物業項目樓宇入伙和裝修規定(七)

1.0目的

規范業主入住和裝修管理,確保業主順利入住及保障公共設施的正常使用,樓宇安全和房屋外觀統一美觀。

2.0適用范圍

適用于業主入住和裝修管理工作。

3.0職責

3.1項目管理處經理負責組織安排入住工作。

3.2項目管理處經理負責裝修申請的審批及重大違章裝修的處理。

3.3事務組主管負責協助經理安排業主入伙工作。

3.4事務組主管負責依照本規定實施裝修施工檢查、驗收工作。

3.5客戶服務管理負責具體辦理入住手續。

3.6財務部負責收各項入住費用和核收裝修管理費用。

3.7工程維修組負責收樓時發現的樓宇整改的跟進、水電的開通和裝修施工中的水電管理。

3.8保安隊負責裝修施工人員管理。

3.9保潔組負責裝修垃圾的清潔工作。

4.0程序要點

4.1入住是指業主收到書面入住通知,并辦理完相應手續。業主收到入住通知一個月內未辦理入住手續的,視為入住。

4.2入住的準備工作

4.2.1入住資料的準備

a)根據小區的實際情況編寫和印制《住戶手冊》,《消防安全責任書》、《入住通知書》。

b)《入住通知書》的內容要求參照管理處辦公地點,業主辦理入住手續時應帶的資料,證件及交納的費用明細,并附簡明扼要的入住流程等。

c)印刷以下各類入住表格:

─《(業主)領用登記表》

─《裝修申請表》

─《住宅使用說明》

─《住宅質量保證書》

─《鑰匙領用登記表》

─《入住驗房表》

─《入住登記表》

4.2.2設計辦理入住手續流程。

4.2.3入住時的環境布置。

a)區內環境

─入口處掛歡迎橫幅,插彩旗,營造熱烈的氣氛。

─插指路牌,由入口處到管理處,指路牌表明"獅城怡安物業管理處"字樣。

─入口處表明管理處的辦公地址和辦公時間。

b)管理處辦公環境

─擺放花盆、盆景給人以隆重喜慶的感受。

─張貼醒目的"辦理入伙手續流程圖",辦理手續窗口設置要求做到"一條龍服務"。

─管理人員著裝整潔,精神飽滿。

─辦公室內資料擺放整齊有序。

4.2.4辦理入伙手續流程圖

業主備齊入伙資料

客戶服務辦理入住登記、驗證手續

到財務部交納入住費用

驗房

發放鑰匙

簽署《業主公約》及《消防責任安全書》

發放資料

開通水電

4.3發出入住通知

4.3.1客戶服務組依照項目管理處,辦公會議設定時間,向業主發送入住通知,內容包括:

a)《關于辦理入伙手續的通知》。

b)《致廣大業主的慰問信》

4.3.2業主收到入住通知后,應當在規定的時間內帶齊有關證件和資料到管理處辦理入伙手續,如果在規定期限到來的前3天內,業主尚未辦理入住手續的,客戶服務組應再次發函或致電通知尚未辦理入住手續的業主前來辦理入住手續,超過規定期限未辦理入住手續的,客戶服務組應將情況向管理處經理匯報決定是否再發函催辦。業主辦理入住手續須帶以下證件:

a)《關于辦理入伙手續的通知》。

b)《購房合同》原件和復印件各一份。

c)業主家庭成員的身份證原件及復印件各一份,一寸彩照每人各兩張。

d)單位購房的尚須帶齊營業執照副本及其復印件各一份。

e)委托他人辦理的,須帶業主委托書。

4.4入住手續的辦理

4.4.1驗證:管理員在業主之前未辦理入住手續時,應首先對以下證件進行檢查:

a)《購房合同》原件。

b)業主的身份證原件。

c)單位購房的還須檢查其單位營業執照副本。

d)委托他人辦理的,還須檢查業主的委托書。

4.4.2檢查無誤后,管理員將《購房合同》原件,業主及家庭成員的身份證原件,單位營業執照副本返回業主,證件復印件及業主委托書存入檔案。

4.4.3將業主提供的照片中的一張貼在《業主家庭情況登記表》內,另一張為業主辦理《業主證》。

4.4.4交納入住費用:客戶服務指引業主到財務部交納入住費用,財務部根據收款項目開具收款收據,一般情況下,入伙費用包括以下項目:

a)煤氣開戶費:屬代收代繳費用,小區無此配套項目的不予收費。

b)有線電視初裝費,屬代收代繳費用,小區無此配套項目的不予收費。

c)裝修垃圾清理費。

d)管理費:預收三個月或六個月物業費等等。

4.4.5驗房收檔

a)客戶服務在業主交完入住費用后交于工程組,由工程組帶業主驗收房屋,并請業主將房屋存在的問題填入《業主入伙驗房表中》。

b)房屋經驗收合格的,管理員應請業主在《業主入伙驗房表》中簽字確認。

c)驗收中發現問題,應立即協商整改。

d)整改完畢,再通知業主二次驗收,二次驗收不合格的,由客戶組跟蹤改進,至合格為止。

4.4.6發放鑰匙

a)業主收樓無問題,根據業主業主要求,由事物組將鑰匙全部交給業主。

b)業主收樓有問題,事物組將鑰匙交給業主的同時,征得業主同意后留一把大門鑰匙,以供整改時使用。

c)業主領取鑰匙時,應在《鑰匙領用表》中簽字。

4.4.7簽署《業主公約》和《消防安全責任書》。

a)管理員將《業主公約》、《消防安全責任書》(一式兩份)交給業主并請業主詳細閱讀。

b)請業主簽署《業主公約》、《消防安全責任書》。

c)管理員將簽署后的《業主公約》、《消防安全責任書》其中的一份存入業主檔案,另一份隨其他資料交業主保存。

4.4.8資料發放:管理員將以下資料發給業主保存:

a)《住戶

手冊》。

b)《服務指南》。

c)簽署后的《業主公約》。

d)簽署后的《消防安全責任書》。

e)《住宅使用說明》。

f)《住宅質量保證書》。

4.5開通水電

4.5.1項目管理初工程組應邀請業主一起將水電表讀數抄錄在《業主入伙驗房表》中。

4.5.2開通該業主房屋的水電。

4.6業主檔案管理的具體辦法詳見《檔案管理標準操作規程》。

4.7裝修規定

4.7.1裝修的申請與審批

4.7.2申請

a)住戶需提前7日向管理處客戶服務提出裝修申請(租戶必須持業主委托書)。

b)申請時如實填寫《裝修申請表》各款內容,并附裝修設計圖紙室內裝修說明書。

c)如果住戶外聘裝修公司,尚須附裝修公司營業執照復印件一份。

4.7.3審核與審批

a)事物組、工程組案到裝修申請當日,依據《住戶手冊》中"裝修前規定"的條款給予審核。

─檢查裝修設計是否對房屋結構、外墻立面,公共設施設備造成改動、破壞。

─檢查裝修設計是否有嚴重的消防隱患。

─是否有其他違章情況。

b)在確認裝修設計不會對樓宇安全,公共設施、設備正常使用及房屋外觀造成不良影響時,應當在一個工作日內給出同意意見。

c)審核同意的報項目管理處經理審批,管理處經理應當在二天內給出審批意見。

d)事物組將審批后的裝修申請通知住戶,對需要住戶修改設計的應告知住戶修改。

4.8裝修申請獲得批準后,住戶應帶領裝修施工人員一同到物管處事物組辦理有關手續。

4.8.1事物組將《室內裝飾企業營業執照》、《執業許可證》復印一份附在《裝修申請表》。

4.8.2將裝修圖紙復印一份附在《裝修申請表》后。

4.8.3事物組、工程組、保安隊應每日巡查裝修施工,水電安裝是否違章。

4.9違章裝修的處理

4.9.1裝修施工期間,發現違章裝修的,事務組應當即要求住戶停工,恢復原狀,并出具《違章整改通知》期限整改。

4.9.2事態嚴重者可要求賠償損失或停水、停電等處理。

4.10《裝修申請表》、《裝修違章整改通知單》歸入"住戶檔案"長期保存。

5.0記錄

5.1《業主入伙驗房表》MPS-YW2-10

5.2《鑰匙領用登記表》MPS-YW2-12

5.3《入住登記表》MPS-YW2-13

5.4《業主家庭情況登記表》MPS-YW2-14

5.5《裝修申請表》MPS-YW2-11

5.6《裝修違章整改通知書》MPS-YW2-15

6.0相關文件

6.1《檔案管理標準操作規程》MPS-*1-09

篇2:物業接管驗收物業入伙物業裝修控制程序

物業接管驗收、物業入伙及物業裝修控制程序

1.0目的

對樓宇驗收、接管物業、業主住戶的入住及裝修過程進行控制,確保業主住戶在最短時間內順利入住,業主住戶對房屋的裝修符合要求。

2.0范圍

適用樓宇驗收接管物業、入住前準備、入住過程及房屋裝修過程的管理。

3.0職責

3.1總經理負責組織成立物業驗收接管領導小組并負責樓宇的驗收和接管物業活動。

3.2管理處負責物業驗收接管物業的日常事務組織協調工作。

3.3各部門按規定組成接管小組時各專業組參與物業的驗收接管工作。

3.4管理處負責入住的具體實施負責接收裝修的申請批準和質量控制。

3.5工程部負責對業主住戶的房屋裝修的有關工程質量問題進行監督控制。

4.0工作程序

4.1樓宇的驗收接管物業的控制

加強物業綜合驗收和交接管理,保障房屋及配套設施的質量及各項功能指標符合規定要求和標準。

4.1.1物業驗收應具備的條件

4.1.1.1新建物業驗收應具備的條件:

a)建設工程施工全部完成經竣工驗收合格;

b)供電、供氣、經排水、衛生、道路、采暖冷(必要時)等設施能正常使用;

c)房屋幢戶編號經有關部門確認。

4.1.1.2原有物業驗收應具有的條件:

a)房屋所有權、使用權清楚;

b)土地使用范圍明確。

4.1.2成立物業接管工作小組,由總經理任組長,管理者代表和擬任管理處主任任副組長,小組成員由相關部門負責人組成,按專業設立資料組、工程土建組和機電組,管理處組織編

制物業接管計劃報總經理批準實施,管理處負責日常事務的運作,按計劃驗收。

a)各專業組長負責接管分工范圍內的工作,嚴格驗收,把好質量關;

b)各專業小組按國家省市工程驗收標準驗收物業,確保物業的各項功能、指標符合規定要求。

4.1.3參與房屋的竣工驗收

4.1.3.1驗收前資料準備:竣工驗收前資料組要求委托方提供開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配電工程施工單位、設計院等部門提供有關資料,適當時包括物業規劃圖、竣工總平面圖、單體建筑及結構竣工圖、地下管網竣工圖、建筑施工竣工圖、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明、房地產權屬關系的有關資料、機電設備說明書、消防系統竣工驗收證明、電梯等公共設施檢查驗收證明,用水電氣指標批文,水電氣表校驗報告等圖紙資料并對所有資料進行查驗,為物業接管驗收提供資料和數據。

4.1.3.2物業的竣工驗收:驗收接管領導小組參與開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設計院等依照建設部《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》(1993,12)《房屋接管驗收標準》(1991,2)等規定組織的竣工驗收工作。

4.1.4對已竣工在使用物業的驗收接管工作

4.1.4.1各專業組根據分工范圍分別負責對房屋主體結構、單元住宅、公共配套設施(水、電、氣、機電設備、消防、管線等)進行現場檢查驗收,管理處按《資料移交清單》、《房屋接管驗收表(水)》、《房屋接管驗收表(電)》、《房屋接管驗收表(土建)》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細表》、《驗收遺漏問題統計表》所列項目進行逐項驗收并填寫好以上相關記錄。

4.1.4.2驗收結束后,驗收接管領導小組對驗收中存在的問題進行歸納匯總,并將《房屋接管驗收表(水)》、《房屋接管驗收表(電)》、《房屋接管驗收表(土建)》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細表》、《驗收遺漏問題統計表》的副本交委托方,以落實責任部門限期整改直至達到規定要求。

4.1.5物業移交內容

4.1.5.1建筑物移交內容:

a)各類房屋清單及配套鑰匙;

b)單體建筑結構、水電氣設備竣工圖;

c)住宅區規劃圖竣工總平面圖;

d)其它必要的技術資料含設計的變更和隱蔽工程驗收簽證。

4.1.5.2公共設施及公共場地移交:

a)公共設施及公共場地清單;

b)綠化竣工圖、室外竣工圖含地下管網、道路、停車場等;

c)機電設備操作、維護說明書;

d)其他必要的技術資料含設計變更和隱蔽工程驗收簽證。

4.1.5.3資料的移交:移交資料應包括:產權資料和技術資料兩大類。資料組負責各類資料的核對、接收,填寫《物業交接驗收表》并根據《文件控制程序》進行分類編號,列出清單,移交管理處歸檔保管。

4.1.6新竣工的物業由驗收接管領導小組與委托方和開發建設單位就建筑物保修事宜進行協商,明確維修責任和保修期限。

4.1.7房屋的維修:應根據建設部《全國優秀管理住宅小區標準》加強對業主住戶的房屋及維修的管理,努力做到:

a)房屋外觀完好、整潔,執行《清潔服務控制程序》有關規定;

b)建筑物有明顯標志及方向指引,執行《服務提供控制程序》有關規定;

c)房屋完好率應達到98%以上;

d)無違章建筑;

e)房屋裝修無危及結構安全,執行本程序裝修部分;

f)房屋維修及時率達98%以上,合格率達成100%并建立回訪制度;

g)代收代付房租、水、電、氣等各項費用,收繳率達98%以上,執行《費用收取操作規程》;

h)房屋資料檔案齊全,便于查閱,執行本程序入住有關規定。

4.2樓宇入住

4.2.1入住準備

4.2.1.1管理處相關人員根據分工,應作好以下準備工作:

a)編制業主住戶入住資料清單,保證入住單必要的文字資料齊備;

b)適宜的辦公場所;

c)對各崗位人員進行專業培訓、考核合格后上崗。

4.2.1.2對新竣工的物業,如需要舉辦入住典禮儀式,由管理處主任安排

和組織,護衛隊負責維護現場秩序。

4.2.1.3入住手續的辦理應盡量提供一條龍服務,為住戶節省時間,保證辦理入住手續簡捷方便。

4.2.2入住過程的控制

4.2.2.1辦理入住手續工作流程:

入住住戶登記鑰匙交接設備資料交接交接驗房驗收證件

4.2.2.2驗證收件:向業主住戶交樓時必須查驗《入伙邀請書》、《商品房屋銷售合同》及房屋購買付款憑證原件、業主身份證原件和復印件或業主委托代辦人代辦的證明、代辦人身份證原件和復印件,法人資格;確認手續后,業主根據合同規定需交首期管理費;方可辦理交接驗房手續。

4.2.2.3住戶登記:協助業主住戶填寫《家居情況登記表》及《家庭成員登記表》并將業主住戶身份證、戶口或護照簽證復印存檔。具體執行《客戶服務中心工作手冊》關于住戶交樓的規定。

4.2.2.4鑰匙交接:與業主住戶當面清點所有房屋鑰匙,填寫《入伙鑰匙簽領表》并簽字。

4.2.2.5設備資料交接:與業主和住戶當面清點所有設施資料說明書,填寫《入伙簽收一覽表》請住戶簽字確認。

4.2.2.6驗房;管理處工程人員隨業主住戶前往樓宇住所,抄錄水、電、氣表底數,檢查所有家具房屋設施裝修狀況,填寫《業主入伙接樓表》、《入伙返修項目表》,對存在質量問題

約定時間限期維修,執行《設施設備技改修繕維修控制程序》和《工程維護部工作手冊》有關規定。

4.2.2.7入住:業主住戶入住后,管理處客戶服務人員應將有關文件資料整理完畢,交檔案室存檔。

4.2.2.8業主自行出租房屋的交接,業主委托物業公司辦理交樓手續時,根據《城市房屋租

賃管理辦法》(1995年建設部42號令)出具租賃合同等有關書面文件,并明確水電氣電話費用物業管理費的承付方和起止日期等事項。

4.3對房屋裝修的控制

4.3.1住宅使用房屋需進行裝修時,應執行《建筑裝飾工程施工企業資質等級標準》(建設部1995,6)、《建筑裝飾裝修管理規定》(建設部1995,8)、《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》{成人發[2000]3號《公告》(發布)}和《住宅內裝飾裝修管理辦法》(建設部110號)的有關規定,業主住戶應填寫《房屋裝飾裝修申請表》向管理處申請獲得批準,審核是否符合有關規定。

4.3.2裝修人員憑已審批的《房屋裝飾裝修申請表》、營業執照、裝修裝飾資質證明等有關證件到管理處辦理《裝飾裝修服務協議》繳納有關費用后,按期開工,對個體裝修從業人員應具備個體裝飾裝修從業上崗證并辦理相關手續。

4.3.3裝修中非結構性變動應由工程部負責查驗、批準,工程部可進行有償代辦,對結構性變動及專用設備(如管線、儀表)的變動,應向主管部門申請批準。

4.3.4工程部應加強對裝修作業現場的監督管理,防止擾民、污染或安全事故的發生。

4.3.5裝修后的驗收:業主住戶裝修完畢后應通知管理處與業主住戶共同驗收,業主住戶除按照裝修合同進行驗收外,工程部按公司《房屋裝修管理規定》和國家有關裝修規定進行驗收,對違章情況應限期糾正,填寫《房屋裝飾裝修竣工驗收表》。

4.3.6業主住戶在管理處對其裝修驗收并在《房屋裝飾裝修竣工驗收表》中填寫驗收合格意見并簽名后,方可正式啟用。

5.0支持/相關文件

《服務提供控制程序》

《文件控制程序》

《基礎設施和工作環境控制程序》

《設施設備技改修繕維修控制程序》

《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》(建設部1993,12)

《房屋接管驗收標準》(建設部1991,2)

《建筑裝飾工程施工企業資質等級標準》(建設部1995,6)

《建筑裝飾裝修管理規定》(建設部1995,8)

《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》{成人發[2000]3號《公告》(發布)}

《住宅內裝飾裝修管理辦法》(建設部110號)

《客戶服務中心工作手冊》

《工程維護部工作手冊》

6.0記錄

《資料移交清單》

《房屋接管驗收表(水)》

《房屋接管驗收表(電)》

《房屋接管驗收表(土建)》

《公建接管驗收表》

《園林綠化接管驗收表》

《設備接管驗收表》

《工程整改記錄單》

《接管驗收明細表》

《驗收遺漏問題統計表》

《入伙邀請書》

《家居情況登記表》

《家庭成員登記表》

《入伙鑰匙簽領表》

《入伙簽收一覽表》

《業主入伙接樓表》

《入伙返修項目表》

《房屋裝飾裝修申請表》

《裝飾裝修服務協議》

《房屋裝飾裝修竣工驗收表》

篇3:大廈業租戶入伙裝修程序

一、業/租戶入伙程序

為了使管理部各管理員熟知業/租戶入伙程序流程,能迅速地辦理業/租戶入伙手續,特擬定如下入伙程序流程如下:

a)業/租戶按財務部發出入場收樓通知書,按時帶齊各類資料到本管理處辦理各類事項。

b)到管理處管理部辦理手續。

1、業/租戶應出示證明:

1]本人身份證明的原件及復印件。

2]《銷售合同》或《租賃合同》(原件及復印件)。

3]代理商資格證書及代理書。

2、若業/租戶本人未能親臨,委托他人辦理,被委托人應出示的印件:

1]由業/租戶本人簽署的委托書原件及復印件。

2]被委托人身份證明原件及復印件。

3]《銷售合同》或《租賃合同》(原件及復印件)。

3、管理部應辦事項:

1]驗明來客身份證明。

2]將上述客戶資料復印件存檔。

3]填寫業/租戶資料登記表。

c)管理部與工程部同業/租戶對其單元進行驗收。

1]管理部攜帶鎖匙協同工程部與業/租戶前往單元。

2]根據驗樓表格所示進行講解。

3]填寫設備移交表(業/租戶簽名)。

二、業/租戶二次裝修申請程序

為了管理員能清楚地了解業/租戶二次裝修管理程序,能順利優質地為業/租戶辦理裝修事項,擬定業/租戶二次裝修管理流程如下:

a)管理部與工程部同業/租戶辦理裝修申請。

1]業/租戶提交二次裝修申請表。

2]與業/租戶承包商會面,了解具體裝修程序。

3]承包商提交二次裝修圖紙。

b)工程部審批業/租戶所提交資料。

工程部對業/租戶資料提出整改意見,管理部報總經理審批以上業/租戶提交資料所辦理的手續是否妥當之后,請業/租戶或其承包商進行整改。

c)業/租戶到管理部辦理的手續。

1]辦理裝修期間臨時出入證。

2]辦理《施工許可證》。

3]辦理動火證,配備滅火器。

4]安排開門(不移交鑰匙)。

5]配備電表并記下電表讀數加封。

6]提供《施工管理條例》、《違規處罰條例》、《告業/租戶書》。

d)業/租戶進入裝修階段,工程部定期檢查裝修情況,保安部經常性檢查安全事項,管理部經常督導裝修衛生情況并協調業/租戶與各部門的關系。

e)業/租戶裝修完畢手續。

1]提交竣工圖,報管理處審核。

2]工程部提交審核意見。

3]工程部驗收業/租戶裝修完的設施。

4]對于損壞的公共設施將按價從裝修押金中扣除。

5]工程部驗收完畢將填寫竣工驗收單,并簽署意見、蓋章。

f)業/租戶將驗收單、臨時出入證、工程部簽署的意見書送財務部,財務驗明,按章歸還出入證押金。

g)經總經理審批由管理部發放《開業許可證》。

h)管理部通知工程部送電。業/租戶開業后,工程部將落實遺漏工程通知業/租戶整改完畢后,三個部門意見書,總經理審批后方可到財務部退還裝修押金。