(寫字樓)大廈接管驗收方案

一、依照業(yè)主方──上海zz置業(yè)有限公司之要求,根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部1991年2月4日發(fā)布,1991年7月1日實施的《中華人民共和國行業(yè)標準──房屋接管驗收標準》中的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合**大廈實際情況,我司建議對**大廈接管驗收工作分為二部分:

A辦公層區(qū)域(8~20)和各設(shè)備房

B商場部分(1~7)

二、**大廈接管驗收分為二個階段:

1.第一階段為前期接管工作,基本條件為:辦公層區(qū)域(8-20F)和各設(shè)備房的設(shè)備設(shè)施全部安裝完畢,調(diào)試開通正常,滿足對外招租的要求。

2.第二階段為**大廈全部竣工后進行正式接收,其具備條件為整幢物業(yè)的內(nèi)裝修,外環(huán)境,設(shè)備設(shè)施全部按規(guī)劃設(shè)計要求施工完畢,全部調(diào)試開通正常可以使用,正式竣工驗收完成。各種應(yīng)交接的物業(yè)竣工圖紙及資料齊全,接管工作由管理公司進行,預(yù)計二階段相隔時間為二個月,如發(fā)展商能夠加快商場及外環(huán)境的施工進度,并將第一階段中存在的需整改項目按照有關(guān)規(guī)定妥善解決,則相隔時間也可相應(yīng)縮短。

三、接管必備資料如下

1.竣工工程項目一覽表,包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標準、開竣工日期等;

2.設(shè)備清單,包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價及隨機工具、備品備件等;

3.工程項目竣工圖;

4.材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄,預(yù)制作的荷載試驗記錄、自動控制儀表的調(diào)試記錄;

5.隱蔽工作驗收記錄;

6.土建施工記錄,包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等;

7.設(shè)備安裝調(diào)試記錄,如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄,暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣電信、通風、供水、消防滅火、防暴報警、電視監(jiān)控、應(yīng)急廣播等工程的檢查和試驗記錄;

8.建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標的測試記錄,重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄;

9.工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。

10.圖紙會審記錄,設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單;

11.關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項說明;

12.有關(guān)該工程項目的其它重要技術(shù)決定和文件;

13.所有工程項目通過國家部門驗收或技術(shù)鑒定的證明或證書,如水、電、電話、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。

以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理大廈之基本資料,并需永久保存,以保障設(shè)施設(shè)備能得到切實之維護及保養(yǎng)。

四、物業(yè)接管工作組織構(gòu)成:

1.上海zz置業(yè)有限公司

2.**測量行(上海)有限公司**大廈物業(yè)管理處

3.有關(guān)工作人員

五、接管驗收原則

以發(fā)展商和管理公司共同簽署有關(guān)驗收報告,方可有效。

六、接管時間流程:

1.前期接管工作分三個階段,時間預(yù)計為21天。

a.對8──20F的衛(wèi)生間進行驗收(7天)

b.對大堂及8──20F各單元進行驗收(7天)

c.對大廈設(shè)備房進行驗收(7天)

2.正式接管工作分為二個階段。

a.對1-7F商場部分進行驗收(10天)

b.對大廈外環(huán)境進行驗收(5天)

上述時間根據(jù)實際情況進行調(diào)整。

七、接管工作程序

1.接管工作準備階段

1.1熟悉接管各層面的情況

1.2接管工作應(yīng)備文件

1.2.1方舟大廈接管驗收標準(詳見附件一)

1.2.2方舟大廈接管驗收表格(詳見附件二)

a.辦公樓單元接管表

b.電梯井接管表

c.設(shè)備房和監(jiān)控房(待定)接管表

d.衛(wèi)生間接管表

e.消防通道接管表

f.辦公樓大堂接管表(待定)

g.商場接管表(待定)

h.大廈外環(huán)境接管表(待定)

2.接管工作運作階段

2.1進入接管層面現(xiàn)場,由物業(yè)公司、發(fā)展商及有關(guān)人員共同進行。

2.2按照準備階段中所制各類驗收表格分別進行接管。

2.3接管完畢,填寫表格,重要現(xiàn)場應(yīng)進行照相,一式二份,一份交發(fā)展商,一份由管理公司存檔備案。

2.4接管合格,鑰匙移交管理處。

3.接管善后階段

3.1接照接管原則與表格,將不合格部分進行匯總,并通知發(fā)展商進行整改。

3.2對整改情況作進一步跟進,并作出記錄。

3.3對整改情況進行檢查,并對整改情況作出定論。

篇2:大廈接管驗收管理方案8

大廈接管驗收管理方案(八)

為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求,維護業(yè)主的合法權(quán)益,為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ),物業(yè)接管前必須進行嚴格的驗收工作。物業(yè)接管驗收標準作業(yè)程序

(一)、管理內(nèi)容:

1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況,與開發(fā)商及時溝通,確定接管驗收時間;

2、編制《物業(yè)接管驗收計劃》,確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排;

3、與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起,依照接管驗收標準,對物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收,并將驗收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上,同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。

4、與開發(fā)、施工單位一起,對物業(yè)進行現(xiàn)場復(fù)驗,直至符合規(guī)定的要求和標準;

5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行物業(yè)交接:

(1)核對、接收各類房屋和鑰匙;

(2)核對、接收各類圖紙資料,并加以整理歸檔;

(3)核對、接收各類設(shè)施設(shè)備;

(4)核對、接收各類標識。

(二)管理措施:

1、組建接管驗收小組,負責接管驗收工作;

2、開展接管驗收培訓,提高對接管驗收重要性的認識;

3、掌握物業(yè)驗收的標準和程序;

4、制定接管驗收規(guī)程,按程序辦理接管驗收手續(xù)。

篇3:項目物業(yè)接管驗收方案3

項目物業(yè)接管驗收方案格式(三)

1成立物業(yè)接管小組

組長:

下設(shè)三個分小組:

1.1文件資料接管小組

責任部門:客戶服務(wù)部

責任人:

職責:(1)負責接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作;

(2)業(yè)戶資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作

1.2現(xiàn)場驗收接管小組

責任部門:工程部、保安部

責任人:

職責:負責房屋本體、公共設(shè)施和機電設(shè)備的驗收移交和鑰匙接管工作。

1.3財務(wù)接管小組

責任部門:財務(wù)部

責任人:

職責:財務(wù)資料的交接。

2接管驗收前的準備

2.1與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等。

責任人:

2.2提前派出技術(shù)人員前往物業(yè)現(xiàn)場摸底,制定好接管驗收計劃。

責任人:

2.3提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作。

責任人:

3資料的接管驗收

3.1物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料;

⑴項目開發(fā)批準報告;

⑵規(guī)劃許可證;

⑶投資許可證;

⑷土地使用許可證;

⑸建筑開工許可證;

⑹用地紅線圖。

3.2綜合竣工驗收資料:

⑴竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖);

⑵建設(shè)工程竣工驗收證書;

⑶建設(shè)消防驗收合格證;

⑷公共配套設(shè)施綜合驗收合格書;

⑸供水協(xié)議書;

⑹供電協(xié)議書;

⑺供氣協(xié)議書;

⑻有線電視合格證;

⑼通信設(shè)施合格證;

⑽地質(zhì)報告書;

⑾全套設(shè)計圖紙;

⑿圖紙會審記錄;

⒀設(shè)計變更通知單;

⒁重要的施工會議紀要;

⒂隱蔽工程驗收記錄;

⒃沉降觀測記錄;

⒄其他可能會影響將來管理的資料。

3.3機電設(shè)備資料:

⑴機電設(shè)備出廠合格證;

⑵機電使用說明書(要求中文);

⑶機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告;

⑷設(shè)備保修協(xié)議。

3.4業(yè)戶資料:

⑴已購房的業(yè)戶姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等;

⑵已購房業(yè)戶的付款情況或付款方式;

⑶其他相關(guān)資料。

3.5財務(wù)資料的交接

4驗收方法

接管驗收是管理公司接管物業(yè)時,為防止物業(yè)存在嚴重質(zhì)量問題,而造成業(yè)戶廣泛投訴;或由于存在質(zhì)量問題,影響今后設(shè)施設(shè)備安全運行和使用而采取的一項重要措施。

驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。主要側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否安全、可靠,是否可以滿足業(yè)戶要求。

5房屋主體接管驗收標準

5.1梁柱、板主體

⑴按圖紙設(shè)計逐間檢查無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫;

⑵無鋼筋外露。

5.2頂棚

⑴抹灰面平整,面層涂料均勻、無漏刷、無脫皮;

⑵無裂紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。

5.3墻面

⑴抹灰面平整,面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無明顯裂縫、無污漬;

⑵塊料(如瓷磚)面層:

①粘貼牢固,無缺棱掉角;

②面層裂紋、損傷、色澤一致;

③對縫砂漿、飽滿、線條須直;

④外墻面無裂紋、起砂、麻面等缺陷,無滲水現(xiàn)象。

5.4地(樓)面

⑴毛地面:平整、無裂紋。

⑵塊料(如瓷磚)面層:

A.粘貼牢固,無缺棱掉角;

B.面層無裂紋、損傷、色澤一致,對縫線條須直;

C.對縫砂漿飽滿,線條須直。

⑶水泥砂漿面層:抹灰平整,壓光均勻無空鼓、無裂紋、無起泡等缺陷。

⑷衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面:

A.用小桶、塑料膠管向地面沖倒水,觀察水流向準確到地漏,不應(yīng)有積水,倒泛水。

B.第二天到樓下檢查樓面無滲漏。

5.5門窗

⑴開啟自如,手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固,無晃動和裂縫出現(xiàn);目視零配件裝配齊全,位置準確,無翹曲變形。

⑵從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固,開啟靈活。

⑶木門油漆均勻,觀察門縫線條均勻,不掉角,無變形。

⑷單指輕擊玻璃安裝牢固,無輕微晃動現(xiàn)象,玻璃膠縫密實,玻璃面層無裂縫,無損傷和刮花痕跡。

⑸電子對講門:

A.開啟靈活,通話器完好無損,通話清楚;

B.不銹鋼門無刮花痕。

⑹防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡。

⑺窗臺泛水正常,無向室內(nèi)倒流缺陷。

5.6樓梯、扶手

⑴混凝土結(jié)構(gòu)的樓梯:裂縫,面層剝落,鋼筋無外露。

⑵鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯:

A.用力輕搖晃動,無彎曲。

B.鋼筋銹蝕,無彎曲。

C.木塊表面無龜裂,油漆脫落,色澤一致,表面平滑,不扎手。

5.7插座

⑴電器插座,單指輕擊,檢查蓋板安裝牢固,無晃動并緊貼墻面;蓋板無損壞,符合安全要求。試電筆檢查,每個插座電源接通是否正常。

⑵天線插座,單指輕擊,蓋板安裝牢固,蓋板無損壞(收視效果由業(yè)戶入住后檢查)。

⑶電話插座,只進行外觀驗收,單指輕擊,蓋板安裝牢固,蓋板無損壞。

5.8接線盒

⑴單指輕擊,蓋板安裝牢固,目視蓋板損壞;

⑵用試電筆檢查每處預(yù)留線頭的電源接通是否正常,并用電膠布安全纏包線頭。

5.9開關(guān)

⑴安裝牢固,目視蓋板損壞;

⑵開關(guān)靈活,開啟接觸效果良好。

5.10照明燈具

⑴用木或硬竹片等物體碰燈具無輕微搖晃,與樓面緊貼,零配件齊全,燈罩完好無損。

⑵打開所有燈具,檢查電源接通是否正常.燈具發(fā)光是否正常。

⑶產(chǎn)品合格,使用壽命達到要求,室內(nèi)公共照明燈全部接通。連續(xù)工作3天,統(tǒng)計有多少自然損壞的。

5.11供水系統(tǒng)

⑴安裝牢固搖晃,打開每棟的供水總閥門(注意關(guān)閉室內(nèi)的水閥),管道完好無損,無滲漏水、無銹跡;

⑵管道接頭無滲水;

⑶水龍頭(花灑和水閥):打開水閥,流水暢通,接頭無漏水。

5.12排污管道(含塑料管)

⑴安裝牢固,外觀完好無損,配件齊全;

⑵從樓上的各排水口注水,樓下目視管道接口密實無滲水,樓上排水暢通無阻。

5.13地漏

地漏的金屬網(wǎng)安放穩(wěn)固、管道密實、無滲漏水、無堵塞、排水暢通。

5.14衛(wèi)生潔具

⑴安裝牢固,配件齊全,完好無損,面層無污跡和刮花痕跡;

⑵灌水后排水口接口密實,無滲水,接水軟管無銹跡;

⑶座便器:水箱沖水正常,不堵塞,沖水暢通。

5.15室內(nèi)配電箱

⑴安裝牢固,配件齊全,試驗操作一次空氣開關(guān)等控制是否正常。

⑵開關(guān)符合型號規(guī)定。

⑶導(dǎo)線與設(shè)計相符,布線規(guī)范。

⑷目視配電箱蓋無損壞,操作一次開關(guān)靈活。

5.16其他

⑴晾衣鉤,室內(nèi)吊扇掛鉤。

用軟線等套住掛鉤用力拉時,安裝牢固,無搖晃,目視鋼筋掛鉤表面裂紋,彎處無裂縫。

⑵水表、電表和煤氣表。

安裝牢固,無搖晃,打開室內(nèi)水閥看表內(nèi)讀數(shù)運轉(zhuǎn)是否正常,目視外觀完好無損傷,鏡面玻璃無損傷。

6公共配套設(shè)施接管驗收標準

6.1屋頂

⑴天溝、落水口暢通完好。

⑵隔熱層、防水層完好。

6.2散水無下陷、斷裂、與墻體分離,坡度適宜、平整。

6.3屋面避雷設(shè)施連接牢固。

6.4路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常。燈柱安裝牢固、油漆完好。

6.5綠化符合設(shè)計要求,不缺株少苗,無死株、無大面積雜草,綠化水管布局合理、閥門開關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固。

6.6道路

⑴路面平整,無水泥塊、無起砂、斷裂。

⑵路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷。

⑶交通標識線、標識牌清楚完好。

6.7室外消防栓

⑴消防箱標識清楚、玻確完好;

⑵消防設(shè)施配件齊全;

⑶消防管安裝牢固、標識明顯、閥門完好、無滲漏水;水壓充足。

6.8樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固、標識清楚。

6.9垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好,外表裝飾完整、油漆完好,使用方便。

6.10保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊全、標識清晰、完好無損。

6.11保安道閘安裝牢固、開啟靈活、標識清晰、完好無損。

6.12停車場地面平整、照明充足、標識清楚、安全設(shè)施良好、排水設(shè)施良好。

6.13自行車棚安裝牢固、照明充足、標識清楚、安全防護和排水設(shè)施良好。

6.14雨污水井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物。

6.15臺階、踏步砌筑平實、牢固、無裂縫。

6.16水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏。

6.17信報箱安裝牢固、完好無損、標識清楚、表面平整光潔。

6.18園林小品牢固、完好、安全。

6.19標識牌、招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。

7機電設(shè)備的接管驗收標準

7.1電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,運行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范;有運行準運證;機房設(shè)置合理、配件安全、標識清楚、表面光潔平整、明亮。

7.2變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、安全防護裝置齊全、標識清楚、機房配置齊全,通風、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷。

7.3消防、保安監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符,工作性能良好,反應(yīng)敏捷,標識清楚,表面完好無損傷,設(shè)備安裝牢固,機房干燥、通風、采光良好。

7.4給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好、標識清楚、設(shè)備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現(xiàn)象、機房配置完整。

8接管驗收遺留問題的處理

8.1對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中,并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認;對資料遺留的問題,接管驗收小組應(yīng)當積極同開發(fā)商聯(lián)系補充。

8.2對物業(yè)設(shè)備設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,接管驗收小組應(yīng)當將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認。

8.3對物業(yè)設(shè)施、設(shè)備遺留問題,一般分為三類:

⑴一般問題,要求發(fā)展商在兩周左右時間內(nèi)解決;

⑵重大問題要求發(fā)展商在一個月左右時間內(nèi)解決。

⑶對于長期解決不了、又勢必會影響今后物業(yè)管理的問題,應(yīng)以備忘錄形式將問題登記后交開發(fā)商備案。

8.4《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交管理公司行政部門歸檔長期保存。