水電消耗來講,費(fèi)用單價(jià)也多次上漲,能耗費(fèi)用的支出也逐年增加。公區(qū)維修所使用的物料市場(chǎng)價(jià)格、特種設(shè)備外包維保費(fèi)用的上升也是助推物業(yè)服務(wù)資金不足的因素。

我公司早在幾年前就遇到了成本上升的問題,也采取了一些應(yīng)對(duì)措施,比如:逐步在合理范圍內(nèi)精簡(jiǎn)人員、增大每位員工的工作量,盡量減緩人力成本壓力;我公司也通過節(jié)能改造等方式降低能耗,節(jié)省能源支出,合理調(diào)配資源及費(fèi)用的方式一直在進(jìn)行。

但面對(duì)成本全面上漲的巨大壓力,內(nèi)部合理調(diào)配總會(huì)有限度,目前人員編制已經(jīng)壓縮到極致,如再壓縮勢(shì)必嚴(yán)重影響服務(wù)品質(zhì),其他節(jié)能措施的實(shí)施前期投入也較大,短期難見成效。本年已有45.98萬余元的虧空,為避免小區(qū)的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)在未來持續(xù)受到負(fù)面影響,特申請(qǐng)上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

3、如保持目前的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)產(chǎn)生什么不良后果

據(jù)我公司了解,目前全社會(huì)的物業(yè)行業(yè)均遇到了成本上漲導(dǎo)致的收不抵支問題,面對(duì)虧損,因業(yè)主反對(duì)調(diào)整物業(yè)費(fèi),一些物業(yè)公司采取無底線降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、過度壓縮人工投入等方式勉強(qiáng)維持,導(dǎo)致了社區(qū)混亂,陷入了惡性循環(huán)。

目前**物業(yè)服務(wù)成本已經(jīng)壓縮到極致,如再不調(diào)整物業(yè)費(fèi)、增加物業(yè)費(fèi)總額,虧空到一定程度,物業(yè)服務(wù)品質(zhì)勢(shì)必也會(huì)跌破紅線,將會(huì)出現(xiàn)人員編制過度壓縮導(dǎo)致的夜間無保安巡視、無錢支付綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用導(dǎo)致的草坪枯死黃土裸露、維修費(fèi)用不足導(dǎo)致的園區(qū)設(shè)施破損無法維修等后果。如出現(xiàn)以上惡性情況,屆時(shí)挽救為時(shí)已晚,面對(duì)此重大風(fēng)險(xiǎn),物業(yè)公司向全體業(yè)主發(fā)出預(yù)警。

**作為區(qū)域內(nèi)具有代表性的項(xiàng)目,廣大業(yè)主對(duì)生活品質(zhì)有較高追求,大多數(shù)業(yè)主不希望以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、犧牲小區(qū)品質(zhì)為代價(jià)維持后期的物業(yè)管理。

4、物業(yè)費(fèi)調(diào)整幅度是如何確定的

物業(yè)公司根據(jù)歷年收支、當(dāng)前費(fèi)用及未來幾年的成本上漲預(yù)期,提出了每平米每月上調(diào)0.3元。該方案在保持目前服務(wù)品質(zhì)的前提下,實(shí)現(xiàn)一些基礎(chǔ)服務(wù)的再深入及細(xì)化,比如可以通過適度上調(diào)待遇留住老員工,不再是經(jīng)常看到陌生的面孔,可以對(duì)園區(qū)的綠化進(jìn)行優(yōu)化,可以增加保安員的巡邏頻次。依此標(biāo)準(zhǔn),預(yù)期未來3-4年的物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)不會(huì)受到影響。

5、物業(yè)費(fèi)調(diào)整后服務(wù)品質(zhì)是否提升

調(diào)整物業(yè)費(fèi)的初衷是為了解決目前遇到的成本壓力問題,防止服務(wù)品質(zhì)嚴(yán)重下滑,同時(shí)物業(yè)費(fèi)調(diào)整后,物業(yè)公司會(huì)在服務(wù)的精細(xì)化方面有所提升。

高品質(zhì)服務(wù)需要高素質(zhì)員工,物業(yè)公司首先保障一線保安、保潔、工程及客服人員的工資水平有一個(gè)適當(dāng)?shù)恼{(diào)整,使符合要求的一線員工的收入在行業(yè)內(nèi)保持有競(jìng)爭(zhēng)力,留住、吸引高素質(zhì)的服務(wù)人員。

另外,物業(yè)公司也會(huì)加大對(duì)公共區(qū)域及共用設(shè)備設(shè)施的維護(hù)力度,園區(qū)的園林綠化維護(hù)工作會(huì)更加精細(xì)。因物業(yè)服務(wù)資金的充裕,為物業(yè)服務(wù)的進(jìn)一步精細(xì)化奠定了基礎(chǔ)。

如方案表決通過,將自2014年1月1日開始實(shí)行。

篇2:小區(qū)上調(diào)物業(yè)費(fèi)實(shí)施細(xì)則

zz小區(qū)上調(diào)物業(yè)費(fèi)實(shí)施細(xì)則

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市物業(yè)管理辦法》、《金地**前期物業(yè)管理服務(wù)合同》等相關(guān)內(nèi)容,由**物業(yè)管理處組織召開業(yè)主會(huì)議,并邀請(qǐng)政府相關(guān)部門監(jiān)督、指導(dǎo)工作,針對(duì)物業(yè)費(fèi)上調(diào)事宜,采用書面征詢意見的形式進(jìn)行表決。

一、前期協(xié)調(diào):

由物業(yè)公司提供近兩年物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告,連同《關(guān)于金地**上調(diào)物業(yè)費(fèi)的公告》在小區(qū)公告欄進(jìn)行張貼,正式啟動(dòng)上調(diào)物業(yè)費(fèi)程序。

二、投票箱封箱:

1.邀請(qǐng)政府相關(guān)部門、社區(qū)民警、業(yè)主代表對(duì)封箱過程進(jìn)行監(jiān)督;

2.安排專人對(duì)整個(gè)封箱過程進(jìn)行拍照、錄像;

3.對(duì)所有票箱張貼封條并拍照;

4.所有參與封箱人員現(xiàn)場(chǎng)在封條上簽字,由物業(yè)公司加蓋公章;

5.投票箱鑰匙由政府相關(guān)門及物業(yè)公司共同管理。

三、征詢方式:

1.由物業(yè)公司員工將意見征詢表書面文件入戶送達(dá),業(yè)主簽字表決,投入投票箱。

2.物業(yè)公司員工將選票書面文件以掛號(hào)信、傳真、快遞等方式送達(dá),業(yè)主對(duì)事項(xiàng)表決后可以以掛號(hào)信、傳真、快遞方式及電子郵件加電子簽名的方式返回意見。

3.由物業(yè)公司員工電話聯(lián)系不常住業(yè)主,在電話中溝通表決事項(xiàng),通過電話錄音進(jìn)行確認(rèn)。

四、征詢過程:

1.所有意見征詢表由業(yè)主表決后自行投入投票箱,或委托物業(yè)公司員工投入投票箱,以上兩種方式均有效。

2.征詢方式:

1)入戶送達(dá):

相關(guān)細(xì)致問題由物業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)解答。

2)快遞、傳真送達(dá):

通過電話與業(yè)主簡(jiǎn)要溝通表決事項(xiàng),然后詳細(xì)記錄業(yè)主地址,統(tǒng)一登記并發(fā)送,由專人每天進(jìn)行統(tǒng)計(jì),并設(shè)定回票時(shí)間。

3)電話征詢:

通過電話與業(yè)主溝通,征求其表決意見,并錄音。

五、征詢結(jié)束封箱:

1.征詢結(jié)束后,封閉票箱投票口,防止選票遺失。

2.封存票箱,由物業(yè)公司管理,業(yè)主代表監(jiān)督。

六、開箱

1.邀請(qǐng)政府相關(guān)部門、社區(qū)民警、業(yè)主代表對(duì)拆封過程進(jìn)行監(jiān)督。

2.對(duì)箱內(nèi)選票統(tǒng)一清點(diǎn),確保無遺漏或留存。

3.對(duì)整個(gè)拆封、清點(diǎn)選票及驗(yàn)票唱票過程進(jìn)行拍照、錄像留存。

七、驗(yàn)票表決

1.邀請(qǐng)房管科、片區(qū)民警對(duì)整個(gè)驗(yàn)票過程進(jìn)行監(jiān)督。

2.邀請(qǐng)業(yè)主代表對(duì)整個(gè)驗(yàn)票過程進(jìn)行監(jiān)督。

3.物業(yè)公司相關(guān)人員參加并監(jiān)督。

4.對(duì)整個(gè)驗(yàn)票、唱票過程進(jìn)行錄像。

5.張貼、公示選票結(jié)果。

八、公示表決結(jié)果

物業(yè)公司公布表決結(jié)果。

管理處收支明細(xì)表

項(xiàng)目名稱:**管理處單位:萬元

管理處收支明細(xì)表

項(xiàng)目

2011年

實(shí)際金額

2012年

實(shí)際金額

一、管理處收入

544.25

556.93

1.管理費(fèi)收入

460.40

474.01

2.停車收入(不含地下車位租金收入)

64.11

66.92

3.其他

19.74

16.00

二、管理處成本

565.54

586.71

1.管理人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和福利費(fèi)等

379.37

368.87

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用

93.26

112.66

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用

21.05

17.25

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

1.24

14.46

5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用

3.09

8.73

6.管理、辦公及其他費(fèi)用(包含員工食堂補(bǔ)貼,食堂宿舍設(shè)備更新及維修、社區(qū)文化及行政辦公支出如:電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、交通費(fèi)、表單印刷、固定資產(chǎn)維修和采買更新等)

31.15

29.46

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

5.22

2.62

8.物業(yè)共用部分及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用

1.77

2.03

9.稅金

29.39

30.63

三、管理處結(jié)余

-21.29

-29.78

負(fù)責(zé)人:

管理處收支明細(xì)表

項(xiàng)目名稱:**管理處單位:萬元

項(xiàng)目

2013年預(yù)算金額

一、管理處收入

579.16

1.管理費(fèi)收入

494.84

2.停車收入(不含地下停車租金收入)

70.32

3.其他

14.00

二、管理處成本

625.14

1.管理人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和福利費(fèi)等

380.32

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用

137.03

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用

15.82

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

0.20

5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用

8.39

6.管理、辦公及其他費(fèi)用(包含員工食堂補(bǔ)貼,食堂宿舍設(shè)備更新及維修、社區(qū)文化及行政辦公支出如:電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、交通費(fèi)、表單印刷、固定資產(chǎn)維修和采買更新等)

45.36

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

4.00

8.物業(yè)共用部分及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用

2.17

9.管理酬金

-

10.稅金

31.85

三、管理處結(jié)余

-45.98

負(fù)責(zé)人: