物業管理項目維修保養實施方案

目的:

加強辦公樓內公用水、電設施設備日常維護,確保其正常運行、延長其使用壽命。

范圍:

營銷中心、辦公樓內公用水、電設施設備的維修、養護,以及中央空調、送風機房的正常巡檢。

職責:

1.定期巡查,掌握辦公樓內公用水、電設施設備的運行和完好狀態,若發現隱患或不正常情況,應及時組織人員搶修,確保辦公樓內公用水、電設施設備完好、設備正常運行;

3.負責中央空調、送風機房運行情況的檢查、記錄,若有隱患應立即向有關廠家反映,并積極配合中央空調、送風機房廠家進行維修;

4.定期巡視,保證上下水、排污管道暢通;保持污水不外溢、環境清潔;

5.人員持證上崗,維修及時;維修時嚴格遵守安全生產條例和操作規程;

6.愛護工具,節約用材;不得將工具私自外借,不得將常備維修材料私自挪用或送人。

內容、程序及標準:

1.內容:辦公樓內公用水、電設施設備的日常管理、維修、養護、巡視工作。

2.程序及周期:

(1)、每日一次,公共設施、設備的巡視、檢查;掌握運行情況,作好《日檢記錄》;

(2)、接到報修時,應在最短時間內趕往報修現場維修,并作好《報修記錄》;

(3)、每日,對中央空調、送風機房進行開關機并進行巡查,并作好《中央空調、送風機房運行情況記錄》;

(4)、積極配合相關廠家對中央空調、送風機房檢查、維修;

(5)、積極配合相關廠家對設施、設備的大、中修(其材料、費用由甲方提供);(無周期)

(6)、發現隱患或他人報修時,應組織人員及時搶修;(無周期)

(7)、維修時,保證維修的及時率、維修的合格率;保養時,保證運行情況掌握。

3.標準:

(1)、辦公樓內公用水、電設施設備、中央空調、送風機房等情況良好、運行正常;

(2)、上下水、排污管道暢通,無外溢;

(3)、維修后,保持原地衛生清潔,并將物品等按原位放回;

(4)、維修及時率98%以上、維修合格率98%以上;

(5)、設施、設備房內干凈、整潔,衛生良好。

應急措施:

1.接到緊急報修時,應在最短時間內攜帶工具趕赴現場,并組織人員進行搶修;

2.若巡視、檢查發現隱患,應及時維修或向有關部門反映,做到問題不過夜;

3.對意外事件發生的維修情況,應根據實際制定可行的維修規范或措施,并在短時間內實施;

注意事項:

1.高空作業時,嚴格遵守《高空作業規范、程序》;

2.作業時,嚴格操作程序和規程;穿好絕緣鞋、戴好絕緣手套等安全保護措施。

檢查、考核:

1.工作人員進行日常自檢,掌握情況;

2.項目部每周一次,對維修、保養記錄以及中央空調、送風機房情況進行檢查,作好《周檢記錄》;

3.可向相關方了解維修的及時率、合格率,進而考查服務的滿意率,以及是否符合標準、職責等;

4.總公司或項目部除周檢也可進行抽檢,總體掌握維修、養護情況。

篇2:辦公大樓公共機電設備系統維修保養方案

一、保養級別

(一)日常維護保養

指經常性的保養工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑,對不經常運行的機械進行盤車、試車(正壓風機、消防水泵、發電機),發現小故障及時排除,作好記錄。

(二)一級保養

對機械設備進行檢查、檢測,根據實際需要局部解體,進行清洗、調整、維修更換;對電機進行絕緣搖測;對電氣設備清掃,檢查儀表、電器(斷路器等);對電子設備除塵、觸頭研磨、更換,功能檢查、軟件檢查;對管道、風道局部除繡防腐、刷漆;對各種主要閥門(含風閥、防火閥)滲漏、故障進行處理。

(三)二級保養

對機械設備進行全面清洗、調整,部分解體檢查和局部修理,更換易損件,噪聲、振動、泄漏檢測,發電機帶負荷試車;對電機進行絕緣搖測,抽芯檢查,清掃、軸承上油;對電氣設備全面清掃,母線、導線、電器端子壓接面除氧化,電器參數整定,耐壓絕緣測試;對電子設備除塵、插接件接口清洗,系統功能、參數測試,工作點調整,軟件維護;對管道、風道部分除繡、防腐、刷漆;對各種主要閥門(含風閥、防火閥)滲漏、故障處理或更換。

(四)中修

中修是指對設備進行正常的和定期的全面檢修,對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件,保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求,使設備能正常運轉到下一次修理。更換率一般在10%~-30%,周期3~5年。

(五)大修

大修是指對設備進行定期的全面檢修,對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設備基本恢復原有性能。更換率一般超過30%,周期6~10年。

(六)設備更新和技術改造

設備更新和技術改造是指設備使用到一定年限后,技術性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蝕、排氣、粉塵、噪音)問題日益嚴重,須更新設備,提高和改善技術性能。

(七)事后(故障)維修

設備發生故障后,對失效、損壞部分作針對性的維修。

(八)狀態維修

通過監測設備狀態參數的變化,出現明顯劣化后實施的維修。

二、設備管理模式

采用計劃預修制(日常維護保養、一級保養、二級保養、小修、中修、大修、設備更新和技術改造)與狀態維修、事后維修相結合的管理模式。

1、對于符合磨損規律的機械設備,定期做三級保養,定期進行小修、中修、大修。

2、對于變配設備及機電控制設備進行三級保養、探測性維修(功能檢查)、狀態維修。

3、其它機電設備,采取事后維修,每年一次保養。

三、公共機電設備維修與保養

1、計劃

每年12月中旬按保養周期、級別編制出委托范圍內的設備下年度保養計劃并上報有關單位。

2、實施

按國家標準、規范、締之美有關制度、規定及作業指導書要求組織對設備進行保養維修。

3、檢查

(1)運行和維修人員日常對設備進行巡視時,對設備重點部位進行檢查(點檢),并作好記錄,發現問題及時解決。

(2)設備維修完畢后,應對設備功能進行檢定并記錄備案。

4、評審

評審設備完好率:設備完好率=完好設備臺數/設備總臺數×100%

評審紅旗設備率:紅旗設備率=紅旗設備臺數/設備總臺數×100%

5、質量管理

1)按ISO9000質量管理模式實行規范化管理

在嚴格按照ISO9000質量管理體系運行的前提下,實行每半年的業戶意見征詢,以及主管部門的定期和不定期相結合的抽檢工作,可及時發現實際運行情況與管理目標的偏差。

四、管理制度及內容

1)變配電設備系統的維修與保養

2)柴油發電機組設備的維修與保養

3)給水設備系統的維修與保養

4)中央空調設備系統的維修與保養