湖畔麗舍項目物業(yè)管理實施方案

為規(guī)范小區(qū)管理,為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù),我公司將采取一系列的管理措施,確保小區(qū)品質(zhì)。

一、管理目標

物業(yè)公司本著“科學規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針,堅持“以人為本”的服務(wù)管理念,對小區(qū)物業(yè)實施科學的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎(chǔ)上,不斷調(diào)整更新,導入先進的管理理念,使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標準(并高于此標準),確保業(yè)主及使用人綜合滿意率達到90%以上。

二、管理原則

為實現(xiàn)即定管理目標,追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益,在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則:

(一)服務(wù)第一、管理從嚴的原則“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨,因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念,從業(yè)主及使用人的需求出發(fā),強化服務(wù)機能,豐富服務(wù)內(nèi)涵,提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)。“管理從嚴”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ),包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻,建立嚴格、周全的管理制度,實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。

(二)專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則在日常管理中,要充分發(fā)揮兩個積極性,即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主使用人的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求,通過服務(wù)中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理,同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合,使其能正確使用和維護物業(yè),并自覺遵守業(yè)主公約,共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。

(三)物管為主、多種經(jīng)營的原則在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時,從物業(yè)的實際出發(fā),開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營,既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求,又增強物業(yè)公司的造血功能,增加經(jīng)濟積累,以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。

三、管理方法

(一)實施全程物業(yè)管理,從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議,構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境;

(二)成立物業(yè)服務(wù)中心,配備專業(yè)管理人員,實施專業(yè)化管理;

(三)在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上,充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗,積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才,組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍;

(四)制定一套切合實際的規(guī)章制度,確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范,以制度促管理,寓管理于服務(wù);

(五)嚴格遵守有關(guān)物業(yè)管理法規(guī),制定切實可行的管理方案;與業(yè)主簽訂各項協(xié)議,依法約束雙方行為;

(六)依照市場化、企業(yè)化的運作方式,提供全方位服務(wù),開展多元化經(jīng)營。

(二)物業(yè)管理服務(wù)項目

1、公共服務(wù)項目(全體業(yè)主能夠享受的服務(wù),費用納入物業(yè)管理費):

(1)房屋公共部位的日常維修與保養(yǎng);

(2)公共設(shè)施設(shè)備的維修與保養(yǎng);

(3)小區(qū)內(nèi)清潔管理,垃圾收集與清運;

(4)公共綠化的養(yǎng)護;

(5)公共秩序維護;

(6)消防管理;

2、有償專項服務(wù)項目

(1)有償維修類;

(2)代辦性服務(wù);

(3)中介類服務(wù);

(三)收費管理物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成

1、管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費、社會保險費等;

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

3、物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

4、物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護費用;

6、物業(yè)企業(yè)辦公費用;

7、物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費;

8、法定稅金;

9、企業(yè)利潤。

物業(yè)服務(wù)費中不含二次加壓供水設(shè)施設(shè)備運行維護費和樓內(nèi)公共照明費,此部分費用將另行收取。收費內(nèi)容和標準依照《河北省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》、《唐山市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》(唐價經(jīng)費字〖2007〗14號)執(zhí)行。

(四)入住管理在辦理業(yè)主及使用人入住手續(xù)時,提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù),給業(yè)主留下良好的第一印象,為后續(xù)管理打下基礎(chǔ)。

1、管理內(nèi)容:

(1)準備業(yè)主及使用人收房所需資料;

(2)為收房手續(xù)提供一條龍服務(wù);

(3)按收房流程辦理領(lǐng)房手續(xù):

1)根據(jù)業(yè)主及使用人持入住通知單和各類必備證明,發(fā)放交房資料;

2)收回業(yè)主及使用人按規(guī)定填寫的各類表格,收取應(yīng)繳納的費用;

3)陪同業(yè)主驗房;

4)對驗房中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題,經(jīng)業(yè)主確認后,填寫《業(yè)主驗房表》,將所有問題提交開發(fā)商,并督促解決。

2、管理措施:

(1)制定入住方案,準備各有關(guān)所需資料;

(2)按照收房程序,安排工作流程;

(3)策劃業(yè)主及使用人入住現(xiàn)場布置方案;

(4)按規(guī)定辦理業(yè)主及使用人的入住手續(xù)。

(五)檔案資料管理加強檔案資料管理,有助于保存物業(yè)的歷史資料,維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化,便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。

1、管理內(nèi)容:

(1)工程檔案:從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等;(2)業(yè)主檔案:所有業(yè)主及使用人的租房合同(復印件),業(yè)主及使用人的基本情況登記表、裝修申請表等有關(guān)的登記表等;

(3)財務(wù)檔案:逐年形成的財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等;

(4)文件檔案:有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等;

(5)管理資料:綠化資料、日常巡查(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄,車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。

2、管理措施:

(1)制定檔案制度,并嚴格執(zhí)行;

(2)專人管理(由負責內(nèi)勤的管理員擔任),專室專柜,編目造冊,存放有序并且尊重業(yè)主及使用人的隱私,保守秘密;

(3)科學管理,確保檔案資料完整、齊全,確保檔案完好率達100%;

(4)建立各類資料的電腦管理,計時可靠的掌握相關(guān)信息,提高管理水平。

(六)房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理房屋管

理,尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理,直接影響到物業(yè)的使用年限及使用安全,直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全,是物業(yè)管理的重中之重。

1、管理內(nèi)容:

(1)房屋公共部位管理:根據(jù)現(xiàn)狀,分別制定不同管理計劃,確保房屋保值增值。

A、已交付房:

1)房屋交付時,及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約,書面告知房屋裝修管理規(guī)定,并建立業(yè)主檔案;

2)加強裝修管理,對違章裝修行為及時予以制止,情節(jié)嚴重者,提請有關(guān)行政管理部門依法處理;

3)裝修期間,應(yīng)及時進行房屋公共部位的保護,確保房屋的安全、美觀。

B、空置房(含業(yè)主托管房):

1)定期到空置房查看、通風;

2)對房屋和設(shè)施定期檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表),發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理,或及時通知業(yè)主。

C、公共用房

做好公共用房(公共設(shè)施用房等)的維護、保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)破損,及時維修,確保房屋的安全、美觀。

(2)設(shè)備設(shè)施維護:

1)公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時維修;

2)水泵、風機房、電梯機房等設(shè)備定期巡查;

3)溫感、煙感、噴淋等定期抽查,確保正常有效;

4)智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合,制實時運行檔案;

2、管理措施:

(1)加強裝修戶管理,督促業(yè)主及使用人做好裝修前期申報工作,并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時制止,緊急情況時可采取停水停電等措施防止危害擴大;

(2)對所有的維修人員進行全面培訓,清楚各隱蔽線路的具體位置確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護;(3)對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術(shù)檔案,以便最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài);

(4)對所有的設(shè)備幾配件建立詳細檔案,確保最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代;(5)建立維修人員值班制度,確保維修及時,且有回訪制度和記錄;

(6)采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法,確保房屋及配套設(shè)施完好。

(七)綠化保潔管理

綠化保潔直接關(guān)系到小區(qū)形象及業(yè)主生活環(huán)境,也是評定物業(yè)管理質(zhì)量的一個重要指標。

1、管理內(nèi)容:

(1)綠化養(yǎng)護:綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護科學化。

1)根據(jù)氣候,給花木適量澆水;

2)根據(jù)花木長勢,給花木適量施肥,適當松土;

3)制定預防措施,防治病蟲害;

4)及時清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對遭受損壞的花木及時扶正,整修或補種合適的苗木、花草;

(2)清潔衛(wèi)生:通過日常保潔工作,使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔,公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。

1)樓層公共區(qū)域每天清掃;

2)小區(qū)道路、小品、綠化帶等公共部位每天清潔。

3)每天定時收集垃圾,確保垃圾袋裝化,定期對垃圾桶清潔、對垃圾房消毒;

4)對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。

2、管理措施:

(1)建立綠化保潔制度,按月制訂養(yǎng)護計劃,按操作規(guī)程規(guī)范操作;

(2)加強業(yè)務(wù)培訓,增強專業(yè)技能,聘請專業(yè)人員指導養(yǎng)護;

(3)落實“三查”(綠化清潔工自查、管理人員巡查、服務(wù)中心經(jīng)理抽查),加強日常監(jiān)督檢查;(八)治安管理

運用現(xiàn)有的科學技術(shù)手段與管理手段,依靠各種先進設(shè)備、工具和人的主觀能動性,維護物業(yè)和業(yè)主及使用人的安全,這是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容,我們采取常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。

1、管理內(nèi)容:

(1)常規(guī)防范:采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式,協(xié)助公安機關(guān)維護大廈公共秩序,防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主及使用人安全的行為。

A、門崗的任務(wù):

1)維護出入口的交通秩序,車輛按有關(guān)規(guī)定的停車制度執(zhí)行,加強機動車、非機動車管理,做到停放有序;

2)對外來車輛和人員進行驗證、登記;

3)嚴禁攜帶危險物品進入小區(qū);

4)為業(yè)主提供便利性服務(wù)。

B、巡邏崗的任務(wù):

1)按規(guī)定路線巡視檢查,不留死角;

2)巡查車輛停放情況,維護道路暢通、車輛安全,做好安全防范工作;

3)對小區(qū)內(nèi)的嫌疑人員進行檢查防范;

4)對小區(qū)及樓宇安全、防火檢查;

5)對裝修戶的安全檢查;

6)防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件;

(2)技術(shù)防范:

應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng),對小區(qū)內(nèi)的治安情況實施24小時監(jiān)控,以確保安全。1)對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施,并及時通知值班秩序維護員,進行現(xiàn)場處理。2)值班秩序維護員配合公安機關(guān)處理治安案件。

2、管理措施:

(1)實行半軍事化管理,制定管理和獎懲制度,嚴格付諸實施,以增強秩序維護人員的工作責任心;

(2)強化內(nèi)務(wù)管理,開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓,提高秩序維護人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能;(3)加強秩序維護人員的行為規(guī)范教育,服裝統(tǒng)一,佩證上崗,語言文明,舉止得當;

(4)嚴格執(zhí)行巡更點到制度,確保巡邏質(zhì)量;

(5)監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng),確保監(jiān)控設(shè)備完好;

(6)保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備,建立安全管理檔案。

(九)消防管理

消防管理是物業(yè)安全管理的重點,因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求,結(jié)合實際,切切實實地做好消防安全工作,確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。

1、管理內(nèi)容:

(1)建立消防工作站,有健全的消防管理制度及組織;

(2)做好消防監(jiān)控中心的管理;

(3)做好消防設(shè)施、器材的管理;

(4)保持消防通道的暢通;

(5)加強裝修期間的消防安全管理;

(6)嚴禁違章燃放煙花爆竹;

(7)嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品;

(8)防止電器短路等引發(fā)火災因素。

2、管理措施:

(1)制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制,做到責任落實,器材落實,檢查落實;

(2)制訂消防事故處理預案,防患于

未然;

(3)建立義務(wù)消防隊,定期組織消防安全學習及消防演習;

(4)定期進行消防檢查,預防為主,防消結(jié)合,發(fā)現(xiàn)隱患,及時消除;

(5)做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng),使之始終處于完好狀態(tài);

(6)制止任何違反消防安全的行為;

(7)積極開展防火安全宣傳教育,定期向業(yè)主講解消防知識;

(8)發(fā)生火災,及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警。

以上是我公司擬對湖畔麗舍項目的實施的物業(yè)管理方案,我公司將嚴格按照國家及唐山市有關(guān)

法律法規(guī)實施管理服務(wù)。其中難免有不足之處,請房管局物業(yè)處領(lǐng)導多提寶貴意見,我們愿為zz物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展貢獻應(yīng)有的力量!

篇2:項目爭創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)實施方案

項目爭創(chuàng)市物業(yè)管理"示范住宅小區(qū)"實施工作方案

20**年按**物業(yè)年度規(guī)劃要求及E花園項目物業(yè)管理品質(zhì)提升的需要,提請開展**市物業(yè)管理"示范住宅小區(qū)"創(chuàng)建工作,旨在進一步完善小區(qū)的硬件設(shè)施,推動小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)更加規(guī)范化、專業(yè)化、精細化、職業(yè)化,加強行業(yè)交流,多方面吸收物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新成果,全面提升小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì),營造更加和諧的小區(qū)生活環(huán)境,使業(yè)主能享受到**物業(yè)更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。

為保障創(chuàng)優(yōu)工作質(zhì)量,成功取得**市物業(yè)管理"示范住宅小區(qū)"稱號及獎牌,根據(jù)《國優(yōu)標準》,結(jié)合E花園項目的實際情況,制定本創(chuàng)優(yōu)工作實施方案。

一、方案依據(jù)

建住房物[2000]008號文《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則》及**市物業(yè)管理"示范住宅小區(qū)"創(chuàng)建申報要求。

二、創(chuàng)優(yōu)目標:以較好的成績通過**市"示范住宅小區(qū)"的檢查考評,獲得市"物業(yè)管理示范住宅小區(qū)"稱號及獎牌

物業(yè)公司已從入住辦理開始連續(xù)堅持對E花園項目投入資金,不斷進行小區(qū)硬件設(shè)施的整改完善,提升小區(qū)硬件標準和養(yǎng)護品質(zhì),打造高尚、精品、和諧小區(qū)品牌。

本年度創(chuàng)優(yōu)經(jīng)費包括項目整改完善費用、資料印刷費、接待費、增加維修材料費等項目,詳見《20**年度E花園項目創(chuàng)優(yōu)費用預算》。

三、組織機構(gòu)及職責

1、**物業(yè)針對E花園項目市優(yōu)創(chuàng)建工作成立了"E花園創(chuàng)優(yōu)工作小組",負責市優(yōu)創(chuàng)建領(lǐng)導、支持與督導工作:

工作小組成員如下:

組長:Z(**市**物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理)

副組長:Z(**市**物業(yè)服務(wù)有限公司副總經(jīng)理)

Z(E花園項目經(jīng)理)

組員:Z

2、創(chuàng)優(yōu)工作小組工作職責:

1)按照公司創(chuàng)優(yōu)工作要求,負責制定小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實施方案》,及時向公司申報審批同意;

2)負責組織實施小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實施方案》;

3)組織創(chuàng)優(yōu)工作自查自評,組織各級檢查發(fā)現(xiàn)缺陷的整改完善工作;

4)按照《創(chuàng)優(yōu)工作考評標準》,制定完善物業(yè)服務(wù)中心檔案資料體系,編制小區(qū)《迎檢資料目錄》;

5)組織國優(yōu)標準及創(chuàng)優(yōu)工作規(guī)劃的員工培訓;

6)負責按預算使用創(chuàng)優(yōu)經(jīng)費,提高創(chuàng)優(yōu)工作效益;

7)制訂服務(wù)中心創(chuàng)優(yōu)工作績效考核激勵規(guī)定,兌現(xiàn)考核獎懲結(jié)果;

3、"創(chuàng)優(yōu)工作小組"下設(shè)四個工作組,分別為資料完善達標組(含財務(wù))、環(huán)境養(yǎng)護達標組、設(shè)備養(yǎng)護達標組和安全防范達標組,各達標工作組的人員構(gòu)成及工作職責如下。

管理組

組長:Z

組員:Z

資料完善達標組

組長:Z

組員:Z

工作職責:

1)對照《標準》及小區(qū)《迎檢資料目錄》,收集、整理、完善、匯編、裝訂全部迎檢資料;

2)對照小區(qū)《迎檢資料目錄》,負責檔案資料管理質(zhì)量達標;

3)組織實施社區(qū)文化活動,宣傳小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作及創(chuàng)優(yōu)工作成果,發(fā)動小區(qū)住戶積極參與創(chuàng)優(yōu)活動,大力營造和諧社區(qū)氛圍。

環(huán)境養(yǎng)護達標組:

組長:Z

組員:Z

工作職責:

1)負責小區(qū)清潔服務(wù)品質(zhì)和綠化養(yǎng)護服務(wù)品質(zhì)達標,為資料組提供符合ISO9000質(zhì)量體系、規(guī)范的清潔服務(wù)和綠化養(yǎng)護服務(wù)質(zhì)量記錄資料。

設(shè)備養(yǎng)護達標組

組長:Z

組員:Z

工作職責:

2)負責實施小區(qū)硬件設(shè)施整改完善項目;

3)負責小區(qū)機電設(shè)備、設(shè)備房、公共設(shè)施及房屋外觀的維修養(yǎng)護質(zhì)量達標;

4)為資料組提供符合ISO9000質(zhì)量體系、規(guī)范的設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護服務(wù)質(zhì)量記錄資料。

安全防范達標組

組長:Z

組員:Z

工作職責:

1)負責小區(qū)治安防范服務(wù)、消防監(jiān)控服務(wù)和車輛停放服務(wù)質(zhì)量達標;

2)負責完善小區(qū)安全防范網(wǎng)絡(luò)和群防體系建設(shè),持續(xù)確保小區(qū)零案件發(fā)生;

3)負責準軍事化的護管隊伍管理及宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生達標;

4)負責為資料組提供符合ISO9000質(zhì)量體系、規(guī)范的安全防范服務(wù)質(zhì)量記錄資料。

四、工作階段及任務(wù)

小區(qū)市優(yōu)創(chuàng)建工作自20**年*月*日開始,*月初"市優(yōu)示范住宅小區(qū)"考評完畢、公司組織總結(jié)后結(jié)束。分四個實施階段,具體安排如下:

1、宣傳動員及準備階段(*月*日--*月*日)

1)公司召開物業(yè)服務(wù)中心主管級以上員工會議:發(fā)布公司創(chuàng)市優(yōu)工作規(guī)劃,組織《國優(yōu)標準》培訓,部署公司創(chuàng)市優(yōu)工作總體安排,明確公司職能部門與物業(yè)服務(wù)中心的分工協(xié)作,要求各部門團結(jié)互助、齊心協(xié)力、分工合作、全身心投入創(chuàng)優(yōu)工作。

2)公司品質(zhì)部負責《創(chuàng)優(yōu)資料匯編目錄》的擬定及創(chuàng)優(yōu)工作培訓。

3)行政人事部通過內(nèi)部培訓向全體員工宣傳創(chuàng)優(yōu)工作意義,物業(yè)服務(wù)中心利用小區(qū)宣傳欄、溫馨提示欄及致小區(qū)住戶的公開信等形式,向小區(qū)住戶宣傳"創(chuàng)優(yōu)工作",廣泛動員住戶積極參加小區(qū)創(chuàng)建工作,贏得小區(qū)廣大住戶的支持與配合。

4)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)《國優(yōu)標準》,制定小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實施方案》,及時申報公司審批同意。

5)物業(yè)服務(wù)中心召開全體員工動員大會,發(fā)布小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實施方案》,安排布置小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作,激發(fā)員工創(chuàng)優(yōu)工作熱情和創(chuàng)造性工作。

6)物業(yè)服務(wù)中心組織全體員工認真學習《國優(yōu)標準》和小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作實施方案》。

2、重點難點突破階段(*月*日--*月*日)(詳見附各小組工作計劃)

1)環(huán)境養(yǎng)護達標組完成清潔服務(wù)及綠化養(yǎng)護服務(wù)的季度、月度的定期作業(yè)項目。

2)設(shè)備養(yǎng)護達標組負責小區(qū)設(shè)備、設(shè)施及重點項目改善工作

3)安全達標小組此階段完成小區(qū)治安、車輛、消防防范的改善工作

4)資料完善達標小組,對照創(chuàng)優(yōu)資料目錄完成資料的規(guī)檔工作及創(chuàng)優(yōu)資料匯編、創(chuàng)優(yōu)匯報材料。

5)物業(yè)服務(wù)中心負責制定并組織實施重點難點工作推動計劃,力爭在2月28日前全面完成;物業(yè)服務(wù)中心無法解決的問題,須及時申報創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導小組協(xié)調(diào)解決。

6)創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導小組,須保障小區(qū)省優(yōu)創(chuàng)建經(jīng)費落實到位,滿足小區(qū)使用;

3、品質(zhì)

鞏固提高階段(*月*日--*月*日)

1)公司創(chuàng)優(yōu)工作小組組織職能部門,于*月上旬按《國優(yōu)標準》對參加創(chuàng)優(yōu)小區(qū)進行首次檢查,查出存在的問題與不足,并發(fā)布首次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報告》。

2)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)首次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報告》及自檢結(jié)果進行全面整改,整改工作主要集中在日常的、容易解決的問題上,對于難點問題或物業(yè)服務(wù)中心無法解決的問題提交領(lǐng)導小組統(tǒng)籌研究解決。

3)在6月5日前組織第二次模擬檢查,發(fā)布第二次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報告》;對各小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作,提出具體的鞏固、提升意見。

4)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)領(lǐng)導小組發(fā)布的第二次《創(chuàng)優(yōu)工作檢查報告》及鞏固、提升意見,組織細致的完善工作;對容易出現(xiàn)差錯而又易忽視的問題,須制定有應(yīng)急措施。

5)資料完善達標組在*月*日前,完成迎檢資料的編制裝訂工作。

6)環(huán)境養(yǎng)護達標組須提前完成季度、月度清潔服務(wù)及綠化養(yǎng)護服務(wù)的定期作業(yè)項目,達到較高的現(xiàn)場服務(wù)品質(zhì)。

7)公司創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導小組完成自查自評,給出自查評分結(jié)論。

4、市優(yōu)迎檢階段(*月*日-市優(yōu)檢查)

1)物業(yè)服務(wù)中心提前召開全體員工大會,總結(jié)小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)工作和成績,進行市優(yōu)迎檢接待工作培訓,調(diào)整員工的精神狀態(tài)至最佳;組織清潔公司、綠化公司適當增加服務(wù)人員,保持最佳的環(huán)境服務(wù)品質(zhì);完成市優(yōu)檢查接待準備工作,營造小區(qū)迎檢氛圍。

2)公司創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導小組審查小區(qū)《創(chuàng)優(yōu)工作匯報材料》及匯報幻燈片,到小區(qū)現(xiàn)場辦公,巡回檢查,督導迎檢準備工作。

五、創(chuàng)建市優(yōu)工作總結(jié)

創(chuàng)市優(yōu)檢查考核結(jié)束后,物業(yè)服務(wù)中心將組織專題總結(jié),向公司匯報小區(qū)創(chuàng)優(yōu)工作總結(jié)報告,申報創(chuàng)優(yōu)工作先進個人及事跡,為公司后期項目創(chuàng)優(yōu)工作提供經(jīng)驗。

公司在*月份組織召開創(chuàng)市優(yōu)工作總結(jié)表彰大會,對創(chuàng)建工作中涌現(xiàn)出來的先進個人和事跡進行表彰,兌現(xiàn)獎懲結(jié)果。

物業(yè)服務(wù)中心對考評達標項目加以維持和完善;對考評發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷,制定有效的整改措施,在考評結(jié)束后半個月內(nèi)全部逐項落實整改完畢。

六、紀律保障:

創(chuàng)優(yōu)工作小組成員在創(chuàng)建期間,一律服從工作小組的安排和調(diào)配,并嚴禁擅自調(diào)休、請假,如有特殊情況,確需請假或調(diào)休的,須征得物業(yè)服務(wù)中心創(chuàng)優(yōu)工作小組組長同意后方可。如有違返以上規(guī)定,按公司相關(guān)規(guī)定從嚴處理。

附:《E花園各業(yè)務(wù)創(chuàng)優(yōu)工作計劃》

**市**物業(yè)服務(wù)有限公司

E花園物業(yè)服務(wù)中心

二0**年*月*日

注意事項:

1、工作階段中的工作任務(wù),須進一步優(yōu)化細化,詳細排列未達標項目的整改完成時間,,并將其作為附件。

2、物業(yè)服務(wù)中心各部門可根據(jù)本小區(qū)的實際情況,在此方案的基礎(chǔ)上細化本業(yè)務(wù)部門創(chuàng)優(yōu)工作計劃工作內(nèi)容,詳見模板。

篇3:小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃具體實施方案

住宅小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實施方案

一、爭創(chuàng)"物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)"的可行性方案

我們把"**小區(qū)"的物業(yè)管理基本思路定位在酒店式物業(yè)管理。

把創(chuàng)優(yōu)目標確定為接管一年后達到寧波市"物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)"標準,并加入"誠信物業(yè)"的行列,二年內(nèi)達到市級"物業(yè)管理示范住宅"標準,三年內(nèi)達到全國"物業(yè)管理示范小區(qū)"標準。

1、在"**小區(qū)"小區(qū)物業(yè)管理整個運作過程中,我們將引入酒店服務(wù)理念,采用到賓館培訓和直接引進賓館管理人員相結(jié)合的方式,實行走動式管理,沿用"內(nèi)緊外松"的酒店管理準則等措施,達到優(yōu)勢互補。結(jié)合實施公司一系列的規(guī)程、制度、工作流程,強調(diào)監(jiān)督、激勵、反饋機制的作用,使員工的規(guī)范操作從思想意識出發(fā),落實到實際行動上。

2、加強員工的培訓,建立高素質(zhì)管理隊伍。公司重視員工培訓。除派到顧問單位培訓和企業(yè)內(nèi)部培訓外,還把員工送到公司內(nèi)部的星級賓館培訓,作為一個亮點和重要措施,讓他們到賓館跟班實習,學習現(xiàn)場督導管理、對客服務(wù)的意識和技能,接受酒店服務(wù)意識的熏陶,造就一支既樂于奉獻,又具有綜合素質(zhì)的管理服務(wù)隊伍。

3、切實支持配合業(yè)主委員會工作,強調(diào)人性化管理,變單向推動為雙向共管。

首先,尊重業(yè)主,從思想上重視業(yè)主的作用;

其次,尊重員工,把企業(yè)文化融合在小區(qū)管理過程中,管理方案的實施事先征求業(yè)主的認可和員工的認同,定期聽取業(yè)主的意見和建議,通過創(chuàng)建文明小區(qū)、物業(yè)管理示范小區(qū)和社區(qū)文化活動,增強業(yè)主的自治、自律意識,獲取廣大業(yè)主的真誠回應(yīng),共同推進小區(qū)物業(yè)管理工作。

4、堅持業(yè)主滿意第一,保持企業(yè)發(fā)展的后勁。我們在物業(yè)經(jīng)營過程中,堅持以"業(yè)主滿意第一"為核心,通過對不同年齡層次和群體的個性化需求分析,推出各類服務(wù)項目,在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時使企業(yè)獲利。

5、開展社區(qū)文化活動,推進社區(qū)精神文明建設(shè)。我們在規(guī)劃物業(yè)管理方案中,把社區(qū)文化建設(shè)放在重要位置。利用小區(qū)會所,長期開展文體活動,并以"生態(tài)、環(huán)保、智能"為社區(qū)活動主題,創(chuàng)小區(qū)文化特色。通過各類活動的開展,推進社區(qū)精神文明建設(shè),使小區(qū)物業(yè)管理邁向新的高度。

二、房屋設(shè)施、設(shè)備管理,維修管理方案

(一)全面掌握房屋的數(shù)量、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)籍及使用情況等,利用物業(yè)管理軟件,建立健全房屋、設(shè)施、設(shè)備檔案以及業(yè)主維修檔案,及時將維修養(yǎng)護情況記錄存檔,做到檔案完整、準確、隨時可查。

(二)加強房屋的日常維修養(yǎng)護工作

1、通過落實巡回檢查制度,及時發(fā)現(xiàn)房屋的日常零星損壞并安排修復。每日巡檢公共照明、開關(guān)、消防系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施運行情況,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并記錄維修情況(需聯(lián)系供電、供水、煤氣、網(wǎng)通、有線電視、電訊等管理部門解決的及時聯(lián)系)。根據(jù)不同季節(jié)特點,分輕重緩急,合理安排,實行有計劃養(yǎng)護,做到日有巡視、周有安排、月有計劃、年有統(tǒng)籌。

2、制定維修養(yǎng)護計劃,安排落實房屋日常維修養(yǎng)護工作。

3、建立維修值班制度,公布值班/報修電話和報修聯(lián)系辦法,24小時受理報修,業(yè)主服務(wù)中心12小時專人接待業(yè)主來訪,還可以通過公司網(wǎng)站進行報修。

4、健全報修約修制度和維修服務(wù)規(guī)程。接待人員填寫報修單,并按維修項目緊急程度,安排維修人員到達現(xiàn)場,零修及時完成,急修當日完成,小修3日內(nèi)完成。電力、照明、供水、排水故障等特急項目,及時趕到現(xiàn)場,組織搶修。維修完成后,由維修人員填寫到達時間、實際維修時間、費用情況,業(yè)主對維修質(zhì)量進行驗收,并簽字認可;與業(yè)主約定的維修時間如有變動則提前通知業(yè)主;維修人員入戶工作自帶鞋套,做到入戶維修不擾民,工完料凈場地清。

5、在保修期內(nèi),密切同開發(fā)商的聯(lián)系,保修期內(nèi)如建筑單位不能及時處理的,采取先處理后協(xié)商的辦事原則。

6、實行維修服務(wù)承諾制度和維修回訪制度。公布《維修服務(wù)承諾制度》,切實做好回訪和記錄,接受業(yè)主對維修質(zhì)量的監(jiān)督和評議。

7、遇有搶險應(yīng)急情況,按照應(yīng)急預案及時組織人員處理。

8、健全維修養(yǎng)護質(zhì)量管理制度,抓好維修施工質(zhì)量管理。明確各級管理和維修人員職責,嚴格掌握房屋維修范圍和標準,精心施工,合理安排,關(guān)鍵結(jié)合部位嚴格把關(guān),嚴格按照工序操作,抓住材料、施工、驗收、回訪四個環(huán)節(jié),并將之列入維修人員考核的重要指標,確保維修質(zhì)量。

(三)設(shè)備設(shè)施安全管理運行方案

1、供電系統(tǒng)管理方案。

根據(jù)我市一般做法及開發(fā)商意圖,小區(qū)供電系統(tǒng)由供電部門負責管理,作為物業(yè)管理部門重點做好以下工作:

(1)做好巡視和記錄。發(fā)現(xiàn)有異常現(xiàn)象,或停電跳閘等故障及時與供電部門聯(lián)系。

(2)做好供電局管理范圍以外的公共線路和電氣的維修工作。接待小區(qū)業(yè)主用電故障報修,并及時做出處理,如屬供電部門的,及時與之聯(lián)系,如屬業(yè)主報修求助的,按服務(wù)規(guī)程盡快給予維修。

(3)做好公共照明系統(tǒng)維護保養(yǎng)工作。

(4)制定《應(yīng)急預案》,并按《應(yīng)急預案》規(guī)定處理供配電方面應(yīng)急事件。

2、弱電系統(tǒng)及自動化系統(tǒng)管理方案。

(1)有線電視及電話通訊系統(tǒng),重點做好與有線電視臺及電話公司之間的聯(lián)系、銜接及裝機、故障處理等相關(guān)配合工作。

(2)保安監(jiān)控系統(tǒng),做好監(jiān)控中心/可視對講系統(tǒng)設(shè)備的日常運行操作,24小時專人值班監(jiān)控,及時發(fā)現(xiàn)和處理監(jiān)控中發(fā)生的問題,按《應(yīng)急預案》規(guī)定處理應(yīng)急事件,出現(xiàn)故障,通知維修人員及時排除。

做好攝像監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備維護保養(yǎng)工作。包括依照保養(yǎng)規(guī)范每月定期對攝像頭、傳輸部分、電源、顯示部分、數(shù)碼錄像機等各部分清潔、檢查、保養(yǎng)和校調(diào)。

(3)可視對講系統(tǒng)/電控防盜門/巡更系統(tǒng)調(diào)界報警系統(tǒng)。定期進行可視對講系統(tǒng)的維護保養(yǎng),保證可視信號良好,通話系統(tǒng)正常,主機聯(lián)系情況良好。

(4)車管系統(tǒng)。每月兩次例行檢查保養(yǎng)車管系統(tǒng),包括出入口控制機、道閘、主機,做到故障及時排除,讀卡有效,顯示正確,道閘啟閉靈活,車輛進出聯(lián)動正確,主機設(shè)定、維護、查閱、報表等功能有效。

3、消防系統(tǒng)管理方案。

(1)制定消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度,并切實執(zhí)行。

(2)每季度檢查和試驗消防系統(tǒng)/設(shè)備功能,包括探測器、電源、防火門、消火栓。

(3)每年一次全面檢查所有滅火機,按不同類型做好滅火機更換或滅火液體更換等工作。

4、給排水系統(tǒng)管理方案

(1)做好日常檢查養(yǎng)護工作。每月對供排水設(shè)備、管道、閥門、地漏和上下水等情況進行巡檢和維修。每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等工作情況,做到供水正常、排水排污無阻塞外溢。若遇

臺風或大暴雨過后,及時檢查排水管和排水井,解決發(fā)現(xiàn)的問題。

(2)嚴格水泵房管理制度,做到水泵房內(nèi)各水泵及其控制箱(柜)一一對應(yīng)編號,所有管道標明水流方向。保持機房整潔,排水溝通暢,管道及支架定期油漆。機房內(nèi)無易燃易爆物品及雜物堆放,檢修通道暢通。機房定時巡視,水泵運行狀態(tài)、管道壓力有記錄。無關(guān)人員不進入機房,進出人員情況有登記。

(3)嚴格執(zhí)行水泵運行操作規(guī)程。例如開泵前檢查進出水泵的閥門是否打開,閥門有否漏水,壓力表讀數(shù)、控制柜電源指示燈和電壓是否正常,然后開泵運行。開泵后每二小時檢查記錄各項數(shù)據(jù),泵的填料允許有少量滴水,若出現(xiàn)大量漏水,應(yīng)做適當調(diào)整,泵要輪換開啟等。

(3)做好各類水泵的維修保養(yǎng)工作。一般采取自行維護,故障報修的方法。每月二次巡視檢查各類水泵,主要內(nèi)容:聲響、震動、電流、電壓及壓力表等。每二年對泵進行一次大修保養(yǎng),檢查維修水泵的電機絕緣、自動控制箱、軸承、葉輪和密封等。對于未投入使用和不經(jīng)常開啟的各種消防水泵,每季度進行一次試運轉(zhuǎn),運轉(zhuǎn)時間一般不低于10分鐘,運轉(zhuǎn)時特別注意超壓保護,謹防發(fā)生事故。

三、市政等公共設(shè)施管理具體實施方案

(一)掌握情況。全面準確掌握所配置的設(shè)備種類、數(shù)量、分布位置、管線走向、性能、使用操作要求、維修保養(yǎng)要求等情況,了解房產(chǎn)商、施工單位的保修期限。

(二)建立設(shè)備管理臺賬。在設(shè)備上設(shè)置設(shè)備卡或噴刷相應(yīng)的編號,做到賬、物相符,做好年度設(shè)備清查、核對和使用鑒定工作。關(guān)鍵設(shè)備的易損件和低值易耗的材料有備品備件,以便能及時更換設(shè)備。

(三)日常維護。

建立設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)、定期檢查、維修制度,并作好詳細記錄,做到預防為主,并有計劃地開展設(shè)備的改造和更新工作。做到日常保養(yǎng)與計劃維修并重,保證設(shè)備的大、中、小修合格率100%,設(shè)備運行處于良好狀態(tài)。

四、環(huán)境衛(wèi)生的具體實施方案

(一)保潔設(shè)施

根據(jù)開發(fā)商設(shè)計,小區(qū)按環(huán)衛(wèi)部門規(guī)定配備了垃圾桶和果殼箱,考慮統(tǒng)一按每個單元配置一垃圾桶,商業(yè)用房按4-5間門面配一只垃圾筒,果殼箱區(qū)域內(nèi)及沿街間隔50米左右配一只。同時在裝修管理方案中考慮好裝修垃圾的堆放地點和清運時間。

(二)保潔措施及考核

1、保潔人員的安排:小區(qū)配保潔人員2名,其中1人負責小區(qū)沿街和外圍清掃保潔及整個小區(qū)的垃圾清運,另1人負責多層住宅內(nèi)公共部位清掃保潔。

2、保潔措施及考核

(1)推行標準化清掃保潔,建立和完善一整套行之有效的清衛(wèi)保潔標準、操作程序細則、考核獎懲辦法,實行12小時動態(tài)巡回保潔。按日工作、周工作、月工作的要求,分別落實,并檢查考核,達到建設(shè)部全國示范標準。

(2)保持垃圾亭、垃圾桶清潔無異味,減少二次污染。實行垃圾袋裝化,每天兩次收集垃圾,并選擇適宜的通道和時間,運送至垃圾中轉(zhuǎn)站,運輸車輛車容整潔,不污染道路,及時收集清運散放垃圾,做到日產(chǎn)日清,清除垃圾時,不將垃圾散落在樓梯和樓面上。

(3)積極做好國家衛(wèi)生城市的創(chuàng)建工作。落實有效措施,環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備完好率98%以上,做好小區(qū)環(huán)境及公共設(shè)施、場所依照規(guī)范消毒殺菌,周圍整潔無蠅蛆,維護住戶健康。并運用宣傳窗等宣傳工具,積極開展健康教育工作,使居民基本衛(wèi)生知識知曉率大于70%,健康行為形成率大于60%。

(4)利用小區(qū)宣傳窗,設(shè)立健康教育專欄。內(nèi)容有控煙和預防艾滋病、性病等宣傳內(nèi)容及宣傳品。

(5)加強保護環(huán)境,講究衛(wèi)生的宣傳。如訂立"業(yè)主公約"和"精神文明建設(shè)公約",倡導業(yè)主環(huán)保意識,形成良好習慣,使業(yè)主成為環(huán)境衛(wèi)生管理的參與者。

(6)配合我市開展生態(tài)城市的建設(shè)。利用宣傳窗及社區(qū)文化活動等宣傳工具,加強生態(tài)教育,倡導生態(tài)消費,崇尚生態(tài)文化,讓生態(tài)文明觀深入人心。

3、清掃時間:實行12小時保潔制,從早上7時至晚上7時。沿街首次清掃,在8:00前完成,并在規(guī)定時間內(nèi)巡回保潔。垃圾清運首次在8:30左右,晚上在7:00左右清運,期間根據(jù)季節(jié)特點和垃圾量適當增加次數(shù)。

(三)、商業(yè)網(wǎng)點管理

加強宣傳工作,請商戶配合和自律,清衛(wèi)人員按規(guī)范完成12小時滾動清掃保潔,及時清理垃圾桶。每月1次與商戶聯(lián)系溝通,每年1次召集評選文明商戶活動,積極配合政府部門對沿街商業(yè)網(wǎng)點的管理工作,使之符合衛(wèi)生標準,秩序良好,無亂設(shè)攤點、廣告牌、跨門營業(yè),無亂貼、亂畫、亂丟垃圾。

五、綠化養(yǎng)護管理的具體實施方案

(一)綠化管理方案、措施

1、綠化養(yǎng)護人員的安排。根據(jù)小區(qū)規(guī)模及綠地面積,配置日常綠化管理人員1人,綠化養(yǎng)護管理納入公司綠化隊統(tǒng)一管理。綠化養(yǎng)護在保養(yǎng)期滿接手后進行。

2、制定綠化養(yǎng)護、管理制度,制訂養(yǎng)護計劃,健全養(yǎng)護工作職責、規(guī)程。并切實貫徹執(zhí)行,按照不同季節(jié)以及不同樹木的生長習性做好養(yǎng)護工作,使養(yǎng)護計劃落到實處。

3、通過日常的物業(yè)管理、各種宣傳活動、社區(qū)文化活動,以及管理處員工的垂身示范,感染業(yè)主,強化業(yè)主的綠化保護意識,防止人為毀壞。

4、在綠化特色方面,重在營造生機盎然的環(huán)境氛圍,在大門入口處和大樓主要公共區(qū)域,以四季花卉和綠色耐蔭植物點綴小區(qū)環(huán)境,展示"**小區(qū)"綠色文化。

5、建立綠化管理檔案。花木品種數(shù)量及生長情況有記錄,主要品種掛牌標識,養(yǎng)護工作有計劃、有實施、有記載。

6、建立馨情園植樹區(qū)。我們將在小區(qū)的園林用地,規(guī)劃專門場地,根據(jù)業(yè)主的喜好,種植樹木,比如結(jié)婚紀念樹,小朋友的同齡樹等,并制作統(tǒng)一的標牌。

(二)綠化養(yǎng)護設(shè)施的配備使用及養(yǎng)護工作標準

1、割草:配置割草機一臺用于草坪的修割作業(yè),小區(qū)配備修剪刀等進行局部修整。

2、清除雜草:每月1次,對草坪雜草嚴重混雜的進行換草。

3、施肥:普遍施肥每年2-3次,根據(jù)生長情況,安排好重點施肥。

4、做好澆水工作,尤其在夏季,草皮和花草作為重點。

5、及時修剪整形,達到形狀整齊,造型美觀,層次分明。

6、補苗。清除枯枝死樹,及時補栽,保證無缺苗現(xiàn)象。草坪補缺隨缺隨種,保證草坪的完整率達到98%以上。

7、做好病蟲害防治工作。每天巡回檢查觀察,發(fā)現(xiàn)病蟲害及時對癥施藥,每季度全面防治。

六、公共秩序的維護、治安配合的具體實施方案

安全防范管理方案

1、保安隊伍的建立:從公司內(nèi)部選派有工作經(jīng)驗,熟悉各類治安管理操作的保安骨干擔任隊長和班長,新進隊員經(jīng)正常培訓分期安排到公司所管理的

優(yōu)秀樓盤實習,經(jīng)考核合格后正式上崗。崗位體系分為保安隊長、保安班長、門崗、監(jiān)控崗、巡邏車管崗(班長兼),互相配合。具體安排見第三章。

2、24小時執(zhí)勤、巡邏,標準化管理。保安實行24小時運轉(zhuǎn)服務(wù),3班2運轉(zhuǎn)。實行保安隊長日檢、現(xiàn)場主管周檢、主任月?lián)斓某Ｒ?guī)檢查,結(jié)合專題撿查與隨機抽查的監(jiān)督制度,并充分利用巡更系統(tǒng),加強監(jiān)管。

3、制訂保安交接班規(guī)定。保安交接班,依規(guī)定辦理移交手續(xù),簽字,明確各自職責。

4、建立多重安全防范體系,爭創(chuàng)無刑案小區(qū)。

(1)按照小區(qū)安全防范系統(tǒng),首先發(fā)揮好小區(qū)周邊紅外報警系統(tǒng)的作用,及時發(fā)現(xiàn)和處置翻越圍墻的可疑人員。

(2)充分發(fā)揮攝像監(jiān)控系統(tǒng)的作用,對進入小區(qū)的可疑人員進行監(jiān)視和跟蹤,必要時進行盤查,對于違法行為錄下證據(jù),并及時運用無線對講機,紐織保安人員處置緊急事件。

(3)重視第三道防線,單元電控防盜門/門禁系統(tǒng)的作用。將不速之客,拒之門外。

(4)有效發(fā)揮可視對講系統(tǒng)的作用,使之成為業(yè)主拒絕生人、方便家人的眼晴,也成為管理處與業(yè)主溝通聯(lián)系的橋梁。

(5)通過多種方式,積極開展宣傳活動,增強業(yè)主自防意識,學會合理有效地使用好室內(nèi)報警系統(tǒng)的作用,并宣傳業(yè)主配合管理處群防群治,不要隨意給生人開啟單元防盜門,以免被不法分子利用,危害自己或鄰居。

(7)制定應(yīng)急事件處理預案,提高火警、沖突、浸水、匪警等緊急事件的快速反應(yīng)和機動應(yīng)急能力。

5、裝修期間,加強流動人口管理。

6、保安工作標準:

(1)門崗:依照規(guī)定立崗和實施禮儀服務(wù);對外來人員進行詢問、登記,禁止拾荒者、推銷人員、衣冠不整者進入;對進出車輛進行記錄、收發(fā)證、按規(guī)定收取停車費;及時為進出車輛開關(guān)大門/車閘,并用對講機通知巡邏崗;對大件物品進出進行必要的登記和盤查;按規(guī)定交接崗。

(2)巡邏車管崗:依規(guī)定執(zhí)行巡邏,巡視內(nèi)容:公共設(shè)施、場地、消防通道、設(shè)備機房、裝修場所、停車場及車輛等,發(fā)現(xiàn)問題做好記錄;巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場處理;接到監(jiān)控中心對講機呼叫,立即趕到現(xiàn)場進行處理,并向上級報告,將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心;遇緊急情況按《應(yīng)急預案》執(zhí)行;巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員進行查問、檢查證件,必要時可帶到管理處或提交派出所處理。

(3)監(jiān)控崗:依規(guī)定做好數(shù)據(jù)硬盤容量撿查、調(diào)換,保存期二周,對于重要證據(jù)及時刻錄到光盤,查看存盤經(jīng)主任同意后方可進行;執(zhí)勤期間密切注視顯示屏,發(fā)現(xiàn)異常情況立即用對講機向班長報告,跟蹤處理結(jié)果,并作好記錄,遇緊急情況按《應(yīng)急預案》執(zhí)行;保持顯示屏、錄像機清潔;接到消防報警系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)警報時,立即用對講機向班長報告,并跟蹤處理結(jié)果作好記錄,然后將系統(tǒng)重新復位、布防;接到業(yè)主電子對講電話,鈴響三聲之內(nèi)應(yīng)答,作好記錄,根據(jù)需要向班長報告;負責對講機的保管、充電、調(diào)換和借用手續(xù);負責防汛防臺期間應(yīng)急通訊;對備用鑰匙使用進行登記。

七、各類管理檔案的建立與管理

(一)檔案按照達標創(chuàng)優(yōu)的要求,分18類建立:包括小區(qū)驗收與交接資料、管理單位概況、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理人員概況、企業(yè)經(jīng)濟效益、配合街道居委會派出所工作、業(yè)主委員會概況、業(yè)主委員會與管理單位關(guān)系、企業(yè)各項管理制度、現(xiàn)代化管理、財務(wù)管理、房屋及維修管理、設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防范管理、社區(qū)文化。上述檔案按年度建立和裝訂。建檔流程:收集一一整理一一分類編目錄一一登記一一電腦儲存一一入柜存檔一一匯總裝訂。

(二)制定《檔案管理制度》,規(guī)范檔案管理工作。

(三)檔案的計算機管理:利用計算機儲存檔案信息,以方便管理和檔案的查詢利用。可按照地址、姓名、電話等多種特征檢索查找。

(四)業(yè)主檔案管理

1、管理處建立業(yè)主檔案,業(yè)主檔案一戶一檔;

2、業(yè)主檔案的管理按公司《檔案管理制度》要求執(zhí)行;

3、業(yè)主服務(wù)中心負責業(yè)主檔案的收集、整理、歸檔、利用;每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)主資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理歸檔;

4、管理處主任每季度檢查一次業(yè)主檔案工作,發(fā)現(xiàn)問題書面通知整改;

5、業(yè)主檔案內(nèi)容:入住交房通知單、交房手續(xù)流轉(zhuǎn)單、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主臨時公約、裝修申請表及檢查記錄、裝修管理服務(wù)協(xié)議、房屋共有部位共用設(shè)施維修委托協(xié)議、業(yè)主登記表、房屋驗收單、入住資料發(fā)放簽收單、產(chǎn)權(quán)(租賃)清單、售房合同復印件、業(yè)主身份證復印件、權(quán)證復印件、業(yè)主房屋維修檔案、繳費情況一覽表、其他有關(guān)業(yè)主資料。

(五)房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊

內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)人;房屋類型;使用面積、建筑面積;土地分攤面積;使用情況;附設(shè)設(shè)施情況;車庫使用情況等。

(六)共用設(shè)備、設(shè)施管理檔案

1、對設(shè)備、設(shè)施分門別類地予以編號登記,制定成《設(shè)備、設(shè)施臺帳》。

2、業(yè)主服務(wù)中心每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單,正確反映目前實際情況,以便合理分攤設(shè)備使用費。

3、管理處主任負責審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查管理手冊,對于抽查中發(fā)現(xiàn)的問題及時整改。

4、檔案內(nèi)容包括:設(shè)備設(shè)施產(chǎn)品合格證、電器線路圖、安裝調(diào)試保養(yǎng)手冊、使用說明書、安全檢驗報告、安裝質(zhì)量等級核定書、分部工程質(zhì)量評定書、設(shè)備管理撿查記錄表、安裝大修檢驗報告、維修合同、維修報告、日常運行撿查記錄等。