天英花園物業接管驗收、入住工作方案

一、成立天英花園接管驗收籌備小組:

1、籌備小組:

組長:***

副組長:***

組員:***

2、工作時間:

2009年3月17日至2009年6月30日

3、工作任務:

(1)、成立天英花園物業管理處;

(2)、管理處各部門準備運作管理資料及表格;

(3)、管理處各部門依工作需要申購辦公、維修設備、物品及工具;

(4)、落實保安及部分員工住宿、生活問題;

(5)、員工上崗培訓;

(6)、同發展商技術部門成立聯合驗收小組;

(7)、準備驗收的資料表格及確定驗收標準;

(8)、驗收接管工作〈含各系統資料及鎖匙移交〉;

(9)、驗收接管遺留問題處理;

(10)、特別提示:向業主交樓前必須具備的幾個條件;

(11)、準備交樓::資料及表格;

(12)、準備裝修申報資料及表格;

(13)、管理處成立交樓小組并作分工;

(14)、提前聯系電信、有線電視、寬帶網絡等運營商確定收費及開通事宜;

(15)、確定交樓地點、布置交樓現場、準備工作就緒;

(16)、依據交樓安排表開始交樓;

(17)、做好交樓各項登記工作,每日收集業主收樓時發現的質量問題,及時報施工部門

維修小組;

(18)、整理收樓后的業主資料檔案及驗收資料檔案,歸類存放管理。

(19)、總結整個驗收接管、入住工作過程、向公司匯報。

4、主要負責人:***

二、籌備天英花園物業管理處:

1、天英花園物業管理處組織架構(2009)

2、天英花園物業管理處人員編制(2009)

3、天英花園物業管理處正式運作時間定為2009年5月8號

4、主要負責人:***

三、管理處各部門準備運作管理資料及表格:

1、工程部運作管理資料及表格制作。負責人:***

2、物業部運作管理資料及表格制作。負責人:***

3、保安部運作管理資料及表格制作。負責人:***

4、人事行政部運作管理資料及表格制作。負責人:***

5、財務部運作管理資料及表格制作。負責人:

6、會所運作管理資料及表格制作。負責人:

7、總協調負責人:***

四、管理處各部門依工作需要申購辦公、維修設備、材料及工具:

1、工程部申購計劃表。負責人:***

2、物業部申購計劃表。負責人:***

3、保安部申購計劃表。負責人:***

4、行政部申購計劃表。負責人:***

5、財務部申購計劃表。負責人:

6、會所申購計劃表。負責人:

7、所有申購計劃,均要進行市場調查,三家報價,注明在計劃表中。

8、所有申購計劃表均要匯總初審,后交公司審查再報集團審核批準。

負責人:***

五、落實保安及部分員工住宿、生活問題:

1、宿舍問題:已向集團打報告待批。負責人:***

2、生活問題:洗漱地點給排水的解決、曬衣地點的選擇、就餐如何解決、休息保安的小便問題均待集團復批。負責人:***

六、員工崗前培訓:

1、培訓時間:2009年5月8日至2009年5月15日

2、培訓內容:公司"員工手冊"學習、崗位職責、熟悉工作環境、文明禮貌用語等。

3、培訓分工:各部門主管負責本部門崗位職責、工作環境的熟悉、文明禮貌用語的培訓,《員工手冊》的學習由公司人事部*主任統一上課。

4、總負責人:***

七、會同發展商技術部門成立聯合驗收小組:

1、成立時間:2009年5月15之前

2、小組成員:

組長:

副組長:

組員:

3、組內分工:

第一小分組;成員:

負責樓層單元內驗收;

第二小分組;成員:

負責樓層、裙樓等公共區域驗收;

第三小分組;成員:

負責設備設施、綠化驗收;

第四小分組;成員:

負責各系統資料接管驗收。

4、聯合制作《天英花園物業接管驗收計劃進度表》。

5、負責人

:***

八、準備驗收的資料表格及確定驗收標準

1、樓層單元內工程驗收表;

2、樓層公共區域工程驗收表;

3、樓宇公共區域驗收表;

4、裙樓、地下室區域工程驗收表;

5、工程驗收移交表;

6、天英花園觀感驗收標準;

7、責任人:***

九、驗收接管、(5月16日-6月16日)

1、依據《計劃進度表》、各組按照分工按計劃進行驗收接管工作。

2、統計好驗收中發現的問題,::及時向施工單位反映,并做好交接,限時做好返修工作。

3、做好交接各系統資料的清單,按清單逐項驗收接管。對沒有的部分做記錄注明情況,按清單做好統計工作。

4、做好鑰匙接管工作,對照房號逐一驗收,若不對房號應立即向施工單位指出并加以更正。并做好鑰匙登記和管理工作。

5、負責人:***

十、驗收、接管遺留問題處理。(5月17日-6月16日)

1、在驗收接管工作中發現的問題,應記錄在案,注明發現的時間,填寫"返修單"的時間以及限期返修的時間。

2、對返修過的項目,物業公司應及時派人復檢,直至復檢合格。但任何返修項目必須在6月18日交樓之前完成。

3、負責人:***

十一、特別提示:交樓前必須具備的幾個基本條件:

1、供水設施完善、由供水部門提供的永久供水證明資料;

2、供電設施完善、由供電部門提供的永久供電證明材料;

3、消防驗收合格證;

4、單體樓房驗收合格證;

5、電梯檢驗合格證、電梯使用證、三包合同等相關資料;

6、管道煤氣開通并能安全使用;

7、規劃驗收合格證。

十二、準備交樓資料及表格

1、住戶指南(含住戶手冊、裝修手冊、業主臨時公約、前期物業管理服務協議、住宅質量保證書、住宅使用說明書、承諾書等);

2、各種表格:收樓程序表、收樓程序圖、單元驗收表、水、電、煤氣記錄表、業戶登記表、住戶證申請表、防盜門智能卡申請表、繳費協議書、防火協議書、單元簽收表、鑰匙發放登記表、鑰匙借還/看房登記表、返修單等;

3、收樓須知;

4、繳款通知書;

5、入伙通知書;

6、負責人:***。

十三、準備裝修申報資料及表格

1、裝修施工責任承諾書(裝修公司);

2、裝修承諾書(業主);

3、各種表格:裝修申請表、裝修通行證申請表、施工許可證、施工動火作業許可證、臨時住宿許可證、施工違章通知單、裝修工程驗收申請表、裝修退場特殊情況記錄表等;

4、裝修管理規定;

5、負責人:***

十四、管理處成立交樓小組;

1、交樓小組:

組長:***

副組長:***

組員:***

2、組內分工:

第一小分組:

成員:財務2人、負責收取物業管理服務有關費用:前期物業服務費、水電周轉金、專項維修資金、煤氣管道初裝費、可視對講及保安防盜監控系統安裝費。代收:有線電視初裝費、寬帶網絡初裝費。(并準備相關文件供業主查詢)

第二小分組:

成員:***、清潔衛生人員若干名、保安員若干名、禮賓員若干名(從天譽會所抽調)、負責引導業主收樓、保安值勤、維護現場秩序、現場布置、茶水供應、午餐采購供應、現場衛生打掃、現場每日收尾工作。

第三小分組:

成員:***、再抽調天譽花園工程、物業部員工若干名。負責陪同業主進入單元內驗收。主要內容是:墻體、門、窗、地板、地角線、天花、玻璃、衛生潔具、廚房設備、陽臺、燈具、配送電源插座、各類功能接口等項目。負責認真如實填寫《單元驗收單》,對業主提出的問題要親自核實,如實填寫后匯總到收樓處總臺再反映到施工單位維修組。負責帶業主到水電表房抄錄水、電、煤氣底數表。無論業主在收樓過程中提出的任何問題,了解的就耐心講解,不了解的應及時向有關部門反映,并請業主在《單元驗收表》上簽名確認。驗樓完畢后,領引業主回到收樓處總臺辦理其他手續,并確認所有門窗、各類開關全部關閉后再鎖門出來。

第四小分組:

成員:***,再從天譽花園物業部抽調2名員工,保安2名,負責請業主分別填寫《業戶登記表》、《住戶證申請表》、《防盜門智能卡申請表》,簽署《業主臨時公約》、《前期物業管理服務協議》、《承諾書》、《繳費協議書》、《防火協議》等文件。發給業主《住戶指南》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等。在以上手續辦完業主無異議的情況下,請業主在《單元簽收表》上簽名,確認后發給各類鑰匙并在"鑰匙發放登記表"上予以登記。堅持將當天收樓資料歸類保管并做好統計。

總負責人

:***協調人:***

十五、提前聯系電信、有線電視、寬帶網絡、煤氣等運營商確定收費及開通事宜

1、與以上運營商取得聯系;

2、確定收費標準及如何處理開通事宜;

3、確定是否幫助運營商代收初裝費或開通費;

4、收樓當天請各運營商在現場均派員設咨詢臺一張,以方便業主咨詢。

十六、確定交樓地點及分工合作:

1、確定收樓地點后,于收樓的前一天布置交樓現場。

2、按照分工分別設服務臺11個,次序是:

第1臺:

發展商的銷售部、施工單位、合富輝煌均派員合坐一臺,負責資格審查:交樓通知書、預售合同或按揭合同、身份證或護照(或業主委托書,業主身份證或護照,代理人身份證或護照)、負責解答工程質量問題以及房產證、合同方面的答疑。

第2臺:

發展商財務部,負責收取應繳費用和檢查相關文件,繳費祥見《繳款通知書》。

第3臺:

物業公司財務部,負責收取物業管理服務有關費用:繳款通知書、前期物業服務費、水電周轉金、專項維修資金、可視對講及保安防盜監控系統安裝費、經協議為運營商代收各項初裝費等(并準備相關文件供業主查詢)。

第4臺:

物業公司物業部、工程部,職責是:工程部帶領業主驗樓,填寫單元驗收表、需返修的返修單、抄錄水、電、煤氣底表數,業主簽名確認。物業部請業主分別填寫"業戶登記表"、《住戶證申請表》、《防盜門智能卡申請表》。簽署《業主臨時公約》、::《前期物業服務協議》、《承諾書》、《繳費協議書》等文件。發給業主《住戶指南》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等。在以上手續辦完業主無異議的情況下,請業主在《單元簽收表》上簽名確認后,發給各類鑰匙并在"鑰匙發放登記表"上予以登記,同時負責答疑解惑。

第5臺:

設于交樓現場入口處。行政部、保安部,負責安排禮儀人員,引導業主收樓。安排保安員維護現場秩序。

第6臺:

后勤保障,負責茶水供應,中餐采買(依工作人員總數)。設業主休息區,安排椅子供排隊業主休息。

第7臺:

交樓總指揮臺協調整個收樓工作。要求每個服務臺均掛牌服務,匯總當天情況,及時總結。

第8臺:

有線電視臺,供業主咨詢初裝、開通交費事宜。

第9臺:

電信公司,供業主咨詢初裝、報裝電話交費事宜。

第10臺:

寬帶網絡公司,供業主咨詢初裝、開通交費事宜。

第11臺:

煤氣公司,供業主咨詢初裝、點火交費事宜。

十七、開始交樓:

1、交樓時限:2009年6月18日-2009年6月30日。

2、每日交樓時間:上午9:00-12:00下午:13:30-17:30

3、交樓順序:依據與發展商銷售部門達成的《交樓日程安排表》、按程序交樓。

4、各小分組按照分工進入各自崗位。認真履行各自職責并注意相互協調。每日交樓收尾后召集各小分組開會收集當天交樓情況,總結經驗。

十八、做好交樓各項登記工作,每日收集業主收樓時發現的質量問題,及時報集團技工部請施工部門返修。

十九、整理收樓后的業主資料,及驗收資料歸類入檔。

二十、對整個驗收接管、入住工作過程進行總結,寫出總結報告,向公司或集團匯報。

二十一、進入日常管理階段,并負責繼續辦理業主收樓工作(少部分業主因種種原因推遲收樓的)。

廣州天英物業管理有限公司

篇2:某某前期介入服務與接管驗收入住管理方案

某項目前期介入服務與接管驗收及入住管理方案

一、前期介入服務

將根據委托方物業施工進度的實際情況,對"××項目(---)"制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。

1、規劃設計階段

對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。

*監控和消控中心的設置;

*小區人車分流的設計;

*公共照明開關設置位置;

*公共照明開關開閉形式;

*物業管理用房的位置設計;

*小區垃圾房的設置;

*公共洗手間的設置;

*信報箱的設立;

*公共告示欄的配置;

*家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;

2、建設施工階段

*提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;

*分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;

*審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;

*提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;

*提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;

*幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;

*提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;

*檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等);

*檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;

*配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量;

*提出遺漏工程項目的建議;

*對小區公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。

3、竣工驗收階段

參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;

*發現可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;

*參與重大設備的調試和驗收;

*制訂物業驗收流程;

*指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。

4、物業銷售階段

制定合理的物業管理收費標準,為物業銷售作好準備;

*售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規范服務,建立良好的物業形象;

*委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問;

*對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作;

*提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。

二、項目的接管驗收

1)物業的接管驗收是對新建物業竣工驗收的再驗收。

2)依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗,它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。

3)物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施,而且還包括道路、場地和環境綠化等,應特別重視對綜合功能的驗收。

a.公司選派素質好、業務精,對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作;

b.既應從今后物業維護保養管理的角度驗收,也應站在業戶的立場上,對物業進行嚴格的驗收,以維護業戶的合法權益;

c.接管驗收中若發現問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決,直到完全合格;

d.落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定,由開發主體負責保修,向物業管理公司交付保修保證金,或由物業管理公司負責保修,開發主體一次性撥付保修費用;

6)接管驗收的作用

a.明確交接雙方的責、權、利關系

b.確保物業具備正常的使用功能,充分維護業戶的利益

c.為以后的物業管理創造條件:通過物業的接管驗收,一方面使工程質量達到要求,減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面根據接管有關物業的文件資料,可以摸清掌握物業的性能與特點,預防管理中可能出現的問題,有利于計劃安排好各項管理,為以后的物業管理創造了條件。

三、入住管理方案

*提示業主在入伙前明白辦理入伙手續時應帶的文件資料及準備工作

*為業主辦理入伙手續時,應程序順暢,手續完善,票據正規。

*即時完成入伙注記。

*受理代辦服務手續齊全、收費合理、守時守約、保證質量。

1、業主入伙流程

1)業主向售房單位/發展商辦理售房手續后,簽訂售房合同并開出入伙通知書。

2)憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。

3)物業管理公司在審核資料無誤后,向業主介紹物業管理服務情況、收費情況;代發展商與業主簽訂《使用公約》。

6)若業主驗房發現并提出質量問題,經確認,填寫返修表送交發展商,管理處應協助發展商對房屋進行整改后,請業主再次驗房。

7)如需二次裝修的,需到物業管理公司辦理裝修手續。

8)業戶入伙流程圖如圖所示。

2、租賃住戶入住流程

1)簽訂《租賃意向書》,并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

2)簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。

3)由物業管理公司工作人員帶業戶到現場驗收房屋,如發現有房屋質量問題的,由物業管理公司通知工程隊整改。

4)整改后或驗收房屋沒問題,業戶就同物業管理公司簽驗收單,并從物業管理公司領取房屋鑰匙。

5)交付押金和首期租金。

6)如需二次裝修的,需到物業管理公司辦理裝修手續。

3、入伙作業標準

*入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。

*入伙各項資料齊全,記錄規范完整,按戶建立業戶檔案。

*入伙各項收費正確,做到日結月清、帳表相符。

*特約服務手續

齊全,收費合理,守時守約,保證質量。

*內部手冊登記及時,即時完成注記。

*入伙按戶匯總,次月5日前全部歸檔。

4、入伙作業規程

*由房產發展商或物業管理部門向業戶發出入伙通知書。

*業戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續書前往指定地點辦理手續。

*業戶到管理處簽收入伙資料,付清物業管理費用。

*由指定的業戶服務人員和維修技術人員陪同業戶驗房,抄錄水電表底數并共同確認。

*業戶驗房后若提出質量問題,填質量返修表,管理處加簽意見后,由管理處協助發展商進行工程質量問題的返修工作。

*如發展商或施工單位將工程質量問題委托物業管理公司返修時,雙方須簽字確認。

*業戶驗房確認后領取鑰匙,辦理簽收手續。

5、入伙作業檢查規范

為了保證××項目(---)入伙工作正常有序,管理處經理負責對入伙工作的各個環節進行檢查以保證工作規范和服務質量。

1)集中入伙時管理處經理每天巡視各個接待環節,發現問題,分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄,發現不符合作業要求,用書面通知相關人員整改,對確屬運作上的不完善處,經分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。

2)正常情況入伙階段,管理處經理每月一次抽查入伙工作資料,收費情況、記錄情況及歸檔情況,發現問題應以不合格項發書面通知并整改。