大廈項(xiàng)目物業(yè)前期工作計(jì)劃

分三個(gè)階段進(jìn)行。

第一階段:簽署物業(yè)委托管理合同----工程竣工驗(yàn)收。主要任務(wù)是,中期介入,扮演監(jiān)理。工程進(jìn)入到設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段,公司派出有經(jīng)驗(yàn)的工程人員參與進(jìn)來,一方面熟悉線路管道的鋪設(shè)走向,另一方面對(duì)設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督,提出合理化建議。中期介入對(duì)日后的設(shè)備維護(hù)、檢修作用極大,派出人員作為日后負(fù)責(zé)工程的管理人員,由于對(duì)安裝布線了如指掌,一旦有故障能夠迅速查找原因、修復(fù)故障。物業(yè)公司介入工程監(jiān)管,既對(duì)設(shè)備安裝質(zhì)量協(xié)助把關(guān),更多是著眼于以后長(zhǎng)遠(yuǎn)的使用,尤其是監(jiān)理公司不太注意的一些小問題,驗(yàn)收時(shí)雖構(gòu)不成大問題,但時(shí)間一長(zhǎng),小問題就會(huì)變成大問題。

第二階段:工程竣工驗(yàn)收----移交接管。主要任務(wù)是,晚期介入,開始管家。這一階段主要是做好以下幾方面工作:

一是做好全面接管的籌備工作,開始履行“管家”的職責(zé)。物業(yè)管理的整套隊(duì)伍基本到位。1、開展員工崗前培訓(xùn),為進(jìn)駐打下良好基礎(chǔ)。2、建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度,包括員工行為規(guī)范制度、投訴處理程序、裝修申請(qǐng)程序、設(shè)備操作程序等運(yùn)作程序制度,為實(shí)施規(guī)范化管理創(chuàng)造條件。3、統(tǒng)一員工著裝,管理統(tǒng)一標(biāo)識(shí)將公司的精神面貌和良好形象置于社會(huì)公眾面前。4、物料準(zhǔn)備,籌措必備的物業(yè)管理所需物資裝備,保證接管后順利展開工作。

二是做好物業(yè)的接管驗(yàn)收。1、針對(duì)現(xiàn)實(shí)的接管驗(yàn)收中很少有整個(gè)物業(yè)同時(shí)移交的情況,對(duì)設(shè)備接管可采取調(diào)試驗(yàn)收合格一項(xiàng)就移交一項(xiàng)的辦法。2、竣工驗(yàn)收接管既要在大的方面把握質(zhì)量關(guān),也要在小的方面把細(xì)節(jié)問題逐一列明,尤其是土建安裝的問題,要求建設(shè)單位承諾整改期限。3、資料移交清楚。包括工程圖紙、立項(xiàng)到開工的所有文件資料、全套竣工圖、設(shè)備清單、設(shè)備保修合同、驗(yàn)收合格手續(xù)文件等。4、接管驗(yàn)收一定要寫明接日期,以便劃清責(zé)任界限。

三是做好物業(yè)的開業(yè)籌備。1、物業(yè)的清潔,物業(yè)全面接管后,進(jìn)行清潔“開荒”達(dá)到物業(yè)干凈明亮,以窗明幾凈的面貌迎接開業(yè)。2、物業(yè)的裝飾,新的物業(yè)就需精心裝飾,既要體現(xiàn)喜慶氣氛,更要顯示與眾不同的氣派。3、設(shè)備的試運(yùn)行,照明、空調(diào)、電梯、給排水、消防報(bào)警等系統(tǒng)的正常運(yùn)作是大廈運(yùn)轉(zhuǎn)的條件。驗(yàn)收合格,并不意味著開業(yè)時(shí)就不會(huì)出現(xiàn)問題,為確保開業(yè)時(shí)設(shè)備的正常運(yùn)作,要對(duì)設(shè)備進(jìn)行連續(xù)運(yùn)作檢驗(yàn),發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。

第三階段:物業(yè)開辦期(時(shí)間為三個(gè)月左右)。這一時(shí)期主要是,做好各方面關(guān)系的溝通,橫縱理順,上下協(xié)調(diào);人員、設(shè)備、管理全面磨合,完善規(guī)章制度,提高服務(wù)質(zhì)量;開展客戶調(diào)查,調(diào)整管理思路,適應(yīng)客戶的需求。

通過前期扎扎實(shí)實(shí)的工作,使大廈進(jìn)入全面正常的物業(yè)管理階段,按照物業(yè)管理委托合同書的要求,不斷的提升管理檔次和提高服務(wù)質(zhì)量,為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的目標(biāo)創(chuàng)造條件。

篇2:小區(qū)一期物業(yè)前期介入工作計(jì)劃

新城小區(qū)一期物業(yè)前期介入工作計(jì)劃

為順利完成FH新城一期的整體工作,特別是為業(yè)主有序辦理入住奠定基礎(chǔ),特制定FH新城一期前期介入工作計(jì)劃。本計(jì)劃共分五篇內(nèi)容,其中第二篇、第三篇主要為物業(yè)在建期介入和驗(yàn)收介入,其他篇章為前期介入及入伙工作所必須的準(zhǔn)備工作。

第一篇組建前期介入小組及工作標(biāo)準(zhǔn)

一、自20**年8月7日開始派駐專職工程師兼項(xiàng)目經(jīng)理(zz)到現(xiàn)場(chǎng),20**年9月1日3名技工到現(xiàn)場(chǎng)。視工作需要公司顧問小組不定期介入物業(yè)在建工地,在尊重原有設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上,對(duì)在建房屋從業(yè)主使用角度提出合理的建議供開發(fā)商參考;

員工薪酬表

姓名起薪點(diǎn)月工資備注

二、工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn):

(1)為開發(fā)商提供合同約定內(nèi)關(guān)于前期介入的服務(wù)項(xiàng)目。

(2)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理和工程師每周不定期到現(xiàn)場(chǎng),關(guān)注項(xiàng)目在建情況,開展必要的可行性工作;

(3)根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)及配套情況,向開發(fā)商提供《物業(yè)建議書》,建議需合理、實(shí)用,尊重原有設(shè)計(jì),充分利用現(xiàn)有資源。

(4)為項(xiàng)目接管驗(yàn)收做好準(zhǔn)備工作,按照接管驗(yàn)收要求準(zhǔn)備接管驗(yàn)收的資料。

(5)為管理處入伙做好準(zhǔn)備。

(6)做好與外部公共關(guān)系的聯(lián)系。

(6)每周不定期與開發(fā)商溝通,對(duì)需配合工作在開發(fā)商要求時(shí)限內(nèi)提前完成。

第二篇在建期介入具體工作

一、時(shí)間:20**年8月10日至20**年10月30日

二、工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn):

本階段主要從物業(yè)管理的角度對(duì)施工、質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控,及早發(fā)現(xiàn)和解決問題,向開發(fā)商提出合理化建議。

1、全面了解設(shè)計(jì)圖紙,熟悉土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等所有工程在建情況;協(xié)助甲方按圖紙實(shí)施物業(yè)施工監(jiān)理,對(duì)與設(shè)計(jì)不符的情況了解原因、提出整改及改進(jìn)建議;

2、從環(huán)保、節(jié)能的角度考慮避免因現(xiàn)代施工造成的環(huán)境污染、水污染、噪音污染和能源的浪費(fèi),對(duì)于一些已建成無法改建的配套提出建議。例如:垃圾處理站離居民樓較近,從硬件上應(yīng)做到完全封閉,軟件上可對(duì)垃圾房周圍的園林設(shè)計(jì)特殊化,種植可以除異味、凈化空氣的樹種等。

3、根據(jù)物業(yè)在建情況的了解,從業(yè)主使用角度(特別是底商用房使用的特殊性)、物業(yè)管理角度提出合理化建議提交甲方,甲方同意后跟蹤建議的落實(shí)情況并與甲方保持溝通;

4、建立工程設(shè)備檔案(包括住宅、底商、公建、配套設(shè)施、特殊水電走向等),為業(yè)主使用、日后維修提供方便;

5、建議內(nèi)容包括:建筑、電氣、給排水、消防、電梯、煤氣、智能化、監(jiān)控、供熱及供熱水及物業(yè)管理等內(nèi)容;

A、建筑

a.小區(qū)的視覺識(shí)別系統(tǒng):各種標(biāo)識(shí)、指示、警示等。

b.垃圾系統(tǒng):垃圾分類收集裝置、垃圾中轉(zhuǎn)裝置、樓內(nèi)垃圾異味處理等。

c.停車場(chǎng)管理系統(tǒng):各類停車場(chǎng)設(shè)施符合交通管理部門要求,配置減速帶、路面導(dǎo)向線、車位線、警示牌、擋車器、限速標(biāo)志、車位號(hào)、車牌號(hào)、反光板、反光鏡等。

d.樓內(nèi)信報(bào)箱:設(shè)置統(tǒng)一的信報(bào)箱,信報(bào)箱應(yīng)符合郵政部門的通郵要求。

e.管理用房要求:包括業(yè)主委員會(huì)辦公室、會(huì)議室、物業(yè)管理商業(yè)用房、管理處辦公室、客戶服務(wù)中心,技工操作間、工程組辦公室、倉庫、住宿、食堂等。

f.設(shè)備房要求:包括配電房、發(fā)電機(jī)房、水泵房、空調(diào)機(jī)房、熱水機(jī)組、電梯機(jī)房、中控室等地面應(yīng)鋪設(shè)防滑地磚,墻面瓷片貼至1.5M高,以符合優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的要求。

g.消防控制室、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、智能化監(jiān)控室設(shè)置要求,物業(yè)內(nèi)安全防范等。

h.公共設(shè)施要求:天面避雷系統(tǒng)、天面水箱、電梯廳門口地面、公共洗手間、樓梯踏步扶手、小區(qū)路面各種井溝、兒童游樂設(shè)施和健康運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、客戶換季晾曬棉被設(shè)施。

i.室內(nèi)設(shè)施要求:衛(wèi)生間、廚房、門窗、供配電、電話、寬帶等線中、空調(diào)孔、空調(diào)架、煤氣管線、給排水管線、供熱管線設(shè)施等。

B、電氣

a.照明系統(tǒng)控制、公共用電最計(jì)量裝置要求及節(jié)約能源方式等的要求。

b.強(qiáng)弱電井、電纜線進(jìn)出口要求、設(shè)備設(shè)施的接地電阻測(cè)試點(diǎn)。

c.柴油發(fā)電機(jī)、供配電柜系統(tǒng)專業(yè)操作安全防護(hù)要求、供配電系統(tǒng)圖。

C、給排水

a.室內(nèi)給排水要求包括:進(jìn)出水位置、管線位置、地面排污位置等。

b.公共位置要求:雨水管、水泵房、管道井內(nèi)生活管、消防管、噴淋管、熱水管及空調(diào)冷水、循環(huán)水等管道管理要求、節(jié)約能源方式的要求、樓層清潔供排水設(shè)置、外給水井、雨水井、污水井及油管排氣閥等井蓋管理要求、綠化用水裝置、二次供水設(shè)置管理要求。

c.給排水管材使用要求

d.公共用水計(jì)量裝置(如綠化、清潔水源等)

D、電梯

a.電梯轎廂內(nèi)監(jiān)控、電梯轎廂裝飾要求。

b.電梯電源切換要求、電梯機(jī)房管理、配置要求。

c.控制中心應(yīng)兼具電梯監(jiān)控功能要求。

d.電梯安全運(yùn)行控制要求。

E、煤氣管道安裝使用安全要求、計(jì)量要求

F、智能化

a.安防系統(tǒng):門禁系統(tǒng)安裝位置、性能、選型等的建議;電子巡更系統(tǒng)性能、合理的巡更路線、位置的建議,監(jiān)控系統(tǒng)性能、安裝位置的建議。

b.停車場(chǎng)管理系統(tǒng):智能化車輛管理系統(tǒng)性能、選型、安裝位置的建議。

c.綜合布線的設(shè)計(jì)(包括信息點(diǎn)、電話、有線電視、對(duì)講系統(tǒng)、寬帶等)施工的建議。

d.小區(qū)內(nèi)信息化管理的建議。

G、消防管理

消防設(shè)施配置位置、數(shù)量的建議,消防通道的設(shè)置建議等。

H、物業(yè)管理、小區(qū)設(shè)備設(shè)施資料、客戶資料等要求。

第三篇物業(yè)驗(yàn)收期介入具體工作

一、時(shí)間:20**年10月8日至20**年10月31日

二、工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn):

1、擬于20**年10月8日開始"一戶一驗(yàn)"工作,公區(qū)相關(guān)配套的進(jìn)一步了解、熟悉;

2、根據(jù)甲方要求適時(shí)配合"四方驗(yàn)收"工作;

3、成立物業(yè)接管驗(yàn)收小組,對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收:

A、房屋的質(zhì)量及使用功能檢驗(yàn)。

a.房屋的質(zhì)量及使用功能檢驗(yàn)包括主體結(jié)構(gòu)、屋面、樓地面、地下室、樓內(nèi)外裝修等方面,入伙

前必須全部驗(yàn)收。

b.根據(jù)設(shè)計(jì)要求,必須每棟每層每戶逐個(gè)房間(包括配套公共設(shè)施、設(shè)備用房)按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢查。根據(jù)情況編制物業(yè)房屋質(zhì)量驗(yàn)收記錄表,記錄內(nèi)容如下:

確定物件數(shù)據(jù)量是否符合,外觀上有無人為損壞。

房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符合標(biāo)準(zhǔn)要求。

主體結(jié)構(gòu)是否有較明顯的裂縫,外墻是否有滲水現(xiàn)象。

屋面、樓地面、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、廚房等是否有積水、滲漏現(xiàn)象。

門窗安裝是否牢固縫隙嚴(yán)密,有無變形,是否靈活,門窗玻璃是否安裝牢固。

屋內(nèi)墻面是否平整,是否有明顯裂縫,油漆、刷漿是否色澤一致,是否有脫落、漏刷現(xiàn)象。

B、設(shè)備及配套設(shè)施的質(zhì)量及使用功能檢驗(yàn)。

a.設(shè)備及配套設(shè)施檢驗(yàn)包括電氣線路、室內(nèi)外照明、供配電系統(tǒng)、室內(nèi)外給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防避雷系統(tǒng)、電梯、采暖、空調(diào)系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、車場(chǎng)管理系統(tǒng)、其他智能化系統(tǒng)、娛樂設(shè)施及相關(guān)配套的設(shè)備房等附屬工程。

b.設(shè)備及配套設(shè)施的驗(yàn)收可分項(xiàng)進(jìn)行,根據(jù)情況編制相關(guān)物業(yè)的設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收記錄表,每項(xiàng)驗(yàn)收均必須有單獨(dú)驗(yàn)收結(jié)果。但入伙前電氣、室內(nèi)外照明、供配電系統(tǒng)、室內(nèi)外給排水、消防、電梯、防避雷系統(tǒng)必須經(jīng)過驗(yàn)收。

c.每項(xiàng)驗(yàn)收時(shí)根據(jù)設(shè)計(jì)要求逐一進(jìn)行檢查。

戶內(nèi)上下水管線、采暖管線標(biāo)注清淅齊全。

檢驗(yàn)設(shè)備設(shè)施功能是否符合規(guī)定要求(可測(cè)試運(yùn)行現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)運(yùn)行情況)。

管道線路是否正常、暢通、各類閥閘是否靈活。

各類配件、支架、管線是否齊全、完好。

相關(guān)的儀表、儀器是否齊全、精確,裝置是否良好。

所有的設(shè)備設(shè)施是否符合國(guó)家規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn),是否有相關(guān)的安全防護(hù)裝置。

對(duì)于消防、采暖、電梯等須有政府許可的專業(yè)部門的驗(yàn)收合格證。

對(duì)于高噪音設(shè)備如空調(diào)、發(fā)電機(jī)、電梯機(jī)房等須有環(huán)保部門的環(huán)保驗(yàn)收合格證。

相關(guān)的附屬設(shè)施如溝、井等符合規(guī)定要求。

C、物業(yè)環(huán)境工程驗(yàn)收

a.物業(yè)環(huán)境驗(yàn)收包括物業(yè)道路、圍墻、停車場(chǎng)、園林綠化工程等。

b.環(huán)境工程驗(yàn)收可分項(xiàng)進(jìn)行,根據(jù)情況編制相關(guān)環(huán)境、綠化工程驗(yàn)收記錄表,每項(xiàng)驗(yàn)收均須有單獨(dú)驗(yàn)收結(jié)果。

c.每項(xiàng)工程根據(jù)設(shè)計(jì)要求必須逐一進(jìn)行驗(yàn)收,確定是否符合要求。

物業(yè)內(nèi)道路、圍墻是否完整,是否與主干道相通完整。

物業(yè)內(nèi)場(chǎng)地是否清理干凈、臨時(shí)設(shè)施及過渡用房是否已拆除清理完畢。

停車場(chǎng)是否有符合交通管理局要求的交通設(shè)施標(biāo)志、減速設(shè)施。

綠化面積、施工是否符合設(shè)計(jì)要求,草坪、花卉、喬灌木等長(zhǎng)勢(shì)是否良好、是否有病蟲害,是否有黃土稞露現(xiàn)象、園林小品是否完好等。

D、鑰匙接管驗(yàn)收:鑰匙是否齊全;

第四篇管理團(tuán)隊(duì)組建及入伙準(zhǔn)備

一、團(tuán)隊(duì)組建時(shí)間:20**年10月10日前

二、工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn):

1、管理架構(gòu):結(jié)合FH新城一期入住戶數(shù)及情況,配置合理的人力資源。

2、物資及入伙工作計(jì)劃:

(1)物資按適合于FH新城情況草擬配置計(jì)劃,并于10月15日到位;

(2)入伙資料(入伙手續(xù)辦理流程單、居住手冊(cè)、業(yè)主檔案、前期物業(yè)管理協(xié)議、房屋裝飾裝修協(xié)議、驗(yàn)房單等)于10月15日到位;

(4)入伙布置及VI標(biāo)識(shí)制作:包括入伙現(xiàn)場(chǎng)和小區(qū)主干路及大堂的布置,擺放花籃、盆景、懸掛條幅、張燈結(jié)彩、插放彩旗、高掛氣球等,綜合體現(xiàn)服務(wù)的人性化。于11月10日前完成;

(5)入伙期間方便業(yè)主的增值服務(wù):如土建、裝修公司、五金、窗簾布藝、裝修材料等公司統(tǒng)一規(guī)劃引進(jìn)。

(6)培訓(xùn)計(jì)劃:

序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式備注

1小區(qū)基本情況介紹及管理要點(diǎn):

1.項(xiàng)目定位;2.開發(fā)商簡(jiǎn)介及理念;3.樓盤詳情;4.業(yè)主群體全體員工內(nèi)培/外培

2《物業(yè)管理委托合同》全體員工內(nèi)培

3《FH新城答客問》全體員工內(nèi)培

4FH新城綜合工作計(jì)劃、任務(wù);入伙工作安排全體員工內(nèi)培

5房屋建筑基本情況管理層、工程內(nèi)培/外培

6開荒保潔及工作標(biāo)準(zhǔn)保潔組內(nèi)培

7護(hù)衛(wèi)工作重點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)護(hù)衛(wèi)員內(nèi)培

8工程工作重點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)工程組內(nèi)培

說明:

A、外培意為請(qǐng)開發(fā)商或施工單位進(jìn)行講解;

B、其他培訓(xùn)按公司運(yùn)營(yíng)體系要求培訓(xùn);

篇3:鳳凰城物業(yè)前期介入工作計(jì)劃

鳳凰城物業(yè)前期介入工作計(jì)劃

為了使物業(yè)保值、增值,管理處在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作的基礎(chǔ)上,擬定進(jìn)一步的工作計(jì)劃,加強(qiáng)裝修管理,增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通,以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升,同時(shí)為開發(fā)商提供一個(gè)后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)工作,使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高,達(dá)到“雙贏”的目的。各種物業(yè)管理工作是否能順利落實(shí),主要看有多長(zhǎng)的籌備階段來完成物業(yè)的所有籌備工作。從專業(yè)角度來看,愈早能讓物業(yè)管理隊(duì)伍熟識(shí)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng),就愈早能有序的對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行有效管理。

前期介入工作計(jì)劃

如我公司如能成為***鳳凰城物業(yè)管理商,將根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度,制訂科學(xué)、成熟的物業(yè)管理工作計(jì)劃,并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作,為將來的物業(yè)管理工作順利開展,打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。主要工作包括:

*對(duì)物業(yè)的建筑遺留事項(xiàng)提出意見和建議

*對(duì)物業(yè)的機(jī)電設(shè)施運(yùn)行提出意見和建議

*對(duì)物業(yè)的智能系統(tǒng)提出意見和建議

*參與各項(xiàng)工程招標(biāo)工作

*跟進(jìn)物業(yè)裝修施工和設(shè)備安裝過程

*編制年度物業(yè)管理收支預(yù)算

*編制物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算

*向政府物價(jià)管理部門申報(bào)管理費(fèi)和其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

*建立人員架構(gòu),調(diào)配招聘管理員工

*制定及完善各項(xiàng)物業(yè)管理制度

*按照培訓(xùn)計(jì)劃定期對(duì)各部員工進(jìn)行培訓(xùn)

*挑選和定制員工制服

*調(diào)配保安保潔等展示物業(yè)管理形象相關(guān)崗位人員開始形象崗運(yùn)作

*協(xié)助物業(yè)推廣,促進(jìn)物業(yè)銷售

*運(yùn)用物業(yè)管理服務(wù)的提早介入,加強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)售后優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信心,更有助于貴公司樹立品牌形象,同時(shí)我們還將協(xié)助銷售宣傳推廣活動(dòng),如:

*建議在售樓現(xiàn)場(chǎng)派駐禮賓門童、專業(yè)保安、保潔員等物業(yè)工作人員,并身著Z物業(yè)公司制服,從事迎賓、指揮車輛、保潔等工作,務(wù)求前期建立物業(yè)品牌形象。

*派物業(yè)專員赴現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)物業(yè)管理方面的咨詢和疑問。

*為銷售人員提供物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)及客戶服務(wù)培訓(xùn),商討在銷售中有關(guān)的物業(yè)管理問題。

*提供有利于售樓宣傳所需的物業(yè)管理資料。

*對(duì)管理服務(wù)承諾實(shí)施計(jì)劃安排,增加買家信心。

*對(duì)樓盤入伙程序和事項(xiàng)的布置設(shè)計(jì)提供意見,并安排好管理措施。

*對(duì)買家提供超前服務(wù),定期征詢意見,提供物業(yè)管理信息等。

*檢討物業(yè)成本,節(jié)約物業(yè)投資。我憑借多年管理經(jīng)驗(yàn)及委派有經(jīng)驗(yàn)的工程人員定期參加前期項(xiàng)目工程例會(huì),對(duì)***鳳凰城環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于銷售、節(jié)約投資、方便管理的意見和建議,如:

*制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為物業(yè)預(yù)售創(chuàng)造條件。

*針對(duì)智能化采用的程度和深度進(jìn)行探討,即可以促進(jìn)銷售宣傳,又可滿足今后科技及客戶發(fā)展的需求,以及盡量減少投資成本。同時(shí)考慮到管理中通過有效的人與技的結(jié)合,減少今后的管理成本。

*根據(jù)***鳳凰城情況提出物業(yè)改良及增減工程項(xiàng)目之建議,以節(jié)省工程費(fèi)用及達(dá)到最高經(jīng)濟(jì)效益。

*從物業(yè)管理者角度,改善設(shè)計(jì)缺陷。在以往許多項(xiàng)目中,發(fā)展商在很大程度上依賴建筑設(shè)計(jì)單位確定物業(yè)的功能及配套設(shè)施,事實(shí)上,沒有哪一家設(shè)計(jì)單位對(duì)物業(yè)日后的運(yùn)行及管理能夠比有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司有更深刻理解。因此往往在交樓之后才由小業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)一大堆設(shè)計(jì)缺陷,以致物業(yè)公司難以運(yùn)作,業(yè)主怨聲載道。為改變這一狀況,我們將從物業(yè)管理者的角度,對(duì)物業(yè)及設(shè)施進(jìn)行審視,盡可能將設(shè)計(jì)中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內(nèi),如:

*建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計(jì)。

*小區(qū)人、車分流。

*圍墻和大門設(shè)置。

*公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔。

*公共照照開關(guān)設(shè)置及半開、全開和長(zhǎng)明形式開閉。

*建立合適的管理用房。

*公共機(jī)房和管道井門鎖鑰匙的統(tǒng)一。

*垃圾房設(shè)立和景觀、環(huán)保的協(xié)調(diào)及垃圾分類。

*設(shè)置必要的公共洗手間。

*信報(bào)箱設(shè)立方便使用和管理。

*配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。

*預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)位置。

*愛心援助系統(tǒng)和便民設(shè)施的設(shè)置。

*智能系統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)。

我們從增加銷售賣點(diǎn)、節(jié)約投資并結(jié)合管理需要和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì),建議***鳳凰城提供適量實(shí)用的智能小區(qū)的基本功能配置。

*跟進(jìn)施工過程,保證順利交接

為了保證日后管理工作順利開展,必須對(duì)***鳳凰城進(jìn)行全面的了解,如果物業(yè)管理人員在***鳳凰城交付使用時(shí)才介入管理,就無法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。在***鳳凰城交付前期,我們將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng),參與工程例會(huì),及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的意見和建議,如:

*檢討施工進(jìn)度。

*發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程。

*在交付前先作驗(yàn)收,并向發(fā)展商匯報(bào)一切承接商在安裝工程上所未達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)格及要求事項(xiàng)。

*對(duì)今后不便養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見,并做好日后養(yǎng)護(hù)的重點(diǎn)記錄。

*協(xié)助檢查施工質(zhì)量。

*參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收。

*提供成品保護(hù)措施。

*緊隨竣工驗(yàn)收同步開展物業(yè)驗(yàn)收工作。

*訂立規(guī)章制度

在對(duì)物業(yè)實(shí)施管理之前,我們將根據(jù)物業(yè)設(shè)計(jì)度身定制管理模式,制訂相應(yīng)的規(guī)章及草擬有關(guān)文件、印制各種證件,以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作,以便有序地對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。訂立規(guī)章制度包括但不限于:

*公眾管理制度:業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程、客戶服務(wù)指南或住戶手冊(cè)、精神文明公約、住宅公共設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法、治安管理須知、車輛進(jìn)出停放管理須知、消防管理須知、環(huán)境衛(wèi)生管理須知、招牌廣告及公共場(chǎng)地、墻壁、屋面管理須知、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所管理須知、文娛場(chǎng)所管理須知、裝飾裝修管理須知等。

*內(nèi)部管理制度:人事管理制度、福利管理制度、考勤管理制度、財(cái)務(wù)管理制度、預(yù)算管理制度、獎(jiǎng)懲管理制度、投訴管理制度、文件管理制度、員工基本規(guī)范、通訊設(shè)備管理制度、管理體系及重大事項(xiàng)決策管理制度、培訓(xùn)管理制度。

*質(zhì)量手冊(cè)及程序文件:質(zhì)量手冊(cè)、文件控制程序文件、質(zhì)量記錄程序文件、管理評(píng)審程序文件、人力資源程序文件、合同評(píng)審程序文件、物業(yè)接管程序文件、服務(wù)設(shè)計(jì)開發(fā)程序文件、采購(gòu)程序文件、入住管理程序文件、內(nèi)部審核

程序文件、不合格程序文件、數(shù)據(jù)分析程序文件、糾正防措施程序文件等。

*工作手冊(cè):各級(jí)崗位職責(zé)工作手冊(cè)、社區(qū)文化工作手冊(cè)、公共場(chǎng)地工作手冊(cè)、營(yíng)業(yè)文娛場(chǎng)所工作手冊(cè)、房屋整改工作手冊(cè)、空房管理工作手冊(cè)、住戶入住工作手冊(cè)、裝修管理工作手冊(cè)、投訴的接待和處理工作手冊(cè)、住戶意見的征求、評(píng)議以及服務(wù)的定期回訪工作手冊(cè)、住戶檔案管理工作手冊(cè)、便民服務(wù)實(shí)施工作手冊(cè)、費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)、收取和追收欠款工作手冊(cè)、環(huán)衛(wèi)工作手冊(cè)、綠化工作手冊(cè)、報(bào)修工作手冊(cè)、供配電設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè)、給排水設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè)、電梯設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè)、庫房工作手冊(cè)、突發(fā)事件或異常情況處理工作手冊(cè)、勤務(wù)工作手冊(cè)、安全工作手冊(cè)、門衛(wèi)工作手冊(cè)、巡邏工作手冊(cè)、爭(zhēng)創(chuàng)物業(yè)優(yōu)秀規(guī)劃等。

*質(zhì)量記錄:因數(shù)量達(dá)幾百份,此處省略

*前期員工培訓(xùn)

*在***鳳凰城物業(yè)入伙前,先行聘用基本管理員工,安排訓(xùn)練課程、以便于最短時(shí)間內(nèi),參與制訂物業(yè)之管理制度。

*為各級(jí)員工安排短期入職培訓(xùn)課程,令他們能充分認(rèn)識(shí)本身應(yīng)負(fù)的責(zé)任及工作范圍,同時(shí)灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識(shí)。培訓(xùn)課程包括但不限于以下內(nèi)容:

*項(xiàng)目開發(fā)情況、發(fā)展商、物業(yè)管理服務(wù)商、管理商基本情況

*企業(yè)文化、主要領(lǐng)導(dǎo)、對(duì)員工的期望

*管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識(shí)

*相關(guān)法律法規(guī)

*物業(yè)管理工作基本知識(shí)和物業(yè)理念

*各相關(guān)崗位應(yīng)知應(yīng)會(huì)技能培訓(xùn)

*禮儀培訓(xùn)

*必要的軍事培訓(xùn)

*于完成短期培訓(xùn)課程后,安排各級(jí)員工進(jìn)入物業(yè)內(nèi)作實(shí)地訓(xùn)練,配合物業(yè)入伙,令物業(yè)管理工作能夠全面開展,為業(yè)戶及時(shí)提供高水準(zhǔn)服務(wù)。亦可根椐貴司需要,安排高級(jí)管理層人員赴沿海參觀及考察同等類型的物業(yè),接受及吸納先進(jìn)的管理方式及理念。

*我們還將于物業(yè)入伙后每6個(gè)月,安排重溫培訓(xùn)班,使員工服務(wù)素質(zhì)保持公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。