商住項目物業經營管理成本測算案例

一、物業概況

1、用地面積:9984.85m2

2、總建筑面積:23470m2

3、地上建筑面積:19970m2

4、地下建筑面積:3500m2

5、建筑占地面積:4450m2

6、建筑密度:44.6%

7、建筑容積:2.00

8、綠化率:30.4%

9、商鋪:9000m2

10、商務公寓:10970m2

11、停車位:92

二、人員配置架構設置

說明:1、商務間共計214間,在初期按40%的入住計算,即85間。按每個服務員做13間計算則需7名/班×2班=14人。

2、總人數控制在65人以內。

三、物管費的成本測算

1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。

(1)人員編制和基本工資標準:見表(01)

人員編制和基本工資標準表(01)

序號項目人數(人)工資標準(元/月)總額(元/月)

一管理人員132346.0030500.00

四維修人員51000.005000.00

二收費員3800.002400.00

五治安員20750.0015000.00

三服務員14600.008400.00

六保潔員6550.003300.00

七合計61/64600.00

(2)費用測算

管理/服務人員的工資和按規定提取的福利費測算見表(02)

工資福利費測算表(02)

序號項目金額(元/月)依據測算結果(元/月.M2)

一基本工資64600.00/3.234

二福利費20341.50注(1)1.148

三加班費//暫不計

四服裝費1625注(2)0.081

五合計79166.50/4.463

注(1):福利費為工資總額的35.5%,其中福利基金占工資總額的14%;教育基金占工資總額的1.5%;社會保險占工資總額的20%。

注(2):服裝按年均300元/人計算,則每月分攤為:

65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費

(1)采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按1200元/M2計算,公共設施、設備建造成本統一按30%計取,折舊年限按25年計算,維修保養費按月折舊費的40%提取。則:

維修保養費=[(1200元/M2×30%)÷(25年×12月/年)]×40%

=(360÷300)×40%

=0.48元/月.平方米

(2)公共照明所用電為(晚間19:00分至次日清晨7:00分為開燈時間,共計12小時,如本物業有200盞燈60瓦計算)。則:每日所用電費為:

(60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月)×1.10元/千瓦/小時

=4320千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時

=4752.00元/月

分攤到每平方米的費用為:4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。

(3)電梯運行電費為:每部電梯按5千瓦/小時每天運行12小時計算則運行電費為:

(4部×5千瓦/小時×12小時×30天/月)×1.10元/千瓦/小時

=7200千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時

=7920元/月

分攤到每平方米的費用為:7920÷19970=0.396元/平方米/月。

維修保養費用為;每層每月按50元計算則為:

(4部×7層)×50元/層/月

=28×50

=1400元/月

分攤到每平方米的費用為:1400÷19970=0.070元/平方米/月。

3、綠化管理費:

小區綠化面積為3035M2,綠化管理費測算見表(3)

綠化管理測算表(3)

序號項目測算依據金額(元)測算結果(元/月.M2)

1綠化工具費400元/年400.000.010

2勞保用品費400元/年400.000.010

3綠化用水費1噸/M2.年,1.35元/噸4097.250.017

4農藥化肥費0.10元/M2.年303.500.001

5景觀再造費0.10元/M2.年303.500.001

6合計//0.039

4、清潔衛生費

清潔衛生費測算見表(04)

清潔衛生費測算見表(04)

序號項目測算依據金額(元)測算結果(元/月.M2)

1工具購置費300元/人.年1800.000.008

2勞保用品費300元/人.年900.000.008

3化糞池清掏費(注4)3000.000.013

4垃圾外運費2880元/年2880.000.012

5水箱清洗///

6合計//0.041

注(4):化糞池清掏費全年共計約為:3000元。

5、保安費:

保安費用測算見表(05)

保安費測算表(05)

序號項目測算依據金額(元/年)測算結果(元/月M2)

1裝備費250元/人.年5000.000.020

2人身保險費(暫不計)//

3房租費(暫不計)//

4合計//0.020

6、辦公費:(全年開支辦公費約12萬元)

辦公費=12萬元÷(12月×19970平方米)

=0.501元/月.平方米

7、固定資產折舊費:

固定資產總額為100萬元,平均折舊年限為5年,即:

固定資產折舊費為:100萬元÷(12月/年.月×5年×19970M2)

=0.834元/月.平方米

8、利潤:

利潤取5%,則

利潤=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5%

=7.04×5%

=0.352元/月.平方米

9、法定稅費:

兩稅一費為前八項之和的5.75%,則

稅費=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%

=7.392×5.75%

=0.425元/月.平方米

10、合計:經營管理服務費匯總表見(06)

經營管理服務費匯總表(1-6)

序號項目金額(元/月.平方米)費用所占比例

1工資福利費4.46357%

2維修費0.48+0.237+0.396+0.07=1.18315%

3綠化管理費0.03905%

4清潔衛生費0.0410.5%

5保安費0.0200.2%

6辦公費0.5016.4%

7折舊費0.83410.5%

8利潤0.3524.5%

9法定稅費0.4255.4%

10合計7.817100%

11、車場管理費收入的補貼:

機動車輛車位約為92個,每個車位管理費為(平均)50元/月/位,則每月的停車收入為:4600元。

分攤物業管理費=4600÷19970m2

=0.230元/月.平方米

用測算出的物業經營管理服務費減去補貼費用,則每平方米經營管理服務費為:

經營管理費=7.817-0.230

=7.587元/月.平方米

篇2:A區住宅工程成本測算辦法

北國花園A區住宅工程成本測算

一、說明

1、本測算是根據北國花園A區住宅工程內部預算及項目將發生的各類費用編制的,本工程套用某市九一定額,取費按一類工程(乙)記取。材料價差按九九年一季度信息價調整。預算造價為:.08元。

2、承包范圍:一切按主合同要求施工結構(內部施工招標書附后),粗裝修,外墻貼面磚及地面耐磨磚(詳見內部預算編制說明)。

3、屬于分包的內容有聚氨酯防水工程,鋁合金工程,門窗工程,金屬工程,人工挖孔樁工程成孔部分,機械土方工程(零星土方項目承包),花崗石貼面工程,外墻面噴石漆,安裝工程。但需項目積極與分包隊伍進行施工配合,其分包配合費已列入項目計劃支出。

二、人工費

1、人工費預算收入:.33元

①人工費直接費:2651063.27元

②人工費調整:4650225.74元

③工資價差:4046613.88元

④超高費補貼:5284.51×0.77×0.7+53419.98×12.29×0.7=462420.44元

小計人工費預算收入:①+②+③+④=.33元

2、人工費計劃支出:.67元(詳見人工費計劃支出附表)

計劃人工費節超:.33元月份-.67元=117104.34元

三、機械費

1、機械費預算收入:2747575.85元

①機械費直接費:1578896.65元

②機械費調整:1373640.09元

③塔吊補貼:58704.49×3.39=199008.22元

④超高費補貼:5284.51×3.15×0.7+53419.98×18.3×0.7=695962.29元

⑤電費補貼:77601.11元

2、機械費計劃支出

(1)機械費租賃臺班:2044559.50元(詳見計劃機械租賃費附表)

(2)攪拌站攤銷費:33029.02m3×4.6元/m3=151933.49元

(3)預估機械修理及配件費:12000元/月×21月工資=252000元

(4)操作人員工資及獎金:12人×1200元/月?人×21月=302400元

(5)預算燃油及電費:

汽油:15802.22Kg×2.25元/Kg=35555.00元

電費:558196.0度×1.76元/度=982424.96元

(6)購買泵管:450m×160元/m=72000元

總計機械費計劃支出:3840872.95元

計劃機械費節超:2747575.85元-3840872.95元=1093297.10元

四、材料費

1、預算材料費總額:.04元

①材料費直接費:.60元

②其它材料價差:590962.31元

③主要材料價差:.64元

④超高費補貼:5284.51×0.99×0.7+53419.98×5.27×0.7=200728.47元

⑤水費補貼:93121.95元

小計材料費預算收入:.04元

2、計劃材料費節約

①自購材料降低成本:.04元×4%=1567855.72元

②鋼筋接頭節約:(1770.642×2526.13+3420.258×2557.557)×0.01=132203.53元

③模板計劃節約:1061345.03元

模板預算收入:3446873.03元

模板支出:

夾板:16210張×90元/張×90%=1313010元

木枋:542m3×750元/m3×70%=284550.00元

鋼管租賃費:342t×90元/t月×16月=492480.00元

扣件租賃費:61560個×0.3元/個?月×16月=295488.00元

小計模板支出:2385528.00元

模板節約:1061345.03元

④腳手架計劃節約:1666451.90元

A、腳手架預算收入:2698319.30元

B、腳手架計劃支出:

a、鋼管租賃費:286t×90元/t月×14月=360360.00元

b、扣件租賃費:51480.00個×0.3元/個?月×14月=216216.00元

c、尼龍編織布:30795.00m2×4.44元/m2=136729.80元

d、安全網及檔板:6558.50×2.8+4838.4×2=28040.60元

e、外爬架爬升機構:58104.20×25×20%=290521.00元

腳手架支出:1031867.40元

腳手架節約:1666451.90元

⑤砼攪拌站降低成本(以C35為例):

砼預算價:

(0.492噸/m3×434.74元/噸+0.54×27.11元/m3+0.8×70.39元/m3)×0.96=273.45元/m3

九九年第一季度砼內部信息價為221.24元/m3

砼可節約成本:33029.02m3×(273.45元/m3-221.24元/m3)=1724445.13元

⑥材料總節約:6152301.31元

⑦防護用鋼筋:75t×1000元/t=75000元

⑧鋼筋刷油漆:0.2元/公斤×75000公斤=15000元

⑨對拉螺桿:38t×3632元/t=138016.00元

⑩裝飾材料損耗:1000元/層×31層×3棟=93000元

3、材料費計劃節約:6207485.85元

4、項目材料費總支出:.73元

五、管理費支出:133

9800元

1、管理人員工資及獎金:26人×1600元/人?月×21月=873600.00元

2、保衛、炊事人員工資及獎金:9人×800元/人?月×21月=151200.00元

3、辦公及招待費:15000元/月×21月=315000元

4、合計:133800.00元

六、分包管理費及包干費(施工雨水的排除;因地形造成的場內料具二次運輸;完工清場后的垃圾外運;施工材料堆放場地的整理;水電、門窗安裝后的補洞工料費;工程成本保護費;項目配合機械安拆的配合費)1135155.082元

七、夜間、雨季施工,非正常停電補貼:485010.15元

八、試驗費:150000元

九、臨建費:380000元

十、項目實際發生費用:

1、人工費:.67元

2、機械費:3840872.95元

3、材料費:.73元

4、管理費:1339800.00元

5、包干費:1135155.08元

6、夜間、雨季施工,非正常停電補貼:485010.15元

7、實驗費:150000元

8、臨建費:380000元

小計費用支出(一+二+…八):.58元

十一、

1、項目承包費用:.58×(1+0.05)=.26元

2、項目承包比例為:.26÷.08×100%=71.02%

上交比例:1-71.02%=28.98%

即項目上交:.82元

3、實際上交比例為:28.98%-投標下浮數=%

篇3:X苑小區物業管理經營成本的測算

景苑小區物業管理經營成本的測算

管理服務報價及費用構成

一、物業管理費報價:

1、依據《物業服務收費管理辦法》及連云港物業市場情況,制定物業管理公共服務收費標準。

(1)住宅:0.50元/m2

(2)商業用房2.00元/m2

((3))空置房按相關規定由開發商全價支付物業管理公共服務費

2、停車服務費

地上車位:70元/位.月

地下車位:110元/位.月

3、公眾代辦性服務

二次供水水費代收代繳,按照行業相關規定;公攤水電費,按實際用量分攤到戶;代辦性服務免費

4、特約服務費

(1)保潔家政服務,鐘點工按照10元/時收取。

(2)房屋維修按用工、材料成本核算的最終合計價格收取費用。

其余服務項目按用戶與物業公司協商價收取。

二、年物業管理費用支出構成

1、人員費用(包括工資福利、各種保險、管理傭金、按法定稅率交納的稅金):

管理處主任:1500元/人×1*12=16800元

安全護衛隊長:1300元/人×1*12=15600元

行政財務:1200元/人×1人*12=14400元

安全護衛員:800元/人×5人*12=153600元

設備管修主管:1200元/人×1人*12=14400元

維修工:700元/人×1人*12=33600元

保潔員:700×2人*12=50400元

綠化工:700×1人*12=33600元

合計:368400元

2、行政辦公費用(包括辦公用品、電話費、培訓費及水電費等及稅金):1200元*12月=15600元

3、安全護衛費用(包括安全護衛員裝備費、器材維修費告示及稅金):1100元*12月=13200元

4、公共設施維護費用(包括房屋維修、化糞池清掏、水箱清洗、院落護欄維護及稅金):800元*12月=9600元

6、設備設施維護保養費用(包括設備的保養維護、年檢、照明燈具的更換及利潤、稅金):1100元*12月=13200元

合計:51600元

總合計420000元

總收入420960元-總支出420000元=960元