安永地產(chǎn)資金管理程序

1.制定左右決策的財務(wù)管理體系

要點1:理財滲透到開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營的每一個環(huán)節(jié)?開發(fā)任何一個項目必須以經(jīng)濟效益為主要的指標(biāo),決策的正確與否,開發(fā)行業(yè)比其他多數(shù)行業(yè)更重要。而做好決策,關(guān)鍵是算清開發(fā)各個環(huán)節(jié)中的資金運行情況,投入多少,運行時間,貨幣在不同時間內(nèi)價值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某處環(huán)節(jié)的滯留和損耗,最低收益和最高收益區(qū)間,一句話,理財活動要滲透到?jīng)Q策中每個環(huán)節(jié),做到每個環(huán)節(jié)筆筆有賬,任何一項活動都有可靠的依據(jù),這是保證開發(fā)取得經(jīng)濟效益的必備條件。

要點2:決定各個環(huán)節(jié)預(yù)測準(zhǔn)確性的理財?首先,對當(dāng)前國家、省、市對開發(fā)行業(yè)的政策予以充分的研究和估計。其次是環(huán)境,能從總體上把握和預(yù)測自己現(xiàn)在開發(fā)的地點,現(xiàn)在和將來的環(huán)境變化和走向,并據(jù)此決定建房的檔次和結(jié)構(gòu),預(yù)測房屋購買者的層次和需求,是決策和投入資產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。第三是市場需求和競爭,充分考慮當(dāng)前市場對各種房屋的需求量,哪些地點和環(huán)境、戶型有市場競爭力,預(yù)測投入資金回收期,也是開發(fā)決策的重要因素。

要點3:理財對資金籌集和運用方式的影響?開發(fā)資金的籌集不外自籌、集籌、貸款、發(fā)放債券和增大應(yīng)付款幾個方面,在這些方式中,如有較多的自有流動資金當(dāng)然是適當(dāng)增加應(yīng)付款,而最好不要集資和發(fā)放債券,尤其是房屋開發(fā)周期長、風(fēng)險大,更要謹(jǐn)慎行事。

要點4:理財?shù)闹匾罁?jù):市場變化?市場變化主要包括三個方面的變化:政策變化;社會各階層的需求;普遍的收入水平。

2.安永房產(chǎn)資金策劃的“空手道”

要點1:資金管理的原則?用“一文及十文”的思想,節(jié)約現(xiàn)金是最安全的。如果運作得當(dāng),銷售順利,自有資金保需?就夠了,什么時候要用錢,心中應(yīng)該有數(shù)。對回款的速度要有保守的估計。

要點2:“空手道”的要訣,見圖1、圖2

圖1

避免出現(xiàn)問題的另一要訣是:對回款的速度要有保守的估計。一棟樓的客戶中一次性付款方式的占到30%―40%,采用按揭的一般是50%―60%按揭一般是七成或者八成;加上剛剛簽約的,算下來實際上這部分只能收到銷售額的15%的錢,加上一次性付款的,整棟樓賣掉之后收到的錢還不到一半。這對開發(fā)第二棟樓的影響是相當(dāng)大的。有些公司的第二個項目做的不夠漂亮就是這個緣故。

用錢的高峰主要在三個階段:辦土地證和銷售證的時候(沒有銷售證難免會讓客戶心存疑慮,有損項目形象);封頂之前(封頂之后馬上要上設(shè)備,電梯、裝修等等,不準(zhǔn)備好錢有可能直接導(dǎo)致停工);入伙之前(如果不與人結(jié)賬,得不到承建商的配合,入伙很費勁)如果出現(xiàn)開盤后長期沒錢交土地出讓金或者是封頂之后沒錢再接著蓋導(dǎo)致工程停下來的情況,“空手道”就算失敗了。

關(guān)于成本運營的兩個忠告:不要小瞧回扣的利害。采購班底是應(yīng)該直接向董事長匯報的,可以將壓下價格省出的錢獎勵給采購者以保證采購者的忠心。地產(chǎn)界有的公司聘請了工程測量行為作為顧問,買手的月薪開到?萬元以上,可見對采購中成本控制的重視。?

可以用十套房子抵換價值一千萬的裝修,房子抵押給銀行就可以換得七百萬的現(xiàn)金。裝修公司將房子拿去出租,租金正好可以還給銀行做利息。外墻、電梯等等都可以這樣做。現(xiàn)在大家業(yè)務(wù)不多,有業(yè)務(wù)又怕追不回款,以物換物是可令大家放心的選擇。策劃中最重要的就是成本和利潤。把成本也轉(zhuǎn)換銷售,從而降低成本贏取利潤。這就是以物換物思路。

3.提高安永財務(wù)管理水平的訣竅

訣竅一:緊掘兩大棄取點?第一,為銀行打工的棄取點,近年一些開發(fā)企業(yè)由于開發(fā)規(guī)模大,貸款長期不能歸還,本息越滾越大,惡性循環(huán),為還貸款而爭扎,為銀行打工。作為一個開發(fā)企業(yè),銀行貸款必須保證在一個合適的規(guī)模,在不斷降低資產(chǎn)負(fù)債率的基礎(chǔ)上,對于貸款額度大的單位,要壓縮戰(zhàn)線,專款專用,必須有可行的還貸計劃和措施,這樣的企業(yè)甚至“還貸就是效益”。企業(yè)為銀行打工的棄取點應(yīng)放在資金回報與貸款利息之差的比較上,如果是逆差則寧可不開發(fā)也不打工。第二,掌握資金時間價值規(guī)律,合理投入和回收資金,資金時間價值規(guī)律就是資金在不同的時間上具有不同的價值。安永決策層應(yīng)該注意并運用資金時間價值規(guī)律,使資金不斷增值,減少消耗。實際運用中主要在兩個方面:合理投入、適時回收。合理投入,就是指在投入資金的每一環(huán)節(jié)上都要計算產(chǎn)出或回收的時間效益,比如此時為商品房銷售旺期,且地點環(huán)境較好需求量大,則可大投快建急收,力爭縮短資金回收期,減少貸款利息,爭取更大效益,反之,則要觀望、少投、等待市場好轉(zhuǎn),創(chuàng)造營銷環(huán)境。適時回收主要是指已建成的商品房,在銷售受阻、商品房積壓的情況下,是否降價,如何降價或干脆原價等待的決策。根據(jù)未來銷售收入折現(xiàn)值的數(shù)量與現(xiàn)時降價之差來衡量決策,如未來銷售折現(xiàn)值小于現(xiàn)時降價銷售價,則堅決降價銷售收回資金,以利再戰(zhàn),否則,有可能越陷越深,加大損失。反之亦然。

訣竅二:列表匯總、資料分析

篇2:支付中心資金支付程序

國庫支付中心資金支付程序

第一條財政統(tǒng)發(fā)工資支出程序

1、預(yù)算單位于每月25日前將工資調(diào)整審批表及相關(guān)審批資料送工資統(tǒng)發(fā)組;

2、工資統(tǒng)發(fā)組審核工資變動資料,計算應(yīng)發(fā)工資并代扣住房公積金、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、失業(yè)保險和個人所得稅等款項,匯總形成財政統(tǒng)發(fā)工資匯總表、代扣款項明細(xì)表、工資發(fā)放明細(xì)表;

3、每月6日編制預(yù)算單位工資支出分月用款計劃提交財政業(yè)務(wù)股室審批;

4、每月8日支付組簽發(fā)《財政直接支付憑證》附工資明細(xì),提交代理銀行;

5、每月10日代理銀行將工資劃轉(zhuǎn)到個人工資賬戶;

6、每月11日,系統(tǒng)管理員向政府內(nèi)網(wǎng)發(fā)送機關(guān)職工個人工資信息明細(xì);向單位會計傳送當(dāng)月工資表及工資匯總表;

7、每月15―20日,辦理社保繳費、住房公積金、個人所得稅等繳款事項。

第二條其他人員支出程序

1、支付給個人的加班費、福利費、獎勵金、托幼管理費、個人勞務(wù)費、救助救濟費、撫恤金、助學(xué)金、義務(wù)兵優(yōu)待金等,單位向受理組提供收款人銀行卡卡號、支付明細(xì)表,填寫《財政直接支付申請書》;

2、受理組審核支付憑證要素,錄入《財政直接支付申請書》提交支付組;

3、支付組審定收款人、付款金額,向代理銀行簽發(fā)《財政直接支付憑證》;

4、代理銀行國庫集中支付專柜將資金直接支付到個人賬戶。

第三條公用支出程序

1、基本公用支出程序:

水費、電費、電話費、網(wǎng)絡(luò)通信費、取暖費、租賃費、印刷費、物業(yè)管理費、汽車修理費、專用材料費、辦公費、辦公設(shè)施零星維護維修等公用支出,預(yù)算單位提供收款人收款憑據(jù),并附收款單位確認(rèn)的單位全稱、開戶銀行、銀行賬號,填寫《財政直接支付申請書》;受理組審核支付憑證要素,錄入《財政直接支付申請書》;支付組審定收款人、付款金額,簽發(fā)《財政直接支付憑證》;代理銀行國庫集中支付專柜將資金直接支付到收款單位銀行賬戶。

2、公務(wù)卡支付還款程序:

辦公費、印刷費、咨詢費、手續(xù)費、水電費、郵電費、物業(yè)管理費、差旅費、維修維護費、租賃費、會議費、培訓(xùn)費、公務(wù)接待費、專用材料費、委托業(yè)務(wù)費、公務(wù)用車運行維護、其他交通費等,一般應(yīng)當(dāng)使用公務(wù)卡結(jié)算。持卡人使用公務(wù)卡結(jié)算的公務(wù)支出,必須取得原始發(fā)票和銀行卡消費憑證,并在支出當(dāng)月回單位財務(wù)室辦理還款手續(xù)。單位財務(wù)人員按規(guī)定審核公務(wù)卡結(jié)算票據(jù),按要求填寫《財政直接支付申請書》和公務(wù)卡支出報銷還款明細(xì),報單位財務(wù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。單位財務(wù)人員在發(fā)卡行規(guī)定的免息還款期前5日到支付中心集中支付組報賬還款,集中支付組通過系統(tǒng)審定公務(wù)消費的真實性,履行公用支出程序,將金額直接支付至指定的公務(wù)卡賬戶。單位應(yīng)當(dāng)加強公務(wù)卡公務(wù)支出的監(jiān)督管理。

3、工程項目資金支付程序:

單位填寫《財政直接支付申請書》并附施工合同、收款憑據(jù)、《工程項目資金支付審批表》,施工單位全稱、開戶行名稱、銀行賬號,工程結(jié)算需提供審計報告,支付中心集中支付組審核支出內(nèi)容和相關(guān)支出要素,簽發(fā)《財政直接支付憑證》;代理銀行國庫集中支付專柜依據(jù)《財政直接支付憑證》將工程款直接支付到施工單位銀行賬戶,代征工程稅款直接劃至代繳專戶。

4、政府采購資金支付程序:

單位填寫《財政直接支付申請書》、并附采購合同、《采購資金付款通知書》、原始發(fā)票、驗貨合格書,達到固定資產(chǎn)的需提供固定資產(chǎn)登記卡片,支付中心集中支付組審核支出內(nèi)容和相關(guān)支出要素,簽發(fā)《財政直接支付憑證》,代理銀行國庫集中支付專柜依據(jù)《財政直接支付憑證》將政府采購資金直接支付至供應(yīng)商或服務(wù)商銀行賬戶。

5、其他項目資金支付程序:

其他項目資金包括:科技研發(fā)資金、對企事業(yè)單位補貼等,單位向支付中心提供專項資金支付審批文件、收款憑據(jù)、收款單位全稱、開戶行名稱、銀行賬號,執(zhí)行支付轉(zhuǎn)賬程序,資金直接支付至收款單位。

第四條代管資金支付程序:

預(yù)算單位根據(jù)單位往來資金用途,填寫《報賬單》并附相關(guān)支付票據(jù)向代管資金核算組申請辦理支付業(yè)務(wù),代管資金核算組審核支付業(yè)務(wù)并開具資金支付令,出納復(fù)核付款。

第五條國庫集中支付與單位會計核算銜接程序:

支付中心審核辦理完預(yù)算單位支付業(yè)務(wù)后,在《財政直接支付申請書》上加蓋受理人、審核人、支付人印章,在所附原始單據(jù)上加蓋“已受理”專章,原始票據(jù)及簽發(fā)的《財政直接支付憑證》,一并退給單位報賬員,并履行票據(jù)傳遞移交簽字手續(xù),報賬員將報賬資料送單位財務(wù)室進行會計核算。每月底支付中心向單位會計提供《預(yù)算計劃支出結(jié)余表》、《財政代管單位資金收支明細(xì)表》,進行會計對賬,并履行報表傳遞核對簽字程序,實現(xiàn)國庫集中支付與單位會計核算的有效銜接。

篇3:資金使用審批程序

1、總則

為進一步完善資金管理,嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)制度,依據(jù)公司規(guī)范化管理實施大綱,對于資金使用的審批,特定本程序。

2、采購材料用款

(1)物資部統(tǒng)一對外結(jié)算的材料款:由物資部根據(jù)月度施工生產(chǎn)用料計劃、結(jié)合內(nèi)部結(jié)算資金和財會部核定的往來資金定額,編制(閱讀材料采購用款計劃表),每月30日前上報財會部。財會部依據(jù)以收定支、誰收款誰先用、優(yōu)先組織材料供應(yīng)的原則審簽撥付資金,由物資供應(yīng)分公司統(tǒng)籌安排。加工訂貨的預(yù)付款,物資供應(yīng)分公司向財會部提供加工訂貨合同,財會部依據(jù)建設(shè)單位付款情況撥付資金。

(2)公司所屬單位自行采購、自行結(jié)算的材料(非供應(yīng)分公司統(tǒng)一結(jié)算的材料):付款單位提供收據(jù)、點驗單、必要的經(jīng)濟合同,經(jīng)物資管理部領(lǐng)導(dǎo)審批后由財會部審簽付款。

(3)自行采購勞保用品的結(jié)算:付款單位提供收據(jù)、點驗單,經(jīng)施工管理部負(fù)責(zé)勞保用品管理的責(zé)任人審批后,財會部審簽后付款。

3、設(shè)備購置、大修及租賃款項

(1)設(shè)備購置:內(nèi)部銀行根據(jù)公司辦公會批準(zhǔn)的年度設(shè)備購置計劃安排資金,分項實施。每次設(shè)備購置前由設(shè)備管理部門提出報告,由公司分管領(lǐng)導(dǎo)和總會計師審批。購置計劃之外的設(shè)備,須經(jīng)公司經(jīng)理審批。

(2)設(shè)備大修:因設(shè)備狀況及施工生產(chǎn)需要而大修設(shè)備的費用,必須由設(shè)備管理部門提出年度大修計劃,經(jīng)理辦公會批注。每次大修經(jīng)公司總會計師審批后,由內(nèi)部銀行按審批意見支付。大修費在1萬元以上應(yīng)由經(jīng)理審批。

(3)日常中小型維修購置配件的結(jié)算:付款單位提供收據(jù)點驗單,經(jīng)設(shè)備管理部領(lǐng)導(dǎo)審簽后付款。

(4)公司所屬單位自購不組固定資產(chǎn)的中小型機具:使用單位提出書面申請,經(jīng)設(shè)備管理部和總會計師審批后支付,1萬元以上的設(shè)備應(yīng)由經(jīng)理審批。

(5)管理用車輛租賃:根據(jù)公司施工生產(chǎn)需要,由租車單位提出報告,經(jīng)公司設(shè)備管理部、行政管理部同意,并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后,由行政管理部小車隊簽訂有效租賃合同,并通過內(nèi)部銀行按合同支付。

(6)施工生產(chǎn)用機械租賃:因施工生產(chǎn)需要租賃的施工機械、運輸設(shè)備由承租單位寫出書面申請,經(jīng)設(shè)備管理部和施工管理部門批準(zhǔn)簽訂有關(guān)協(xié)議,財會部根據(jù)相關(guān)協(xié)議和機械設(shè)備使用單,經(jīng)設(shè)備管理部門簽認(rèn)后據(jù)實支付。

4、工資及勞務(wù)費開支

(1)職工工資:由經(jīng)營管理部門依據(jù)工資、獎金提取辦法提出各單位工資、獎金,提取數(shù)額經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后,財會部依據(jù)各單位存款及收款情況核發(fā)。

(2)兌現(xiàn)獎:超額盈利的兌現(xiàn)獎,經(jīng)營部門根據(jù)審計報告計算兌現(xiàn)額,及時上報辦公會審批,由財務(wù)部門掛賬反映,財會部依據(jù)工程款收取情況核發(fā)。

(3)工期獎:項目經(jīng)理部收取的工程獎在財務(wù)成果不虧損的情況下,按規(guī)定上交公司60%用于集體福利,單位留用部分上報經(jīng)營部門核報經(jīng)理批準(zhǔn)后財會部核發(fā)。項目經(jīng)理部虧損不準(zhǔn)發(fā)放工期獎。

(4)工程質(zhì)量獎:由質(zhì)量管理部門根據(jù)工程質(zhì)量獎罰辦法,寫出書面申請,經(jīng)總工程師、總會計師、經(jīng)理審批后,由財會部核發(fā)。

(5)公司職能部門依據(jù)公司管理辦法,對公司所屬單位獎罰,實行以罰定獎、專款專用,寫出書面申請報告,經(jīng)分管業(yè)務(wù)部門的公司領(lǐng)導(dǎo)和總會計師審批,5000元以上報請公司經(jīng)理審批,財會部依據(jù)審批報告及獎罰通知單劃撥。

(6)外包勞務(wù)費:財會部依據(jù)經(jīng)濟合同,分包工程款(預(yù))結(jié)算賬單,經(jīng)施工、質(zhì)量、經(jīng)營、勞務(wù)、財務(wù)管理部門簽認(rèn)后支付。

5、管理性費用開支審批程序

(1)業(yè)務(wù)招待費:各單位(部門)確因生產(chǎn)經(jīng)營需要需招待工程甲方、監(jiān)理單位、質(zhì)量管理單位、市有關(guān)職能管理部門的人員,由單位歸口業(yè)務(wù)人員出具書面報告,寫明招待事務(wù)情況,單位(部門)主管領(lǐng)導(dǎo)在書面報告上簽批。基層單位申請招待費支票,依據(jù)審批權(quán)限。機關(guān)部室借取招待費支票,要求報請公司分管業(yè)務(wù)部門的公司領(lǐng)導(dǎo)審批。一次招待金額在2000元以內(nèi)的,由財會部領(lǐng)導(dǎo)審批。2000~3000元之間的需報請公司總會計師批準(zhǔn);重大經(jīng)營活動,3000元以上或需到城區(qū)以外的費用,必須報請公司經(jīng)理批準(zhǔn)。

(2)辦公用品:因生產(chǎn)管理需要,一次支付金額在1000元以內(nèi)的開支,單位提出計劃,由財會部審核。1000元以上開支,由單位提出計劃和報告,經(jīng)總會計師審批。10000元以上購置大型辦公用品時,由單位提出詳細(xì)報告,經(jīng)經(jīng)理審批后,內(nèi)部銀行按照審批的意見支付。

(3)出差:因生產(chǎn)經(jīng)營管理需要的出差人員,由單位(或個人)提出申請報告,經(jīng)公司相關(guān)業(yè)務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)同意后,報公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批。乘飛機的,須經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),財會部門按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)報銷,凡超規(guī)定報銷的,需由經(jīng)理批示。

6、專項費用開支

(1)職工教育經(jīng)費:日常職工教育經(jīng)費開支,由人事管理部門領(lǐng)導(dǎo)審批;到外培訓(xùn)或?qū)W習(xí)的有關(guān)人員,個人寫出書面申請,經(jīng)系統(tǒng)領(lǐng)導(dǎo)同意,報分管職工教育的公司領(lǐng)導(dǎo)和總會計師審批,同時必須嚴(yán)格控制。

(2)黨委宣傳費、團費:由部門寫出書面申請,經(jīng)分管部門的公司領(lǐng)導(dǎo)和總會計師審批。

(3)工會經(jīng)費:由工會按有關(guān)規(guī)定審批

(4)勞務(wù)管理費:由部門寫出書面申請,報分管勞務(wù)部門的公司領(lǐng)導(dǎo)審批。

(5)科技獎勵、竣工圖編制的獎勵:由部門寫出書面申請,報總工會、總會、經(jīng)理審批。

(6)檢驗試驗費:由總工、總會審批。

7、其他費用

(1)投資、借款:公司因經(jīng)營需要投資和借款項目的支出,需相關(guān)協(xié)議、合同、可行性報告及公司辦公會議決定的相關(guān)文件,經(jīng)公司法人代表審批后支付。

(2)投標(biāo)保函、中標(biāo):由分管投標(biāo)工作的公司領(lǐng)導(dǎo)和總會計師審批。

(3)福利費、住院費及門診費用支付按公司規(guī)定執(zhí)行。困難救濟按工會文件及審批執(zhí)行。集體福利項目需開支時,由主辦部門寫出報告,5萬元以內(nèi)經(jīng)總會計師審批,5~10萬元報經(jīng)理審批,10萬元以上由公司辦公會議決定。

(4)內(nèi)部貸款:根據(jù)內(nèi)部銀行貸款的有關(guān)規(guī)定,由貸款單位提出申請,經(jīng)總會計師審批后,內(nèi)部銀行按照有關(guān)貸款手續(xù)辦理貸款業(yè)務(wù)。