商務大廈物業驗收制度

(1制度內容

物業管理企業對從開發商接管物業的系統圖紙接收、工程設備設施清點檢驗直至確認接管物業無重大遺漏問題的工作過程進行管理。主要驗收的內容包括有關圖紙的接收、消防驗收、工程驗收等。

所有工程驗收都應由發展商牽頭進行。

(2適用范圍

適用于物業管理企業從發展商經過竣工驗收后的物業接收到本企業進行管理的檢查過程。此項工作將為接管物業后的日常管理奠定基礎。

(3管理標準

1.新建房屋接管驗收的標準

1]主體結構:

(1)地基基礎的沉降不得超過GBJ7(建筑地基基礎設計規范)的允許變形值;不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞;

(2)鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫,不得超過GBJ10的規定值(GBJ10--鋼筋混凝土結構設計規范);

(3)木結構應結點牢固,支撐系統可靠,無蟻害,其構件的選材必須符合GBJ206〈木結構工程施工及驗收規范〉中2.1.1條的有關規定;

(4)磚石結構必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫;

(5)凡應抗震設防的房屋,必須符合GBJ11(建筑抗震設計規范)

(6)外墻不得滲水。

2]屋面:

(1)各類屋面必須符合GBJ207(屋面工程施工及驗收規范)中4.0.6條的規定,排水暢通,無積水,不滲漏;

(2)平屋面應有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔;

(3)陽臺和三層以上的房屋的屋面應有組織排水,出水口、檐溝、落水管應安裝牢固,接口嚴密、不滲漏。

3]樓地面:

(1)面層與基層必須粘結牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應表面平正、接縫均勻順直、無缺棱掉角;

(2)衛生間、陽臺、盟洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求,不應有積水,不允許倒泛水和滲漏;

(3)木樓地面應平整牢固,接縫密合。

4]裝修:

(1)鋼木門窗應安裝平正牢固,無翹曲變形,開關靈活,零配件裝配齊全,位置準確,鋼門窗縫隙嚴密,木門窗縫隙適度:

(2)進戶門不得使用膠合板制作,門鎖應安裝牢固,底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門均應裝設鐵柵欄;

(3)木裝修工程應表面光潔,線條順直,對縫嚴密,不露釘帽,與基層必須釘牢;

(4)門窗玻璃應安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固;

(5)抹灰應表面平整,不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;

(6)飾面磚應表面潔凈,粘貼牢固,陰陽角與線角順直,無缺棱掉角;

(7)油漆,刷漿應色澤一致。表面不應有脫皮、漏刷等現象。

5]強電:

(1)電氣線路應安裝平整、牢固、順直,過墻應有導管。導線連接必須緊密,鉛導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時,連接點,必須緊密、可靠,使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MOhm/KV;

(2)應按套安裝電表或預留表位,并有電氣接地裝置;

(3)照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置準確;

(4)各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠,接地阻值必須符合GBJ232(電氣裝置安裝工程施工及驗收規范)的要求;

(5)電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲相震動聲不得超過GBJ232的規定值。制動器、限速器及其他安全役備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程,試運轉記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應符合要求;

(6)可電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號場強同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅,應設置共用天線;

(7)除上述要求外,同時應符合地區性"低壓電器裝置規程"的有關要求。

6]水、衛、消防:

(1)管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、,無滴漏。水應試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242(采暖與衛生工程施工及驗收規范)的要求。應按套安裝水表或預留表位;

(2)高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修;

(3)衛生間、廚房內的排污管應分設,出戶管長不宜超過8m,并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢;

(4)衛生器具質量良好,接口不得滲漏,安裝應平正、牢固,部件齊全、制動靈活;

(5)水泵安裝應平穩,運行時無較大震動;

(6)消防設施必須符合GBJ16(建筑設計防火規范)、GBJ45(高層民用建筑設計防火規范)的要求,并且有消防部門檢驗合格簽證。

7]采暖:

(1)采暖工程的驗收時間,必須在采暖期以前兩個月進行;

(2)鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專業部門的檢驗合格簽證;

(3)爐排必須進行12小時以上試運轉,爐排之間、爐排與爐膛之間不得互相磨擦,且無雜音,不跑偏、不受卡,運轉應自如;

(4)各種儀器、儀表應齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門應開關靈活;

(5)爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風擋板應安裝平正、啟閉靈活,閉合嚴密,風室隔墻不得透風漏氣;

(6)管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242(采暖與衛生工程施工及驗收規范)的要求,管溝大小及管道排列應便于維修,管架、支架、吊架應牢固;

(7)設備、管道不應有跑、冒、滴、漏等現象;

(8)鍋爐輔機應運轉正常,無雜音。消煙除塵、消煙減震設備應齊全,水質、煙塵排放濃度應符合環保要求;

(9)經過48小時連續試運行,鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能和采暖室溫必須符合設計要求。

8]附屬工程及其他:

(1)室外排水系統的標高、檢查井設置、管道坡度、管徑必須符合GBJ14(室外排水設計規范)第二章2。3。4節的要求。管道應順頂直且排水通暢,井蓋應擱置穩妥并設置井圈;

(2)在化糞池應按排污量合理設置,池內無垃圾雜物,進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度,并不應超過兩個彎;

(3)明溝、散水、落水溝頭不得斷裂、積水現象;

(4)房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象;

(5)房屋應按單元設置信報箱,其規格、位置必須符合有關規定;

(6)掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通,無阻塞物;

(7)單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設施及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整,室內外高差符合設計要求;

(8)群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施,達到應有的質量和使用功能要求。

2.原有房屋接管驗收的標準

1]質量與使用功能的檢驗。在以CJB(危險房屋鑒定標準)和國家有關規定作檢驗依據;

2]從外觀檢查建筑物整體的變異狀態;

3]檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度;

4]檢查房屋使用情況(包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備情況)。

5]危險和損壞問題的處理:

(1)屬有危險的房屋,應有移交人負責排險解危后,始得接管。

(2)屬有毀壞的房屋,有移交人和接管單位協商解決,既可約定期限由移交人負責維修,也可采用其他補償形式。

(3)屬法院判決沒收并通知接管的房屋,在法院判決辦理。

(4工作流程

1.在未驗收前,駐場經理須聯同工程經理與發展商、承包商招開協調會議;

2.由承包商及供應商呈交一份竣工驗收及交接計劃表和組織架構;

3.駐場經理組織管理處各部門制定樓宇接收聯檢方案,提交發展商審批。

4.按《圖紙資料移交清單》對產權、技術資料進行對照檢查,發現產權、技術資料有缺漏的,應以書面形式通知發展商及/或承包商提供。

5.按《設備移交清單》對樓宇各類設備按規格進行對照檢查;

6.發現設備設施與移交清單不符或有缺漏的,管理處應以書面形式通知發展商及/或承包商予以解決。

7.對各單元的水、電、土建部分進行全面檢查,并將檢查結果記錄在《接管檢查記錄表》中,對發現的問題應書面通知發展商/及承包商予以解決。

8.將所有有關資料歸檔。

9.在保修期內因施工、安裝、設備因素產生的質量問題,管理處應報發展商及/或承包商限期解決。

(5工作表格:

1.驗收工作流程表(QMS-PM-3101)

2.圖紙資料移交清單(QMS-PM-3102)

3.接管檢查記錄表(QMS-PM-3103)

篇2:項目物業接管綜合驗收辦法

項目物業接管綜合驗收辦法

1、規范物業管理交接驗收接管工作,維護企業利益,依據《物業管理條例》、《NJ市物業管理辦法》、《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收辦法》及公司ISO9000體系的相關規定,制定本辦法。

2、本辦法適用于公司全委項目的交接驗收

3、綜合驗收小組由經營班子成員任組長,從綜合管理部、市場發展部、工程管理部及A類項目中各選派1~2名專業技術管理人員任組員,項目管理處為主要配合。

4、接管綜合驗收的內容包括以下內容:

第二條給排水系統及配套設施、資料

第三條污水處理系統、資料

第四條消防系統及配套設施、資料

第五條供氣房設施、資料

第六條空調系統及配套設施、資料

第七條電梯及配套設施、資料

第八條變配電系統及配套設施、資料

第九條防盜監控系統及配套設施、資料

第十條電話、通信、有線電視、寬帶網絡等設施及其配套

第十一條其它智能化系統、資料

第十二條室外行車道路、停車場配套設施及標識

第十三條綠化及其養護設施

第十四條垃圾中轉或處理設施

第十五條房屋本體及每戶單元

第十六條樓幢戶編號及郵政設施

第十七條物業管理用房

第十八條宣傳告示欄及其它公益性文體設施

第十九條各專業部門驗收資料

5、接管驗收程序

第二條發展商在物業交付前15天向物業公司書面提出接管驗收申請

第三條綜合管理部接到申請首先確認其是否符合接管驗收前提要求

不符合接管驗收前提要求的,通知發展商暫不予以驗收交接,并說明理由,提出整改要求。

符合接管驗收前提的,組織相關人員組成驗收小組,按照雙方約定的時間依據驗收標準對物業進行接管綜合驗收。

第四條公司經營班子負責驗收結果的審批

第五條驗收合格的,在驗收結束后5天內向發展商出具驗收合格通知,并由驗收小組代表公司辦理接管手續,管理處負責現場主要協助。

第六條驗收不合格的,在驗收結束后3天內向發展商發出整改通知書

第七條整改結束后,由發展商提出申請,約定時間后再次復驗

6、不符合接管驗收前提要求及驗收(復驗)不合格的物業,公司不予以接管;確實需要接管的,可在協商的前提下先與發展商進行崗位交接。

7、物業接管驗收的前提

第二條小區(大廈)的所有建設項目全部施工完畢,并經過竣工驗收合格,驗收資料齊全

第三條住宅小區(大廈)的所有建設項目應按照規劃、設計的要求建成并滿足規劃設計的使用功能

第四條消防、安全、供電、供氣、給排水、衛生、綠化、道路、電信等主要設備設施正常使用并符合相關規定,相關驗收證明齊全

第五條通過質監站的《綜合配套設施驗收》,驗收證明齊全

第六條臨時設施、施工機具、建筑構件、建筑垃圾、廢料等全部清運完畢,室外無架設臨時管線

第七條施工單位及施工單位已完工退場,不再占用小區(大廈)內房屋且臨時施工用房已拆除

第八條綠化已按要求種植

第九條主要機動車非機動車停車場已按規定配置,室外道路建成并保持通暢

第十條共用區域垃圾中轉站(箱、桶)已按規定配置

第十一條共用部位消防設備設施及信報箱已按規定配置

第十二條合同中另有約定的按約定辦

8、物業接管驗收的標準

第二條公司管理處工作手冊《房屋本體接管驗收規程》、《公共配套設施設備驗收規程》、《物業資料接管驗收規定》

第三條《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收標準》

第四條國家另有規定的按國家規定執行

9、舊物業的接管驗收參照此辦法執行

設備故障報告制度

1、為加強管理處/中心設施設備的管理,保障設施設備的安全運行,特制定本制度。

2、本規定中的設備故障分為一般故障、重大故障和事故三類。

一般設備故障是指維修費用較少,基本不影響業主使用的設備故障。

重大設備故障是指影響面廣,停機時間4小時以上的故障。

設備事故是指設備重大毀損,影響極大或因設備故障造成人員傷亡。

3、管理中心/處發生設備故障的,應及時處理,抓緊時間恢復。

4、管理中心/處發生一般設備故障的,由管理中心/處直接處理,處理結果、過程報公司備案。

5、管理中心/處發生重大設備故障的,應在2小時內向公司工程部報告,發生設備事故應立即向公司報告。

6、發生重大設備故障和設備事故的,公司應成立事故調查組,按ISO9000體系進行調查處理。

7、發生人為重大設備故障和設備事故的管理處/中心不得申報當年度先進集體。

篇3:物業園林綠化驗收工作程序

物業項目園林綠化驗收工作程序

1.驗收工作組由開發建設單位,園林施工單位,物業管理公司共同組成。

2.物業公司接收該項目的綠化設計施工圖紙。

3.核對設計圖紙,依據設計的品種與種植植物檢查是否齊全。

4.按圖紙設計的規格、數量逐一驗收與實際種植植物是否相符。

5.對驗收中發現的質量缺陷按議定時限整改后進行復驗。

6.檢查植物的生長情況。發現死亡、缺苗、生病現象要求綠化施工單位進行補種和消殺。

7.按設計要求查看土壤是否按規定施底肥。

8.驗收時查看園林澆水設施是否按設計要求齊全、完好。

9.填寫《園林綠化交接驗收記錄》并簽字蓋章確認。