項目物業接管驗收內容標準
項目物業接管驗收的內容和標準
接管驗收應包括資料的交接驗收、建筑主體及配套設施的驗收、各類機電設備的驗收、戶內設施的驗收、鑰匙的驗收和接管。
1資料的交接驗收
1.1產權資料包含以下項目:
1.1.1項目批準文件
1.1.2用地批準文件
1.1.3拆遷資料
1.1.4房屋所有權證
1.1.5土地使用權證
1.1.6有關司法、公證文書和協議
1.1.7房屋分戶使用清冊
1.1.8房屋設備及定、附著物清冊
1.2技術資料包括以下項目:
1.2.1竣工圖--包括總平面布置圖,建筑、結構、水、暖、電、氣、附屬工程各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖(有隱蔽管線的全套圖紙)。
1.2.2機電設備的竣工圖紙、調試記錄、使用說明、原理圖、維護指導、政府主管部門驗收合格證明等。
1.2.3地質勘察報告
1.2.4工程合同及開、竣工報告
1.2.5工程預決算
1.2.6圖紙會審記錄
1.2.7工程設計變更記錄及技術核定記錄(包括質量事故處理記錄)
1.2.8隱蔽工程驗收簽證
1.2.9沉降觀測記錄
1.2.10防雷接地測試合格證明
1.2.11竣工驗收證明書
1.2.12鋼材、水泥等主要材料的質量保證書
1.2.13新材料、構、配件的鑒定合格證書
1.2.14水、電、暖、通、消防、智能化、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書
1.2.15砂漿、混凝土試塊試壓報告
1.2.16供水、供暖、消防、管道煤氣的試壓報告
1.2.17與供水、供電、供氣、電信、郵政等部門簽訂的相關協議書
1.2.18各類機電設備、附屬設施、園林綠化工程質量保證及維護保養協議書
1.2.19鑰匙清單
1.2.20房地產平面圖;
1.2.21房屋分間平面圖;
1.2.22房屋及設備技術資料。
2建筑主體及配套設施的驗收
2.1地基基礎的沉降不得超過建筑設計規范的允許變形值,不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。
2.2鋼筋、混凝土構件產生的變形、裂縫不得超過設計規范的規定值。
2.3承重墻、填充墻必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫。
2.4外墻防水符合規范,不得有外墻滲水。外墻面材料應易于清洗。
2.5各類屋面符合工程及驗收規范的規定,排水順暢、無積水、無滲漏,應有組織排水口,出水口、檐溝、落水管應安裝牢固,接口嚴密,不滴漏,平屋面部分應有隔熱、保溫措施,公用部位應設置屋面檢修孔。
2.6地面的面層與基層必須粘接牢固,不空鼓,無脫皮、裂縫、起砂現象,整體地面平整。
2.7樓梯、扶手:鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲,油漆完好、色澤均勻、表面平滑。砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。
2.8屋面避雷設施連接牢固,支撐間距符合設計規范,油漆完好,接地電阻值符合設計要求。
2.9外墻面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬。
2.10室外排水系統的標高、窨井(檢查井)設置、管道坡度、管徑符合設計規范,管道應順直,交叉處角度合理排水順暢,井蓋應擱置穩妥并設置井圈。
2.11化糞池應按排污量合理設置,池內無垃圾雜物,進出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度,并不應超過兩個彎。
2.12明溝、散水、落水溝內不得有斷裂、積水現象。
2.13房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通,路面無積水、空鼓、斷裂現象,路面排水溝應有鐵蓖等防護設施。
2.14小區主干道、支干道、樓前樓后應設置足夠的照明設施。
2.15小區應設置足夠的生活和建筑垃圾轉運場所。
2.16房屋應按單元設置信報箱,其規格、位置須符合規定。
2.17掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道應暢通,無阻塞物,露天部分應設置有效的防落雨措施。
2.18園林綠化應配備足夠的澆灌設備、設施。
2.19運動場所、設施應達到功能要求,有足夠的安全防護措施。
2.20施工現場須做到工完、料凈、地清,小區內臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。
2.21停車場配套設施齊全,倒車架、彎道鏡、地鎖設置合理,車位線、行車指示標識清晰、耐久,限高、限速標識明顯。
2.22群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施,達到應有的質量和使用功能要求。
3配套機電設備的驗收
3.1供、配電設備驗收標準
3.1.1高壓柜、電力變壓器、低壓配電柜、主電力電纜送電正常,接線端子接線完好,安裝符合設計及有關合同要求。自動、手動切換正常,繼電保護功能正常。
3.1.2電表、各類開關、各類配電箱、供電線路、插座、照明器具配備合理,二次線路連接符合規范要求。各類計量表計安裝位置合理,無重復計量和漏計量現象。
3.1.3電氣線路安裝應平整、牢固、順直,過墻應有導管。導線連接必須緊密,鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管于配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1M歐/kV。
3.1.4應按套安裝電表或預留表位,并有電器接地裝置。
3.1.5照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置正確。
3.1.6各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠,接地電阻值必須符合要求。
3.1.7發電機組啟動及運行狀況正常,無雜音,設備安裝符合技術設計規范,消音處理良好。
3.2給、排水設備的驗收標準
3.2.1水箱、水池符合設計要求,無漏水、滲水現象。
3.2.2水泵運行平穩,聲音正常,所有閘閥、儀表完好,無滲、漏水現象。
3.2.3給、排水管網外觀整齊,所有閘閥完好,無滲、漏水現象,管道外部有防腐涂層,油漆無破損,標識明顯、規范。
3.2.4室內外排水管道、溝、渠、池、井排水通暢,無雜物堵塞。
3.2.5污水處理系統-污水泵(潛水泵)高水位開,低水位停,運行平穩,重要設備間天花部位的污水管道下方必須采取安全防護措施,如設置喇叭口。
3.3弱電設備的驗收標準
3.3.1有線電視、公用天線系統符合規定等級,接收信號畫面清晰度達標,聲音清楚。
3.3.2電話系統分接箱位置設置合理,布線規范,標識明顯、準確。
3.3.3電腦網絡系統布線合理,運行穩定、可靠。
3.3.4電訊系統信號對應地點無誤,安裝符合設計及有關合同要求。
4消防設施的驗收標準
4.1消防管道、煤氣管道、切斷閥外觀完好,功能正常。
4.1接合器、水龍帶等配件完好無損、不漏水,安裝位置正確,排送風機風量及所有線路符合設計要求,各種設施能夠正常運作。
4.1水泵、管網揚程、壓力符合設計規范。
4.1小區消防通道設置合理、暢通。
4.1消防設施的驗收主要以消防部門的驗收標準為準,我方積極參與。
5安防智能化系統的驗收
5.1智能化系統主要包括閉路電視監控、周界防翻越、智能門禁、樓宇對講、停車場管理等子系統。
5.2主機設備質量合格,提供廠家檢驗合格證明,安裝位置合理、穩妥,操作方便便于管理;各系統之間信號傳輸正常、聯動準確。
5.3系統運行穩定、探測設備安全、可靠,信號準確。
5.4管線安裝規范,易于維修。
5.5室內設備要求安裝美觀,能夠合理布控。
6設備間的驗收
6.1設備布局合理,便于維修、維護。
6.2設備間配備足夠的通風、降溫、防潮、防鼠設施,配備足夠的消防器材。
6.3設備間有防水、排水設施,電器設備間接地良好。
6.4各類設備標識明顯、準確。
4戶內設施的驗收
4.1地面、墻面、天花無裂痕、縫隙、水跡,外觀完好。
4.2塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷、色澤一致;對縫砂漿飽滿,線條順直。
4.3門、窗:門開啟自如,無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準確,無翹曲變形;門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活;玻璃安裝牢固、膠封密實,無明顯刮花痕跡、無損傷;油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;不銹鋼防盜門表面光亮,無刮花、變形;高檔裝飾門裝飾完整。
4.4衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右,不應有積水、倒泛水和滲漏。
4.5衛生間、廚房內的排污管應分設,出戶管長不宜超過8m,并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢。
4.6開關、燈具、插座安裝位置正確,安裝牢固可靠,配電箱接地良好。
4.7預留空調孔位置準確、規范,冷凝水排水管通暢。
5鑰匙的接管與驗收
5.1各類鑰匙應有詳細清單。
5.2鑰匙應有明顯標識,開鎖準確無誤。
5.3交接時應逐項核對,辦理交接手續。
篇2:物業管理綠化工程接管驗收規程
物業管理公司綠化工程接管驗收規程
一.目的
規范綠化工程驗收程序,確保綠化質量得以嚴格控制。
二.適用范圍
適用于物業管理公司對由承包方承擔的綠化工程的驗收接管。
三.職責
1.主管經理負責工程驗收結果審核、審核。
2.園林綠化主管負責綠化標準的實施及工程進度的跟進。
3.園藝師負責施工質量及苗木質量的把關,并報告予主管經理。
四.竣工初驗
1.施工單位在苗木全部種植完畢后,向園林綠化部提交竣工報告及初驗申請。
2.施工單位還應同時遞交《工程綠化設計圖》、《工程竣工圖》、《種值更改簽證》、《苗木種值一覽表》等相關資料。
3.物管公司園林綠化主管、園藝師會同施工單位負責人現場核實工程竣工情況,并做好相關記錄提高予主管經理。
4.在初驗過程中應著重注意以下事項:
A.苗木種植種類、數量、位置是否與圖紙相符;
B.苗木規格是否符合設計要求;
C.苗木生長情況及保護措施是否符合要求:
D.施工場地是否按要求清理干凈;
E.所有綠化植物是否確實種植完畢,符合設計要求;
5.對初驗不合格苗木,按《不合格糾正、預防標準作業規程》處理。
6.對于沒有上述問題的,園林綠化主管簽署初驗意見,正式進入養護期。
五.養護期滿復驗
1.施工單位在養護期滿過后,填寫養護期間自檢報告及養護期滿復驗申請報告,申請復驗。
2.主管經理、園林綠化主管、園藝師會同施工單位負責人現場檢驗苗木養護情況。
3.合格苗木必須符合以下標準:
A.喬灌木長勢良好,沒有枯枝、黃葉、殘葉現象;
B.喬灌木種值位置適當,高低錯落有致,外形美觀,造型、修剪合理;
C.喬灌木規格符合設計要求;
D.枝葉無病蟲害,無蛀干害蟲;
E.喬木保護措施得當,有護樹架,無倒狀、搖動現象;
F.無裸露土面,草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/m2;
G.施工場地無殘留垃圾、余土。
4.不合格苗木及枯死、生長不良苗木限在一周內補種整改完畢。新補種部分,要從補種工作完畢起重新計算養護期。
5.對檢驗合格苗木及綠化項目簽署復驗意見及接管意見。
六.驗收后的工作
1.物管公司綠化主管統計實際工程量,并連同接管意見上報物業管理公司總經理審核后并提交總經理審批。
2.將審批的驗收結果及實際工程量遞交開發商結算部予以結算。
3.物管公司安排人手對已接管的苗木及綠化項目加強養護管理。
七.驗收后的資料整理
1.將下列資料及相關記錄加以整理并歸檔;
A.《綠化工程合同》;
B.《綠化工程設計圖》;
C.《綠化種植更改簽證》;
D.《綠化工程竣工圖》;
E.《苗木種植一覽表》;
F.《綠化工程初驗、復驗表》;
G.《綠化工程預決算書》;
H.《實際工程量統計表》;
I.《綠化工程竣工報告》。
2.對上述資料均應存檔公司檔案室長期保管。
篇3:物業接管驗收規程
物業的接管驗收規程
1目的
規范物業接管工作,確保接管工作平穩、高效、規范。
2適用范圍
適用于公司所承接的每個物業的接管和驗收。
3職責
3.1項目管理處負責對本公司所承接的物業進行接管和工作。
4工作流程
4.1物業接管、驗收工作流程
4.2接管前期的策劃
4.2.1當物業管理公司與開發商達成委托管理服務意向時,物業管理公司應成立項目籌劃小組,編制委托物業管理服務工作計劃。
4.2.2通過協商,物業管理公司與委托方簽訂《物業管理委托管理合同》。
4.2.3《物業管理委托管理合同》簽訂后,物業管理公司成立項目管理處,并任命管理處主任/副主任,各部門主管人選,籌備前期接管驗收工作。
4.2.4項目管理處的籌備工作包括以下內容:
4.2.4.1組織編寫《用戶手冊》、《內部管理制度及考核辦法匯編》、《工作手冊等》。
4.2.4.2根據所接管物業的特點和實際情況編制《物業管理方案》,其內容包括:
a.物業概況及范圍;
b.項目管理處職責權限;
c.管理處組織架構、崗位設置及各崗位職責描述;
d.物業項目的經費收支測算;
e.管理服務的質量目標;
f.提供管理服務的主要內容(清潔綠化、治安消防、保安車輛、日常維修、收費、分包項目等)
4.2.5向社會公開招聘部份員工完善定編工作,并對新招聘員工進行崗前培訓及考核。
4.3接管前的準備
4.3.1項目管理處接到公司的物業接管通知后,由管理處主任組織各部門人員成立接管驗收小組,對物業進行接管檢查。
4.3.2接管驗收小組根據開發商提供的原設計圖紙、設計變更、竣工圖紙,編制接管方案和驗收標準,由開發商、施工單位向管理處進行移交工作。
4.3.3接管驗收標準按照GB《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》執行。
4.3.4管理處會同開發商按照系統進行,主要對圖紙資料、房屋本體、公用設施、機電設施設備等進行逐步逐項接管驗收。
4.4正式接管與驗收
4.4.1資料的接管:行政部、技術部接管小組按《圖紙資料移交清單》對物業產權、技術資料,進行核對登記:
4.4.1.1物業產權資料:
a.項目開發批準報告;
b.規劃許可證;
c.投資許可證;
d.土地使用合同;
e.建筑開工許可證;
f.用地紅線圖。
4.4.1.2綜合竣工驗收資料:
a.竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結構、水、電、氣、設備、附屬工程各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖);
b.建設工程竣工驗收證書;
c.建設消防驗收合格證;
d.公共配套設施綜合驗收合格書;
e.供水合同;
f.供電協議書、許可證;
g.供氣協議書、許可證;
h.有線電視合格證;
i.通信設施合格證;
j.電梯準用證;
k.施工日志
l.房屋使用手冊
m.住宅質量保證書。
4.4.1.3施工設計資料:
a.地質報告書;
b.工程預決算報告書;
c.重要的施工會議紀要;
d.隱蔽工程驗收記錄;
e.沉降觀測記錄;
f.其他可能會影響將來管理的原始記錄。
4.4.1.4機電設備資料:
a.機電設備出廠日期;
b.機電設備使用說明書(要求中文);
c.機電設備安裝、調試報告;
d.設備保修卡、保修協議。
4.4.1.5租戶資料:
a.已租房的業主姓名、位置、面積、聯系電話等;
b.已租房業主的付款情況或付款方式。
4.4.2物業硬件設施的接管與驗收:
4.4.2.1技術組對每套單元房的水、電、土建部分和相關配套設施進行全面檢查、對沒有明顯不合符檢驗標準要求的房屋和配套設施,由管理處接收鑰匙。對仍存在缺陷的房間,待其整改驗收合格后再接管鑰匙。
4.4.2.2鑰匙的移交:
a.物業助理將開發商提供的房屋、公用設施全套鑰匙逐一檢查,登記在《鑰匙移交一覽表》內,然后由移交雙方簽字確認。
b.技術部主管將開發商提供的機電設備、設備房全套鑰匙逐一檢查,登記在《鑰匙移交一覽表》內,然后由移交雙方簽字確認。
c.安管隊主管將開發商提供的消防、監控系統全套鑰匙逐一檢查,登記在《鑰匙移交一覽表》內,然后由移交雙方簽字確認。
4.4.3機電設施、設備的接管與驗收:技術接管小組按《設施設備移交清單》對轄區各類設施設備的規格、型號、性能、容量、數量、制造廠、安裝位置進行核對登記。
4.4.4接管驗收完工后,物業管理公司與開發商簽章《物業整體移交驗收表》。
4.4.5開發商向項目管理處移交管理用房。
4.4.6項目管理處進入小區辦公,對接管資料,按類別、編號、性能進行存檔,并做好入伙準備工作。
4.5接管驗收遺留問題的處理
4.5.1遺留問題的登記確認:
4.5.1.1對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題,接管小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題統計表》中并交開發商相關人員簽字確認;
4.5.1.2對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題,接管小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題統計表》中并請開發商相關人員簽字確認。
4.5.2對資料遺留的問題,接管小組應當積極同開發商聯系補齊;對物業硬件設施、設備遺留問題,一般問題接管小組應當要求開發商在兩周內解決;重大問題接管小組應當要求開發商在一個月內解決。必要時以書面形式上報公司,請求公司協助解決。
4.5.3對于長期解決不了、勢必會影響物業管理的問題,管理處應當以備忘錄的形式將問題登記后交給開發商進行備錄。
5相關文件和質量記錄表格