物業(yè)程序文件:物業(yè)接管入伙控制程序

1.0目的

加強(qiáng)物業(yè)綜合驗(yàn)收和交接管理,保障物業(yè)的房屋質(zhì)量及各項(xiàng)功能、指標(biāo)符合規(guī)定要求和標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)對(duì)業(yè)主(住戶)入住過(guò)程的控制,使入伙工作順利進(jìn)行,從而更好地服務(wù)業(yè)主、方便業(yè)主。

2.0范圍

適用于管理項(xiàng)目的物業(yè)接管驗(yàn)收及所有新接樓宇入伙過(guò)程的管理。

3.0職責(zé)

3.1公司領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)組建新管理處,確定經(jīng)理人選。

3.2工程部負(fù)責(zé)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、給排水系統(tǒng)、土建及附屬工程等方面的綜合驗(yàn)收。

3.3清潔綠化部負(fù)責(zé)項(xiàng)目綠化的接管驗(yàn)收工作。

3.4管理處負(fù)責(zé)配合工程部的驗(yàn)收工作,落實(shí)物業(yè)入伙準(zhǔn)備與籌備工作。

3.5各部門(mén)配合管理處做好入伙工作。

4.0程序

4.1接管驗(yàn)收條件

4.1.1物業(yè)樓宇竣工經(jīng)政府有關(guān)單位驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上,并且附屬設(shè)備已完全能正常使用,房屋編號(hào)已得認(rèn)可等,物業(yè)公司代表全體業(yè)主以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。

4.2接管驗(yàn)收程序

4.2.1工程部組織相關(guān)部門(mén),分別與發(fā)展商確定驗(yàn)收日期后,組成發(fā)展商、物業(yè)公司、施工單位三方聯(lián)合小組。驗(yàn)收記錄單上應(yīng)有三方人員簽名,驗(yàn)收記錄單一式三聯(lián),三方各執(zhí)一份。

4.2.2工程部向發(fā)展商索要以下資料:

1)產(chǎn)權(quán)及技術(shù)資料;

2)政府竣工驗(yàn)收合格資料;

3)水、電、氣供應(yīng)合同;

具體資料詳見(jiàn)《樓宇接管入伙工作手冊(cè)》。

4.2.3驗(yàn)收小組分組對(duì)樓宇建筑、綠化、給排水、電氣工程、機(jī)電設(shè)備配套設(shè)施及附屬工程進(jìn)行驗(yàn)收。

4.2.4對(duì)新接樓宇,工程部應(yīng)逐間房屋進(jìn)行查驗(yàn),并對(duì)如窗戶、玻璃、臺(tái)面、貓眼、地漏等所有附屬物進(jìn)行驗(yàn)收。

4.2.5對(duì)所有工程系統(tǒng)技術(shù),均應(yīng)將其參數(shù)、性能、規(guī)格等各項(xiàng)特性指標(biāo)與資料一一對(duì)應(yīng),并進(jìn)行驗(yàn)收。

4.2.6對(duì)以上驗(yàn)收,驗(yàn)收人員均應(yīng)認(rèn)真、如實(shí)地填寫(xiě)相關(guān)記錄。必須堅(jiān)持合格一項(xiàng)接管一項(xiàng)。未經(jīng)調(diào)試合格驗(yàn)收的不予簽字接管。以上資料保管期限為樓宇無(wú)使用功能為止。

4.2.7綠化方面的驗(yàn)收,由清潔綠化部負(fù)責(zé),在獲得有關(guān)資料后,做好驗(yàn)收記錄。

4.3驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理

4.3.1接管驗(yàn)收對(duì)于墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛(wèi)生間地漏不暢等類(lèi)似細(xì)小問(wèn)題逐一列明,要求建設(shè)單位承諾在一定的限期內(nèi)整改。

4.3.2對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性問(wèn)題,驗(yàn)收組應(yīng)在兩天內(nèi)提交發(fā)展商,發(fā)展商整改完畢后,另行復(fù)驗(yàn),直至合格為止。

4.3.3對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問(wèn)題時(shí),驗(yàn)收不通過(guò)。由建設(shè)單位采取有效措施進(jìn)行整改合格要求后,商定時(shí)間再驗(yàn)收。并索取加固補(bǔ)強(qiáng)措施復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄予以保存。

4.3.4對(duì)不具備使用功能問(wèn)題的處理(如水電未接通),工程部應(yīng)督促發(fā)展商抓緊解決,符合驗(yàn)收條件后再行組織驗(yàn)收。

4.4業(yè)主的驗(yàn)收

4.4.1業(yè)主在裝修前應(yīng)對(duì)房間進(jìn)行驗(yàn)收,對(duì)業(yè)主提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題,應(yīng)在兩天內(nèi)提交給發(fā)展商,由承建商負(fù)責(zé)整改,驗(yàn)收記錄管理處應(yīng)留底,且業(yè)主的接管驗(yàn)收記錄中所有的問(wèn)題均應(yīng)有處理結(jié)果的記錄。

4.4.2對(duì)已入伙樓宇的驗(yàn)收,應(yīng)成立發(fā)展商(業(yè)主委員會(huì))、物業(yè)公司、聯(lián)合驗(yàn)收小組,除已入住房間無(wú)須驗(yàn)收,其余驗(yàn)收程序相同于新樓宇接管驗(yàn)收程序。

4.4.3設(shè)備設(shè)施未驗(yàn)收期間或入伙保修一年期間,管理處如發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施有任何不妥之處,應(yīng)及時(shí)填寫(xiě)《工程質(zhì)量問(wèn)題處理單》和《設(shè)備故障轉(zhuǎn)呈單》并轉(zhuǎn)交給發(fā)展商和相關(guān)單位。如需發(fā)函給發(fā)展商或有關(guān)單位,管理處應(yīng)使用公司統(tǒng)一信紙,并將發(fā)函相關(guān)信息登記在《轉(zhuǎn)交發(fā)展商函件清單》中。

4.4.4管理處應(yīng)對(duì)相關(guān)整改情況進(jìn)行跟蹤處理,直到解決為止。

4.5物業(yè)入伙

4.5.1組建新管理處

1)新的管理處應(yīng)于確定入伙前三個(gè)月成立,人力資源部按定編人數(shù)配齊管理處各類(lèi)人員。

2)管理處負(fù)責(zé)健全規(guī)章制度,由該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人編寫(xiě)《入伙方案》,經(jīng)審批后執(zhí)行。

3)管理處要加強(qiáng)員工應(yīng)知應(yīng)會(huì)的培訓(xùn)。

4)管理處要做好日常管理運(yùn)作的物料(工具、消耗品、備用件、辦公用品等)準(zhǔn)備。

5)開(kāi)展入伙前動(dòng)員工作。

4.5.2物業(yè)的清潔"開(kāi)荒":物業(yè)接管驗(yàn)收之后,對(duì)物業(yè)內(nèi)外全面、徹底的清潔,將干干凈凈的物業(yè)交給物業(yè)所有者。

1)物業(yè)內(nèi)外建筑垃圾的清運(yùn)。

2)對(duì)玻璃、地面、墻面等處灰塵、污垢的清除。

3)對(duì)公用部位(樓梯、電梯、廁所等)、辦公房以及設(shè)施的清掃。

4)各種指示牌的清潔,大理石的清洗、打蠟?zāi)ス狻?/p>

4.5.3入伙資料的準(zhǔn)備

1)入伙通知書(shū)、手續(xù)書(shū);

2)業(yè)主公約、住戶手冊(cè)及裝修相關(guān)資料;

3)收樓須知、繳款通知書(shū);

4)用戶登記表、驗(yàn)房(鋪)書(shū);

5)樓宇交接書(shū)及其它文件。

4.5.4入伙日籌備工作

1)物業(yè)的清潔:入伙日之前,須再次清潔,清除臟污現(xiàn)象,要達(dá)到窗明幾凈的標(biāo)準(zhǔn)。

2)物業(yè)的裝飾:物業(yè)正式入伙時(shí)期,物業(yè)需要精心布置和進(jìn)行適當(dāng)?shù)难b飾。

3)設(shè)備的試運(yùn)行:管理處在入伙之前要對(duì)設(shè)備進(jìn)行連續(xù)運(yùn)作檢驗(yàn),各設(shè)備系統(tǒng)必須處于正常的工作狀態(tài),照明、空調(diào)、電梯、給排水、消防報(bào)警等系統(tǒng)的正常運(yùn)作,發(fā)現(xiàn)有異常應(yīng)及時(shí)修理,確保性能過(guò)關(guān)。

4.6入伙程序

1)核收由發(fā)展商簽名、蓋章的交房手續(xù)書(shū)。

2)核收房屋預(yù)售合同。

3)核收承辦人身份證復(fù)印件或法人授權(quán)書(shū)。

4.6.1辦入伙手續(xù),管理處應(yīng)與發(fā)展商協(xié)商好,實(shí)行一條龍服務(wù)。

4)發(fā)放入伙資料,應(yīng)清楚、有序,并做好記錄。

5)入伙手續(xù)不完整不進(jìn)行以下手續(xù)。

4.6.2管理處負(fù)責(zé)將接管的物業(yè)在業(yè)主同意驗(yàn)收后轉(zhuǎn)交給業(yè)主,并記錄相關(guān)業(yè)主收房意見(jiàn)。

1)管理處派人陪同業(yè)主驗(yàn)房,由業(yè)主確認(rèn)物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題和水、電、氣表底數(shù)并核收歸檔。

2)管理處填寫(xiě)相關(guān)驗(yàn)收記錄并將相關(guān)缺陷情況說(shuō)明,由業(yè)主簽字確認(rèn)。

3)將驗(yàn)房存在的問(wèn)題報(bào)發(fā)展商,并讓其簽收,確定解決時(shí)間,未能解決,催辦至解決。

4)業(yè)主收房后應(yīng)向其介紹公司概況和管理服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等基本情況。

5)承辦人填寫(xiě)《收房書(shū)》和業(yè)主/用戶登記表。

4.6.4簽認(rèn)

1)管理處與業(yè)主簽《業(yè)主公約》。

2)業(yè)主同意裝修管理規(guī)定。

3)未簽認(rèn)的應(yīng)回收樓書(shū),確認(rèn)承辦人已在其上簽名,回收業(yè)主登記表,給承辦人開(kāi)收條

(證明已收到相關(guān)資料),填寫(xiě)交房登記表,整理資料歸檔。

4.6.5交費(fèi)

1)簽認(rèn)手續(xù)后業(yè)主需交首月管理費(fèi),并預(yù)交半年或一年管理費(fèi)。

2)未交費(fèi)的應(yīng)回收樓書(shū),確認(rèn)承辦人已在其上簽名,回收業(yè)主登記表,給承辦人開(kāi)收條

(證明已收到相關(guān)資料),填寫(xiě)交房登記表,整理資料歸檔。

4.6.6交鑰匙

以上手續(xù)辦完后,將鑰匙交給業(yè)主并辦出入證,發(fā)業(yè)主證。業(yè)主即可進(jìn)行裝修,詳見(jiàn)《裝修管理控制程序》。

5.0相關(guān)文件與記錄

5.1《接管、入伙手冊(cè)》

5.2《裝修管理控制程序》

5.3《業(yè)主公約》

5.4《住/用戶手冊(cè)》

篇2:物業(yè)入伙管理程序5

物業(yè)入伙管理程序(五)

1目的

本程序明確了對(duì)物業(yè)的入伙管理實(shí)施控制的職責(zé)、方法和要求,以確保業(yè)主(客戶)準(zhǔn)確而有秩序的入住。

2適用范圍

適用于公司所承接管理的住宅樓的入伙手續(xù)。

3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素

GB/T19002-ISO90024.84.94.10

4相關(guān)文件

4.1質(zhì)量手冊(cè)第4.8章、4.9章、4.10章

4.2物業(yè)的驗(yàn)收程序

4.3業(yè)主(客戶)維修安裝服務(wù)

4.4物業(yè)裝修管理

4.5提供給業(yè)主(客戶)的文件的控制

4.6物業(yè)管理費(fèi)用收取

5職責(zé)

5.1物業(yè)管理部負(fù)責(zé)入伙管理中的主要事務(wù)。

5.2財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)向業(yè)主(客戶)收取管理費(fèi)押金及水電增容費(fèi)等。

5.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)入伙管理中必要的維修服務(wù)。

5.4消防治安部負(fù)責(zé)入伙管理中消防設(shè)施的驗(yàn)收。

5.5經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)制定入伙預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。

6實(shí)施程序

6.1入伙準(zhǔn)備工作

6.1.1物業(yè)管理部在入伙前一個(gè)月應(yīng)制定入伙工作計(jì)劃,該計(jì)劃中應(yīng)明確:

a.入伙時(shí)間;

b.負(fù)責(zé)入伙工作的人員及其職責(zé);

c.入伙手續(xù);

d.入伙過(guò)程中使用的文件和表格。

6.1.2入伙工作計(jì)劃應(yīng)由物業(yè)管理部經(jīng)理批準(zhǔn)。

6.1.3開(kāi)發(fā)商應(yīng)提前一個(gè)月向業(yè)主(客戶)發(fā)出《入伙通知書(shū)》,詳細(xì)說(shuō)明:

a.需業(yè)主(客戶)準(zhǔn)備的證明材料;

b.需業(yè)主(客戶)填寫(xiě)的表格;

c.辦理入伙手續(xù)的程序。

6.1.4辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)張貼入伙公告和明確的指示標(biāo)識(shí),并指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)業(yè)主(客戶)辦理入伙手續(xù)時(shí)的各類(lèi)咨詢和引導(dǎo),以便于業(yè)主(客戶)辦理各項(xiàng)手續(xù)。

6.2入伙審查登記

6.2.1管理處應(yīng)建立入伙登記表,管理處對(duì)業(yè)主(客戶)提交的《入伙通知書(shū)》進(jìn)行查驗(yàn),確認(rèn)無(wú)誤后收取《入伙通知書(shū)》,在入伙登記冊(cè)中注明,并向入伙申請(qǐng)人發(fā)放資料,應(yīng)包括:

a.《入住說(shuō)明》;

b.《住戶手冊(cè)》;

c.《住戶公約》;

d.《管理協(xié)議》;

e.《預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》;

f.《裝修須知》;

g.《住戶登記表》;

h.《裝修審批表》;

i.《驗(yàn)收交接表》。

6.2.2上述發(fā)放的資料應(yīng)在《入伙登記冊(cè)》中由業(yè)主簽收,或由管理人員注明,并按運(yùn)作程序文件《提供給業(yè)主(客戶)的文件的控制》進(jìn)行控制。

6.2.3在提供給業(yè)主(客戶)的《入住說(shuō)明》中應(yīng)明確由業(yè)主(客戶)填寫(xiě)并提交的資料,一般包括:

a.身份證或工作證復(fù)印件;

b.《業(yè)主(客戶)登記表》;

c.購(gòu)/租房合同的正本及復(fù)印件;

d.已簽署的《住戶公約》、《管理協(xié)議》。

6.2.4管理處對(duì)業(yè)主(客戶)提交的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證,驗(yàn)證內(nèi)容包括:

a.表格填寫(xiě)是否完整、正確和清晰;

b.公約和管理協(xié)議是否已簽署;

c.身份證明文件與購(gòu)/租房合同、及《業(yè)主(客戶)登記表》是否一致。

6.2.5審查通過(guò)后,入伙管理員收取購(gòu)/租房合同復(fù)印件、《業(yè)主(客戶)登記表》、《住戶公約》一份、《管理協(xié)議》一份,在《入住通知書(shū)》注明簽收。

6.3預(yù)交費(fèi)用

6.3.1經(jīng)營(yíng)部應(yīng)根據(jù)政策、法規(guī)及發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定,制定《入伙預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》。

6.3.2經(jīng)營(yíng)部在審查并接收業(yè)主(客戶)提交的文件后,應(yīng)通知業(yè)主(客戶)去財(cái)務(wù)部交納相關(guān)的預(yù)交費(fèi)用。(或由管理處代收繳后轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部)。

6.3.3財(cái)務(wù)部根據(jù)《入伙預(yù)交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》向業(yè)主(客戶)收取各項(xiàng)費(fèi)用,并開(kāi)立相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主(客戶)。費(fèi)用項(xiàng)目包括:預(yù)交管理費(fèi)押金、水電增容費(fèi)等。裝修保證金及清運(yùn)費(fèi)等由管理處負(fù)責(zé)核收和控制。

6.3.4財(cái)務(wù)部應(yīng)通知管理處已交納預(yù)交費(fèi)用業(yè)主(客戶)的姓名或單位,并由管理處在入伙登記冊(cè)中注明。

6.4發(fā)放鑰匙及房屋驗(yàn)收

6.4.1上述手續(xù)完成后,管理處查驗(yàn)入伙登記表及已簽署的《管理協(xié)議》、及各項(xiàng)收費(fèi)票據(jù)后向業(yè)主(客戶)發(fā)放鑰匙,并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記。同時(shí)應(yīng)和業(yè)主(客戶)協(xié)定驗(yàn)收房屋的時(shí)間和方式。

6.4.2管理處與業(yè)主(客戶)一起驗(yàn)收其名下的物業(yè),登記水、電、氣表底數(shù),雙方在《驗(yàn)收交接表》上簽字確認(rèn)。

6.4.3驗(yàn)收過(guò)程中雙方確認(rèn)需維修的事項(xiàng)由管理處通知相關(guān)部門(mén)。具體參見(jiàn)運(yùn)作程序《業(yè)主(客戶)維修安裝服務(wù)》。

6.5入伙后的裝修管理

6.5.1物業(yè)管理部在提供給業(yè)主(客戶)的文件中應(yīng)明確裝修管理的要求,具體內(nèi)容參見(jiàn)運(yùn)作程序《物業(yè)裝修管理》。

7記錄

7.1入伙通知書(shū)

7.2入伙登記表

7.3住戶登記表

7.4驗(yàn)收交接表

篇3:物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)入伙物業(yè)裝修控制程序

物業(yè)接管驗(yàn)收、物業(yè)入伙及物業(yè)裝修控制程序

1.0目的

對(duì)樓宇驗(yàn)收、接管物業(yè)、業(yè)主住戶的入住及裝修過(guò)程進(jìn)行控制,確保業(yè)主住戶在最短時(shí)間內(nèi)順利入住,業(yè)主住戶對(duì)房屋的裝修符合要求。

2.0范圍

適用樓宇驗(yàn)收接管物業(yè)、入住前準(zhǔn)備、入住過(guò)程及房屋裝修過(guò)程的管理。

3.0職責(zé)

3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織成立物業(yè)驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組并負(fù)責(zé)樓宇的驗(yàn)收和接管物業(yè)活動(dòng)。

3.2管理處負(fù)責(zé)物業(yè)驗(yàn)收接管物業(yè)的日常事務(wù)組織協(xié)調(diào)工作。

3.3各部門(mén)按規(guī)定組成接管小組時(shí)各專(zhuān)業(yè)組參與物業(yè)的驗(yàn)收接管工作。

3.4管理處負(fù)責(zé)入住的具體實(shí)施負(fù)責(zé)接收裝修的申請(qǐng)批準(zhǔn)和質(zhì)量控制。

3.5工程部負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主住戶的房屋裝修的有關(guān)工程質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行監(jiān)督控制。

4.0工作程序

4.1樓宇的驗(yàn)收接管物業(yè)的控制

加強(qiáng)物業(yè)綜合驗(yàn)收和交接管理,保障房屋及配套設(shè)施的質(zhì)量及各項(xiàng)功能指標(biāo)符合規(guī)定要求和標(biāo)準(zhǔn)。

4.1.1物業(yè)驗(yàn)收應(yīng)具備的條件

4.1.1.1新建物業(yè)驗(yàn)收應(yīng)具備的條件:

a)建設(shè)工程施工全部完成經(jīng)竣工驗(yàn)收合格;

b)供電、供氣、經(jīng)排水、衛(wèi)生、道路、采暖冷(必要時(shí))等設(shè)施能正常使用;

c)房屋幢戶編號(hào)經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)。

4.1.1.2原有物業(yè)驗(yàn)收應(yīng)具有的條件:

a)房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚;

b)土地使用范圍明確。

4.1.2成立物業(yè)接管工作小組,由總經(jīng)理任組長(zhǎng),管理者代表和擬任管理處主任任副組長(zhǎng),小組成員由相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人組成,按專(zhuān)業(yè)設(shè)立資料組、工程土建組和機(jī)電組,管理處組織編

制物業(yè)接管計(jì)劃報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)實(shí)施,管理處負(fù)責(zé)日常事務(wù)的運(yùn)作,按計(jì)劃驗(yàn)收。

a)各專(zhuān)業(yè)組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管分工范圍內(nèi)的工作,嚴(yán)格驗(yàn)收,把好質(zhì)量關(guān);

b)各專(zhuān)業(yè)小組按國(guó)家省市工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收物業(yè),確保物業(yè)的各項(xiàng)功能、指標(biāo)符合規(guī)定要求。

4.1.3參與房屋的竣工驗(yàn)收

4.1.3.1驗(yàn)收前資料準(zhǔn)備:竣工驗(yàn)收前資料組要求委托方提供開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門(mén)、管道煤氣公司、配電工程施工單位、設(shè)計(jì)院等部門(mén)提供有關(guān)資料,適當(dāng)時(shí)包括物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖、單體建筑及結(jié)構(gòu)竣工圖、地下管網(wǎng)竣工圖、建筑施工竣工圖、隱蔽工程驗(yàn)收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗(yàn)收證明、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料、機(jī)電設(shè)備說(shuō)明書(shū)、消防系統(tǒng)竣工驗(yàn)收證明、電梯等公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明,用水電氣指標(biāo)批文,水電氣表校驗(yàn)報(bào)告等圖紙資料并對(duì)所有資料進(jìn)行查驗(yàn),為物業(yè)接管驗(yàn)收提供資料和數(shù)據(jù)。

4.1.3.2物業(yè)的竣工驗(yàn)收:驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組參與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門(mén)、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計(jì)院等依照建設(shè)部《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》(1993,12)《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》(1991,2)等規(guī)定組織的竣工驗(yàn)收工作。

4.1.4對(duì)已竣工在使用物業(yè)的驗(yàn)收接管工作

4.1.4.1各專(zhuān)業(yè)組根據(jù)分工范圍分別負(fù)責(zé)對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共配套設(shè)施(水、電、氣、機(jī)電設(shè)備、消防、管線等)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收,管理處按《資料移交清單》、《房屋接管驗(yàn)收表(水)》、《房屋接管驗(yàn)收表(電)》、《房屋接管驗(yàn)收表(土建)》、《公建接管驗(yàn)收表》、《園林綠化接管驗(yàn)收表》、《設(shè)備接管驗(yàn)收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗(yàn)收明細(xì)表》、《驗(yàn)收遺漏問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表》所列項(xiàng)目進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收并填寫(xiě)好以上相關(guān)記錄。

4.1.4.2驗(yàn)收結(jié)束后,驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)驗(yàn)收中存在的問(wèn)題進(jìn)行歸納匯總,并將《房屋接管驗(yàn)收表(水)》、《房屋接管驗(yàn)收表(電)》、《房屋接管驗(yàn)收表(土建)》、《公建接管驗(yàn)收表》、《園林綠化接管驗(yàn)收表》、《設(shè)備接管驗(yàn)收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗(yàn)收明細(xì)表》、《驗(yàn)收遺漏問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表》的副本交委托方,以落實(shí)責(zé)任部門(mén)限期整改直至達(dá)到規(guī)定要求。

4.1.5物業(yè)移交內(nèi)容

4.1.5.1建筑物移交內(nèi)容:

a)各類(lèi)房屋清單及配套鑰匙;

b)單體建筑結(jié)構(gòu)、水電氣設(shè)備竣工圖;

c)住宅區(qū)規(guī)劃圖竣工總平面圖;

d)其它必要的技術(shù)資料含設(shè)計(jì)的變更和隱蔽工程驗(yàn)收簽證。

4.1.5.2公共設(shè)施及公共場(chǎng)地移交:

a)公共設(shè)施及公共場(chǎng)地清單;

b)綠化竣工圖、室外竣工圖含地下管網(wǎng)、道路、停車(chē)場(chǎng)等;

c)機(jī)電設(shè)備操作、維護(hù)說(shuō)明書(shū);

d)其他必要的技術(shù)資料含設(shè)計(jì)變更和隱蔽工程驗(yàn)收簽證。

4.1.5.3資料的移交:移交資料應(yīng)包括:產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料兩大類(lèi)。資料組負(fù)責(zé)各類(lèi)資料的核對(duì)、接收,填寫(xiě)《物業(yè)交接驗(yàn)收表》并根據(jù)《文件控制程序》進(jìn)行分類(lèi)編號(hào),列出清單,移交管理處歸檔保管。

4.1.6新竣工的物業(yè)由驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組與委托方和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位就建筑物保修事宜進(jìn)行協(xié)商,明確維修責(zé)任和保修期限。

4.1.7房屋的維修:應(yīng)根據(jù)建設(shè)部《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》加強(qiáng)對(duì)業(yè)主住戶的房屋及維修的管理,努力做到:

a)房屋外觀完好、整潔,執(zhí)行《清潔服務(wù)控制程序》有關(guān)規(guī)定;

b)建筑物有明顯標(biāo)志及方向指引,執(zhí)行《服務(wù)提供控制程序》有關(guān)規(guī)定;

c)房屋完好率應(yīng)達(dá)到98%以上;

d)無(wú)違章建筑;

e)房屋裝修無(wú)危及結(jié)構(gòu)安全,執(zhí)行本程序裝修部分;

f)房屋維修及時(shí)率達(dá)98%以上,合格率達(dá)成100%并建立回訪制度;

g)代收代付房租、水、電、氣等各項(xiàng)費(fèi)用,收繳率達(dá)98%以上,執(zhí)行《費(fèi)用收取操作規(guī)程》;

h)房屋資料檔案齊全,便于查閱,執(zhí)行本程序入住有關(guān)規(guī)定。

4.2樓宇入住

4.2.1入住準(zhǔn)備

4.2.1.1管理處相關(guān)人員根據(jù)分工,應(yīng)作好以下準(zhǔn)備工作:

a)編制業(yè)主住戶入住資料清單,保證入住單必要的文字資料齊備;

b)適宜的辦公場(chǎng)所;

c)對(duì)各崗位人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)、考核合格后上崗。

4.2.1.2對(duì)新竣工的物業(yè),如需要舉辦入住典禮儀式,由管理處主任安排

和組織,護(hù)衛(wèi)隊(duì)負(fù)責(zé)維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序。

4.2.1.3入住手續(xù)的辦理應(yīng)盡量提供一條龍服務(wù),為住戶節(jié)省時(shí)間,保證辦理入住手續(xù)簡(jiǎn)捷方便。

4.2.2入住過(guò)程的控制

4.2.2.1辦理入住手續(xù)工作流程:

入住住戶登記鑰匙交接設(shè)備資料交接交接驗(yàn)房驗(yàn)收證件

4.2.2.2驗(yàn)證收件:向業(yè)主住戶交樓時(shí)必須查驗(yàn)《入伙邀請(qǐng)書(shū)》、《商品房屋銷(xiāo)售合同》及房屋購(gòu)買(mǎi)付款憑證原件、業(yè)主身份證原件和復(fù)印件或業(yè)主委托代辦人代辦的證明、代辦人身份證原件和復(fù)印件,法人資格;確認(rèn)手續(xù)后,業(yè)主根據(jù)合同規(guī)定需交首期管理費(fèi);方可辦理交接驗(yàn)房手續(xù)。

4.2.2.3住戶登記:協(xié)助業(yè)主住戶填寫(xiě)《家居情況登記表》及《家庭成員登記表》并將業(yè)主住戶身份證、戶口或護(hù)照簽證復(fù)印存檔。具體執(zhí)行《客戶服務(wù)中心工作手冊(cè)》關(guān)于住戶交樓的規(guī)定。

4.2.2.4鑰匙交接:與業(yè)主住戶當(dāng)面清點(diǎn)所有房屋鑰匙,填寫(xiě)《入伙鑰匙簽領(lǐng)表》并簽字。

4.2.2.5設(shè)備資料交接:與業(yè)主和住戶當(dāng)面清點(diǎn)所有設(shè)施資料說(shuō)明書(shū),填寫(xiě)《入伙簽收一覽表》請(qǐng)住戶簽字確認(rèn)。

4.2.2.6驗(yàn)房;管理處工程人員隨業(yè)主住戶前往樓宇住所,抄錄水、電、氣表底數(shù),檢查所有家具房屋設(shè)施裝修狀況,填寫(xiě)《業(yè)主入伙接樓表》、《入伙返修項(xiàng)目表》,對(duì)存在質(zhì)量問(wèn)題

約定時(shí)間限期維修,執(zhí)行《設(shè)施設(shè)備技改修繕維修控制程序》和《工程維護(hù)部工作手冊(cè)》有關(guān)規(guī)定。

4.2.2.7入住:業(yè)主住戶入住后,管理處客戶服務(wù)人員應(yīng)將有關(guān)文件資料整理完畢,交檔案室存檔。

4.2.2.8業(yè)主自行出租房屋的交接,業(yè)主委托物業(yè)公司辦理交樓手續(xù)時(shí),根據(jù)《城市房屋租

賃管理辦法》(1995年建設(shè)部42號(hào)令)出具租賃合同等有關(guān)書(shū)面文件,并明確水電氣電話費(fèi)用物業(yè)管理費(fèi)的承付方和起止日期等事項(xiàng)。

4.3對(duì)房屋裝修的控制

4.3.1住宅使用房屋需進(jìn)行裝修時(shí),應(yīng)執(zhí)行《建筑裝飾工程施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》(建設(shè)部1995,6)、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》(建設(shè)部1995,8)、《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》{成人發(fā)[2000]3號(hào)《公告》(發(fā)布)}和《住宅內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部110號(hào))的有關(guān)規(guī)定,業(yè)主住戶應(yīng)填寫(xiě)《房屋裝飾裝修申請(qǐng)表》向管理處申請(qǐng)獲得批準(zhǔn),審核是否符合有關(guān)規(guī)定。

4.3.2裝修人員憑已審批的《房屋裝飾裝修申請(qǐng)表》、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、裝修裝飾資質(zhì)證明等有關(guān)證件到管理處辦理《裝飾裝修服務(wù)協(xié)議》繳納有關(guān)費(fèi)用后,按期開(kāi)工,對(duì)個(gè)體裝修從業(yè)人員應(yīng)具備個(gè)體裝飾裝修從業(yè)上崗證并辦理相關(guān)手續(xù)。

4.3.3裝修中非結(jié)構(gòu)性變動(dòng)應(yīng)由工程部負(fù)責(zé)查驗(yàn)、批準(zhǔn),工程部可進(jìn)行有償代辦,對(duì)結(jié)構(gòu)性變動(dòng)及專(zhuān)用設(shè)備(如管線、儀表)的變動(dòng),應(yīng)向主管部門(mén)申請(qǐng)批準(zhǔn)。

4.3.4工程部應(yīng)加強(qiáng)對(duì)裝修作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督管理,防止擾民、污染或安全事故的發(fā)生。

4.3.5裝修后的驗(yàn)收:業(yè)主住戶裝修完畢后應(yīng)通知管理處與業(yè)主住戶共同驗(yàn)收,業(yè)主住戶除按照裝修合同進(jìn)行驗(yàn)收外,工程部按公司《房屋裝修管理規(guī)定》和國(guó)家有關(guān)裝修規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收,對(duì)違章情況應(yīng)限期糾正,填寫(xiě)《房屋裝飾裝修竣工驗(yàn)收表》。

4.3.6業(yè)主住戶在管理處對(duì)其裝修驗(yàn)收并在《房屋裝飾裝修竣工驗(yàn)收表》中填寫(xiě)驗(yàn)收合格意見(jiàn)并簽名后,方可正式啟用。

5.0支持/相關(guān)文件

《服務(wù)提供控制程序》

《文件控制程序》

《基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序》

《設(shè)施設(shè)備技改修繕維修控制程序》

《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》(建設(shè)部1993,12)

《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》(建設(shè)部1991,2)

《建筑裝飾工程施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》(建設(shè)部1995,6)

《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》(建設(shè)部1995,8)

《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》{成人發(fā)[2000]3號(hào)《公告》(發(fā)布)}

《住宅內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部110號(hào))

《客戶服務(wù)中心工作手冊(cè)》

《工程維護(hù)部工作手冊(cè)》

6.0記錄

《資料移交清單》

《房屋接管驗(yàn)收表(水)》

《房屋接管驗(yàn)收表(電)》

《房屋接管驗(yàn)收表(土建)》

《公建接管驗(yàn)收表》

《園林綠化接管驗(yàn)收表》

《設(shè)備接管驗(yàn)收表》

《工程整改記錄單》

《接管驗(yàn)收明細(xì)表》

《驗(yàn)收遺漏問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表》

《入伙邀請(qǐng)書(shū)》

《家居情況登記表》

《家庭成員登記表》

《入伙鑰匙簽領(lǐng)表》

《入伙簽收一覽表》

《業(yè)主入伙接樓表》

《入伙返修項(xiàng)目表》

《房屋裝飾裝修申請(qǐng)表》

《裝飾裝修服務(wù)協(xié)議》

《房屋裝飾裝修竣工驗(yàn)收表》