某花園小區(qū)前期物業(yè)工作計劃

一、前期介入服務(wù)、規(guī)劃設(shè)計與工程建議

1、主要內(nèi)容

⑴、規(guī)劃設(shè)計⑵、外觀⑶、功能⑷、公共配套⑸、管網(wǎng)⑹、保潔、景觀

⑺、附屬設(shè)施設(shè)備⑻、安防系統(tǒng)⑼、道路交通⑽、室內(nèi)設(shè)施

2、全部完成時間

工程竣工前。

3、責(zé)任人

zz物業(yè)管理公司。

二、工程跟進(jìn)

1、主要內(nèi)容

⑴、設(shè)備安裝⑵、附屬設(shè)施施工⑶、隱蔽管網(wǎng)⑷、智能化安防系統(tǒng)

⑸、水電安全性⑹、物業(yè)管理服務(wù)裝置⑺、景觀⑻、建筑結(jié)構(gòu)⑼、建筑配件

⑽、其他

2、全部完成時間

物業(yè)接管驗收前。

3、責(zé)任人

zz物業(yè)管理公司。

三、擬定物業(yè)管理方案

1、主要內(nèi)容

⑴、物業(yè)管理服務(wù)綱要⑵、物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施方案⑶、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用預(yù)算案

2、全部完成時間

正式成為物業(yè)管理人后兩個月內(nèi)。

3、責(zé)任人

zz物業(yè)管理公司。

四、樓盤銷售配合工作

1、主要內(nèi)容

⑴、物業(yè)管理展板⑵、物業(yè)管理資料⑶、前期介入期間物業(yè)管理人員的配備

⑷、培訓(xùn)⑸、簽訂"前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議"⑹、現(xiàn)場咨詢⑺、現(xiàn)場氛圍的營造⑻、協(xié)助籌備開盤儀式⑼、收集相關(guān)信息、建立業(yè)主檔案

⑽、樣板房管理⑾、配合開展相關(guān)活動⑿、開發(fā)商要求的其他工作

2、全部完成時間

正式成為物業(yè)管理人后至樓盤銷售結(jié)束。

3、責(zé)任人

zz物業(yè)管理公司。

五、草擬資料

1、主要內(nèi)容

⑴、公眾資料⑵、入住資料⑶、裝修資料⑷、內(nèi)部管理規(guī)章制度

⑸、ISO9000體系資料⑹、財務(wù)測算資料⑺、收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)及繳款辦法等

⑻、員工培訓(xùn)資料⑼、標(biāo)識系統(tǒng)資料⑽、其他資料

2、全部完成時間

員工招聘及入職培訓(xùn)前。

3、責(zé)任人

zz物業(yè)管理公司。

六、建立組織架構(gòu)與運(yùn)行機(jī)制

1、主要內(nèi)容

⑴、建立管理組織架構(gòu)⑵、建立人事、人事管理體系⑶、實(shí)施現(xiàn)代企業(yè)管理制度⑷、建立日常物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)行機(jī)制⑸、理順財、物管道

⑹、裝修物業(yè)用房、購置物品⑺、營造工作氛圍⑻、招聘員工

⑼、培訓(xùn)員工⑽、實(shí)操演練等

2、全部完成時間

物業(yè)接管驗收前。

3、責(zé)任人

zz物業(yè)管理公司。

七、建立、完善物業(yè)檔案系統(tǒng)

1、主要內(nèi)容

⑴、資料收集

⑵、資料分類

規(guī)劃資料、工程技術(shù)資料、物業(yè)資料、業(yè)主資料、裝修資料、維修資料、綠化養(yǎng)護(hù)資料、清潔保潔資料、消防管理資料、治安交通管理資料、設(shè)備管理資料、社區(qū)文化活動資料、員工管理資料、服務(wù)質(zhì)量反饋資料、人事文件資料等。

⑶、資料管理要點(diǎn)⑷、資料管理制度⑸、資料管理體系⑹、工作規(guī)程等

2、全部完成時間

物業(yè)接管驗收前。

3、責(zé)任人

zz物業(yè)管理公司。

八、收集歸納信息并提出意見和建議

1、主要內(nèi)容

⑴、用戶、業(yè)主反饋信息⑵、業(yè)主、用戶提出的特殊要求⑶、工程建設(shè)信息

⑷、開發(fā)商信息⑸、物業(yè)管理公司內(nèi)部信息⑹、其他信息⑺、提出意見和建議

2、全部完成時間

物業(yè)接管驗收前。

3、責(zé)任人

zz物業(yè)管理公司。

九、協(xié)助開發(fā)商做好竣工驗收

1、主要內(nèi)容

依據(jù)相關(guān)條例和工程竣工驗收標(biāo)準(zhǔn),協(xié)助開發(fā)商與承建商交接建筑工程,全面了解工程狀況,提出意見與建議。

2、全部完成時間

竣工驗收期間。

3、責(zé)任人

zz物業(yè)管理公司。

十、售樓處、工地的保潔與安全保安工作

1、主要內(nèi)容

⑴、售樓處的清潔、保潔⑵、售樓處的安全保安⑶、工地人事部的清潔、保潔⑷、工地的安全保安(另行議定)

2、全部完成時間

正式成為物業(yè)管理人后至銷售、施工全部結(jié)束。

3、責(zé)任人

zz物業(yè)管理公司。

十一、主持物業(yè)接管驗收

1、主要內(nèi)容

⑴、成立驗收領(lǐng)導(dǎo)小組、專業(yè)驗收小組

⑵、核驗資料:規(guī)劃資料、工程技術(shù)資料、物業(yè)資料等

⑶、在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上對物業(yè)硬件進(jìn)行驗收:主體結(jié)構(gòu),外墻,屋面,樓面,裝修,電、氣、水、衛(wèi)設(shè)施,消防、智能化、電梯等設(shè)施設(shè)備,小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng),附屬工程及其它

⑷、匯總問題并進(jìn)行整改⑸、組織復(fù)驗⑹、正式接管

2、全部完成時間

物業(yè)接管驗收期間。

3、責(zé)任人

zz物業(yè)管理公司。

十二、施工過渡期管理

1、主要內(nèi)容

⑴、督促貫徹文明施工的要求

⑵、材料、輔料、機(jī)具設(shè)備等需堆放在指定地點(diǎn),不得侵占綠地、場地、道路等

⑶、施工現(xiàn)場人員進(jìn)入已接管區(qū)域須佩戴由管理處統(tǒng)一發(fā)放的出入卡

⑷、物品從已接管區(qū)域外出須核準(zhǔn)

⑸、保持已接管區(qū)域的整潔

⑹、在已接管區(qū)域設(shè)置溝、井、坎、穴覆蓋物和施工標(biāo)志

⑺、配合采取切實(shí)措施控制施工對已接管區(qū)域保潔的污染和危害

⑻、在已接管和尚在施工的組團(tuán)之間,督促設(shè)置隔離墻,面向已接管區(qū)域墻面,噴涂色彩或與園區(qū)景觀相協(xié)調(diào)的圖案

⑼、凡非業(yè)主、用戶自用的車輛一律不得在已接管的區(qū)域內(nèi)經(jīng)過

⑽、其他

2、全部完成時間

物業(yè)接管驗收后至施工全部結(jié)束。

3、責(zé)任人

zz物業(yè)管理公司。

十三、入伙期管理

1、主要內(nèi)容

⑴、主辦入伙儀式⑵、辦理入住手續(xù)⑶、辦理裝修手續(xù)⑷、收集業(yè)主資料

⑸、舉辦咨詢及親近活動等

⑹、匯總交付后出現(xiàn)的硬件質(zhì)量方面的問題,并交由開發(fā)商處置

⑺、妥善協(xié)調(diào)業(yè)主搬遷時間⑻、日常物業(yè)管理服務(wù)工作⑼、其他

2、全部完成時間

物業(yè)接管驗收后至全部入住。

3、責(zé)任人

zz物業(yè)管理公司。

收銀制度

篇2:小區(qū)一期物業(yè)前期介入工作計劃

新城小區(qū)一期物業(yè)前期介入工作計劃

為順利完成FH新城一期的整體工作,特別是為業(yè)主有序辦理入住奠定基礎(chǔ),特制定FH新城一期前期介入工作計劃。本計劃共分五篇內(nèi)容,其中第二篇、第三篇主要為物業(yè)在建期介入和驗收介入,其他篇章為前期介入及入伙工作所必須的準(zhǔn)備工作。

第一篇組建前期介入小組及工作標(biāo)準(zhǔn)

一、自20**年8月7日開始派駐專職工程師兼項目經(jīng)理(zz)到現(xiàn)場,20**年9月1日3名技工到現(xiàn)場。視工作需要公司顧問小組不定期介入物業(yè)在建工地,在尊重原有設(shè)計的基礎(chǔ)上,對在建房屋從業(yè)主使用角度提出合理的建議供開發(fā)商參考;

員工薪酬表

姓名起薪點(diǎn)月工資備注

二、工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn):

(1)為開發(fā)商提供合同約定內(nèi)關(guān)于前期介入的服務(wù)項目。

(2)物業(yè)項目經(jīng)理和工程師每周不定期到現(xiàn)場,關(guān)注項目在建情況,開展必要的可行性工作;

(3)根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)及配套情況,向開發(fā)商提供《物業(yè)建議書》,建議需合理、實(shí)用,尊重原有設(shè)計,充分利用現(xiàn)有資源。

(4)為項目接管驗收做好準(zhǔn)備工作,按照接管驗收要求準(zhǔn)備接管驗收的資料。

(5)為管理處入伙做好準(zhǔn)備。

(6)做好與外部公共關(guān)系的聯(lián)系。

(6)每周不定期與開發(fā)商溝通,對需配合工作在開發(fā)商要求時限內(nèi)提前完成。

第二篇在建期介入具體工作

一、時間:20**年8月10日至20**年10月30日

二、工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn):

本階段主要從物業(yè)管理的角度對施工、質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控,及早發(fā)現(xiàn)和解決問題,向開發(fā)商提出合理化建議。

1、全面了解設(shè)計圖紙,熟悉土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等所有工程在建情況;協(xié)助甲方按圖紙實(shí)施物業(yè)施工監(jiān)理,對與設(shè)計不符的情況了解原因、提出整改及改進(jìn)建議;

2、從環(huán)保、節(jié)能的角度考慮避免因現(xiàn)代施工造成的環(huán)境污染、水污染、噪音污染和能源的浪費(fèi),對于一些已建成無法改建的配套提出建議。例如:垃圾處理站離居民樓較近,從硬件上應(yīng)做到完全封閉,軟件上可對垃圾房周圍的園林設(shè)計特殊化,種植可以除異味、凈化空氣的樹種等。

3、根據(jù)物業(yè)在建情況的了解,從業(yè)主使用角度(特別是底商用房使用的特殊性)、物業(yè)管理角度提出合理化建議提交甲方,甲方同意后跟蹤建議的落實(shí)情況并與甲方保持溝通;

4、建立工程設(shè)備檔案(包括住宅、底商、公建、配套設(shè)施、特殊水電走向等),為業(yè)主使用、日后維修提供方便;

5、建議內(nèi)容包括:建筑、電氣、給排水、消防、電梯、煤氣、智能化、監(jiān)控、供熱及供熱水及物業(yè)管理等內(nèi)容;

A、建筑

a.小區(qū)的視覺識別系統(tǒng):各種標(biāo)識、指示、警示等。

b.垃圾系統(tǒng):垃圾分類收集裝置、垃圾中轉(zhuǎn)裝置、樓內(nèi)垃圾異味處理等。

c.停車場管理系統(tǒng):各類停車場設(shè)施符合交通管理部門要求,配置減速帶、路面導(dǎo)向線、車位線、警示牌、擋車器、限速標(biāo)志、車位號、車牌號、反光板、反光鏡等。

d.樓內(nèi)信報箱:設(shè)置統(tǒng)一的信報箱,信報箱應(yīng)符合郵政部門的通郵要求。

e.管理用房要求:包括業(yè)主委員會辦公室、會議室、物業(yè)管理商業(yè)用房、管理處辦公室、客戶服務(wù)中心,技工操作間、工程組辦公室、倉庫、住宿、食堂等。

f.設(shè)備房要求:包括配電房、發(fā)電機(jī)房、水泵房、空調(diào)機(jī)房、熱水機(jī)組、電梯機(jī)房、中控室等地面應(yīng)鋪設(shè)防滑地磚,墻面瓷片貼至1.5M高,以符合優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的要求。

g.消防控制室、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、智能化監(jiān)控室設(shè)置要求,物業(yè)內(nèi)安全防范等。

h.公共設(shè)施要求:天面避雷系統(tǒng)、天面水箱、電梯廳門口地面、公共洗手間、樓梯踏步扶手、小區(qū)路面各種井溝、兒童游樂設(shè)施和健康運(yùn)動場所、客戶換季晾曬棉被設(shè)施。

i.室內(nèi)設(shè)施要求:衛(wèi)生間、廚房、門窗、供配電、電話、寬帶等線中、空調(diào)孔、空調(diào)架、煤氣管線、給排水管線、供熱管線設(shè)施等。

B、電氣

a.照明系統(tǒng)控制、公共用電最計量裝置要求及節(jié)約能源方式等的要求。

b.強(qiáng)弱電井、電纜線進(jìn)出口要求、設(shè)備設(shè)施的接地電阻測試點(diǎn)。

c.柴油發(fā)電機(jī)、供配電柜系統(tǒng)專業(yè)操作安全防護(hù)要求、供配電系統(tǒng)圖。

C、給排水

a.室內(nèi)給排水要求包括:進(jìn)出水位置、管線位置、地面排污位置等。

b.公共位置要求:雨水管、水泵房、管道井內(nèi)生活管、消防管、噴淋管、熱水管及空調(diào)冷水、循環(huán)水等管道管理要求、節(jié)約能源方式的要求、樓層清潔供排水設(shè)置、外給水井、雨水井、污水井及油管排氣閥等井蓋管理要求、綠化用水裝置、二次供水設(shè)置管理要求。

c.給排水管材使用要求

d.公共用水計量裝置(如綠化、清潔水源等)

D、電梯

a.電梯轎廂內(nèi)監(jiān)控、電梯轎廂裝飾要求。

b.電梯電源切換要求、電梯機(jī)房管理、配置要求。

c.控制中心應(yīng)兼具電梯監(jiān)控功能要求。

d.電梯安全運(yùn)行控制要求。

E、煤氣管道安裝使用安全要求、計量要求

F、智能化

a.安防系統(tǒng):門禁系統(tǒng)安裝位置、性能、選型等的建議;電子巡更系統(tǒng)性能、合理的巡更路線、位置的建議,監(jiān)控系統(tǒng)性能、安裝位置的建議。

b.停車場管理系統(tǒng):智能化車輛管理系統(tǒng)性能、選型、安裝位置的建議。

c.綜合布線的設(shè)計(包括信息點(diǎn)、電話、有線電視、對講系統(tǒng)、寬帶等)施工的建議。

d.小區(qū)內(nèi)信息化管理的建議。

G、消防管理

消防設(shè)施配置位置、數(shù)量的建議,消防通道的設(shè)置建議等。

H、物業(yè)管理、小區(qū)設(shè)備設(shè)施資料、客戶資料等要求。

第三篇物業(yè)驗收期介入具體工作

一、時間:20**年10月8日至20**年10月31日

二、工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn):

1、擬于20**年10月8日開始"一戶一驗"工作,公區(qū)相關(guān)配套的進(jìn)一步了解、熟悉;

2、根據(jù)甲方要求適時配合"四方驗收"工作;

3、成立物業(yè)接管驗收小組,對以下內(nèi)容進(jìn)行驗收:

A、房屋的質(zhì)量及使用功能檢驗。

a.房屋的質(zhì)量及使用功能檢驗包括主體結(jié)構(gòu)、屋面、樓地面、地下室、樓內(nèi)外裝修等方面,入伙

前必須全部驗收。

b.根據(jù)設(shè)計要求,必須每棟每層每戶逐個房間(包括配套公共設(shè)施、設(shè)備用房)按設(shè)計要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢查。根據(jù)情況編制物業(yè)房屋質(zhì)量驗收記錄表,記錄內(nèi)容如下:

確定物件數(shù)據(jù)量是否符合,外觀上有無人為損壞。

房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符合標(biāo)準(zhǔn)要求。

主體結(jié)構(gòu)是否有較明顯的裂縫,外墻是否有滲水現(xiàn)象。

屋面、樓地面、衛(wèi)生間、陽臺、廚房等是否有積水、滲漏現(xiàn)象。

門窗安裝是否牢固縫隙嚴(yán)密,有無變形,是否靈活,門窗玻璃是否安裝牢固。

屋內(nèi)墻面是否平整,是否有明顯裂縫,油漆、刷漿是否色澤一致,是否有脫落、漏刷現(xiàn)象。

B、設(shè)備及配套設(shè)施的質(zhì)量及使用功能檢驗。

a.設(shè)備及配套設(shè)施檢驗包括電氣線路、室內(nèi)外照明、供配電系統(tǒng)、室內(nèi)外給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防避雷系統(tǒng)、電梯、采暖、空調(diào)系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、車場管理系統(tǒng)、其他智能化系統(tǒng)、娛樂設(shè)施及相關(guān)配套的設(shè)備房等附屬工程。

b.設(shè)備及配套設(shè)施的驗收可分項進(jìn)行,根據(jù)情況編制相關(guān)物業(yè)的設(shè)備設(shè)施驗收記錄表,每項驗收均必須有單獨(dú)驗收結(jié)果。但入伙前電氣、室內(nèi)外照明、供配電系統(tǒng)、室內(nèi)外給排水、消防、電梯、防避雷系統(tǒng)必須經(jīng)過驗收。

c.每項驗收時根據(jù)設(shè)計要求逐一進(jìn)行檢查。

戶內(nèi)上下水管線、采暖管線標(biāo)注清淅齊全。

檢驗設(shè)備設(shè)施功能是否符合規(guī)定要求(可測試運(yùn)行現(xiàn)場檢驗運(yùn)行情況)。

管道線路是否正常、暢通、各類閥閘是否靈活。

各類配件、支架、管線是否齊全、完好。

相關(guān)的儀表、儀器是否齊全、精確,裝置是否良好。

所有的設(shè)備設(shè)施是否符合國家規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn),是否有相關(guān)的安全防護(hù)裝置。

對于消防、采暖、電梯等須有政府許可的專業(yè)部門的驗收合格證。

對于高噪音設(shè)備如空調(diào)、發(fā)電機(jī)、電梯機(jī)房等須有環(huán)保部門的環(huán)保驗收合格證。

相關(guān)的附屬設(shè)施如溝、井等符合規(guī)定要求。

C、物業(yè)環(huán)境工程驗收

a.物業(yè)環(huán)境驗收包括物業(yè)道路、圍墻、停車場、園林綠化工程等。

b.環(huán)境工程驗收可分項進(jìn)行,根據(jù)情況編制相關(guān)環(huán)境、綠化工程驗收記錄表,每項驗收均須有單獨(dú)驗收結(jié)果。

c.每項工程根據(jù)設(shè)計要求必須逐一進(jìn)行驗收,確定是否符合要求。

物業(yè)內(nèi)道路、圍墻是否完整,是否與主干道相通完整。

物業(yè)內(nèi)場地是否清理干凈、臨時設(shè)施及過渡用房是否已拆除清理完畢。

停車場是否有符合交通管理局要求的交通設(shè)施標(biāo)志、減速設(shè)施。

綠化面積、施工是否符合設(shè)計要求,草坪、花卉、喬灌木等長勢是否良好、是否有病蟲害,是否有黃土稞露現(xiàn)象、園林小品是否完好等。

D、鑰匙接管驗收:鑰匙是否齊全;

第四篇管理團(tuán)隊組建及入伙準(zhǔn)備

一、團(tuán)隊組建時間:20**年10月10日前

二、工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn):

1、管理架構(gòu):結(jié)合FH新城一期入住戶數(shù)及情況,配置合理的人力資源。

2、物資及入伙工作計劃:

(1)物資按適合于FH新城情況草擬配置計劃,并于10月15日到位;

(2)入伙資料(入伙手續(xù)辦理流程單、居住手冊、業(yè)主檔案、前期物業(yè)管理協(xié)議、房屋裝飾裝修協(xié)議、驗房單等)于10月15日到位;

(4)入伙布置及VI標(biāo)識制作:包括入伙現(xiàn)場和小區(qū)主干路及大堂的布置,擺放花籃、盆景、懸掛條幅、張燈結(jié)彩、插放彩旗、高掛氣球等,綜合體現(xiàn)服務(wù)的人性化。于11月10日前完成;

(5)入伙期間方便業(yè)主的增值服務(wù):如土建、裝修公司、五金、窗簾布藝、裝修材料等公司統(tǒng)一規(guī)劃引進(jìn)。

(6)培訓(xùn)計劃:

序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式備注

1小區(qū)基本情況介紹及管理要點(diǎn):

1.項目定位;2.開發(fā)商簡介及理念;3.樓盤詳情;4.業(yè)主群體全體員工內(nèi)培/外培

2《物業(yè)管理委托合同》全體員工內(nèi)培

3《FH新城答客問》全體員工內(nèi)培

4FH新城綜合工作計劃、任務(wù);入伙工作安排全體員工內(nèi)培

5房屋建筑基本情況管理層、工程內(nèi)培/外培

6開荒保潔及工作標(biāo)準(zhǔn)保潔組內(nèi)培

7護(hù)衛(wèi)工作重點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)護(hù)衛(wèi)員內(nèi)培

8工程工作重點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)工程組內(nèi)培

說明:

A、外培意為請開發(fā)商或施工單位進(jìn)行講解;

B、其他培訓(xùn)按公司運(yùn)營體系要求培訓(xùn);

篇3:鳳凰城物業(yè)前期介入工作計劃

鳳凰城物業(yè)前期介入工作計劃

為了使物業(yè)保值、增值,管理處在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗收工作的基礎(chǔ)上,擬定進(jìn)一步的工作計劃,加強(qiáng)裝修管理,增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通,以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升,同時為開發(fā)商提供一個后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)工作,使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高,達(dá)到“雙贏”的目的。各種物業(yè)管理工作是否能順利落實(shí),主要看有多長的籌備階段來完成物業(yè)的所有籌備工作。從專業(yè)角度來看,愈早能讓物業(yè)管理隊伍熟識項目現(xiàn)場,就愈早能有序的對物業(yè)實(shí)體進(jìn)行有效管理。

前期介入工作計劃

如我公司如能成為***鳳凰城物業(yè)管理商,將根據(jù)項目施工進(jìn)度,制訂科學(xué)、成熟的物業(yè)管理工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業(yè)管理工作順利開展,打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。主要工作包括:

*對物業(yè)的建筑遺留事項提出意見和建議

*對物業(yè)的機(jī)電設(shè)施運(yùn)行提出意見和建議

*對物業(yè)的智能系統(tǒng)提出意見和建議

*參與各項工程招標(biāo)工作

*跟進(jìn)物業(yè)裝修施工和設(shè)備安裝過程

*編制年度物業(yè)管理收支預(yù)算

*編制物業(yè)管理啟動預(yù)算

*向政府物價管理部門申報管理費(fèi)和其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

*建立人員架構(gòu),調(diào)配招聘管理員工

*制定及完善各項物業(yè)管理制度

*按照培訓(xùn)計劃定期對各部員工進(jìn)行培訓(xùn)

*挑選和定制員工制服

*調(diào)配保安保潔等展示物業(yè)管理形象相關(guān)崗位人員開始形象崗運(yùn)作

*協(xié)助物業(yè)推廣,促進(jìn)物業(yè)銷售

*運(yùn)用物業(yè)管理服務(wù)的提早介入,加強(qiáng)購房者對售后優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信心,更有助于貴公司樹立品牌形象,同時我們還將協(xié)助銷售宣傳推廣活動,如:

*建議在售樓現(xiàn)場派駐禮賓門童、專業(yè)保安、保潔員等物業(yè)工作人員,并身著Z物業(yè)公司制服,從事迎賓、指揮車輛、保潔等工作,務(wù)求前期建立物業(yè)品牌形象。

*派物業(yè)專員赴現(xiàn)場解答客戶對物業(yè)管理方面的咨詢和疑問。

*為銷售人員提供物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)及客戶服務(wù)培訓(xùn),商討在銷售中有關(guān)的物業(yè)管理問題。

*提供有利于售樓宣傳所需的物業(yè)管理資料。

*對管理服務(wù)承諾實(shí)施計劃安排,增加買家信心。

*對樓盤入伙程序和事項的布置設(shè)計提供意見,并安排好管理措施。

*對買家提供超前服務(wù),定期征詢意見,提供物業(yè)管理信息等。

*檢討物業(yè)成本,節(jié)約物業(yè)投資。我憑借多年管理經(jīng)驗及委派有經(jīng)驗的工程人員定期參加前期項目工程例會,對***鳳凰城環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于銷售、節(jié)約投資、方便管理的意見和建議,如:

*制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為物業(yè)預(yù)售創(chuàng)造條件。

*針對智能化采用的程度和深度進(jìn)行探討,即可以促進(jìn)銷售宣傳,又可滿足今后科技及客戶發(fā)展的需求,以及盡量減少投資成本。同時考慮到管理中通過有效的人與技的結(jié)合,減少今后的管理成本。

*根據(jù)***鳳凰城情況提出物業(yè)改良及增減工程項目之建議,以節(jié)省工程費(fèi)用及達(dá)到最高經(jīng)濟(jì)效益。

*從物業(yè)管理者角度,改善設(shè)計缺陷。在以往許多項目中,發(fā)展商在很大程度上依賴建筑設(shè)計單位確定物業(yè)的功能及配套設(shè)施,事實(shí)上,沒有哪一家設(shè)計單位對物業(yè)日后的運(yùn)行及管理能夠比有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司有更深刻理解。因此往往在交樓之后才由小業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)一大堆設(shè)計缺陷,以致物業(yè)公司難以運(yùn)作,業(yè)主怨聲載道。為改變這一狀況,我們將從物業(yè)管理者的角度,對物業(yè)及設(shè)施進(jìn)行審視,盡可能將設(shè)計中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內(nèi),如:

*建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計。

*小區(qū)人、車分流。

*圍墻和大門設(shè)置。

*公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔。

*公共照照開關(guān)設(shè)置及半開、全開和長明形式開閉。

*建立合適的管理用房。

*公共機(jī)房和管道井門鎖鑰匙的統(tǒng)一。

*垃圾房設(shè)立和景觀、環(huán)保的協(xié)調(diào)及垃圾分類。

*設(shè)置必要的公共洗手間。

*信報箱設(shè)立方便使用和管理。

*配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。

*預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)位置。

*愛心援助系統(tǒng)和便民設(shè)施的設(shè)置。

*智能系統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)。

我們從增加銷售賣點(diǎn)、節(jié)約投資并結(jié)合管理需要和社會發(fā)展趨勢,建議***鳳凰城提供適量實(shí)用的智能小區(qū)的基本功能配置。

*跟進(jìn)施工過程,保證順利交接

為了保證日后管理工作順利開展,必須對***鳳凰城進(jìn)行全面的了解,如果物業(yè)管理人員在***鳳凰城交付使用時才介入管理,就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。在***鳳凰城交付前期,我們將定期視察施工現(xiàn)場,參與工程例會,及時提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的意見和建議,如:

*檢討施工進(jìn)度。

*發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程。

*在交付前先作驗收,并向發(fā)展商匯報一切承接商在安裝工程上所未達(dá)設(shè)計規(guī)格及要求事項。

*對今后不便養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見,并做好日后養(yǎng)護(hù)的重點(diǎn)記錄。

*協(xié)助檢查施工質(zhì)量。

*參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收。

*提供成品保護(hù)措施。

*緊隨竣工驗收同步開展物業(yè)驗收工作。

*訂立規(guī)章制度

在對物業(yè)實(shí)施管理之前,我們將根據(jù)物業(yè)設(shè)計度身定制管理模式,制訂相應(yīng)的規(guī)章及草擬有關(guān)文件、印制各種證件,以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作,以便有序地對物業(yè)進(jìn)行管理。訂立規(guī)章制度包括但不限于:

*公眾管理制度:業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程、客戶服務(wù)指南或住戶手冊、精神文明公約、住宅公共設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法、治安管理須知、車輛進(jìn)出停放管理須知、消防管理須知、環(huán)境衛(wèi)生管理須知、招牌廣告及公共場地、墻壁、屋面管理須知、營業(yè)場所管理須知、文娛場所管理須知、裝飾裝修管理須知等。

*內(nèi)部管理制度:人事管理制度、福利管理制度、考勤管理制度、財務(wù)管理制度、預(yù)算管理制度、獎懲管理制度、投訴管理制度、文件管理制度、員工基本規(guī)范、通訊設(shè)備管理制度、管理體系及重大事項決策管理制度、培訓(xùn)管理制度。

*質(zhì)量手冊及程序文件:質(zhì)量手冊、文件控制程序文件、質(zhì)量記錄程序文件、管理評審程序文件、人力資源程序文件、合同評審程序文件、物業(yè)接管程序文件、服務(wù)設(shè)計開發(fā)程序文件、采購程序文件、入住管理程序文件、內(nèi)部審核

程序文件、不合格程序文件、數(shù)據(jù)分析程序文件、糾正防措施程序文件等。

*工作手冊:各級崗位職責(zé)工作手冊、社區(qū)文化工作手冊、公共場地工作手冊、營業(yè)文娛場所工作手冊、房屋整改工作手冊、空房管理工作手冊、住戶入住工作手冊、裝修管理工作手冊、投訴的接待和處理工作手冊、住戶意見的征求、評議以及服務(wù)的定期回訪工作手冊、住戶檔案管理工作手冊、便民服務(wù)實(shí)施工作手冊、費(fèi)用的統(tǒng)計、收取和追收欠款工作手冊、環(huán)衛(wèi)工作手冊、綠化工作手冊、報修工作手冊、供配電設(shè)施設(shè)備工作手冊、給排水設(shè)施設(shè)備工作手冊、電梯設(shè)施設(shè)備工作手冊、庫房工作手冊、突發(fā)事件或異常情況處理工作手冊、勤務(wù)工作手冊、安全工作手冊、門衛(wèi)工作手冊、巡邏工作手冊、爭創(chuàng)物業(yè)優(yōu)秀規(guī)劃等。

*質(zhì)量記錄:因數(shù)量達(dá)幾百份,此處省略

*前期員工培訓(xùn)

*在***鳳凰城物業(yè)入伙前,先行聘用基本管理員工,安排訓(xùn)練課程、以便于最短時間內(nèi),參與制訂物業(yè)之管理制度。

*為各級員工安排短期入職培訓(xùn)課程,令他們能充分認(rèn)識本身應(yīng)負(fù)的責(zé)任及工作范圍,同時灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識。培訓(xùn)課程包括但不限于以下內(nèi)容:

*項目開發(fā)情況、發(fā)展商、物業(yè)管理服務(wù)商、管理商基本情況

*企業(yè)文化、主要領(lǐng)導(dǎo)、對員工的期望

*管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識

*相關(guān)法律法規(guī)

*物業(yè)管理工作基本知識和物業(yè)理念

*各相關(guān)崗位應(yīng)知應(yīng)會技能培訓(xùn)

*禮儀培訓(xùn)

*必要的軍事培訓(xùn)

*于完成短期培訓(xùn)課程后,安排各級員工進(jìn)入物業(yè)內(nèi)作實(shí)地訓(xùn)練,配合物業(yè)入伙,令物業(yè)管理工作能夠全面開展,為業(yè)戶及時提供高水準(zhǔn)服務(wù)。亦可根椐貴司需要,安排高級管理層人員赴沿海參觀及考察同等類型的物業(yè),接受及吸納先進(jìn)的管理方式及理念。

*我們還將于物業(yè)入伙后每6個月,安排重溫培訓(xùn)班,使員工服務(wù)素質(zhì)保持公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。