接管驗收整體計劃

一、依照業(yè)主方──新世界淮海物業(yè)發(fā)展有限公司之要求,根據(jù)中華人民共和國建設部1991年2月4日發(fā)布,1991年7月1日實施的《中華人民共和國行業(yè)標準──房屋接管驗收標準》中的有關規(guī)定,結合香港新世界大廈實際情況及工程驗收進度,我司將對香港新世界大廈接管驗收工作分二部分進行:

A、辦公層區(qū)域(L12~L57)和各設備房[塔樓部分]:7月20日到8月24日

B、商場部分(B3~L3)及車庫[裙樓部分]:9月8日到10月28日

二、接管必備資料如下

1.竣工工程項目一覽表,包括竣工工程名稱、位置、結構、層樓、面積、裝修標準、開竣工日期等;

2.設備清單,包括設備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價及隨機工具、備品備件等;

3.工程項目竣工圖;

4.材料、建筑構件、外協(xié)件、各種設備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄,預制作的荷載試驗記錄、自動控制儀表的調(diào)試記錄;

5.隱蔽工作驗收記錄;

6.土建施工記錄,包括地基處理記錄、結構安裝較正記錄、預應力構件施工記錄等;

7.設備安裝調(diào)試記錄,如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄,暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣電信、通風、供水、消防滅火、防暴報警、電視監(jiān)控、應急廣播等工程的檢查和試驗記錄;

8.建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標::的測試記錄,重要鋼骨結構焊縫探傷檢查記錄;

9.工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。

10.圖紙會審記錄,設施變更通知和技術核定單;

11.關于建筑物、構筑物的使用注意事項說明;

12.有關該工程項目的其它重要技術決定和文件;

13.所有工程項目通過國家部門驗收或技術鑒定的證明或證書,如水、電、電話、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。

以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理大廈之基本資料,并需永久保存,以保障設施設備能得到切實之維護及保養(yǎng)。

三、物業(yè)接管工作組織構成:

1.上海新創(chuàng)物業(yè)管理有限公司

香港新世界大廈物業(yè)管理處(管理部、工程部)

2.其它相關人員

四、接管驗收原則

以發(fā)展商和管理公司共同簽署有關驗收報告,方可有效。

五、接管工作程序

1.接管工作準備階段

1.1熟悉接管各層面的情況

1.2接管工作應備文件

a.驗收接管流程

b.相關驗收文件

c.相關驗收表格

d.成品保護方案

1.3接管人力與器具準備

1.4接管前人員培訓

2.接管工作運作階段

2.1進入接管層面現(xiàn)場,由物業(yè)公司、發(fā)展商及有關人員共同進行。

2.2按照準備階段中所制各類驗收表格分別進行接管。

2.3接管完畢,填寫表格,重要現(xiàn)場應進行照相,一式二份,一份交發(fā)展商,一份由管理公司存檔備案。

2.4接管合格,鑰匙移交管理處。

3.接管繕后階段

3.1接照接管原則與表格,將不合格部分進行匯總,并通知發(fā)展商限期整改。

3.2對整改情況作進一步跟進,并作出記錄。

3.3對整改情況進行檢查,并對整改情況作出定論。

3.4對已接管樓層安排人員定時或不定時巡視,確保大廈各功能及設施設備運作正常。

3.5對部分成品(如:地面、墻面、天花、電梯等)進行保護。

物業(yè)驗收移交程序

根據(jù)各項目的施工進度和小業(yè)主(或租戶)入住的情況不同,發(fā)展商(或大業(yè)主)可視需要要求管理公司對其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設備和系統(tǒng)進行驗收接管,但項目的最終移交是在通過政府

有關職能部門和發(fā)展商驗收基礎上以物業(yè)管理公司驗收通過為準。

一、物業(yè)驗收條件

物業(yè)要驗收移交,必須滿足以下首要條件:

1.提供被驗收物業(yè)的竣工圖(若尚未完成峻工圖,必須提供最終的施工圖,并附詳細的設計修改說明);

2.提供被驗收的設備、系統(tǒng)::的操作說明、保養(yǎng)手冊及其他有關資料;

3.提供與承包商(或供應商)簽署承包(供應)合同中有關技術條款;

4.出示政府有關職能部門(詳見附表)驗收證明;

5.提供承包商、廠商及供應商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料;

6.提供必要的專業(yè)技術介紹和培訓;

7.提供所有測試、檢驗和分析報告;

8.清潔被驗收的場地、設備和機房。

二、拒絕驗收

對以下情況,物業(yè)公司有權拒絕驗收接管物業(yè):

1.嚴重違反國家有關法規(guī);

2.未能通過有關政府職能部門的驗收;

3.工地與交付物業(yè)不能有效隔離;

4.機房不能完全獨立封閉;

5.其他可能危及設備正常運行和入住人身安全的物業(yè)。

三、缺陷整改

對在驗收中發(fā)現(xiàn)的各種問題包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護引起的受損等情況,管理公司將會做詳細的缺陷記錄,以供發(fā)展商(或大業(yè)主)督促承包商(或供應商)進行整改,對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。對問題比較嚴重,則向發(fā)展商(或大業(yè)主)建議暫緩驗收,待整改完成后重新驗收。

四、試運行

若部分設備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗收,但由于小業(yè)主(或租戶)入住需要必須開啟運行某些設備或系統(tǒng),管理公司一般僅做實物驗收,并嚴格按發(fā)展商(或大業(yè)主)的書面指令進行管理和操作,在此期間,技術上仍由承包商(供應商)把關,若發(fā)生任何問題或意外,除管理公司人為原因外,責任由發(fā)展商(或大業(yè)主)及其承包商負責,對于重要設備或機房有必要簽定臨時試運行協(xié)議,清楚列明有關各方責任。

五、驗收通過

被驗收物業(yè)完好,設備及系統(tǒng)運行情況正常,所有指標均達到合同約定的要求,場地、設備和機房均清潔干凈,經(jīng)有關各方書面確認驗收通過,發(fā)展商(或大業(yè)主)應督促承包商(或供應商)移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具,物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。

六、保修期

按正常情況,物業(yè)整體驗收結束,正式進入保修期,但物業(yè)驗收往往是一段相當長的過程,在此期間,有些設備可能會因先期投入運行或其他原因已經(jīng)進入保修期,故需要發(fā)展商(或大業(yè)主)與其承包商、供應商協(xié)議約定整個項目的保修期1起始日期,書面通知物業(yè)公司,而在此之前進入保修期的部分設備和系統(tǒng),若需要簽續(xù)保合同,發(fā)展商(或大業(yè)主)應酌情予以補償。

竣工驗收應提供的技術資料

在物業(yè)驗收接管前,發(fā)展商/業(yè)主須提供有關物業(yè)的各種技術資料和竣工圖,分類立卷,在驗收時交物業(yè)管理公司歸檔保存,若驗收時尚未完成竣工圖,必須提供最終的施工圖,并附詳細的設計修改說明,竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內(nèi)呈交。

物業(yè)管理公司將參考這些技術資料對物業(yè)的設施進行驗收管理、運行、維護和保養(yǎng),一般需要遞交以下技術資料,但不限于此列:

一、土建、裝修需要的資料

1.建筑、裝修和綠花等設計說明;

2.總平面圖、建筑和結構圖;

3.裝修圖(包括所有天花、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表);

4.質(zhì)監(jiān)站、規(guī)劃局、消防局、環(huán)衛(wèi)局及園林管理所等政府職能部門的驗收報告;

5.土建、裝修、建材和五金等供應商及廠商資料;

6.房屋面積測量報告;

7.物業(yè)沉降測試報告;

8.防水工程的盛水試驗報告;

9.隱蔽工程驗收鑒證。

二、弱電系統(tǒng)需要的資料

1.各弱電系統(tǒng)的操作和維護保養(yǎng)手冊(包括屋宇自動控制系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、電話和綜合布線系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、車庫自動化管理系統(tǒng)等);

2.各弱電系統(tǒng)圖、平面圖;

3.弱電系統(tǒng)設備明細表、承包商資料及產(chǎn)品合格證;

4.消防局、技防辦、音像管理處、有線電視臺、國家安全局、電話發(fā)展總公司等政府職能部門的驗收合格證明;

5.設備原理圖、電腦軟件程序和說明等。

三、電氣系統(tǒng)需要的資料

1.高壓、低壓和變配電設備操作和維護保養(yǎng)手冊;

2.所有電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及說明;

3.電氣設備明細表、承包商資料及產(chǎn)品合格證;

4.供電局驗收報告;

5.各種用電設備調(diào)試、測試報告;

6.避雷裝置系統(tǒng)圖、平面圖、測試報告、防雷辦驗收報告。

四、給排水需要的資料

1.噴淋、消火栓水系統(tǒng)操作和維護保養(yǎng)手冊;

2.消防水、給水、排水系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖;

3.消防噴淋、消火栓、給排水系統(tǒng)設備明細表、承包商資料及產(chǎn)品合格證;

4.消防局驗收批文,衛(wèi)生防疫站、自來水、城市排水檢測站和質(zhì)驗站等政府職能部門驗收報告;

5.消防水系統(tǒng)試壓、調(diào)試及驗測報告;

6.污水處理系統(tǒng)竣工圖紙,衛(wèi)生防疫站驗收批文;

7.蓄水池、水箱和開水器水質(zhì)檢測報告。

五、空調(diào)系統(tǒng)需要的資料

1.空調(diào)系統(tǒng)、送排風系統(tǒng)操作和維護保養(yǎng)手冊;

2.空調(diào)、送排風系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖;

3.空調(diào)機組(熱泵機組)、新風機組、熱交換器及風機盤管等設備明細表、承包商資料及產(chǎn)品合格證;

4.消防局驗收批文;

5.空調(diào)系統(tǒng)/設備試壓、調(diào)試報告。

六、動力設備需要的資料

1.鍋爐、應急發(fā)電機和電梯等設備操作和維護保養(yǎng)手冊;

2.鍋爐房、應急發(fā)電機房平面圖,煤氣調(diào)壓站平面圖和煤氣系統(tǒng)圖、平面圖;

3.勞動局、質(zhì)檢站及煤氣公司有關驗收證明;

4.鍋爐、應急發(fā)電機及電梯等設備的調(diào)試報告、產(chǎn)品合格證書;

5.煤氣管道的試壓報告。

七、電梯驗收提交資料

電梯正式驗收移交前,施工單位需遞交以下資料,以便使物業(yè)管理公司技術人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理,以下為電梯移交時必須提供的資料,但不限于此:

1.市建委質(zhì)監(jiān)站批發(fā)的“電梯運行證";

2.市技術監(jiān)督局批發(fā)的“電梯安全使用證";

3.電梯技術規(guī)格說明書;

4.電梯出廠合格證及產(chǎn)地來源證;

5.電梯裝箱清單;

6.電梯管理與使用手冊;

7.電梯一般安裝標準;

8.電梯操作說明書;

9.電梯維修保養(yǎng)手冊;

10.電梯安裝圖紙;

11.電梯機械及電氣控制圖紙;

12.電梯備品備件清單;

13.電梯操作培訓手冊;

14.電梯承包商竣工調(diào)試及自查記錄;

15.電梯應急維修電話;

16.電梯供應商和安裝單位聯(lián)系人、電話、傳真等資料。

八、其他需要的資料

發(fā)展商、承包商認為需要提供的其他資料。

竣工驗收應提供的操作和維修保養(yǎng)手冊

承包單位在物業(yè)移交前,須遞交設備/系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊(以下簡稱“手冊"),以確保物業(yè)管理公司操作人員能盡快掌握驗收設備/系統(tǒng)的操作和管理,一般有以下要求:

1.承包單位須在設備/系統(tǒng)驗收前一個月遞交手冊,以便物業(yè)管理公司的操作人員有時間了解該驗收設備/系統(tǒng)的基本情況。

2.手冊內(nèi)所有內(nèi)容應以中文編印,文字、插圖和表格等效果清晰。

3.每一系統(tǒng)應獨立成冊,以減少每冊的厚度,不同內(nèi)容或章節(jié)應以塑料索引標簽分隔,并附有清楚的目錄指示,以便操作人員翻查參考。

4.為使手冊便于使用,并經(jīng)得起在日常維修的工作環(huán)境下多次反復翻閱而不易破損,手冊應采用優(yōu)質(zhì)的A4標準紙張編印,配上堅硬的封面和書背,并以膠質(zhì)塑料或其它耐磨損的材料作保護。

5.手冊須同時附有本項目的“竣工圖"::目錄,按所屬系統(tǒng)分列于有關系統(tǒng)的章節(jié)內(nèi)。如某一圖紙同時適用于多個系統(tǒng)時,則需在每個有關系統(tǒng)章節(jié)內(nèi)同時列出。若遞交手冊時尚未完成竣工圖,必須提供最終的施工圖,并附詳細的設計修改說明,竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內(nèi)呈交。

6.系統(tǒng)操作需提供的技術資料(至少包括以下內(nèi)容):

A.系統(tǒng)正常運作程序和在不正常情況時的應變程序。

B.詳盡介紹每個獨立系統(tǒng)如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。

C.系統(tǒng)內(nèi)所有的管道和接線圖,并說明主要設備和部件的規(guī)格和功能。

D.提出每個系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件和保護裝置的最初調(diào)校參數(shù),并預留一定的空位以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。

E.系統(tǒng)中有關供電、配電屏和控制屏的詳細說明。

7.設備操作需提供的技術資料(至少包括以下內(nèi)容):

A.設備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時停機程序。

B.詳盡介紹每臺獨立設備如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。

C.所有設備的原廠所發(fā)的隨機文件、圖紙資料,包括每塊電路板的電路圖,以及所有電子元件的布置圖。如有需要,還需提供部件分解圖,以顯示各部件的位置。

D.列出所有設備的生產(chǎn)制造廠商、型號、系列編號、經(jīng)調(diào)試運行后所設定的參數(shù)。

E.所有設備的產(chǎn)品說明書、合格簽證書、生產(chǎn)廠測試報告以及性能指標圖表等資料。

8.系統(tǒng)/設備維修保養(yǎng)需提供的技術資料(至少包括以下內(nèi)容):

A.所有系統(tǒng)/設備檢查手冊。

B.設備更換部件的程序和要求。

C.從整個系統(tǒng)到設備的維修保養(yǎng)說明,調(diào)校的操作程序和尋找故障的方法。

D.執(zhí)行運作和維修保養(yǎng)程序時應特別注意事項。

E.常見故障處理和解決方法。

F.提出系統(tǒng)/設備保養(yǎng)制度,列明主要設備每天、每周、每月、每季、每年及五年需記錄和維護保養(yǎng)內(nèi)容和方法。

9.安全保險需提供技術資料(至少包括以下內(nèi)容):

A.各類設備的保護操作程序。

B.對各項系統(tǒng)操作時可能發(fā)生的事故危險應作的預防、應變和保護措施說明。

C.電氣事故保護

D.機械事故保護

E.火災和爆炸事故保護

F.化學事故保護

G.在處理燃料和化學物品出現(xiàn)的事故保護

H.急救和事故報告

10.在任何設備或控制系統(tǒng)所采用的電腦專用軟件,需提供的技術資料(至少包括以下內(nèi)容):

A.軟件內(nèi)容目錄表打印本。

B.流程圖、數(shù)據(jù)表和程序說明。

C.特殊的軟件和工具的使用說明。

D.程序設計和系統(tǒng)使用手冊。

E.應用的基本軟件、專用工具和通用軟件資料,便于業(yè)主進一步修改和發(fā)展軟件。

11.列出每一種型號設備、材料和附件的供應廠商和代理商名單,并詳細列明這些廠商的地址、電話及圖文傳真號碼。

12.列出承包單位提供給業(yè)主的所有備品、備件和專用工具清單。

物業(yè)驗收管理制度

 

;1.物業(yè)交接管理

2.驗收前的準備工作

驗收小組根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙,按設計和施工要求編制驗收計劃,按國家標準《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》驗收;驗收小組編制驗收計劃和標準,由開發(fā)商和承建商向物業(yè)管理公司進行驗收和移交工作。驗收小組按開發(fā)商提供的竣工圖,設備清單,所有設施、設備出廠合格證書,設備調(diào)試運行記錄、試驗報告等,在開發(fā)商組織下進行驗收。

3.驗收的實施

驗收小組在預驗收過程中,按專業(yè)分工及標準、計劃、設備清單進行預驗收;主要驗收的設備和主材料的規(guī)格、型號、制造廠,并清點數(shù)量、安裝位置等。在預驗收過程中,檢驗出未達到驗收標準的設備及與設計要求不符的設備,提出書面《整改報告》返回開發(fā)商。由開發(fā)商督促施工單位進行整改。

4.驗收后的處理工作

驗收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項的驗收報告,驗收小組負責人根據(jù)全部單項驗收報告,寫出物業(yè)的綜合性驗收報告的評定及意見書,呈交公司項目工程負::責人。對不合格的設備、設施,寫出書面報告,上呈開發(fā)商及監(jiān)理公司。物業(yè)公司與物業(yè)的交接單位進行正式移交,并辦理有關手續(xù)。驗收小組要填寫物業(yè)竣工資料驗收記錄,填寫物業(yè)的交接記錄。管理處辦理正式物業(yè)驗收移交手續(xù),會同發(fā)展商、施工單位簽字生效,將全部檔案資料移交物業(yè)管理處存檔。

5.驗收后不合格的處理工作

對在預驗收中未達到要求的設備,整改落實實施后,驗收小組進行檢查驗證,并在《整改報告》中記錄結果,整改合格后進行正式的驗收。對監(jiān)理公司移交的竣工圖,在《交接記錄》中記錄。

6.設備驗收

設計圖紙與設備的規(guī)格型號、數(shù)量符合;主要設備、設施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合;設備與連接整個系統(tǒng)的技術性能,應與設計要求符合。

7.相關記錄:

7.1《管理處系統(tǒng)及設備接收報表》

7.2《消防設施驗收記錄表》

7.3《隱蔽工程驗收記錄表》

7.4《照明工程驗收記錄表》

7.5《設備驗收交接表》

7.6《機房驗收交接表》

7.7《給排水設備驗收記錄表》

7.8《高低壓配電系統(tǒng)檢查表》

7.9《單元設備工程驗收記錄表》

7.10《辦公樓公共區(qū)域驗收交接表》

7.11《辦公樓單元驗收交接表》

7.12《商鋪單元驗收交接表》

7.13《空調(diào)工程驗收記錄表》

房屋接管驗收標準

一、主題內(nèi)容與適用范圍

1.為確保房屋住用的安全和正常的使用功能,明確在房屋接管驗收中交接雙方應遵守的事項,特制定本標準。

2.本標準主要適用于一般民用建筑的接管驗收。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護建筑及某些有特殊設備和使用要求的建筑的接管驗收可參照使用。

二、引用標準

GBJ7建筑地基基礎設計規(guī)范

GBJ10鋼筋混凝土結構設計規(guī)范

GBJ11建筑抗震設計規(guī)范

GBJ14室外排水設計規(guī)范

GBJ16建筑設計防火規(guī)范

GBJ45高層民用建筑設計防火規(guī)范

GBJ206木結構工程施工及驗收規(guī)范

GBJ207屋面工程施工及驗收規(guī)范

GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范

GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范

CJB13危險房屋鑒定標準

三、新建房屋的接管驗收

1.新建房屋的接管驗收,是在竣工驗收合格的基礎上,以主體結構安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。

2.接管驗收應具備的條件:

(1)建設工程全部施工完畢,并業(yè)經(jīng)竣工驗收合格(分期交付使用的工程必須與施工區(qū)域隔離);

(2)供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用;

(3)房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關部門確認。

3.接管驗收應檢索提交的資料:

(1)產(chǎn)權資料:

a、項目批準文件;

b、用地批準文件;

c、建筑執(zhí)照;

d、建筑分層、分單元面積表;

e、行政主管部門驗收合格的證書、批文;

f、拆遷安置資料。

(2)技術資料:

a、竣工圖---包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;

b、地質(zhì)勘察報告;

c、工程合同及開、竣工報告;

d、工程預決算;

e、圖紙會審記錄;

f、工程設計變更通知及技術核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);

g、隱蔽工程驗收簽證;

h、沉降觀察記錄;

i、竣工驗收證明書;

j、鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;

k、新材料、構配件的鑒定合格證書;

l、水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書;

m、機電設備、設施系統(tǒng)的調(diào)試報告和使用說明書;

n、砂漿、混凝土試塊試壓報告;

o、供水、供暖的試壓報告。

4.接管驗收程序

(1)建設單位書面提請接管單位接管驗收。

(2)接管單位按“3.2”和“3.3”條進行審核,對具備條件的,應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。

(3)接管單位會同建設單位按“3.5”條進行檢驗。

(4)對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,按第三條第六款的規(guī)定處理。

(5)經(jīng)檢驗符合要求的房屋,接管單位應簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件。

5.質(zhì)量與使用功能的檢驗

(1)主體結構

a、地基基礎的沉降不得超過GBJ7的允許變形值,不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

b、鋼筋混凝土構件產(chǎn)生變形、裂縫,不得超過GBJ10的規(guī)定值。

c、磚石結構必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫。

d、木結構應結點牢固,支撐系統(tǒng)可靠,無蟻害,其構件的選材,必須符合GBJ206中2.1.1條的有關規(guī)定。

e、凡應抗震設防的房屋,必須符合GBJ11的有關規(guī)定。

(2)外墻不得滲水。

(3)屋面

a、各類屋面必須符合GBJ207中4.0.6條的規(guī)定,排水暢通,無積水,不滲漏。

b、平屋面應有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。

c、陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水,出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。

(4)樓地面

a、面層與基層必須粘結牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應表面平正、接縫均勻順直,無缺棱掉角。

b、衛(wèi)生間、陽臺、盥洗室地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求,不應有積水、不允許倒泛水和滲漏。

c、木樓地面應平整牢固,接縫密合。

(5)裝修

a、鋼木門窗應安裝平正牢固,無翹曲變形,開關靈活,零配件裝配齊全,位置準確,鋼門窗縫隙嚴密,木門窗縫隙適度。

b、進戶門不得使用膠合板制作,門鎖應安裝牢固,底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。

c、木裝修工程應表面光潔,線條順直,對縫嚴密,不露釘帽,與基層必須釘牢。

d、門窗玻璃應安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固。

e、抹灰應表面平整,油灰飽滿,粘貼牢固。

f、飾面磚應表面潔凈,粘貼牢固,陰陽角與線腳順直,無缺棱掉角。

g、油漆、刷漿應色澤一致,表面不應有脫皮

、漏刷現(xiàn)象。

(6)電氣

a、電氣線路安裝應平整、牢固、順直,過墻應有導管。導線連接必須緊密,鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1M?/KV。

b、應按套安裝電表或預留表位,并有電器接地裝置。

c、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置正確。

d、各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠,接地電阻值必須符合GBJ232的要求。

e、電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層,曳引機的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。

f、對電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅,應設置電視共用天線。

g、除上述要求外,同時應符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關要求。

(7)水、衛(wèi)生、消防

a、管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。應按套安裝水表或預留表位。

b、高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。

c、衛(wèi)生間、廚房間的排污管應分設,出戶管長不宜超過8M,并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢。

d、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應平正,牢固、部件齊全、制動靈活。

e、水泵安裝應平穩(wěn),運行時無較大震動。

f、消防設施必須符合GBJ16、GBJ45的要求,并且有消防部門檢驗合格簽證。

(8)采暖

a、采暖工程驗收時間,必須在采暖期以前兩個月進行。

b、鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全,不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。

c、爐排必須進行12H以上試運轉,爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相磨擦,且無雜音,不跑偏,不凸起,不受卡,返轉應自如。

d、各種儀器、儀表應齊精確,安全裝置必須靈敏、可靠、控制門應開關靈活。

e、爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風檔板應安裝平正、啟閉靈活,閉合嚴密,風室隔墻不得透風漏氣。

f、各種儀器、儀表應齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門應開關靈活。

g、管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求,管溝大小及管道排列應便于維修,管架、支架、吊架應牢固。

h、設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。

i、鍋爐輔機應運轉正常,無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全,水質(zhì)、煙塵排放濃度應符合環(huán)保要求。

j、經(jīng)過48H連續(xù)試運行,鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設計要求。

(9)冷凍機組/熱泵機組

a、冷凍機/熱泵應安裝平正,配件齊全,由原廠或授權單位檢驗合格。

b、與冷凍機/熱泵運行相關的冷卻塔,風機、水泵等安裝適當平正,無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。

c、各管道、管件安裝符合要求,保溫、避雷支架等設置安裝合理。

d、各類現(xiàn)場儀器、儀表齊全準確,自動控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。

e、機器運行平穩(wěn),無異常撞擊聲及雜音,無劇烈振動,顯示屏顯示正常,各類指標均在運行范圍內(nèi)。

f、各輔助設備運行正常,無雜音。冷卻塔效果良好無嚴重飄水,水泵運行平穩(wěn),揚程,流量符合要求。

g、經(jīng)過一段時間連續(xù)運行,冷凍機/熱泵和附屬設備的熱工性能,機械性能及空調(diào)區(qū)室溫符合設計要求。

h、新風機、定/變風量機組、風機盤管、溫控器調(diào)節(jié)閥等工作正常,無異聲。

i、冷凝水管道暢通無滲水,集水盤排水情況良好,無倒泛水,連續(xù)運行無滴水,保溫良好。

(10)附屬工程及其他

a、室外排水系統(tǒng)的標高、窨井(檢查井)設置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14的要求。管道應順直且排水通暢,井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。

b、化糞池應按排污量合理設置,池內(nèi)無垃圾雜物,進出水口高差不得小

于5CM。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度,并不應超過兩個彎。

c、明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

d、房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。

e、房屋應按單元設置信報箱,其規(guī)格、位置須符合有關規(guī)定。

f、掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通,無阻塞物。

g、單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設計要求。

h、群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施,達到應有的質(zhì)量和使用功能要求。

6.質(zhì)量問題的處理

(1)影響房屋結構安全和設備使用安全的質(zhì)量問題,必須約定期限由建設單位負責進行加固補強返修,直至合格。

影響相鄰房屋的安全問題,由建設單位負責處理。

(2)對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質(zhì)量問題,可約定期限由建設單位負責維修,也可采取費用補償?shù)霓k法,由接管單位處理。

7.原有房屋的接管驗收

(1)接管驗收應具備的條件:

a、房屋所有權、使用權清楚;

b、土地使用范圍明確。

(2)接管驗收應檢索提交的資料

1、產(chǎn)權資料:

a、房屋所有權證;

b、土地使用權證;

c、有關司法、公證文書和協(xié)議;

d、房屋分戶使用清冊;

e、房屋設備及定、附著物清冊。

2、技術資料:

a、房地產(chǎn)平面圖;

b、房屋分間平面圖;

c、房屋及設備技術資料。

(3)接管驗收程序

a、移交人書面提請接管單位接管驗收。

b、接管單位按第四條第一款、第二款的規(guī)定進行審核。對具備條件的,應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。

c、接管單位會同移交人按第四條第四款規(guī)定進行檢驗。

d、對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題,按第四條第五款規(guī)定進行檢驗。

e、交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物,核實房屋使用狀況。

f、經(jīng)檢驗符合要求的房屋,接管單位應簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件。

g、移交人配合接管單位按接管單位的規(guī)定逐項移交。

(4)質(zhì)量與使用功能的檢驗

a、以CJ13和國家有關規(guī)定作檢驗依據(jù)。

b、從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。

c、檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度。

d、查驗房屋使用情況(包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備情況)。評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。

(5)危險和損壞問題的處理

a、屬有危險的房屋,應由移交人負責排險解危后,始得接管。

b、屬有損壞的房屋,由移交人和接管單位協(xié)商解決,既可約定期限由移交人負責維修,也可采用其他補償形式。

c、屬法院判決沒收并通知接管的房屋,按法院判決辦理。

8.交接雙方的責任

(1)為盡快發(fā)揮投資效益,建設單位應按第三條第二款、第三款的要求提前做好房屋交驗準備,房屋竣工后,及時提出接管驗收申請。接管單位應在15日內(nèi)審核完畢、及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收。經(jīng)檢驗符合要求,接管單位應在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證,并應及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。

(2)接管驗收時,交接雙方均應嚴格按照本標準執(zhí)行。驗收不合格時,雙方協(xié)議處理辦法,并商定時間復驗,建設單位應按約返修合格,組織復驗。

(3)房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故,應由接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位,共同分析研究,查明原因。如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理,如屬使用不當、管理不善的原因,則應由接管單位負責處理。

(4)對接管的房屋質(zhì)量有爭議而又不能協(xié)商解決時,雙方均可請房屋所在地的質(zhì)檢部門進行復驗

裁決。

5.1新建房屋自驗收接管之日起,應執(zhí)行建筑工程保修的有關規(guī)定由建設單位負責保修。

篇2:項目物業(yè)接管綜合驗收辦法

項目物業(yè)接管綜合驗收辦法

1、規(guī)范物業(yè)管理交接驗收接管工作,維護企業(yè)利益,依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《NJ市物業(yè)管理辦法》、《NJ市新建住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理配套設施綜合驗收辦法》及公司ISO9000體系的相關規(guī)定,制定本辦法。

2、本辦法適用于公司全委項目的交接驗收

3、綜合驗收小組由經(jīng)營班子成員任組長,從綜合管理部、市場發(fā)展部、工程管理部及A類項目中各選派1~2名專業(yè)技術管理人員任組員,項目管理處為主要配合。

4、接管綜合驗收的內(nèi)容包括以下內(nèi)容:

第二條給排水系統(tǒng)及配套設施、資料

第三條污水處理系統(tǒng)、資料

第四條消防系統(tǒng)及配套設施、資料

第五條供氣房設施、資料

第六條空調(diào)系統(tǒng)及配套設施、資料

第七條電梯及配套設施、資料

第八條變配電系統(tǒng)及配套設施、資料

第九條防盜監(jiān)控系統(tǒng)及配套設施、資料

第十條電話、通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡等設施及其配套

第十一條其它智能化系統(tǒng)、資料

第十二條室外行車道路、停車場配套設施及標識

第十三條綠化及其養(yǎng)護設施

第十四條垃圾中轉或處理設施

第十五條房屋本體及每戶單元

第十六條樓幢戶編號及郵政設施

第十七條物業(yè)管理用房

第十八條宣傳告示欄及其它公益性文體設施

第十九條各專業(yè)部門驗收資料

5、接管驗收程序

第二條發(fā)展商在物業(yè)交付前15天向物業(yè)公司書面提出接管驗收申請

第三條綜合管理部接到申請首先確認其是否符合接管驗收前提要求

不符合接管驗收前提要求的,通知發(fā)展商暫不予以驗收交接,并說明理由,提出整改要求。

符合接管驗收前提的,組織相關人員組成驗收小組,按照雙方約定的時間依據(jù)驗收標準對物業(yè)進行接管綜合驗收。

第四條公司經(jīng)營班子負責驗收結果的審批

第五條驗收合格的,在驗收結束后5天內(nèi)向發(fā)展商出具驗收合格通知,并由驗收小組代表公司辦理接管手續(xù),管理處負責現(xiàn)場主要協(xié)助。

第六條驗收不合格的,在驗收結束后3天內(nèi)向發(fā)展商發(fā)出整改通知書

第七條整改結束后,由發(fā)展商提出申請,約定時間后再次復驗

6、不符合接管驗收前提要求及驗收(復驗)不合格的物業(yè),公司不予以接管;確實需要接管的,可在協(xié)商的前提下先與發(fā)展商進行崗位交接。

7、物業(yè)接管驗收的前提

第二條小區(qū)(大廈)的所有建設項目全部施工完畢,并經(jīng)過竣工驗收合格,驗收資料齊全

第三條住宅小區(qū)(大廈)的所有建設項目應按照規(guī)劃、設計的要求建成并滿足規(guī)劃設計的使用功能

第四條消防、安全、供電、供氣、給排水、衛(wèi)生、綠化、道路、電信等主要設備設施正常使用并符合相關規(guī)定,相關驗收證明齊全

第五條通過質(zhì)監(jiān)站的《綜合配套設施驗收》,驗收證明齊全

第六條臨時設施、施工機具、建筑構件、建筑垃圾、廢料等全部清運完畢,室外無架設臨時管線

第七條施工單位及施工單位已完工退場,不再占用小區(qū)(大廈)內(nèi)房屋且臨時施工用房已拆除

第八條綠化已按要求種植

第九條主要機動車非機動車停車場已按規(guī)定配置,室外道路建成并保持通暢

第十條共用區(qū)域垃圾中轉站(箱、桶)已按規(guī)定配置

第十一條共用部位消防設備設施及信報箱已按規(guī)定配置

第十二條合同中另有約定的按約定辦

8、物業(yè)接管驗收的標準

第二條公司管理處工作手冊《房屋本體接管驗收規(guī)程》、《公共配套設施設備驗收規(guī)程》、《物業(yè)資料接管驗收規(guī)定》

第三條《NJ市新建住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理配套設施綜合驗收標準》

第四條國家另有規(guī)定的按國家規(guī)定執(zhí)行

9、舊物業(yè)的接管驗收參照此辦法執(zhí)行

設備故障報告制度

1、為加強管理處/中心設施設備的管理,保障設施設備的安全運行,特制定本制度。

2、本規(guī)定中的設備故障分為一般故障、重大故障和事故三類。

一般設備故障是指維修費用較少,基本不影響業(yè)主使用的設備故障。

重大設備故障是指影響面廣,停機時間4小時以上的故障。

設備事故是指設備重大毀損,影響極大或因設備故障造成人員傷亡。

3、管理中心/處發(fā)生設備故障的,應及時處理,抓緊時間恢復。

4、管理中心/處發(fā)生一般設備故障的,由管理中心/處直接處理,處理結果、過程報公司備案。

5、管理中心/處發(fā)生重大設備故障的,應在2小時內(nèi)向公司工程部報告,發(fā)生設備事故應立即向公司報告。

6、發(fā)生重大設備故障和設備事故的,公司應成立事故調(diào)查組,按ISO9000體系進行調(diào)查處理。

7、發(fā)生人為重大設備故障和設備事故的管理處/中心不得申報當年度先進集體。

篇3:X住宅區(qū)綠化接管驗收標準

住宅區(qū)綠化接管驗收標準

1.項目工程部(或施工單位)向物業(yè)公司移交《綠化工程竣工圖》、《苗木種植一覽表》、《竣工驗收證明書》及《現(xiàn)場簽證單》、《綠化工程合同》,以備存檔。

2.綠化工程質(zhì)量標準:

2.1苗木種植種類,數(shù)量,位置與竣工圖紙相符。

2.2苗木規(guī)格符合設計要求及結算規(guī)格。

2.3施工場地無殘留垃圾、余土。

2.4合格苗木質(zhì)量標準:

2.4.1長勢良好,沒有枯枝、黃葉、殘葉現(xiàn)象。

2.4.2喬灌木種植位置適當,高低錯落有致,外形美觀,造型、修剪合理。

2.4.3枝葉無病蟲害,無蛀干害蟲。

2.4.4喬木保護措施得當,有護樹架無倒狀,搖動現(xiàn)象。

2.4.5草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/100平方米,無裸露黃土現(xiàn)象。

2.4.6不合格苗木,特別是大型喬木及枯死、生長不良苗木限在移交整改通知單下發(fā)后一周內(nèi)補種整改完畢。新補種部分,要從補種工作完畢起重新計算養(yǎng)護期,或由養(yǎng)護公司補種,其費用從原施工隊中扣除。

3.貴重苗木、不易成活樹種、一、二年生地栽季節(jié)性時花、蔭生植物移交及其它不合理種植現(xiàn)象移交細則:

3.1對于價值昂貴稀有名貴樹種(例如:千年古榕、加拿列海棗、原始移植大型喬木等),施工單位對樹種成活質(zhì)量保證期必須從工程竣工驗收后要經(jīng)過二伏二寒(即2年質(zhì)保期)后才能移交物業(yè)管理公司;若以上名貴樹種質(zhì)保期未達到2年便移交物業(yè)管理公司,在2年(從工程竣工驗收之日計起)質(zhì)保期內(nèi)死亡,仍由項目工程單位承但補種責任,并對補種樹種從新計算質(zhì)量保證期2年。

3.2不易成活樹種(例如:棕櫚科中植物;具體樹種名稱見附注),施工單位對樹種成活質(zhì)量保證期必須從工程竣工驗收后要經(jīng)過一伏二寒(即1年半的質(zhì)保期)后才能移交物業(yè)管理公司;若以上名貴樹種質(zhì)保期未達到1年半便移交物業(yè)管理公司,在1年半(從工程竣工驗收之日計起)質(zhì)保期內(nèi)死亡,仍由項目工程單位承擔補種責任,并對補種樹種從新計算質(zhì)量保證期1年半。

3.3一、二年生地栽季節(jié)性時花因具有季節(jié)性,在非開花季節(jié)是沒有花期的,因此設計單位及項目工程單位應根據(jù)設計要求注明需保持綠化中一年四季有花品種的,請?zhí)峁┎煌竟?jié)時花替換品種名稱,若設計未要求四季有花的一、二年生地栽時花品種,請注明此花花期過后需替換的永久多年生品種,以便管理公司根據(jù)設計要求進行養(yǎng)護工程的有效管理及達到良好綠化景觀效果;以上替換品種種植所產(chǎn)生費用由項目工程單位承擔。

3.4在項目移交時若發(fā)現(xiàn)有將蔭生植物種植在陽生植物生長環(huán)境中的現(xiàn)象,請設計單位及項目工程單位根據(jù)植物生長特性整改完畢后再進行移交,或移交時請設計單位及項目工程單位注明此植物自然死亡后替換品種,由物管公司安排替換品種施工種植,所發(fā)生費用由項目工程單位承但。

3.5其它不合理現(xiàn)象(例如:一年生時花與木本灌木間種、不耐澇植物種植在濕地中等),在移交時請設計單位及項目工程單位根據(jù)植物生長特性整改完畢后再進行移交,或進行準時移交物管公司,但物管公司在養(yǎng)護過程中1年(從移交物管公司之日起)內(nèi)死亡,補種由項目工程單位承擔,并對補種樹種從新計算質(zhì)量保證期。

4.物業(yè)公司將審批驗收結果交公司予以結算余款。