某商住小區(qū)前期介入及接管驗收工作內(nèi)容

前期介入服務(wù)

要使**今后的物業(yè)管理順利進行,物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用,將根據(jù)施工進度的實際情況,制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。

1.1規(guī)劃設(shè)計階段

對于規(guī)劃設(shè)計,物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案是否合理,力求使小區(qū)的設(shè)計方便日后的物業(yè)管理工作。

1)監(jiān)控和消控中心的設(shè)置;

2)小區(qū)人車分流的設(shè)計;

3)公共照明開關(guān)設(shè)置位置;

4)公共照明開關(guān)開閉形式;

5)物業(yè)管理用房的位置設(shè)計;

6)小區(qū)垃圾房的設(shè)置;

7)公共洗手間的設(shè)置;

8)信報箱的設(shè)立;

9)公共告示欄的配置;

10)家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預(yù)留。

1.2建設(shè)施工階段

建設(shè)過程中,物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況,逐步對物業(yè)的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。

1)提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議;

2)分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;

3)配合審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;

4)提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

5)提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;

6)幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護,以避免施工對材質(zhì)造成損傷;

7)提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;

8)檢查工程施工進度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等);

9)檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議;

10)配合設(shè)備安裝、管線布置,進行現(xiàn)場監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;

11)提出遺漏工程項目的建議;

12)對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

1.3竣工驗收階段

物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場,參與工程例會,及時提出維護地產(chǎn)公司利益和保證施工質(zhì)量的意見和建議,協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收,對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。

1)參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收,并建立驗收檔案;

2)發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;

3)參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收;

4)制訂物業(yè)驗收流程;

5)指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。

1.4項目的接管驗收

1)物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。

2)依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》對已物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗,它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。

3)物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施,而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等,應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。

a.公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精,對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗收工作;

b.既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收,也應(yīng)站在業(yè)戶的立場上,對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收,這樣可以保證在上房時向業(yè)主交付一件盡量少瑕疵的作品,有利于樹立開發(fā)企業(yè)的形象;

c.接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決,直到完全合格;

d.落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)保修,或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修,地產(chǎn)公司一次性撥付保修費用;

4)接管驗收的作用

a.明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

b.確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護業(yè)戶的利益

c.為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件:通過物業(yè)的接管驗收,一方面使工程質(zhì)量達到要求,減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點,預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題,有利于計劃安排好各項管理,為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。

1.5業(yè)主入伙后

進入全面管理階段后,物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo),主要開展以下工作(但不限于):

1)房屋管理:建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修;

2)裝修管理:監(jiān)督產(chǎn)權(quán)人根據(jù)物業(yè)的裝修管理規(guī)定進行房屋裝修;

3)設(shè)備設(shè)施管理;對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運行、保養(yǎng)、維修;

4)清潔服務(wù):加強清潔員工的管理,維護物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生;

5)綠化服務(wù):物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護;

6)消防管理:建立消防隊伍,對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理;

7)安全管理;加強保安隊伍的建設(shè)管理,確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適;

8)車輛管理:維護行人、車輛的交通秩序,以及車輛停放秩序;

9)產(chǎn)籍管理:指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進行完善和修正,保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實際相符;

10)財務(wù)管理:對物業(yè)管理資金運作和管理;

收銀制度

篇2:住宅小區(qū)接管驗收程序

某住宅小區(qū)接管驗收程序

通過上海**物業(yè)有限公司接管驗收

本公司驗收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料、簽發(fā)驗收復(fù)函

本公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)備等進行竣工驗收

對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表,約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改,并商定時間復(fù)核

對住宅室內(nèi)設(shè)備、設(shè)施無明顯不全,符合檢驗標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋,由管理服務(wù)中心接收鑰匙,承擔(dān)保管責(zé)任。

業(yè)主(住戶)入住時,由物業(yè)管理人員陪同對室內(nèi)進行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查,對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報告開發(fā)商,并要求施工隊伍在期限內(nèi)逐項返修,經(jīng)物業(yè)公司或業(yè)主驗收后消項。

保修期內(nèi),在使用過程中業(yè)主(住戶)或管理人員發(fā)現(xiàn)由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時,報告開發(fā)商查驗證后,在中修由開發(fā)商責(zé)令施工隊伍更換或返修、小修、急修可委托本公司維修。

篇3:小區(qū)物業(yè)接管驗收程序

住宅小區(qū)物業(yè)接管驗收程序

一、接管驗收準(zhǔn)備

物業(yè)服務(wù)企業(yè)做為小區(qū)物業(yè)接管人,應(yīng)該依據(jù)國務(wù)院2003年所頒布的《物業(yè)管理條例》中關(guān)于物業(yè)接管驗收的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,對小區(qū)物業(yè)進行接管驗收。貴方作為物業(yè)管理移交人,應(yīng)依法協(xié)助我司完成接管驗收工作。

我方、貴方應(yīng)由各自接管、移交主管人員成立物業(yè)交接驗收、移交小組,召開接管驗收、移交會議,依法確定接管、驗收事項,明確接管、驗收標(biāo)準(zhǔn),確定不合格項整改完成時限。

1、雙方應(yīng)依法核準(zhǔn)物業(yè)管理用房移交、接管事宜,以便利用該房完成接管驗收工作。

移交方應(yīng)確保物業(yè)管理用房房屋及屋內(nèi)門、窗、水、電設(shè)施設(shè)備完好。辦公桌、椅、柜等基本用品齊備。

業(yè)主及各項設(shè)施、設(shè)備檔案、記錄齊備。

收費記錄完整,財務(wù)賬冊齊全,記錄準(zhǔn)確。

業(yè)主入住檔案、資料完整。

2、具有完整項目工程原始資料,圖紙。

3、項目在職職工檔案、相關(guān)資質(zhì)證書(復(fù)印件)準(zhǔn)確、完整。

4、根據(jù)項目實際情況所起草、制訂項目的相關(guān)管理資料、文件。

5、有與開發(fā)企業(yè)所簽訂《前期物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》、合同,并在有效期內(nèi),服務(wù)管理權(quán)益明確。

6、接管驗收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行依據(jù):

6.1《建設(shè)部房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》建設(shè)部建標(biāo)(1991)第69號。

6.2《物業(yè)管理條例》中華人民共和國國務(wù)院令第379號。

6.3天津市政府物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。

7、具有小區(qū)業(yè)主多次、嚴(yán)重投訴問題記錄及處置方案記錄。

二、接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

1、接管驗收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)執(zhí)行國家和天津市政府相關(guān)法規(guī)規(guī)定。

2、技術(shù)驗收應(yīng)符合各系統(tǒng)行業(yè)規(guī)范。

3、標(biāo)準(zhǔn)的編制還應(yīng)參照項目建筑施工設(shè)計和各系統(tǒng)設(shè)計、安裝技術(shù)要求。

4、如在施工和設(shè)備安裝階段做出變更、應(yīng)以原設(shè)計單位所審批的變更設(shè)計為準(zhǔn)。

5、接管驗收標(biāo)準(zhǔn)的制定應(yīng)具有可操作性。

三、接管驗收程序

在物業(yè)服務(wù)管理行為過程中,管理權(quán)益將隨接管驗收程序的完成確定同時形成移交,其物業(yè)管理責(zé)任也隨接管單位代表簽字而轉(zhuǎn)移。而責(zé)任的轉(zhuǎn)移,應(yīng)是交、接雙方對所交接的范圍充分了解的前提下所進行的約定行為。

物業(yè)接管驗收工作將由以下工作內(nèi)容組成:

1、約定交接范圍

產(chǎn)權(quán)單位和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)事先約定交接范圍,慧景、華迪小區(qū)的交接應(yīng)為:

1.1小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理范圍的移交建筑(含物業(yè)管理用房);

1.2小區(qū)建筑配套的設(shè)施、設(shè)備;

1.3小區(qū)市政設(shè)施、設(shè)備;

1.4已購入并在使用的辦公物品、設(shè)備;

1.5已購入的維修工具、設(shè)備、庫存零件、配件;

1.6物業(yè)管理檔案、記錄、文件;

1.7財務(wù)管理賬目;

1.8在職職工檔案,專業(yè)資質(zhì)證書(復(fù)印件)等。

2、交接驗收準(zhǔn)備

2.1由交、接雙方和雙方所認(rèn)同的相關(guān)單位共同編制交接物品清單,標(biāo)明交接物業(yè)的名稱,建筑面積,建筑物所處地址,四周邊界,占地面積,綠化面積,區(qū)域內(nèi)單體建筑名稱、用途,區(qū)內(nèi)市政道路長度,面積;物業(yè)服務(wù)管理用房位置,現(xiàn)使用名稱,面積,室內(nèi)配套設(shè)施,物品等相關(guān)內(nèi)容。

建筑配套設(shè)施、設(shè)備清單:設(shè)備名稱,型號,數(shù)量,生產(chǎn)單位,出廠日期,安裝日期,數(shù)量,技術(shù)參數(shù),維修養(yǎng)護記錄等相關(guān)內(nèi)容。

2.2雙方對所交接清單實物現(xiàn)狀進行考察,必要時制作交接物的現(xiàn)狀影、像檔案,雙方留作記錄。

2.3督促相關(guān)責(zé)任單位向我方作技術(shù)交底,說明情況。

2.4雙方約定接管驗收日期,明確驗收工作程序,約定不合格內(nèi)容的認(rèn)定、處理方法。明確雙方接管驗收工作負(fù)責(zé)人,約定負(fù)責(zé)人的工作權(quán)限。

2.5雙方和相關(guān)責(zé)任單位組建物業(yè)接管驗收小組,召集各方參加工作會議,確定接管驗收注意事項。協(xié)商接管驗收所需設(shè)施、設(shè)備、測量儀器、儀表的準(zhǔn)備,做好驗收保障。

3、接管驗收

物業(yè)的接管驗收包括文檔驗收、制訂標(biāo)準(zhǔn)、實物驗收、不合格品處理方式等四個步驟完成:

3.1文檔接管驗收

根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)法規(guī)規(guī)定內(nèi)容,文檔接管驗收應(yīng)包括:

3.1.1開發(fā)建設(shè)報建批準(zhǔn)相關(guān)文件、許可證書等原始文件資料。

3.1.2總圖:包括總平面圖、立面紅線圖、圖紙目錄等。

3.1.3土建部分:包括建筑竣工圖、結(jié)構(gòu)圖、立面圖、維修記錄等。

3.1.4電氣部分:電氣設(shè)計說明、外電竣工圖、電氣施工竣工圖(照明、動力、事故配電)、高低壓設(shè)備合格證、隨機圖紙資料、設(shè)備合同資料、安裝及驗收資料、高低壓設(shè)備試驗記錄、運作記錄、保養(yǎng)資料、電氣系統(tǒng)圖、平面圖等。

3.1.5消防部分:消防報警系統(tǒng)圖、平面圖、設(shè)備安裝竣工資料、設(shè)備隨機資料、運作資料、操作手冊、設(shè)計說明;消火栓、噴淋系統(tǒng)圖、平面圖、消火栓泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵等資料;控制柜說明書、操作手冊。

3.1.6電信部分:電信電纜竣工圖、配線表、驗收資料等。

3.1.7衛(wèi)星電視部分:前端設(shè)備說明書、使用手冊、分支分配系統(tǒng)圖、平面圖等。

3.1.8保安監(jiān)控系統(tǒng)圖、平面圖、操作手冊、說明書等。

3.1.9門禁系統(tǒng)圖、操作說明、“維保”合同、驗收記錄、維修記錄等。

3.1.10給排水部分:供水、排水系統(tǒng)圖、平面圖、設(shè)計說明、控制柜、原理圖、接線圖、清洗記錄、水泵技術(shù)資料。

3.1.11供暖部分:供暖系統(tǒng)圖、設(shè)計說明、控制圖、原理圖、界線圖、清洗記錄、水泵技術(shù)資料。

3.1.12建筑、市政系統(tǒng)、配套工程、設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)竣工驗收文件、維護保養(yǎng)記錄、使用合同、維護保養(yǎng)同。

3.1.13地面、地下停車場(庫)規(guī)劃報建批準(zhǔn)手續(xù)、施工圖紙、竣工圖紙、設(shè)備設(shè)計、安裝、竣工圖紙、設(shè)備技術(shù)資料、維修記錄、停車場使用批準(zhǔn)相關(guān)文件。

3.1.14雙方應(yīng)對映文檔、圖紙目錄,逐條逐項(張)的進行核對。其標(biāo)準(zhǔn)為:無殘破、損、缺,內(nèi)容與文檔目錄相符,文檔、圖紙干凈整潔,符合檔案接管要求(如有缺損,及時采取補救措施)。

3.2制定標(biāo)準(zhǔn)

依據(jù)相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)說明、維修記錄、編制接管驗收

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),編制驗收應(yīng)用文件/表單。

3.3實物接收。

3.3.1建筑驗收:

單體建筑驗收:

建筑物四側(cè)外立面、外窗、出入口(門)臺階、門、四側(cè)外排水、地面、其它附屬物等完好、無破損及嚴(yán)重污跡,無影響人身安全的質(zhì)量隱患。

建筑物內(nèi)部公共區(qū)域:

地面、天花、墻壁、樓梯、門窗;照明設(shè)備、消防設(shè)施、通風(fēng)設(shè)施完好。

公共衛(wèi)生間:

地面、墻面、天花、照明、外置管線、衛(wèi)生潔具、隔柵、門、排風(fēng)扇、水龍頭及其它附屬設(shè)施等無損壞、丟失、使用靈活有效、無滲漏現(xiàn)象發(fā)生、無嚴(yán)重污跡。

3.3.2市政設(shè)施驗收:

按照圖紙對道路、照明、管網(wǎng)、電纜、附屬設(shè)施等進行驗收,進行無破損丟失、無影響人身安全的質(zhì)量隱患的檢查驗收。

3.3.3市政工程的驗收:

道路有無積水,溝渠、管井是否有殘余垃圾。

供水管道是否滲漏。

化糞池有無透氣管。

區(qū)域內(nèi)有無消火栓接合器。

室外供排水管線是否通暢。

室外車場標(biāo)識系統(tǒng)是否完善。

區(qū)域內(nèi)照明系統(tǒng)及防雷保護、接地保護是否符合要求。

3.3.4給排水系統(tǒng)的驗收:

檢查自來水公司進水表閥,是否完好。

水泵、電機安裝是否穩(wěn)固,運行聲音是否正常。

排水管道選材是否符合要求,檢查口有無跑冒滴漏現(xiàn)象。

排水溝、集水井、化糞池是否暢通,潛水泵是否正常運作有無堵塞現(xiàn)象。

3.3.5綠化驗收

植物、植被完好,無殘損、枯死現(xiàn)象。

附屬排、灌,設(shè)施設(shè)備完好。

3.3.6附屬建筑驗收:

符合各項驗收要求,適用于原建筑設(shè)計用途,可正常使用。

3.3.7停車場設(shè)施驗收:

停車場權(quán)屬清楚、歸屬明確,管理費、租金定價無爭議。

地面停車場規(guī)劃報建手續(xù)完備,產(chǎn)權(quán)單位出具移交委托內(nèi)容明確,條目清楚,批復(fù)手續(xù)、收費許可齊備。

3.3.8小區(qū)各出入口交通標(biāo)識驗收:

小區(qū)各出入口交通標(biāo)識齊備、設(shè)置符合規(guī)定。

3.3.9小區(qū)業(yè)主停車管理檔案驗收:

購置車位檔案、租用車位檔案、收費財務(wù)記錄、管理能耗繳納計帳憑證。

3.3.10供配電系統(tǒng)驗收:

高、低壓配電柜,變壓器是否工作正常;有無事故及安全隱患如安全距離,絕緣膠板,接地網(wǎng)等。

確定各分戶所接電源是否正確,并做出明顯標(biāo)識。

3.3.11保安監(jiān)控系統(tǒng)驗收:

畫面是否清晰,云臺動做是否準(zhǔn)確,錄像設(shè)備是否正常。

消防系統(tǒng):煙感、溫感、水流等信號能否正常動作;消火栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機等能否自動及手動起動,能否聯(lián)動;消防電話是否暢通;消防廣播可否播放。

3.3.12門禁系統(tǒng)驗收:

根據(jù)操作使用說明各項功能,進行系統(tǒng)測試,各功能滿足使用需要及質(zhì)量要求,門禁系統(tǒng)在接管驗收過程中應(yīng)增加3個月的試用期,并按規(guī)定由安裝和移交單位提供不少于1年的質(zhì)量保修期限。

四、不合格問題處置方法

1、對在接管驗收中所出現(xiàn)的被判定為不合格的所有問題,接方應(yīng)向移交人出具書面不合格問題整改通知,要求移交人限時對不合格問題進行整改,移交人應(yīng)在限定時間內(nèi)完成整改事宜。

2、對在規(guī)定時間完成整改有困難的,移交人需以書面形式做出解釋,并做出完成整改時限書面承諾,完成整改后,接方應(yīng)對整改問題進行復(fù)檢。復(fù)檢合格后經(jīng)雙方簽字確認(rèn)后,完成整改復(fù)檢工作程序。

3、在實際工作中,由于接管驗收具有時限約定,所以在處理不合格問題時,接方在征得移交方的同意,并在下達不合格整改通知后,可以先對不合格項進行接收,再由接方監(jiān)督移交人在規(guī)定時限內(nèi)完成整改工作。移交方有義務(wù)配合接方督促移交人按規(guī)定時限內(nèi)完成相應(yīng)整改工作。

五、財務(wù)問題

在物業(yè)接管驗收中,財務(wù)方面的接管驗收應(yīng)該引起雙方重視。建議雙方共同成立財務(wù)驗收小組,認(rèn)真審核物業(yè)方面的所有收支及應(yīng)付款項目,并與移交人形成處理意見。以保證接方進場后的管理服務(wù)工作得以正常、有序的展開。

1、對物業(yè)接管驗收中,不符合質(zhì)量要求,需要發(fā)生整改施工費用的問題,由移交單位負(fù)責(zé)整改及負(fù)擔(dān)所需費用,如移交人委托乙方對質(zhì)量問題整改,應(yīng)按預(yù)算價格,承擔(dān)整改費用。

2、委托整改費用應(yīng)以預(yù)付方式交給接方,接方在收到委托整改費用后,按約定的時限完成整改工作。

六、交驗內(nèi)容、事項的調(diào)整

物業(yè)接管驗收需根據(jù)接管小區(qū)的實際情況對交驗內(nèi)容、事項進行必要的調(diào)整,用以滿足該項目物業(yè)接管驗收的需要。