國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)管理辦法
第一條嚴(yán)格實(shí)施土地規(guī)劃和土地用途管理規(guī)定,不得輕易改變土地用途,禁止擅自改變各類建設(shè)用地用途。為規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)用途改變管理工作,根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī),制定本管理暫行辦法。
第二條下列項(xiàng)目用地不得改變土地用途:
(一)保障性安居工程項(xiàng)目用地。
(二)劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的項(xiàng)目用地。
(三)工業(yè)園區(qū)或工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)的工業(yè)項(xiàng)目用地。
(四)分期建設(shè)的工業(yè)項(xiàng)目用地。
(五)土地出讓合同、劃撥決定書或其它協(xié)議約定改變土地用途應(yīng)收回土地使用權(quán)的。
(六)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其它形式限制土地使用權(quán)利的。
(七)共有土地使用權(quán),未經(jīng)其它共有人書面同意的。
(八)土地使用權(quán)屬存在爭(zhēng)議的。
(九)法律、法規(guī)和政策規(guī)定禁止改變土地用途的其它情形。
本條第(一)至(五)項(xiàng),為實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃確需改變土地用途的,經(jīng)依法批準(zhǔn)后予以收回土地使用權(quán),對(duì)原土地使用權(quán)人依法予以補(bǔ)償,納入政府儲(chǔ)備庫(kù)。
第三條申請(qǐng)改變國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)用途的,應(yīng)符合以下條件:
(一)依法取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。
(二)擬改變的用途符合城市(鎮(zhèn))總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃。
第四條國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)用途改變按下列程序辦理:
(一)用地業(yè)主向市、區(qū)縣國(guó)土資源部門提出書面申請(qǐng),說明改變用途的理由。
(二)對(duì)符合土地管理政策改變用途的,市、區(qū)縣國(guó)土資源部門致函同級(jí)城鄉(xiāng)規(guī)劃部門征求意見,城鄉(xiāng)規(guī)劃部門根據(jù)城市(鎮(zhèn))總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行論證。
(三)市、區(qū)縣城鄉(xiāng)規(guī)劃部門論證同意改變土地用途的,提出具體規(guī)劃設(shè)計(jì)條件致函國(guó)土資源部門,其中城市規(guī)劃區(qū)容積率指標(biāo)按照市政府《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目容積率調(diào)整管理的通知》(眉府發(fā)〔〕45號(hào))規(guī)定核定。市、區(qū)縣國(guó)土資源部門對(duì)改變用途需補(bǔ)交的土地出讓金進(jìn)行測(cè)算,提交同級(jí)規(guī)劃委員會(huì)審議。
(四)規(guī)劃委員會(huì)審議通過的,市、區(qū)縣國(guó)土資源部門擬定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)用途改變方案,報(bào)同級(jí)人民政府審批。
(五)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后,用地業(yè)主應(yīng)在批準(zhǔn)后60日內(nèi)繳清土地出讓金,逾期未繳清土地出讓金的,批準(zhǔn)改變用途事項(xiàng)失效。
(六)用地業(yè)主繳清土地出讓金后,國(guó)土資源部門按照規(guī)劃部門核發(fā)新的規(guī)劃條件,與用地業(yè)主重新簽訂土地出讓合同。
第五條除本辦法第二條規(guī)定不得改變土地用途的項(xiàng)目用地外,在依法取得的國(guó)有建設(shè)用地上,原經(jīng)依法批準(zhǔn)已建的地上建筑物用途與土地用途不一致的,市、區(qū)縣國(guó)土資源部門可依法辦理改變用途手續(xù),并按本辦法第六條規(guī)定征收土地出讓金。
第六條國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)用途改變應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。
經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途,按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的差額全額收取土地出讓金。應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金額=批準(zhǔn)時(shí)新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)-批準(zhǔn)時(shí)原土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。
第七條本暫行辦法自印發(fā)之日起施行,有效期2年。
篇2:永安地產(chǎn)土地使用權(quán)獲取程序
安永地產(chǎn)土地使用權(quán)的獲取程序
1.土地使用權(quán)的獲取方式
土地使用權(quán)出讓:
按照國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地,經(jīng)依法征用為國(guó)有土地后,該幅土地的使用權(quán)方可有償出讓。土地使用權(quán)出讓,應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t,由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂出讓合同。
土地使用權(quán)出讓的報(bào)批程序:第一,市、縣土地管理部門根據(jù)出讓計(jì)劃對(duì)土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件,會(huì)同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案,報(bào)同級(jí)人民政府審核。第二,按出讓土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限,經(jīng)上級(jí)土地管理部門審查后,報(bào)人民政府批準(zhǔn)。第三,經(jīng)政府批準(zhǔn)后,由市、縣土地管理部門與土地使用者正式簽訂土地使用權(quán)出讓合同,在土地使用者支付全部土地使用權(quán)出讓金后,依法辦理土地使用權(quán)登記手續(xù),核發(fā)土地使用權(quán)證。
土地使用權(quán)出讓年限,《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》按土地用途,對(duì)土地使用權(quán)出讓的最高年限作了明確規(guī)定:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。
土地使用權(quán)出讓方式有:協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓
協(xié)議出讓是指政府在出讓土地使用權(quán)時(shí),通過政府土地管理部門與土地使用者協(xié)商確定土地使用權(quán)出讓價(jià)格的出讓方式。主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政項(xiàng)目、非營(yíng)利項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目。
基本程序:申請(qǐng)受讓者向市、縣土地管理部門書面申請(qǐng)受讓土地使用權(quán),并提交資信資質(zhì)等有關(guān)文件;市、縣土地管理部門向申請(qǐng)受讓人提供出讓地塊必要的資料和有關(guān)規(guī)定;申請(qǐng)受讓人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向土地管理部門提交土地開發(fā)建設(shè)方案和愿付土地出讓金的數(shù)額、付款方式等文件;市縣土地管理部門在接到前項(xiàng)規(guī)定的文件之日起,應(yīng)在30天內(nèi)做出答復(fù),并與申請(qǐng)受讓人進(jìn)行具體協(xié)商,對(duì)不符合條件的申請(qǐng)人,說明情況并退回申請(qǐng);經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議后,市縣土地管理部門與申請(qǐng)受讓人,簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
招標(biāo)出讓土地使用權(quán)是指,在指定期限內(nèi),有符合條件的單位和個(gè)人以書面的形式投標(biāo)、競(jìng)投某塊土地使用權(quán),由招標(biāo)小組根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者的一種土地使用權(quán)出讓方式。適用于一些大型區(qū)域發(fā)展用地、小區(qū)成片開發(fā)及技術(shù)難度較大的項(xiàng)目用地。
基本程序:市縣土地管理管理部門編制招標(biāo)文件,發(fā)出招標(biāo)公告或向投標(biāo)者發(fā)出招標(biāo)通知書;投標(biāo)者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取(購(gòu)買)招標(biāo)文件及有關(guān)資料;投標(biāo)者按招標(biāo)文件的規(guī)定,向市、縣土地管理部門交付保證金(不計(jì)息,可抵充出讓金),并將標(biāo)書密封,在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)投入指定的標(biāo)箱或送達(dá)指定的地點(diǎn);市、縣土地管理部門會(huì)同有關(guān)部門組成評(píng)標(biāo)小組,通過開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo),確定中標(biāo)者,發(fā)出中標(biāo)通知書,對(duì)未中標(biāo)者書面通知,其投標(biāo)保證金在開票后7日內(nèi)退還;中標(biāo)者持中標(biāo)通知書在規(guī)定期限內(nèi)與市、縣土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
拍賣出讓主要適用于競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地。
基本程序:市、縣土地管理部門事先公告拍賣土地使用權(quán)的宗地面積、坐落、用途、使用年限、競(jìng)投報(bào)名地點(diǎn)、競(jìng)投日期等有關(guān)內(nèi)容;競(jìng)投者持資信資質(zhì)證明文件,按公告的時(shí)間、地點(diǎn)報(bào)名,交付競(jìng)投保證金,領(lǐng)取牌號(hào)參加競(jìng)投;土地管理部門在公告的時(shí)間、地點(diǎn),由主持人現(xiàn)場(chǎng)公布拍賣底價(jià),當(dāng)場(chǎng)應(yīng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng),確定購(gòu)買者;購(gòu)買者應(yīng)在規(guī)定的日期內(nèi)與市、縣土地管理部門簽訂合同。
掛牌出讓,出讓人發(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布,接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格,根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
注:通過以上方式取得土地使用權(quán)者,在簽訂出讓合同時(shí),應(yīng)向市、縣土地管理部門支付出讓金總額10%的定金(不計(jì)息,可抵充出讓金)。在簽訂合同60日內(nèi),土地使用者應(yīng)當(dāng)支付全部土地使用權(quán)出讓金。支付出讓金后15日內(nèi),土地使用者向市、縣土地管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)登記,領(lǐng)取土地使用權(quán)證,取得土地使用權(quán)。
土地使用權(quán)出讓的權(quán)利和義務(wù)包括出讓主體的權(quán)利義務(wù)和受讓方權(quán)利義務(wù)。
出讓主體的權(quán)利和義務(wù)。權(quán)利:出讓方對(duì)受讓發(fā)在簽訂出讓合同后,未按期支付全部出讓金的,有權(quán)解除合同,并可請(qǐng)求違約賠償;出讓方對(duì)受讓方未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的,有權(quán)予以糾正,并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。義務(wù):依照合同規(guī)定,提供出讓的土地使用權(quán);出讓方應(yīng)向受方提供有關(guān)資料和規(guī)定。
受讓方權(quán)利義務(wù)。權(quán)利:對(duì)出讓方應(yīng)當(dāng)依照合同規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán),如出讓方不依照合同規(guī)定提供讓地使用權(quán)的,受讓方有權(quán)解除合同,并請(qǐng)求違約賠償。義務(wù):受讓方應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后規(guī)定的期限內(nèi),支付全部土地使用權(quán)出讓金;在支付出讓金后應(yīng)當(dāng)向政府有關(guān)土管部門辦理登記,領(lǐng)取土地使用權(quán)證,取得土地使用權(quán);依照出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求,開發(fā)、利用經(jīng)營(yíng)土地;受讓方需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的,應(yīng)該征得出讓方同意并經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn),依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂出讓合同,調(diào)整出讓金,并辦理登記。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓:
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,包括出售、交換和贈(zèng)與。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件:必須是出讓的土地使用權(quán)才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓;必須依照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行投資開發(fā)、利用;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)簽訂合同;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理過戶登記。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則:隨之轉(zhuǎn)移原則,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移;房、地產(chǎn)一致原則,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓,土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí),其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓,但作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外;效益不可損原則,無論是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,還是地上建筑物、其他附著物的轉(zhuǎn)讓,都不得損害土地及其他建筑物的經(jīng)濟(jì)效益。
土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓方式:出售轉(zhuǎn)讓;交換轉(zhuǎn)讓;贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓。
土地使用權(quán)出租:
土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。出租人作為受讓人與國(guó)家訂立的出讓合同中的權(quán)利義務(wù)不轉(zhuǎn)移。
出租的條件:出租的土地使用權(quán)時(shí)國(guó)家有償出讓的具有物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán),只有通過有償出讓取得的土地使用權(quán),才是一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,才可以作為商品進(jìn)行出租;行政劃撥所得的土地使用權(quán)不是獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)
利,不得任意出租;按照土地使用權(quán)出讓合同對(duì)土地進(jìn)行了投資開發(fā)、利用;出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同;出租人和承租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記。
出租的內(nèi)容:出租人收取租金的權(quán)利和將土地使用權(quán)及地上建筑物等交付承租人使用須履行的義務(wù),承租人取得土地使用權(quán)及地上建筑物等的權(quán)利和繳納租金須履行的義務(wù),構(gòu)成了土地使用權(quán)出租的內(nèi)容。
土地使用權(quán)抵押:
土地使用權(quán)抵押的含義:土地使用權(quán)抵押是指,土地使用者將其依法取得的土地使用權(quán)作為清償債務(wù)的擔(dān)保的法律行為。抵押的標(biāo)的物包括土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物等。
設(shè)定抵押權(quán)的基本要求:抵押權(quán)由抵押人和抵押權(quán)人以抵押合同設(shè)定;設(shè)定抵押合同的當(dāng)事人未抵押權(quán)人及抵押人;被擔(dān)保的債權(quán);不能違反有關(guān)規(guī)定。
抵押權(quán)的處分:設(shè)定抵押權(quán),其內(nèi)容僅限于就抵押物的變賣價(jià)值優(yōu)先清償而不是取得抵押的土地使用權(quán)。抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的,抵押權(quán)人有權(quán)依照國(guó)家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押的土地使用權(quán)。處分抵押的土地使用權(quán)最普通的方法就是拍賣。
抵押權(quán)的消滅:抵押權(quán)因債務(wù)的清償或者其他原因而消滅,應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷抵押登記。這里其他原因包括:抵押權(quán)人拋棄權(quán)利;當(dāng)事人之間約定消滅抵押權(quán);設(shè)定抵押的土地滅失;抵押物歸抵押權(quán)人所有。
土地使用權(quán)終止:
土地使用權(quán)終止的條件:土地使用權(quán)終止是指土地使用者停止行駛土地使用權(quán)。導(dǎo)致終止的原因很多,包括:土地使用權(quán)年限屆滿;提前收回;土地滅失;沒收、拋棄等。
土地使用權(quán)終止后的注銷登記:注銷登記是指土地管理部門依法對(duì)土地使用權(quán)終止的土地使用證進(jìn)行注銷的法律行為。注銷土地使用證應(yīng)注意:注銷登記有土地管理部門負(fù)責(zé),即誰發(fā)證誰注銷;出讓合同期滿,土地使用權(quán)即由土地管理部門收回,同時(shí)注銷土地使用證。對(duì)該土地上的建筑物和其他附著物由國(guó)家同時(shí)無償取得。出讓合同規(guī)定必須拆除的技術(shù)設(shè)備等,受讓人應(yīng)當(dāng)按時(shí)拆除,沒有特別規(guī)定的,由土地管理部門與受讓人協(xié)商處理;對(duì)提前收回土地使用權(quán)的一般采用金額補(bǔ)償與土地使用權(quán)補(bǔ)償,兩種方式可單獨(dú)使用也可同時(shí)使用。
劃撥土地使用權(quán)交易:
劃撥土地使用權(quán)的含義:土地使用權(quán)劃撥,是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。劃撥所得土地除法律行政另有規(guī)定外,沒有使用期限的限制。
系列建設(shè)用地的使用權(quán),確屬必須的,可由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥:國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)應(yīng)地;國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
從法律上講,劃撥土地使用權(quán),實(shí)質(zhì)上是一種租賃關(guān)系。用地單位通過行政劃撥取得的土地使用權(quán),僅是有權(quán)使用,不是一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,未經(jīng)國(guó)家(土地所有者)同意并補(bǔ)辦一定的手續(xù),不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,國(guó)家根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)可以收回土地使用權(quán)。
轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的條件和程序。條件:土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;領(lǐng)有國(guó)有土地使用權(quán)證;具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;依法簽訂土地使用權(quán)出讓合同并補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。程序:轉(zhuǎn)讓、出租、抵押人持土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證分別向市、縣土地管理部門和房產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押許可證,不符合條件的應(yīng)退回申請(qǐng)說明理由;轉(zhuǎn)讓、出租、抵押方領(lǐng)取許可證后擬定轉(zhuǎn)讓出租、抵押合同方案,報(bào)市、縣土地管理部門和房產(chǎn)管理部門審查;轉(zhuǎn)讓、出租、抵押經(jīng)市、縣土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)后,由土地管理部門與轉(zhuǎn)讓、出租、抵押人簽訂土地使用權(quán)出讓合同,并以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲取的收益抵交土地使用權(quán)出讓金,辦理土地登記手續(xù)。
在一定條件下可以無償收回劃撥土地使用權(quán)。第一,土地使用者因下列情況停止使用土地的:用地者因自身發(fā)展的需要等因素而遷移;用地者因經(jīng)營(yíng)管理不善而解散;用地者因不符合法定成立條件或者違法經(jīng)營(yíng)等而被撤銷;用地者因經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重虧損不能清償債務(wù)而宣告破產(chǎn)。第二,可以無償收回劃撥土地使用權(quán)的條件,對(duì)無償取得的劃撥土地使用權(quán),市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求,可以無償收回。收回?zé)o償劃撥的土地使用權(quán)時(shí),對(duì)其地上建筑物、其他附著物,市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。
2.合作建設(shè)和補(bǔ)地價(jià)
合作建設(shè)是指房地產(chǎn)開發(fā)公司與擁有土地使用權(quán)的企業(yè)合作,采用企業(yè)提高土地的使用權(quán)、開發(fā)公司提供技術(shù)資金的方式聯(lián)合開發(fā)土地和房屋。
合作的方式:第一種:一方提供土地使用權(quán),另一方提供建設(shè)資金,房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。第二種:以地折股,即原土地使用者以土地使用權(quán)作為股本,然后與需要土地的另一方建立合資公司,以合資公司的名義進(jìn)行土地開發(fā),最終產(chǎn)出的利潤(rùn),由雙方按股本比例分成。
補(bǔ)地價(jià)的含義包含兩方面:在土地使用權(quán)有償出讓體系中的土地使用者,如需改變合同規(guī)定的土地用途,在征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)后,應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。若調(diào)整的出讓金高于原出讓金的,超過的部分即稱補(bǔ)地價(jià);原屬行政劃撥無償取得的土地使用權(quán),如果土地使用權(quán)和地上建筑物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,應(yīng)向當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府補(bǔ)交出讓金,或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交,補(bǔ)交的出讓金也稱補(bǔ)地價(jià)。
補(bǔ)地價(jià)的程序:向土地管理部門提出申請(qǐng),詳細(xì)說明改變土地使用性質(zhì)或劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因;經(jīng)審核批準(zhǔn)后與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同;補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金;在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向房地產(chǎn)登記部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。
補(bǔ)交地價(jià)的確定:對(duì)于劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)交的地價(jià),從理論上說是該土地出讓時(shí)受讓人應(yīng)付的出讓金。出讓的協(xié)議價(jià)、招標(biāo)價(jià)、拍賣價(jià)及掛牌價(jià)相差很大。選擇的方式取決于政府。劃撥土地使用權(quán),通過補(bǔ)交地價(jià)方能轉(zhuǎn)讓。除特殊情況外,補(bǔ)交地價(jià)的原土地使用權(quán)人當(dāng)然成為可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)擁有者。一般由政府根據(jù)類似地塊的出讓價(jià)制定一定的標(biāo)準(zhǔn),再按實(shí)際情況與原土地使用權(quán)人協(xié)商確定補(bǔ)地價(jià)的金額。
3.安永房產(chǎn)土地資源獲取渠道
土地資源有其特殊性,如性質(zhì)、屬性、權(quán)屬、規(guī)劃指標(biāo)、地段、地理位置等都較為復(fù)雜,所以最適合安永發(fā)展戰(zhàn)略及階段性目標(biāo)的地屬于我們需要的地。
收購(gòu)、置換企業(yè),取得土地開發(fā)權(quán);參與二、三線城市政府的舊城改造、土地整理,取得土地開發(fā)權(quán);支持政府公共事業(yè)(道路改擴(kuò)建、環(huán)保工程等政府用土地作為補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目)
取得土地開發(fā)權(quán);介入處于困境中的開發(fā)企業(yè),可根據(jù)項(xiàng)目情況采用收購(gòu)、控股、投資等方式直接獲取開發(fā)收益;國(guó)資房產(chǎn);軍產(chǎn)房產(chǎn)。
公關(guān):以社會(huì)營(yíng)銷的思想建立起激勵(lì)機(jī)制,進(jìn)行公關(guān)。
篇3:國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)管理辦法
第一條嚴(yán)格實(shí)施土地規(guī)劃和土地用途管理規(guī)定,不得輕易改變土地用途,禁止擅自改變各類建設(shè)用地用途。為規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)用途改變管理工作,根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī),制定本管理暫行辦法。
第二條下列項(xiàng)目用地不得改變土地用途:
(一)保障性安居工程項(xiàng)目用地。
(二)劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的項(xiàng)目用地。
(三)工業(yè)園區(qū)或工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)的工業(yè)項(xiàng)目用地。
(四)分期建設(shè)的工業(yè)項(xiàng)目用地。
(五)土地出讓合同、劃撥決定書或其它協(xié)議約定改變土地用途應(yīng)收回土地使用權(quán)的。
(六)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其它形式限制土地使用權(quán)利的。
(七)共有土地使用權(quán),未經(jīng)其它共有人書面同意的。
(八)土地使用權(quán)屬存在爭(zhēng)議的。
(九)法律、法規(guī)和政策規(guī)定禁止改變土地用途的其它情形。
本條第(一)至(五)項(xiàng),為實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃確需改變土地用途的,經(jīng)依法批準(zhǔn)后予以收回土地使用權(quán),對(duì)原土地使用權(quán)人依法予以補(bǔ)償,納入政府儲(chǔ)備庫(kù)。
第三條申請(qǐng)改變國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)用途的,應(yīng)符合以下條件:
(一)依法取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。
(二)擬改變的用途符合城市(鎮(zhèn))總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃。
第四條國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)用途改變按下列程序辦理:
(一)用地業(yè)主向市、區(qū)縣國(guó)土資源部門提出書面申請(qǐng),說明改變用途的理由。
(二)對(duì)符合土地管理政策改變用途的,市、區(qū)縣國(guó)土資源部門致函同級(jí)城鄉(xiāng)規(guī)劃部門征求意見,城鄉(xiāng)規(guī)劃部門根據(jù)城市(鎮(zhèn))總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行論證。
(三)市、區(qū)縣城鄉(xiāng)規(guī)劃部門論證同意改變土地用途的,提出具體規(guī)劃設(shè)計(jì)條件致函國(guó)土資源部門,其中城市規(guī)劃區(qū)容積率指標(biāo)按照市政府《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目容積率調(diào)整管理的通知》(眉府發(fā)〔〕45號(hào))規(guī)定核定。市、區(qū)縣國(guó)土資源部門對(duì)改變用途需補(bǔ)交的土地出讓金進(jìn)行測(cè)算,提交同級(jí)規(guī)劃委員會(huì)審議。
(四)規(guī)劃委員會(huì)審議通過的,市、區(qū)縣國(guó)土資源部門擬定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)用途改變方案,報(bào)同級(jí)人民政府審批。
(五)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后,用地業(yè)主應(yīng)在批準(zhǔn)后60日內(nèi)繳清土地出讓金,逾期未繳清土地出讓金的,批準(zhǔn)改變用途事項(xiàng)失效。
(六)用地業(yè)主繳清土地出讓金后,國(guó)土資源部門按照規(guī)劃部門核發(fā)新的規(guī)劃條件,與用地業(yè)主重新簽訂土地出讓合同。
第五條除本辦法第二條規(guī)定不得改變土地用途的項(xiàng)目用地外,在依法取得的國(guó)有建設(shè)用地上,原經(jīng)依法批準(zhǔn)已建的地上建筑物用途與土地用途不一致的,市、區(qū)縣國(guó)土資源部門可依法辦理改變用途手續(xù),并按本辦法第六條規(guī)定征收土地出讓金。
第六條國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)用途改變應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。
經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途,按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的差額全額收取土地出讓金。應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金額=批準(zhǔn)時(shí)新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)-批準(zhǔn)時(shí)原土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。
第七條本暫行辦法自印發(fā)之日起施行,有效期2年。