項目物業(yè)接管驗收的內(nèi)容和標準

接管驗收應(yīng)包括資料的交接驗收、建筑主體及配套設(shè)施的驗收、各類機電設(shè)備的驗收、戶內(nèi)設(shè)施的驗收、鑰匙的驗收和接管。

1資料的交接驗收

1.1產(chǎn)權(quán)資料包含以下項目:

1.1.1項目批準文件

1.1.2用地批準文件

1.1.3拆遷資料

1.1.4房屋所有權(quán)證

1.1.5土地使用權(quán)證

1.1.6有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議

1.1.7房屋分戶使用清冊

1.1.8房屋設(shè)備及定、附著物清冊

1.2技術(shù)資料包括以下項目:

1.2.1竣工圖--包括總平面布置圖,建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖(有隱蔽管線的全套圖紙)。

1.2.2機電設(shè)備的竣工圖紙、調(diào)試記錄、使用說明、原理圖、維護指導(dǎo)、政府主管部門驗收合格證明等。

1.2.3地質(zhì)勘察報告

1.2.4工程合同及開、竣工報告

1.2.5工程預(yù)決算

1.2.6圖紙會審記錄

1.2.7工程設(shè)計變更記錄及技術(shù)核定記錄(包括質(zhì)量事故處理記錄)

1.2.8隱蔽工程驗收簽證

1.2.9沉降觀測記錄

1.2.10防雷接地測試合格證明

1.2.11竣工驗收證明書

1.2.12鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書

1.2.13新材料、構(gòu)、配件的鑒定合格證書

1.2.14水、電、暖、通、消防、智能化、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書

1.2.15砂漿、混凝土試塊試壓報告

1.2.16供水、供暖、消防、管道煤氣的試壓報告

1.2.17與供水、供電、供氣、電信、郵政等部門簽訂的相關(guān)協(xié)議書

1.2.18各類機電設(shè)備、附屬設(shè)施、園林綠化工程質(zhì)量保證及維護保養(yǎng)協(xié)議書

1.2.19鑰匙清單

1.2.20房地產(chǎn)平面圖;

1.2.21房屋分間平面圖;

1.2.22房屋及設(shè)備技術(shù)資料。

2建筑主體及配套設(shè)施的驗收

2.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑設(shè)計規(guī)范的允許變形值,不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。

2.2鋼筋、混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫不得超過設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。

2.3承重墻、填充墻必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫。

2.4外墻防水符合規(guī)范,不得有外墻滲水。外墻面材料應(yīng)易于清洗。

2.5各類屋面符合工程及驗收規(guī)范的規(guī)定,排水順暢、無積水、無滲漏,應(yīng)有組織排水口,出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固,接口嚴密,不滴漏,平屋面部分應(yīng)有隔熱、保溫措施,公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。

2.6地面的面層與基層必須粘接牢固,不空鼓,無脫皮、裂縫、起砂現(xiàn)象,整體地面平整。

2.7樓梯、扶手:鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲,油漆完好、色澤均勻、表面平滑。砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。

2.8屋面避雷設(shè)施連接牢固,支撐間距符合設(shè)計規(guī)范,油漆完好,接地電阻值符合設(shè)計要求。

2.9外墻面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬。

2.10室外排水系統(tǒng)的標高、窨井(檢查井)設(shè)置、管道坡度、管徑符合設(shè)計規(guī)范,管道應(yīng)順直,交叉處角度合理排水順暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。

2.11化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,池內(nèi)無垃圾雜物,進出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超過兩個彎。

2.12明溝、散水、落水溝內(nèi)不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

2.13房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通,路面無積水、空鼓、斷裂現(xiàn)象,路面排水溝應(yīng)有鐵蓖等防護設(shè)施。

2.14小區(qū)主干道、支干道、樓前樓后應(yīng)設(shè)置足夠的照明設(shè)施。

2.15小區(qū)應(yīng)設(shè)置足夠的生活和建筑垃圾轉(zhuǎn)運場所。

2.16房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱,其規(guī)格、位置須符合規(guī)定。

2.17掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通,無阻塞物,露天部分應(yīng)設(shè)置有效的防落雨措施。

2.18園林綠化應(yīng)配備足夠的澆灌設(shè)備、設(shè)施。

2.19運動場所、設(shè)施應(yīng)達到功能要求,有足夠的安全防護措施。

2.20施工現(xiàn)場須做到工完、料凈、地清,小區(qū)內(nèi)臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。

2.21停車場配套設(shè)施齊全,倒車架、彎道鏡、地鎖設(shè)置合理,車位線、行車指示標識清晰、耐久,限高、限速標識明顯。

2.22群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,達到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。

3配套機電設(shè)備的驗收

3.1供、配電設(shè)備驗收標準

3.1.1高壓柜、電力變壓器、低壓配電柜、主電力電纜送電正常,接線端子接線完好,安裝符合設(shè)計及有關(guān)合同要求。自動、手動切換正常,繼電保護功能正常。

3.1.2電表、各類開關(guān)、各類配電箱、供電線路、插座、照明器具配備合理,二次線路連接符合規(guī)范要求。各類計量表計安裝位置合理,無重復(fù)計量和漏計量現(xiàn)象。

3.1.3電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直,過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密,鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管于配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1M歐/kV。

3.1.4應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位,并有電器接地裝置。

3.1.5照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置正確。

3.1.6各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠,接地電阻值必須符合要求。

3.1.7發(fā)電機組啟動及運行狀況正常,無雜音,設(shè)備安裝符合技術(shù)設(shè)計規(guī)范,消音處理良好。

3.2給、排水設(shè)備的驗收標準

3.2.1水箱、水池符合設(shè)計要求,無漏水、滲水現(xiàn)象。

3.2.2水泵運行平穩(wěn),聲音正常,所有閘閥、儀表完好,無滲、漏水現(xiàn)象。

3.2.3給、排水管網(wǎng)外觀整齊,所有閘閥完好,無滲、漏水現(xiàn)象,管道外部有防腐涂層,油漆無破損,標識明顯、規(guī)范。

3.2.4室內(nèi)外排水管道、溝、渠、池、井排水通暢,無雜物堵塞。

3.2.5污水處理系統(tǒng)-污水泵(潛水泵)高水位開,低水位停,運行平穩(wěn),重要設(shè)備間天花部位的污水管道下方必須采取安全防護措施,如設(shè)置喇叭口。

3.3弱電設(shè)備的驗收標準

3.3.1有線電視、公用天線系統(tǒng)符合規(guī)定等級,接收信號畫面清晰度達標,聲音清楚。

3.3.2電話系統(tǒng)分接箱位置設(shè)置合理,布線規(guī)范,標識明顯、準確。

3.3.3電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)布線合理,運行穩(wěn)定、可靠。

3.3.4電訊系統(tǒng)信號對應(yīng)地點無誤,安裝符合設(shè)計及有關(guān)合同要求。

4消防設(shè)施的驗收標準

4.1消防管道、煤氣管道、切斷閥外觀完好,功能正常。

4.1接合器、水龍帶等配件完好無損、不漏水,安裝位置正確,排送風(fēng)機風(fēng)量及所有線路符合設(shè)計要求,各種設(shè)施能夠正常運作。

4.1水泵、管網(wǎng)揚程、壓力符合設(shè)計規(guī)范。

4.1小區(qū)消防通道設(shè)置合理、暢通。

4.1消防設(shè)施的驗收主要以消防部門的驗收標準為準,我方積極參與。

5安防智能化系統(tǒng)的驗收

5.1智能化系統(tǒng)主要包括閉路電視監(jiān)控、周界防翻越、智能門禁、樓宇對講、停車場管理等子系統(tǒng)。

5.2主機設(shè)備質(zhì)量合格,提供廠家檢驗合格證明,安裝位置合理、穩(wěn)妥,操作方便便于管理;各系統(tǒng)之間信號傳輸正常、聯(lián)動準確。

5.3系統(tǒng)運行穩(wěn)定、探測設(shè)備安全、可靠,信號準確。

5.4管線安裝規(guī)范,易于維修。

5.5室內(nèi)設(shè)備要求安裝美觀,能夠合理布控。

6設(shè)備間的驗收

6.1設(shè)備布局合理,便于維修、維護。

6.2設(shè)備間配備足夠的通風(fēng)、降溫、防潮、防鼠設(shè)施,配備足夠的消防器材。

6.3設(shè)備間有防水、排水設(shè)施,電器設(shè)備間接地良好。

6.4各類設(shè)備標識明顯、準確。

4戶內(nèi)設(shè)施的驗收

4.1地面、墻面、天花無裂痕、縫隙、水跡,外觀完好。

4.2塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷、色澤一致;對縫砂漿飽滿,線條順直。

4.3門、窗:門開啟自如,無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準確,無翹曲變形;門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活;玻璃安裝牢固、膠封密實,無明顯刮花痕跡、無損傷;油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;不銹鋼防盜門表面光亮,無刮花、變形;高檔裝飾門裝飾完整。

4.4衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右,不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。

4.5衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),出戶管長不宜超過8m,并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢。

4.6開關(guān)、燈具、插座安裝位置正確,安裝牢固可靠,配電箱接地良好。

4.7預(yù)留空調(diào)孔位置準確、規(guī)范,冷凝水排水管通暢。

5鑰匙的接管與驗收

5.1各類鑰匙應(yīng)有詳細清單。

5.2鑰匙應(yīng)有明顯標識,開鎖準確無誤。

5.3交接時應(yīng)逐項核對,辦理交接手續(xù)。

篇2:物業(yè)管理綠化工程接管驗收規(guī)程

物業(yè)管理公司綠化工程接管驗收規(guī)程

一.目的

規(guī)范綠化工程驗收程序,確保綠化質(zhì)量得以嚴格控制。

二.適用范圍

適用于物業(yè)管理公司對由承包方承擔(dān)的綠化工程的驗收接管。

三.職責(zé)

1.主管經(jīng)理負責(zé)工程驗收結(jié)果審核、審核。

2.園林綠化主管負責(zé)綠化標準的實施及工程進度的跟進。

3.園藝師負責(zé)施工質(zhì)量及苗木質(zhì)量的把關(guān),并報告予主管經(jīng)理。

四.竣工初驗

1.施工單位在苗木全部種植完畢后,向園林綠化部提交竣工報告及初驗申請。

2.施工單位還應(yīng)同時遞交《工程綠化設(shè)計圖》、《工程竣工圖》、《種值更改簽證》、《苗木種值一覽表》等相關(guān)資料。

3.物管公司園林綠化主管、園藝師會同施工單位負責(zé)人現(xiàn)場核實工程竣工情況,并做好相關(guān)記錄提高予主管經(jīng)理。

4.在初驗過程中應(yīng)著重注意以下事項:

A.苗木種植種類、數(shù)量、位置是否與圖紙相符;

B.苗木規(guī)格是否符合設(shè)計要求;

C.苗木生長情況及保護措施是否符合要求:

D.施工場地是否按要求清理干凈;

E.所有綠化植物是否確實種植完畢,符合設(shè)計要求;

5.對初驗不合格苗木,按《不合格糾正、預(yù)防標準作業(yè)規(guī)程》處理。

6.對于沒有上述問題的,園林綠化主管簽署初驗意見,正式進入養(yǎng)護期。

五.養(yǎng)護期滿復(fù)驗

1.施工單位在養(yǎng)護期滿過后,填寫?zhàn)B護期間自檢報告及養(yǎng)護期滿復(fù)驗申請報告,申請復(fù)驗。

2.主管經(jīng)理、園林綠化主管、園藝師會同施工單位負責(zé)人現(xiàn)場檢驗苗木養(yǎng)護情況。

3.合格苗木必須符合以下標準:

A.喬灌木長勢良好,沒有枯枝、黃葉、殘葉現(xiàn)象;

B.喬灌木種值位置適當,高低錯落有致,外形美觀,造型、修剪合理;

C.喬灌木規(guī)格符合設(shè)計要求;

D.枝葉無病蟲害,無蛀干害蟲;

E.喬木保護措施得當,有護樹架,無倒狀、搖動現(xiàn)象;

F.無裸露土面,草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/m2;

G.施工場地?zé)o殘留垃圾、余土。

4.不合格苗木及枯死、生長不良苗木限在一周內(nèi)補種整改完畢。新補種部分,要從補種工作完畢起重新計算養(yǎng)護期。

5.對檢驗合格苗木及綠化項目簽署復(fù)驗意見及接管意見。

六.驗收后的工作

1.物管公司綠化主管統(tǒng)計實際工程量,并連同接管意見上報物業(yè)管理公司總經(jīng)理審核后并提交總經(jīng)理審批。

2.將審批的驗收結(jié)果及實際工程量遞交開發(fā)商結(jié)算部予以結(jié)算。

3.物管公司安排人手對已接管的苗木及綠化項目加強養(yǎng)護管理。

七.驗收后的資料整理

1.將下列資料及相關(guān)記錄加以整理并歸檔;

A.《綠化工程合同》;

B.《綠化工程設(shè)計圖》;

C.《綠化種植更改簽證》;

D.《綠化工程竣工圖》;

E.《苗木種植一覽表》;

F.《綠化工程初驗、復(fù)驗表》;

G.《綠化工程預(yù)決算書》;

H.《實際工程量統(tǒng)計表》;

I.《綠化工程竣工報告》。

2.對上述資料均應(yīng)存檔公司檔案室長期保管。

篇3:物業(yè)接管驗收規(guī)程

物業(yè)的接管驗收規(guī)程

1目的

規(guī)范物業(yè)接管工作,確保接管工作平穩(wěn)、高效、規(guī)范。

2適用范圍

適用于公司所承接的每個物業(yè)的接管和驗收。

3職責(zé)

3.1項目管理處負責(zé)對本公司所承接的物業(yè)進行接管和工作。

4工作流程

4.1物業(yè)接管、驗收工作流程

4.2接管前期的策劃

4.2.1當物業(yè)管理公司與開發(fā)商達成委托管理服務(wù)意向時,物業(yè)管理公司應(yīng)成立項目籌劃小組,編制委托物業(yè)管理服務(wù)工作計劃。

4.2.2通過協(xié)商,物業(yè)管理公司與委托方簽訂《物業(yè)管理委托管理合同》。

4.2.3《物業(yè)管理委托管理合同》簽訂后,物業(yè)管理公司成立項目管理處,并任命管理處主任/副主任,各部門主管人選,籌備前期接管驗收工作。

4.2.4項目管理處的籌備工作包括以下內(nèi)容:

4.2.4.1組織編寫《用戶手冊》、《內(nèi)部管理制度及考核辦法匯編》、《工作手冊等》。

4.2.4.2根據(jù)所接管物業(yè)的特點和實際情況編制《物業(yè)管理方案》,其內(nèi)容包括:

a.物業(yè)概況及范圍;

b.項目管理處職責(zé)權(quán)限;

c.管理處組織架構(gòu)、崗位設(shè)置及各崗位職責(zé)描述;

d.物業(yè)項目的經(jīng)費收支測算;

e.管理服務(wù)的質(zhì)量目標;

f.提供管理服務(wù)的主要內(nèi)容(清潔綠化、治安消防、保安車輛、日常維修、收費、分包項目等)

4.2.5向社會公開招聘部份員工完善定編工作,并對新招聘員工進行崗前培訓(xùn)及考核。

4.3接管前的準備

4.3.1項目管理處接到公司的物業(yè)接管通知后,由管理處主任組織各部門人員成立接管驗收小組,對物業(yè)進行接管檢查。

4.3.2接管驗收小組根據(jù)開發(fā)商提供的原設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖紙,編制接管方案和驗收標準,由開發(fā)商、施工單位向管理處進行移交工作。

4.3.3接管驗收標準按照GB《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》執(zhí)行。

4.3.4管理處會同開發(fā)商按照系統(tǒng)進行,主要對圖紙資料、房屋本體、公用設(shè)施、機電設(shè)施設(shè)備等進行逐步逐項接管驗收。

4.4正式接管與驗收

4.4.1資料的接管:行政部、技術(shù)部接管小組按《圖紙資料移交清單》對物業(yè)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料,進行核對登記:

4.4.1.1物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料:

a.項目開發(fā)批準報告;

b.規(guī)劃許可證;

c.投資許可證;

d.土地使用合同;

e.建筑開工許可證;

f.用地紅線圖。

4.4.1.2綜合竣工驗收資料:

a.竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖);

b.建設(shè)工程竣工驗收證書;

c.建設(shè)消防驗收合格證;

d.公共配套設(shè)施綜合驗收合格書;

e.供水合同;

f.供電協(xié)議書、許可證;

g.供氣協(xié)議書、許可證;

h.有線電視合格證;

i.通信設(shè)施合格證;

j.電梯準用證;

k.施工日志

l.房屋使用手冊

m.住宅質(zhì)量保證書。

4.4.1.3施工設(shè)計資料:

a.地質(zhì)報告書;

b.工程預(yù)決算報告書;

c.重要的施工會議紀要;

d.隱蔽工程驗收記錄;

e.沉降觀測記錄;

f.其他可能會影響將來管理的原始記錄。

4.4.1.4機電設(shè)備資料:

a.機電設(shè)備出廠日期;

b.機電設(shè)備使用說明書(要求中文);

c.機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告;

d.設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

4.4.1.5租戶資料:

a.已租房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等;

b.已租房業(yè)主的付款情況或付款方式。

4.4.2物業(yè)硬件設(shè)施的接管與驗收:

4.4.2.1技術(shù)組對每套單元房的水、電、土建部分和相關(guān)配套設(shè)施進行全面檢查、對沒有明顯不合符檢驗標準要求的房屋和配套設(shè)施,由管理處接收鑰匙。對仍存在缺陷的房間,待其整改驗收合格后再接管鑰匙。

4.4.2.2鑰匙的移交:

a.物業(yè)助理將開發(fā)商提供的房屋、公用設(shè)施全套鑰匙逐一檢查,登記在《鑰匙移交一覽表》內(nèi),然后由移交雙方簽字確認。

b.技術(shù)部主管將開發(fā)商提供的機電設(shè)備、設(shè)備房全套鑰匙逐一檢查,登記在《鑰匙移交一覽表》內(nèi),然后由移交雙方簽字確認。

c.安管隊主管將開發(fā)商提供的消防、監(jiān)控系統(tǒng)全套鑰匙逐一檢查,登記在《鑰匙移交一覽表》內(nèi),然后由移交雙方簽字確認。

4.4.3機電設(shè)施、設(shè)備的接管與驗收:技術(shù)接管小組按《設(shè)施設(shè)備移交清單》對轄區(qū)各類設(shè)施設(shè)備的規(guī)格、型號、性能、容量、數(shù)量、制造廠、安裝位置進行核對登記。

4.4.4接管驗收完工后,物業(yè)管理公司與開發(fā)商簽章《物業(yè)整體移交驗收表》。

4.4.5開發(fā)商向項目管理處移交管理用房。

4.4.6項目管理處進入小區(qū)辦公,對接管資料,按類別、編號、性能進行存檔,并做好入伙準備工作。

4.5接管驗收遺留問題的處理

4.5.1遺留問題的登記確認:

4.5.1.1對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題統(tǒng)計表》中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認;

4.5.1.2對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題統(tǒng)計表》中并請開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認。

4.5.2對資料遺留的問題,接管小組應(yīng)當積極同開發(fā)商聯(lián)系補齊;對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題,一般問題接管小組應(yīng)當要求開發(fā)商在兩周內(nèi)解決;重大問題接管小組應(yīng)當要求開發(fā)商在一個月內(nèi)解決。必要時以書面形式上報公司,請求公司協(xié)助解決。

4.5.3對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題,管理處應(yīng)當以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進行備錄。

5相關(guān)文件和質(zhì)量記錄表格