某山莊物業管理具體方案

一、實行封閉式綜合一體化管理

1.實行綜合一體化物業管理;

2.體現人性人化物業管理概念;

3.技防與人防相結合,試行封閉管理;

二、內部管理架構

(2)架構說明

物業管理公司:在總公司的直接領導下成立,成立之初主要負責××××山莊物業管理項目。

山莊物業管理處:對××××山莊進行日常管理,履行小區的多項職能,確保管理目標的實現。

事務部:面向全體業主、客戶,接受電話咨詢、求助、投訴,協調指導各班組處理日常物業管理事務和費用收取工作。負責培訓,質量監督,檔案,資料,社區文化和對外協調等事物。

維修部:負責水電、照明、消防等設施的維修養護和房屋本體及公共設施的維修保養工作,24小時為業主住戶提供優質維修服務。

安管部:對××××山莊實行24小時治安、消防和交通車輛管理,同時履行作為義務消防員的職責,協助事務助理工作。

清潔隊:負責公用部位的清潔、保潔、保證小區舒適、整潔,達到質量標準。

綠化隊:負責小區公用部位的綠化的維護、修繕和整治。

社區文化:負責好以“環境文化”、“行為文化”、“精神文化”為中心的社區文化建設。

三、激勵機制

以人為本是物業管理公司重要的經營理念,也是企業文化的精髓。它堅持以人為中心,尊重人、理解人、關心人、培養人,以激勵員工上進,實現員工的自身價值為出發點,倡導并營造既相互尊敬,相互信任,又有明確行為規范這樣一種和諧有序的環境,保持員工隊伍的穩定,以實現制定的管理目標。

針對小區物業管理人員新加入,本身基礎條件較好,但無物業管理經驗的員工,我們將通過統一、分散等多種方式進行培訓交流,依靠激勵機制發揮員工的主動性,創造性。

根據上述以人為本的理念,試行以下激勵機制:

目標激勵:

崗位激勵:

效益激勵:

四、監督與自我約束機制

1.監督機制:

××××山莊在開展物業管理的過程中,將嚴格按政府及上級主管部門的有關法律、法規要求開展工作,定期向總公司報告工作。檢討物業管理運作事務,提交財務報告書,并制定出日常工作計劃,分解量化到部門及各個崗位實行目標管理責任制,并對管理目標進行考核。每個項目的管理服務過程,按質量體系建立原始記錄,通過現場檢查,部門自查,外部質量審核,確保管理工作的監督機制有效運作。

具體方法:

(1)公開監督制:

(2)業主住戶評議制:

(3)定期報到制:

2.自我約束機制:

(1)××××山莊在物業管理過程中,嚴格執行國家政府發布的有關法規、條例和實施細則。

(2)在管理中嚴格貫徹引入的IS09002質量體系。

(3)巡視檢查制:由管理處對各班組員工進行定期或不定期檢查,發現問題及時糾正,對重大質量問題或多次重復出現的問題由管理層檢討并制定糾正預防措施。

(4)實行末位淘汰制:管理處每年對員工進行全方位考核,實行淘汰制,對主管以上人員實行述職考核,不合格者調離崗位或淘汰。

五、信息反饋及處理機制

1.××××山莊管理處作為主要的信息處理中心,24小時接受和處理各方面的信息,主要渠道有:

(1)業主、住戶的意見箱。

(2)按引入IS09002體系中業主、住戶意見征詢程序。

(3)管理處員工的反饋信息。

(4)新聞媒介

2.獲得反饋信息后,管理處分析處理,向相關部門、人員發出解決辦法并監督其及時改進,直到圓滿解決。

六、工作計劃

1.工作流程:

(1)總公司--物業管理公司

(2)物業管理公司--山莊物業管理處

物業管理公司組織山莊物業管理處制定設備設施養護計劃,協助制定目標管理,管理處對物業公司負責,定期向公司匯報各項工作進展情況及運作情況。

(3)××××山莊管理處--崗位員工

管理處對各班組實行目標管理責任制,確保各項工作計劃落實到位,各項物業管理服務統一按引入IS09002質量體系運作,各項工作量化到各崗位員工,通過全員參與和績效反饋,保證管理目標的實現。

2.工作計劃安排

(1)籌備期

組建物業管理公司

組建山莊物業管理處

制定交接驗收計劃及交接表格

各類資料接收、建檔

設備交接、驗收

道路、機電設備標識、標識策劃實施

管理處物資、采購

人員分配、招聘、培訓

(2)運作期

員工培訓

按引入IS09002質量體系日常運作

業主(住戶)意見調查,評議

財務收支、預算、分析

裝修管理,控制

市、省、國家優秀物業管理示范小區創建、參評

IS09002質量體系專家審核

IS09002質量體系國際國內認證

七、物資裝備配制

1.主要維修工具

包括:發電機和其它電器設備維修工具,電焊機,管道疏通機,沖擊鉆,高架升降梯等各類維修工具。每個維修工配常用維修工具一套。

2.辦公用品:

篇2:物業管理方案制訂程序

物業管理方案的制訂程序

1目的

本程序規定了制定物業管理方案實施質量控制的職責、方法和要求,以保證制定的物業管理方案符合法律法規的要求和滿足業主/委托方的服務需求。

2使用范圍

適用寫字樓管理、工業廠房管理、停車場管理、商場管理、住宅管理等方案的制定。

3相關標準要素

GB/T19002-ISO90024.24.5

4相關文件

4.1質量手冊第4.2章質量體系

4.2《深圳市經濟特區住宅區物業管理條例》

4.3《深圳市建設安全文明小區五條標準》

5職責

5.1物業管理項目小組負責物業管理方案的編制。

5.2物業管理部、沙河管理部、機電工程部、消防治安部、電梯維修中心負責提供物業管理方案的輸入,參與物業管理方案的制定。

5.3總經理審核并批準實施物業管理方案。

6實施程序

6.1物業管理方案的提出

公司在新接收物業管理項目時,將制訂物業管理方案以保證滿足業主(客戶)的要求。物業管理方案的制訂由總經理指定物業管理項目小組負責。

6.2物業管理方案的編制

6.2.1物業管理項目小組在編制方案時應考慮:

a.物業發展商的要求;

b.業主委員會的要求(必要時);

c.國家/政府的法規要求。

6.2.2物業管理項目小組在組織編制物業管理方案時,將要求物業管理部、沙河管理部、機電工程部、消防治安部、電梯維修中心提出與管理方案相關部分的內容。即:

a.物業管理部/沙河管理部將提供物業維護、清潔、綠化管理的要求;

b.機電工程部將提供有關物業機電設備的控制管理要求;

c.消防治安部將提供有關物業消防治安的管理要求;

d.電梯維修中心將提供電梯維護保養的管理要求。

6.2.3物業管理項目小組在接收到各部門提出的要求后將進行匯總,編制成公司規范的物業管理方案。物業管理方案文件的格式參見運作程序文件格式。物業管理方案的內容將包括:

1)物業管理范圍;

2)物業管理的財務預算;

3)本區物業管理的質量目標;

4)本區物業管理的組織結構和職責描述;

5)本區物業管理主要業務過程的描述:

a.物業的驗收和入伙;物業的日常管理(供電、供水、供冷、清潔、綠化、保安、消防、高層電梯、物業收費管理、車輛管理、裝修管理、對住戶的管理);物業管理的應急處理(自然災害、匪警、火災);物業管理中部分分包項目的管理。

a.6)本區物業的支持性業務過程描述:采購管理;標識和可追溯性管理;人員培訓管理;文件和記錄的管理。

a.7)本區物業管理的質量評價和改進:內部評價(日常檢查、定期大檢查、內部質量審核);外部檢查(業主、客戶評價、國家/政府檢查評定);質量改進。

物業管理方案的審批和發放。物業管理項目小組完成物業管理方案的編制后,將提供相關部門進行必要的審查,并根據審查意見進行必要的修改定稿。定稿的物業管理方案提交總經理進行審批。經審批的物業管理方案由物業管理項目小組控制發放。物業管理方案為公司受控文件,應在發放的文件上加蓋紅色受控標識,發放前有物業管理項目小組確定發放范圍,發放時有接收人簽字,發放的記錄方式參考程序文件CPM-OP-028《運作程序文件的控制》。

物業管理方案的修改物業管理方案編制完畢后,由原物業管理項目小組形成的物業管理處進行實施。在實施過程需修改時,由修改提出人員提出書面申請,交物業管理處主管批準后,由物業管理處進行修改。修改后的物業管理方案應提交總經理批準。修改后的物業管理方案按6.3.3發放,并收回作廢章節,統一銷毀,作廢的原件加蓋"作廢"章后保存一份。記錄物業管理方案

篇3:物業管理方案編制評審作業指導書

物業項目管理方案編制及評審作業指導書

1.0目的

通過有計劃的統一編制及經過評審,使方案專業,能體現公司的精髓并適

應顧客的需求

2.0范圍

適用于公司《物業管理方案》的編制和評審工作。

3.0職責

3.1拓展部負責《物業管理方案》的組織編寫工作。

3.2公司相關領導負責審閱或由分管領導組織評審會議對《物業管理方案》實施評審。

3.3拓展部根據審閱或評審結論、意見或建議對《物業管理方案》進行修改、補充和完善。

4.0內容

4.1拓展部負責對經授權的物業項目組織編制《物業管理方案》。

4.2《物業管理方案》的內容主要包括:物業項目概況、對項目的理解和工作定位、工作思路或構想、工作計劃與實施、經費收支預算、相關附件等。

4.3《物業管理方案》一經批準則視為公司在本項目上向招標方傳達管理思想、工作計劃的唯一合法文件,不得隨意變更,公司另行授權修改、補充的除外。

4.4報批《物業管理方案》按照文件急緩程度分為5個等級。第一級文件要求公司在一個工作日內做出批復意見;第二級文件要求公司在兩個工作日內做出批復意見;第三級文件要求公司在三個工作日內做出批復;第四級文件要求公司在四個工作日內做出批復;第五級文件要求公司在五個工作日內做出批復,以保證項目順利進行。

5.5《物業管理方案》批辦的緩急級別由拓展部根據項目跟進的實際情況確定。項目經理在上報《物業管理方案》審批時需注明文件報批的等級。

5.6《物業管理方案》一經批準,拓展部負責在1個工作日內送達對方,外地客戶可根據緩急程度在4個工作日內郵遞送達。

5.7《物業管理方案》編制過程中需其他部門配合完成的工作由拓展部提出計劃內容和要求,經公司領導批準后傳達至相關部門實施;拓展部有權就各部門的配合工作及其成果進行調配、審查和評估上報。

5.8經批準的《物業管理方案》應在公司檔案管理部門備案(書面及電子文檔各一份);未經公司同意,任何人不得擅自將最終方案向第三方傳播。

5.9標書編制流程圖

成立編標小組--研讀招標書--標書編制意見匯總--標書大綱編寫--審定標書大綱--編標小組分頭編寫--標書主編合成初稿--標書審議修改--標書修改--標書評審--標書定稿

6.0相關記錄

6.1《物業管理方案》

6.2《合同評審記錄》

6.3《相關部門配合工作記錄》

6.4《方案備案與傳播記錄》