房地產項目銷售階段流程

一、申辦《銷售許可證》

商品房銷售有商品房預售和現售兩種方式。商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的的房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金或房價款的行為。而商品房現售,則是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房價款的行為。商品房現售標準是指房屋已通過竣工驗收或分期驗收,并取得《武漢市房地產開發經驗項目交付使用證》。

商品房預售實行許可證制度。商品房預售許可證一年一換。未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售。開發企業進行商品房預售,應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記,取得《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交以下證件(復印件)及資料:

1、已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書

2、有建設工程規劃許可證和施工許可證

3、按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。武漢市最新規定為多層建筑完成主體結構的全部;小高層建筑完成主體結構的三分之二;高層建筑完成主體結構的二分之一。

4、開發企業的《營業執照》和資質等級證書

5工程施工合同

6、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容,并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖

商品房現售實行現售備案證。現售備案證只要辦一次,直到房子全部賣光,必每年更換,當消費者看到該證是去年辦理的,也可以照買不誤。應當符合以下條件:

㈠現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書

㈡取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件

㈢持有建設工程規劃許可證和施工許可證

㈣已通過竣工驗收

㈤拆遷安置已經落實

㈥供水、供電、隔熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件,其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期

㈦物業管理方案已經落實

二、商品房銷售及按揭辦理

1、銷售前期準備工作(可委托銷售代理公司進行)

第一階段:基礎市場調研

地鐵環境與街區功能調研

區域經濟及政策調研

競爭項目及非競爭區域項目調查

重點項目考察

市場需求抽樣調研

重點客戶(群體)市場調研

經濟趨勢分析

市場需求趨勢分析

出具市場調研報告

物業的全面解析及定位

項目SWOT分析

1)競爭要素全面解讀

2)項目優勢分析

3)項目劣勢分析

4)項目機會利用

5)市場威脅與困難點

項目競爭力評估

1)地段價值與發展評估

2)項目差異性支撐力評估

3)消費者選擇性標準評估

4)項目綜合競爭力評估

目標市場定位與消費者需求研究

目標市場定位

目標市場特征描述

目標消費者行為分析

消費個案描述

營業員銷售理念提升

營銷核心理念提升

賣點體系設計與提升

營銷戰略與主線策略

營業員銷售攻擊體系建立

現場攻擊體系建立

價格定位及策略

價格策略

價格定位

定價預控及說明

付款方式建議

銷售額動態測算

項目促銷計劃建議

渠道促銷建議

公關活動促銷建議

客戶促銷建議

品牌促銷建議

示范單位及環境的設計建議

營業員銷售預算

推廣費用預計

營銷費用預計

第二階段:物業賣點與利益點轉換分析

品牌策略方向建議與定義

消費者心理感受定位

宣傳攻勢的確定

宣傳途徑的確定

功能劃分建議

裝修方向建議

樣板房的功能劃分定義

看樓通道的布局建議

傳播媒介的確定及具體媒介發布計劃

項目標識(LOGO)設計

中英文標準字設計

標準色系

輔助色系

標準組合規范

特許組合

禁用組合

銷售培訓

銷售管理策劃

銷售隊伍進駐

銷售執行

第三階段:推廣主題的制定

推廣口號的制定

整體包裝風格的確定

主要街區路段包裝風格及具體形式

現場氣氛營造風格及具體形式

展示中心示范環境具體裝修風格建議

樣板房具體裝修風格建議

看樓通道裝飾風格建議

名片

信紙

信封

傳真紙

文件袋

請帖

工作卡

水杯

煙灰缸

垃圾桶

車體

工地圍墻設計

工地廣告牌設計

導示牌設計

條幅設計

路旗設計

掛旗設計

車體包裝設計

主要街區大型形象廣告牌設計

展板設計

售樓處導示招貼

噴繪畫設計

看樓通道設計

戶型形象說明設計

樣板房導示卡、牌、標志等設計

行車導示系統設計

售樓書

售樓雜志

宣傳折頁

宣傳海報

郵遞單張

影視廣告腳本創意

第四階段:各銷售期的廣告具體創意

傳播媒介的確定及具體媒介發布計劃

展銷會的配合

促銷活動的配合

其他外賣場的配合

廣告效果測定與監控

競爭對手監控

競爭者咨詢報告

競爭者廣告監控及具體分析

銷售控制及月度目標制定

2、銷售合同的簽訂

3、按揭辦理

1)公積金貸款:

貸款資格

貸款對象:在本地購買自住住房,同時在當地住房資金管理中心系統交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。貸款條件:1、具有當地城鎮常住戶口或有效居留身份(如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證);2、具有穩定的職業和收入,有償還貸款本息的能力;3、具有購買住房的合同或有關證明文件;4、提供住房資金管理中心同意的擔保方式;5、符合住房資金管理中心規定的其他條件。

貸款流程:

咨詢、領取表格

提出申請

簽訂借款合同、抵押合同

辦理抵押登記手續

辦理房屋財產保險

貸款轉賬

每月還款

貸款結清注銷

要提交的資料:

①本人戶口本、身份證或其他有效居留證明;②購房合同或意向書等有關證明文件;③借款人所在單位同意貸款的證明;④住房資金管理中心要求提供的其他材料。

2)商業貸款

貸款資格

貸款對象:具有完全民事行為能力的中國自然人。貸款條件:一、有當地常住戶口或有效居留身份(如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證);二、有穩定的職業收入;三、信用良好,有按期償還貸款本息的能力;四、有貸款人認可的資產作為抵押或質押;或借款人不能足額提供抵押(質押)時,有貸款人認可并符合規定條件,具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人;五、有購買住房的合同或協議或有關批準文件;六、所購住房價格基本符合貸款人或其指定的房地產估價機構評估價值;七、不享受購房補貼的,以不低于所購住房全部價款的20%的存款或現金作為購房首期付款;八、貸款行為規定的其他條件;九、以上條款借款人需同時具備,且借款人應保證所提供文件的真實性、合法性。如因借款人的原因造成貸款人的損失,借款人應負賠償責任。

貸款流程

要提交的資料:

個人需提供資料①申請人及配偶(如已婚)的身份證,外國人士需提供《武漢市暫住證》以及武漢市房地產中心開具的證明文件《外省市人在京購房批準通知單》②婚姻狀況證明:已婚、未婚、離異③與售房單位簽訂的符號武漢市政府統一購房合同或協議,及有關證明文件④《首付款證明》正本及其已付款的收據在本銀行不低于首付款的存款證明⑤收入證明(蓋單位公章)⑥在職單位營業執照副本復印件(加蓋公章并體現當年年檢)⑦其他銀行要求的文件。隨各銀行具體要求的不同,應提交的材料會有所不同。

3)組合貸款:公積金貸款不夠用時,還可以申請商業貸款。

貸款資格

貸款對象:在本地購買自住住房,同時在當地住房資金管理中心系統交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。貸款條件:1、具有當地城鎮常住戶口或有效居留身份(如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證);2、具有穩定的職業和收入,有償還貸款本息的能力;3、具有購買住房的合同或有關證明文件;4、有住房資金管理中心認可的資產作為抵押或質押;或借款人不能足額提供抵押(質押)時,有貸款人認可并符合規定條件,具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人;5、符合住房資金管理中心規定的其他條件。

貸款流程

要提交的資料:①申請人及配偶(如已婚)的身份證,外國人士需提供《武漢市暫住證》以及武漢市房地產中心開具的證明文件《外省市人在京購房批準通知單》②婚姻狀況證明:已婚、未婚、離異③與售房單位簽訂的符號武漢市政府統一購房合同或協議,及有關證明文件④《首付款證明》正本及其已付款的收據在本銀行不低于首付款的存款證明⑤收入證明(蓋單位公章)⑥在職單位營業執照副本復印件(加蓋公章并體現當年年檢)⑦借款人所在單位同意貸款的證明⑧住房資金管理中心和貸款銀行要求提供的其他材料。隨各銀行具體要求的不同,應提交的材料會有所不同。

3、抵押登記

房地產抵押登記分為三種類型:其一是純土地使用權抵押,二是房地產抵押,三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登記在市局抵押登記科辦理。屬第一、二種類型抵押的,應提交國有土地使用權證或房產證、土地估價報告或房地產估價報告、抵押合同、借款合同、抵押申請表、抵押登記雙方法人代表證明或個人身份證明、土地登記委托書。屬在建工程或期房抵押的,還應提交《建設工程規劃許可證》、《商品房預售許可證》。

篇2:石油銷售公司流程管理細則

石油銷售公司流程管理辦法

第一章總則

第一條為了規范石油銷售公司(以下簡稱"HB公司"或"公司")流程管理,保證公司流程的順暢運行和不斷優化,確保公司管理體系的有效運轉,在《HB公司規章制度管理辦法(試行)》的基礎上,特制定本辦法。

第二條本辦法適用于公司各部門業務及管理等流程的制定、審批發布、優化、運行監管及廢止。

第三條流程的管理遵循以下幾點原則:

(一)開放性原則:流程處在不斷優化的過程中,隨著公司不斷的發展,流程也會相應發生更新和變化;

(二)責任明確原則:綜合辦公室對公司的流程管理體系負責,各部門對本部門各項流程負責;

(三)全員參與原則:各流程涉及的部門、崗位均有權利和責任對流程及其運行過程提出建議。

第二章組織機構及職責

第四條公司流程優化領導小組是流程管理工作的決策機構。領導小組由公司領導班子成員及各部門負責人組成。主要職責如下:

(一)負責公司流程及優化后流程審批工作;

(二)監督并指導流程管理體系的運行;

(三)協調流程管理體系運行過程中出現的重大問題;

(四)當公司戰略及組織機構出現重大變化時,負責啟動流程全面優化工作。

第五條綜合辦公室是公司流程管理的歸口部門,主要流程管理職責如下:

(一)負責公司流程的審核工作;

(二)負責公司流程運行過程中的指導、組織協調工作;

(三)負責組織公司流程執行的監測、反饋工作;

(四)負責組織公司流程的評價優化工作;

(五)負責公司流程管理文件的整理、匯編工作。

第六條各部門主要流程管理職責如下:

(一)負責與本部門業務相關流程的制定;

(二)負責與本部門業務相關流程的正常運行;

(三)負責對與本部門業務相關流程執行及監測;

(四)收集流程運行中的反饋信息,負責流程優化工作。

第三章流程的制定、修訂和廢止

第七條流程的制定

流程的制定由相應責任部門提出申請,報分管領導批準后制定。流程制定過程中的申請、制訂、修改、廢止、論證、審核、批準與發布等過程按照規章制度進行管理,參照《HB公司規章制度管理辦法(試行)》執行。

形成流程文件后,綜合辦公室審核并參照《HB公司制度體系文件編號暫行規定》對其進行編號。

第八條流程的評審、優化與廢止

流程的評審由綜合辦公室牽頭,在書面征集各部門和各營業室意見的基礎上,組織各部門定期或不定期進行流程集中評審。

(一)各部門負責對本部門和對口單位的流程進行抽樣評審調查,被調查者應詳細填寫《流程評審表》,各部門根據評審結果對流程提出優化、廢止的建議或意見。

(二)評審工作結束后,綜合辦公室負責對評審結果進行匯總,收集有關流程優化、廢止的建議或意見,并提出具體的流程優化、廢止方案,連同其他制度修改意見,報公司領導辦公會議審議。

(三)流程優化、廢止方案經領導辦公會議審議通過后,由綜合辦公室根據流程的歸屬部門,下發到各相關部門進行流程修改或廢止。

第四章附則

第九條本規定由綜合辦公室負責解釋和修訂。

第十條本辦法未盡事宜,按國家相關法律法規和集團公司、產品經銷公司相關規定執行。

第十一條本辦法自頒布之日起施行。

篇3:公司財務銷售費用工作流程

公司財務銷售費用崗工作流程

(一)部門日常費用

審核原始憑證完整、合法、金額正確――→審核并更正原始憑證按規范粘貼和折疊――→審核審批手續是否完備――→審核部門費用支出進度(如超計劃額度,可拒絕報銷)――→編制記賬憑證

借:營業費用―相關明細科目(部門專項)

貸:現金/銀行存款/其他應收款――→涉及現金的憑證傳出納崗,不涉及現金的憑證傳主管崗復核

注:(1)非工資性費用支出原則上須取得稅務局監制的發票或收據,填寫規范,大小寫一致,無涂改痕跡,增值稅票須嚴格遵守填寫規范。

(2)保證憑證及附件左上角整齊,附件長寬折疊以記賬憑證大小為度,不能帶有訂書釘。

(3)費用審核依據《20**年費用控制辦法》、《差旅費開支范圍及標準》、《通訊費管理辦法》等,其要點有:計劃額度內費用須經部門負責人、分管領導、財務部長審批;計劃外費用須有總經理批示的報告;市內交通費、通訊費須經總經辦登記;固定資產須經行政事務部登記;差旅費須附審批后的行程安排表,招待費須附經審批的招待費用明細表。

(4)準確使用明細科目(見科目表),正確選取專項。

(5)報銷人有前期欠款時,報銷費用一律先沖抵欠款,在編制憑證時須附管理費用崗開具的還款收據。

(6)支取現金的憑證編制完畢,若遇出納無現金時,應暫時保存記賬憑證,待出納取回現金時通知領款。

(二)辦事處費用

1、日常費用

審核原始憑證完整、合法、金額正確――→審核原始憑證粘貼規范――→審核審批手續是否完備――→編制記賬憑證

借:營業費用――相關明細科目(部門專項)

貸:現金/銀行存款/其他應收款――→涉及現金的憑證傳出納崗,不涉及現金的憑證傳主管崗復核

2、購置固定資產

審核是否附申請報告――→審核發票合法――→審核是否有行政事務部開具的固定資產調撥單――→審核審批手續是否完備――→編制記賬憑證

借:固定資產――相關明細科目

貸:現金――→傳出納崗

注:(1)辦事處購置生活、辦公用品,使用年限超過一年且單位價值在1000元以上,須到行政事務部辦理固定資產登記手續。

(2)記賬憑證摘要欄須注明固定資產名稱、辦事處。

3、房租、倉租

審核是否附租賃合同――→審核是否附合法收據――→審核簽字手續是否完備――→編制記賬憑證

借:營業費用――房租/倉租/區域房租(部門專項)

貸:現金――→傳出納崗

4、運費

審核運輸發票合法,金額正確――→審核無抵扣聯、且運費金額超出100元以上運輸發票附在同一張支出證明單上(以別針或回形夾住,無需粘貼和復印)―→審核審批手續是否完備――→編制記賬憑證

借:營業費用――運費―市外運費/市內運費(部門專項)

應交稅金――應交增值稅―進項稅

貸:現金――→傳出納崗

注:(1)計算抵扣金額以運費金額作為基數,不包括包裝費、裝卸費、保險費、力資費等附加費。

(2)抵扣聯或準予抵扣進項稅的運輸發票上須標注憑證號和抵扣金額。

5、途損

審核途損合法依據、途損報告――→審核簽字手續完整――→編制記賬憑證

借:營業費用――途損(專項)

貸:應收賬款

注:(1)途損須取得客戶單位或運輸單位出具的有效證明。

(2)途損報告須經辦事處主任、銷售部長、分管領導簽字,財務部長審批。

(3)途損金額直接開具收據沖減對應客戶應收賬款,不允許提取現金,賬務處理上可以“現金”科目過渡。

6、高開沖紅

審核是否附高開沖紅表――→審核是否附合法收據――→審核是否有銷售會計審核簽名――→審核審批手續是否完備――→編制記賬付款憑證

借:營業費用――高開沖紅

貸:銀行存款/現金――→傳出納崗

注:(1)沖紅、返利原則上須以銀行存款支付給客戶單位,或抵減客戶單位應收賬款,確需以現金支付,須經分管領導批準,并在支出證明單上注有“現金”字樣。

(2)以沖紅、返利抵減客戶單位應收賬款,須由銷售核算崗開具收據,由于業務系統核算需要,應收賬款與沖紅、返利分開核算,以現金科目相聯系。

7、返利

審核是否附協議――→審核是否附合法收據――→審核是否有銷售會計審核簽名――→審核審批手續是否完備――→編制記賬憑證

借:營業費用――宣傳費―現款返利/品種返利/年終返利(部門專項)

貸:銀行存款/現金――→傳出納崗

8、贊助費

審核是否附申請報告――→審核是否附合法收據――→審核審批手續是否完備――→編制記賬憑證

借:營業費用――宣傳費―贊助費(部門專項)

貸:銀行存款/現金――→傳出納崗

注:(1)辦事處費用報銷,原始憑證須分類規范粘貼。

(2)各項非工資性費用支出原則上須取得合法原始憑證,如不能取得合法原始憑證一律按20%代扣個人所得稅。

(3)審核具體依據《20**年費用控制辦法》、《差旅費開支范圍及標準》、《通訊費管理辦法》、《20**年銷售政策》等。

(4)報銷人有前期欠款時,報銷費用一律先沖抵欠款,由管理費用崗開具還款收據。

(5)以貨款沖抵返利款時,以銷售會計審核金額記費用,以對方開具收據金額記應收賬款,差額由經辦人補足。

(三)廣告費用

1、審核月度資金計劃

每月28日根據預付賬款、策劃部廣告投入付款計劃及廣告合同的執行情況――→審核策劃部下月資金使用計劃――→匯總資金計劃――→報財務部長審批

2、審核付款

(1)根據月度資金計劃核查付款項目――→審核廣告合同、發票、照片等――→審核“付款審批單”審批手續是否完備――→登記資金計劃――→出納崗付款

(2)簽收出納崗傳來的“付款審批單”及銀行付款憑證等――→編制記賬憑證

借:預付賬款

貸:銀行存款――→在相應的廣告合同

上登記付款金額、日期及憑證編號――→傳主管崗復核

注:(1)首次付款時,需留存一份合同復印件。

(2)付款金額計劃內10萬元以下的,直接傳出納崗付款,計劃內10萬元以上或計劃外款項須經財務部長或財務總監批準。

(3)支付廣告款時須憑發票,并審核第(4)項下列附件后方右辦理,即編制憑證,除發票開出有困難的預付款除外。

(4)媒體廣告須審核發票、報樣及監播單等;戶外廣告(車體、墻體、廣告牌等)須審核發票照片等;宣傳品、禮品須審核發票、入庫單等。

3、費用報賬

(1)媒體及宣傳品

審核策劃部相關崗位傳來的發票(媒體廣告)

審核策劃部相關崗位傳來的發票附收料單(宣傳品)――→審核審批手續是否完備――→對照合同進行編制記賬憑證

借:營業費用――媒體/宣傳品(部門專項)

貸:預付賬款――→在合同上登記發票金額、收受日期及憑證編號――→分品種登記手工賬――→傳主管崗審核

注:(1)根據預付賬款余額及合同執行情況及時督促策劃部報賬,每月與策劃部相關崗位核對各客戶賬簿余額。

(2)媒體廣告包括電臺、報紙、車體、墻體、廣告牌、條幅等;宣傳品包括宣傳品、禮品的設計、制作、發送等費用。

(3)收到發票時與策劃部相關崗位一同確認廣告費用歸屬辦事處,不能明確分配到辦事處及企業形象宣傳廣告歸入策劃部,以便于投入產出分析。

(4)收到發票時與策劃部相關崗位一同確認廣告費用歸屬何產品品種,不能明確分配到具體品種及企業形象宣傳廣告單列,并登記手工賬,以便于投入產出分析。

(5)宣傳品入庫時費用全額計入策劃部,部門或辦事處領用時沖減策劃部費用。

(2)宣傳品發出

審核宣傳品倉庫明細賬――→審核倉庫傳來的當月宣傳品領用匯總表和領料單――→編制記賬憑證

借:營業費用――廣告費用―宣傳品(部門專項)

――招待費(部門專項)

管理費用――招待(部門專項)

貸:營業費用――宣傳品(策劃部)〈紅字金額〉――→傳主管崗復核

(3)推廣會

審核推廣會申請報告及照片等相關材料――→審核原始憑證完整、合法性――→審核審批手續是否完備――→編制記賬憑證

借:營業費用―推廣會(部門專項)

貸:現金/其他應收款――→分品種登記手工賬――→涉及現金的憑證傳出納崗,不涉及現金的憑證傳主管崗復核

注:(1)審核推廣會費用時,應查詢是否為辦事處借款支出,若為借款,則通知管理費用崗開具還款收據,沖抵欠款。

(四)管理性工作

1、每月10日根據部門費用計劃額度出具費用通報,并提請超支或有超支跡象的部門注意。

2、每季度結束后15天出具費用分析報告,能為公司費用管理控制提出合理化建議。

3、每季度結束后15天出具產品投入產出分析報告。

4、每季度提供需監測的廣告明細

5、積極參與公司廣告招標和對廣告價格檢查。

6、加強對預付賬款的管理,勤于督促報賬,及時清理廣告掛賬。

7、參與制定和完善公司費用控制辦法。

8、參與年度費用控制計劃的制定。

(五)工作要求

1、熟悉公司各類財務管理制度。

2、了解財務部各崗位工作內容,做好與各崗位的銜接工作。

3、工作目標明確,責任心強,樹立良好的部門形象。