安永地產土地使用權的獲取程序

1.土地使用權的獲取方式

土地使用權出讓:

按照國家有關法律規定,城市規劃區內的集體所有土地,經依法征用為國有土地后,該幅土地的使用權方可有償出讓。土地使用權出讓,應按照平等、自愿、有償的原則,由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂出讓合同。

土地使用權出讓的報批程序:第一,市、縣土地管理部門根據出讓計劃對土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件,會同城市規劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定方案,報同級人民政府審核。第二,按出讓土地使用權批準權限,經上級土地管理部門審查后,報人民政府批準。第三,經政府批準后,由市、縣土地管理部門與土地使用者正式簽訂土地使用權出讓合同,在土地使用者支付全部土地使用權出讓金后,依法辦理土地使用權登記手續,核發土地使用權證。

土地使用權出讓年限,《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》按土地用途,對土地使用權出讓的最高年限作了明確規定:居住用地70年;工業用地50年;教育、科學、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。

土地使用權出讓方式有:協議出讓、招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓

協議出讓是指政府在出讓土地使用權時,通過政府土地管理部門與土地使用者協商確定土地使用權出讓價格的出讓方式。主要適用于工業項目、市政項目、非營利項目及政府為調整經濟結構、實施產業政策而需要給予扶持、優惠的項目。

基本程序:申請受讓者向市、縣土地管理部門書面申請受讓土地使用權,并提交資信資質等有關文件;市、縣土地管理部門向申請受讓人提供出讓地塊必要的資料和有關規定;申請受讓人在規定時間內向土地管理部門提交土地開發建設方案和愿付土地出讓金的數額、付款方式等文件;市縣土地管理部門在接到前項規定的文件之日起,應在30天內做出答復,并與申請受讓人進行具體協商,對不符合條件的申請人,說明情況并退回申請;經協商達成協議后,市縣土地管理部門與申請受讓人,簽訂土地使用權出讓合同。

招標出讓土地使用權是指,在指定期限內,有符合條件的單位和個人以書面的形式投標、競投某塊土地使用權,由招標小組根據一定的要求擇優確定土地使用者的一種土地使用權出讓方式。適用于一些大型區域發展用地、小區成片開發及技術難度較大的項目用地。

基本程序:市縣土地管理管理部門編制招標文件,發出招標公告或向投標者發出招標通知書;投標者到指定地點領取(購買)招標文件及有關資料;投標者按招標文件的規定,向市、縣土地管理部門交付保證金(不計息,可抵充出讓金),并將標書密封,在規定的時間內投入指定的標箱或送達指定的地點;市、縣土地管理部門會同有關部門組成評標小組,通過開標、評標、決標,確定中標者,發出中標通知書,對未中標者書面通知,其投標保證金在開票后7日內退還;中標者持中標通知書在規定期限內與市、縣土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同。

拍賣出讓主要適用于競爭性強的房地產業、金融業、商業、旅游業和娛樂用地。

基本程序:市、縣土地管理部門事先公告拍賣土地使用權的宗地面積、坐落、用途、使用年限、競投報名地點、競投日期等有關內容;競投者持資信資質證明文件,按公告的時間、地點報名,交付競投保證金,領取牌號參加競投;土地管理部門在公告的時間、地點,由主持人現場公布拍賣底價,當場應價競爭,確定購買者;購買者應在規定的日期內與市、縣土地管理部門簽訂合同。

掛牌出讓,出讓人發布掛牌公告,按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

注:通過以上方式取得土地使用權者,在簽訂出讓合同時,應向市、縣土地管理部門支付出讓金總額10%的定金(不計息,可抵充出讓金)。在簽訂合同60日內,土地使用者應當支付全部土地使用權出讓金。支付出讓金后15日內,土地使用者向市、縣土地管理部門申請辦理土地使用權登記,領取土地使用權證,取得土地使用權。

土地使用權出讓的權利和義務包括出讓主體的權利義務和受讓方權利義務。

出讓主體的權利和義務。權利:出讓方對受讓發在簽訂出讓合同后,未按期支付全部出讓金的,有權解除合同,并可請求違約賠償;出讓方對受讓方未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的,有權予以糾正,并根據情節輕重給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。義務:依照合同規定,提供出讓的土地使用權;出讓方應向受方提供有關資料和規定。

受讓方權利義務。權利:對出讓方應當依照合同規定提供出讓的土地使用權,如出讓方不依照合同規定提供讓地使用權的,受讓方有權解除合同,并請求違約賠償。義務:受讓方應當在簽訂土地使用權出讓合同后規定的期限內,支付全部土地使用權出讓金;在支付出讓金后應當向政府有關土管部門辦理登記,領取土地使用權證,取得土地使用權;依照出讓合同的規定和城市規劃的要求,開發、利用經營土地;受讓方需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的,應該征得出讓方同意并經政府有關部門批準,依照有關規定重新簽訂出讓合同,調整出讓金,并辦理登記。

土地使用權轉讓:

土地使用權轉讓是指土地使用者將使用權再轉移的行為,包括出售、交換和贈與。

土地使用權轉讓的條件:必須是出讓的土地使用權才能進行轉讓;必須依照土地使用權出讓合同規定的期限和條件對土地進行投資開發、利用;土地使用權轉讓應簽訂合同;土地使用權轉讓必須辦理過戶登記。

土地使用權轉讓的原則:隨之轉移原則,土地使用權轉讓時,土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務也隨之轉移;房、地產一致原則,土地使用權轉讓時,其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓,土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時,其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓,但作為動產轉讓的除外;效益不可損原則,無論是土地使用權的轉讓,還是地上建筑物、其他附著物的轉讓,都不得損害土地及其他建筑物的經濟效益。

土地所有權轉讓方式:出售轉讓;交換轉讓;贈與轉讓。

土地使用權出租:

土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。出租人作為受讓人與國家訂立的出讓合同中的權利義務不轉移。

出租的條件:出租的土地使用權時國家有償出讓的具有物權性質的土地使用權,只有通過有償出讓取得的土地使用權,才是一項獨立的財產權利,才可以作為商品進行出租;行政劃撥所得的土地使用權不是獨立的財產權

利,不得任意出租;按照土地使用權出讓合同對土地進行了投資開發、利用;出租人與承租人應當簽訂租賃合同;出租人和承租人應當依照規定辦理登記。

出租的內容:出租人收取租金的權利和將土地使用權及地上建筑物等交付承租人使用須履行的義務,承租人取得土地使用權及地上建筑物等的權利和繳納租金須履行的義務,構成了土地使用權出租的內容。

土地使用權抵押:

土地使用權抵押的含義:土地使用權抵押是指,土地使用者將其依法取得的土地使用權作為清償債務的擔保的法律行為。抵押的標的物包括土地使用權和地上建筑物、其他附著物等。

設定抵押權的基本要求:抵押權由抵押人和抵押權人以抵押合同設定;設定抵押合同的當事人未抵押權人及抵押人;被擔保的債權;不能違反有關規定。

抵押權的處分:設定抵押權,其內容僅限于就抵押物的變賣價值優先清償而不是取得抵押的土地使用權。抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的,抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押的土地使用權。處分抵押的土地使用權最普通的方法就是拍賣。

抵押權的消滅:抵押權因債務的清償或者其他原因而消滅,應當依照規定辦理注銷抵押登記。這里其他原因包括:抵押權人拋棄權利;當事人之間約定消滅抵押權;設定抵押的土地滅失;抵押物歸抵押權人所有。

土地使用權終止:

土地使用權終止的條件:土地使用權終止是指土地使用者停止行駛土地使用權。導致終止的原因很多,包括:土地使用權年限屆滿;提前收回;土地滅失;沒收、拋棄等。

土地使用權終止后的注銷登記:注銷登記是指土地管理部門依法對土地使用權終止的土地使用證進行注銷的法律行為。注銷土地使用證應注意:注銷登記有土地管理部門負責,即誰發證誰注銷;出讓合同期滿,土地使用權即由土地管理部門收回,同時注銷土地使用證。對該土地上的建筑物和其他附著物由國家同時無償取得。出讓合同規定必須拆除的技術設備等,受讓人應當按時拆除,沒有特別規定的,由土地管理部門與受讓人協商處理;對提前收回土地使用權的一般采用金額補償與土地使用權補償,兩種方式可單獨使用也可同時使用。

劃撥土地使用權交易:

劃撥土地使用權的含義:土地使用權劃撥,是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。劃撥所得土地除法律行政另有規定外,沒有使用期限的限制。

系列建設用地的使用權,確屬必須的,可由縣級以上人民政府依法批準劃撥:國家機關用地和軍事用地;城市基礎設施用地和公益事業應地;國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;法律、行政法規規定的其他用地。

從法律上講,劃撥土地使用權,實質上是一種租賃關系。用地單位通過行政劃撥取得的土地使用權,僅是有權使用,不是一項獨立的財產權利,未經國家(土地所有者)同意并補辦一定的手續,不得轉讓、出租、抵押,國家根據實際情況隨時可以收回土地使用權。

轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的條件和程序。條件:土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;領有國有土地使用權證;具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明;依法簽訂土地使用權出讓合同并補繳土地使用權出讓金。程序:轉讓、出租、抵押人持土地使用權證和房屋產權證分別向市、縣土地管理部門和房產管理部門提出申請劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物的轉讓、出租、抵押許可證,不符合條件的應退回申請說明理由;轉讓、出租、抵押方領取許可證后擬定轉讓出租、抵押合同方案,報市、縣土地管理部門和房產管理部門審查;轉讓、出租、抵押經市、縣土地管理部門和房產管理部門批準后,由土地管理部門與轉讓、出租、抵押人簽訂土地使用權出讓合同,并以轉讓、出租、抵押所獲取的收益抵交土地使用權出讓金,辦理土地登記手續。

在一定條件下可以無償收回劃撥土地使用權。第一,土地使用者因下列情況停止使用土地的:用地者因自身發展的需要等因素而遷移;用地者因經營管理不善而解散;用地者因不符合法定成立條件或者違法經營等而被撤銷;用地者因經營嚴重虧損不能清償債務而宣告破產。第二,可以無償收回劃撥土地使用權的條件,對無償取得的劃撥土地使用權,市、縣人民政府根據城市建設發展的需要和城市規劃的要求,可以無償收回。收回無償劃撥的土地使用權時,對其地上建筑物、其他附著物,市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。

2.合作建設和補地價

合作建設是指房地產開發公司與擁有土地使用權的企業合作,采用企業提高土地的使用權、開發公司提供技術資金的方式聯合開發土地和房屋。

合作的方式:第一種:一方提供土地使用權,另一方提供建設資金,房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。第二種:以地折股,即原土地使用者以土地使用權作為股本,然后與需要土地的另一方建立合資公司,以合資公司的名義進行土地開發,最終產出的利潤,由雙方按股本比例分成。

補地價的含義包含兩方面:在土地使用權有償出讓體系中的土地使用者,如需改變合同規定的土地用途,在征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準后,應重新簽訂土地使用權出讓合同,調整土地使用權出讓金。若調整的出讓金高于原出讓金的,超過的部分即稱補地價;原屬行政劃撥無償取得的土地使用權,如果土地使用權和地上建筑物進行轉讓、出租、抵押,應向當地縣級以上人民政府補交出讓金,或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交,補交的出讓金也稱補地價。

補地價的程序:向土地管理部門提出申請,詳細說明改變土地使用性質或劃撥土地使用權轉讓的原因;經審核批準后與土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同;補交土地使用權出讓金;在規定的時間內向房地產登記部門辦理土地使用權變更手續。

補交地價的確定:對于劃撥土地使用權補交的地價,從理論上說是該土地出讓時受讓人應付的出讓金。出讓的協議價、招標價、拍賣價及掛牌價相差很大。選擇的方式取決于政府。劃撥土地使用權,通過補交地價方能轉讓。除特殊情況外,補交地價的原土地使用權人當然成為可轉讓的土地使用權擁有者。一般由政府根據類似地塊的出讓價制定一定的標準,再按實際情況與原土地使用權人協商確定補地價的金額。

3.安永房產土地資源獲取渠道

土地資源有其特殊性,如性質、屬性、權屬、規劃指標、地段、地理位置等都較為復雜,所以最適合安永發展戰略及階段性目標的地屬于我們需要的地。

收購、置換企業,取得土地開發權;參與二、三線城市政府的舊城改造、土地整理,取得土地開發權;支持政府公共事業(道路改擴建、環保工程等政府用土地作為補償的項目)

取得土地開發權;介入處于困境中的開發企業,可根據項目情況采用收購、控股、投資等方式直接獲取開發收益;國資房產;軍產房產。

公關:以社會營銷的思想建立起激勵機制,進行公關。

篇2:廣東省城鎮國有土地使用權公開招標拍賣管理辦法

廣東省人民政府令

　　第39號

　　《廣東省城鎮國有土地使用權公開招標拍賣管理辦法》已經1998年5月18日廣東省人民政府第九屆8次常務會議通過，現予發布，自1998年8月1日起施行。

　　省長 盧瑞華

　　一九九八年六月十日

廣東省城鎮國有土地使用權公開招標拍賣管理辦法

　　第一條 為了規范國有土地使用權招標、拍賣出讓行為，建立公開、公平、公正的地產市場秩序，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及有關法律、法規規定，結合本省實際，制訂本辦法。

　　第二條 凡在本省范圍內從事城鎮國有土地使用權公開招標、拍賣出讓活動(以下簡稱土地招標、拍賣活動)，適用本辦法。

　　本省城市(含縣城)規劃區范圍內新增的經營性房地產項目(包括商品住宅、寫字樓、商鋪、賓館和高級娛樂設施，不包括福利房和工業廠房)用地，必須通過公開招標、拍賣方式出讓。

　　第三條 市、縣(含縣級市，下同)以上人民政府土地管理部門依法負責本轄區內土地招標、拍賣活動的組織實施。

　　第四條 擬招標、拍賣出讓的土地，應按有關法律、法規規定的審批權限報人民政府批準。

　　第五條 土地招標、拍賣活動應有計劃地進行。市、縣國有土地使用權招標、拍賣出讓年度計劃由市、縣人民政府土地管理部門會同有關部門根據社會經濟發展計劃、產業政策、城市規劃和上級下達的年度用地計劃指標制訂，報經同級人民政府批準，并報送上一級土地管理部門備案后實施。

　　第六條 土地招標、拍賣出讓年度計劃經批準后，由土地管理部門會同建設、規劃、財政、房管、計劃等有關部門按計劃要求和各自的職責做好前期準備工作，包括對擬招標、拍賣地塊的開發，確定規劃設計要點，編制用地宗地圖、投標(拍賣)須知、土地使用權投標書及其他有關文件。

　　第七條 土地使用權招標、拍賣活動應遵循合法及公開、公平、公正的原則進行，并接受社會和上級土地管理部門監督。

　　第八條 舉行土地招標、拍賣活動，土地管理部門應提前發出公告，公布競投(買)的時間、地點、地塊，并向競投(買)人提供擬招標或拍賣地塊的有關資料(包括面積、位置、用途、開發程度、規劃設計要點、土地使用年限及有關規則、參與人須具備的條件和競投(買)的規則等)，接受咨詢。

　　第九條 土地招標、拍賣的出讓底價應經有土地評估資格的機構按國家和省規定的規范程序評估，并經縣級以上土地管理部門會同物價部門審核后報同級人民政府批準。

　　第十條 競投(買)人應了解招標或拍賣地塊的有關資料，遵守規則，依法參與競投(買)，不得弄虛作假或串通壓價。

　　第十一條 土地管理部門進行土地招標，可選用以下其中一項條件確定中標人：

　　(一)在競投期內出價最高者;

　　(二)根據競投出價與規劃設計方案等，經評標小組綜合評定最優者;

　　(三)在競投期內最先付清規定的標價款者;

　　(四)在競投期內實際交付地價款最多者。

　　第十二條 土地招標活動的基本程序：

　　(一)土地管理部門于截標之日前30日發出招標公告;采用本辦法第十一條第(三)、(四)項規定的中標條件的，應同時公告標價或出讓底價、付款方式;

　　(二)投標者報名并索取有關招標文件;

　　(三)按公告的決標條件及程序確定中標人;采用本辦法第十一條第(二)項為中標條件的，應經評標小組評定后決標;

　　(四)土地管理部門向中標和不中標者發出書面通知;

　　(五)中標人須在接到中標通知書后15日內與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當于地價總額10%的定金;

　　(六)中標人按規定付清地價款后，依法辦理土地登記及領取土地使用證書。

　　第十三條 土地拍賣活動的基本程序：

　　(一)土地管理部門于公開拍賣前30日發出拍賣公告;

　　(二)競買人報名參加競買并索取有關文件;

　　(三)在約定的時間、地點并按以下程序公開拍賣：

　　1.主持人簡介拍賣地塊位置、面積、用途、規劃要求及其他有關事項;

　　2.公布拍賣起叫價;

　　3.競買者按規定的方式競相應價或加價，其最后應出最高價(或加價)者即為競得人;

　　4.簽訂《拍賣成交確認書》;

　　(四)競得人應在拍賣成交之日起15日內與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當于地價總額10%的定金;

　　(五)競得人按規定期限付清地價款后，依法辦理土地登記，領取土地使用證書。

　　第十四條 按本辦法通過招標、拍賣取得國有土地使用權的，可憑中標通知書或《拍賣成交確認書》向有關部門申辦基建立項和房地產開發經營許可等有關手續。

　　第十五條 土地管理部門可以按有關規定指定或委托有資格的不動產拍賣機構或地產交易機構負責土地拍賣具體業務。

　　第十六條 中標人或競得人交納的投標(或競買)定金可抵作地價款。

　　第十七條 土地招標、拍賣成交后，中標人或競得人反悔，不按規定時間與土地管理部門簽訂出讓合同書的，應賠償組織招標、拍賣活動支出的全部費用，該地塊由土地管理部門重新組織招標、拍賣。

　　第十八條 中標人、競得人未按規定期限付清地價款的，土地管理部門可報請同級人民政府批準解除出讓合同，定金不予退還，并將土地使用權及其地上不動產無償收歸政府所有，同時可按地價款總額的10%扣收違約金。

　　中標人或競得人已按規定期限付清地價款，土地管理部門未按約定提供出讓土地的，中標人或競得人有權解除合同，由土地管理部門雙倍返還定金，中標人或競得人并可請求相當于地價款總額10%的違約賠償。

　　第十九條 市、縣土地招標、拍賣結果報上一級土地管理部門備案。上級土地管理部門對下級土地管理部門的招標、拍賣活動要進行監督，并可以對不符合規范的招標、拍賣活動予以糾正;對違反法律、法規和本辦法的招標、拍賣活動經報請同級人民政府批準后，可宣布其招標、拍賣結果無效，造成的損失由責任人承擔賠償。

　　第二十條 所有競投(買)人報出的最高地價低于出讓底價或達不到中標條件的，組織競投(買)的土地管理部門可以宣布停止該幅土地使用權的招標、拍賣活動。

　　第二十—條 政府工作人員在土地招標、拍賣活動中，接受賄賂，泄露秘密，玩忽職守，徇私舞弊的，由其所在單位或上級機關給予行政處分;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第二十二條 競投(買)人以弄虛作假欺騙手段非法取得土地使用權的，由土地管理部門收回其土地使用權并處以每平方米15元的罰款;對有關責任人由其所在單位或上級機關給予行政處分;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第二十三條 本辦法自1998年8月1日起施行。

篇3:房地產企業土地增值稅會計處理

房地產開發企業土地增值稅的會計處理

1、納稅義務人

凡是有償轉讓我國國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物(以下簡稱房地產),并且取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人。

2、納稅范圍。包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。

3、稅率。

房地產開發企業的土地增值稅實行四級超率累進稅率:房地產增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;房地產增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的部分,稅率為40%;房地產增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的部分,稅率為50%;房地產增值額超過扣除項目金額200%以上的部分,稅率為60%。

4、土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的土地增值額為計稅依據,依照四級超率累進稅率計算稅額。公式為:

應納稅額=增值額×適用稅率-速算扣除法

增值額=轉讓房地產取得的收入-法定扣除項目金額

[例]某房地產開發公司有償轉讓高級住宅樓一棟,建筑面積5000平方米,單位售價每平方米6800元,開發住宅的實際成本是1800萬元,繳納的營業稅及附加為160萬元。

1.計算土地增值稅:

增值額=轉讓收入-扣除項目金額=-(+1600000)=(元)

增值率=[÷(+1600000)]×100%=73.47%

增值率為73.47%,適用稅率為40%,速算扣除率為5%。

應納稅額=+40%-(+1600000)×5%=4780000(元)

2.會計分錄如下:

計提時:

借:經營稅金及附加4780000

貸:應交稅金――應交土地增值稅4780000

實際繳納時:

借:應交稅金――應交土地增值稅4780000

貸:銀行存款4780000