安永地產(chǎn)項目選擇程序

1.項目選擇的內(nèi)容

項目選擇是對房地產(chǎn)開發(fā)項目就其開發(fā)價值進行篩選、談判、論證和選定,是房地產(chǎn)開發(fā)投資成敗的關(guān)鍵。項目選擇可分為六個階段?尋找投資項目→篩選投資項目→初步可行性研究→項目投資談判→詳細(xì)可行性研究→總體決策。

2.項目選擇的程序

投資項目尋找,即“看地”或“選址”常用方法:在房地產(chǎn)管理部門尋找其準(zhǔn)備推出的出讓地塊;在有關(guān)新聞媒體上刊登廣告,尋找合作地塊和轉(zhuǎn)讓地塊;在有關(guān)咨詢、中介機構(gòu)尋找項目;直接尋找擁有土地使用權(quán)的單位。

投資項目精選,開發(fā)商組織其內(nèi)部的房地產(chǎn)專家就該地塊擬建筑物業(yè)的市場現(xiàn)狀和前景,受歡迎的平面布置和設(shè)計及功能配置、成功的租售方法等進行研討,也可通過專家系統(tǒng)用電腦初步判定出若干個具有初步可行性研究價值的項目。

初步可行性研究,在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提條件下,由專業(yè)職能部門按照項目所在地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)和項目的特點,就其投資效果和可能出現(xiàn)的經(jīng)濟技術(shù)問題進行研究編制初步可行性研究報告。

項目談判,在完成初步可行性研究后,對于若干認(rèn)為有潛在開發(fā)價值的項目與土地提供方或合作方就相應(yīng)的條件和價值等因素進行談判,以便取得更利于自身的條件。

取得使用權(quán)的方式不同,談判重點和策略也不同:對于通過出讓使用權(quán)的土地,其規(guī)劃參數(shù)有政府的城市規(guī)劃主管部門確定;項目談判只能在不影響城市總體規(guī)劃的范圍內(nèi)進行,如調(diào)整用地性質(zhì)、增加地塊容積率、提高建筑高度、外形設(shè)計等;對于采取多家聯(lián)合開發(fā)的項目,它是由一方提供土地,另一方或幾方提供開發(fā)資金,合作開發(fā)房地產(chǎn)后各方按比例分配盈虧或房地產(chǎn)。開發(fā)商在與土地提供者就擬開發(fā)物業(yè)的性質(zhì)、基地及房屋平面設(shè)計、外形、補償費及盈虧分配等方面進行全面的談判,余地較大;對于采用征地方式取得使用權(quán)的項目,其談判重點集中在征地的各類補償費和吸勞、養(yǎng)老及拆遷安置等費用上。

詳細(xì)可行性研究,委托具有專業(yè)資格的專業(yè)研究或評估咨詢機構(gòu)來完成,其要求比較嚴(yán)格,如對研究人員的構(gòu)成有一定要求、報告的制作有一定的格式等。專業(yè)研究或評估咨詢機構(gòu)對其所完成的報告承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。正式的詳細(xì)可行性研究報告也可由公司的專業(yè)部門來完成。

公司總體決策,專業(yè)機構(gòu)或部門完成的可行性研究報告只立足于該項目,公司還必須從其總體的投資組合、資本結(jié)構(gòu)及發(fā)展戰(zhàn)略等方面來考慮是否投資該項目。一個房地產(chǎn)項目最終選定的決策權(quán)在公司,服從于公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略和投資方針。

附:申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證操作程序:

建設(shè)單位填報建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表,并附送有關(guān)圖紙文件

住宅、環(huán)保、消防、衛(wèi)生、防疫、綠化、交通等管理部門意見

規(guī)劃管理部門受理后法定工作日40天內(nèi)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可程序:

需改變土地使用性質(zhì)或征用劃撥土地或有償使用土地的建設(shè)工程

救助站制度

篇2:A工廠分承包方選擇評價控制程序

工廠分承包方選擇和評價控制程序

1.目的

本程序規(guī)定了對分承包方的選擇方式、評價準(zhǔn)則、確認(rèn)方法和控制手段,以確保其提供的產(chǎn)品能滿足規(guī)定要求。

2.適用范圍

適用于為工廠提供原材料、外購、外協(xié)件和委托服務(wù)的分承包方管理活動。

3.定義

3.1分承包方:為本廠提供產(chǎn)品和服務(wù)的企業(yè)或機構(gòu)。

3.2定期評價:包含對所供產(chǎn)品和質(zhì)量業(yè)績的周期評定和對分承包方質(zhì)量體系的評價。

3.3首批樣品:指完全使用批量生產(chǎn)規(guī)定的設(shè)備和工藝,在批量生產(chǎn)條件下,生產(chǎn)出的產(chǎn)品或材料。

4.職責(zé)

4.1計劃供應(yīng)部是分承包方控制的歸口管理部門,負(fù)責(zé)分承包方的選擇與評價的組織管理工作。

4.2質(zhì)量保證部負(fù)責(zé)分承包方的質(zhì)量保證能力的評價,并負(fù)責(zé)分承包方提供產(chǎn)品的檢驗和試驗或驗證工作。

4.3技術(shù)開發(fā)部負(fù)責(zé)提出對分承包方所提供產(chǎn)品的技術(shù)質(zhì)量要求,并負(fù)責(zé)分承包方提供的OTS樣品的認(rèn)可。

4.4生產(chǎn)部協(xié)助計劃供應(yīng)部做好選擇分承包方并組織對其供貨能力的調(diào)查。

4.5廠長根據(jù)分承包方評審報告,對其作出取舍決策。

5.工作程序

5.1選擇原則

5.1.1質(zhì)量擇優(yōu)、價格擇廉、地域擇近;

5.1.2被上海大眾、上海通用等汽車公司評定為合格供應(yīng)商;

5.1.3產(chǎn)品通過某種認(rèn)證;

5.1.4以往供貨質(zhì)量業(yè)績被認(rèn)定為良好;

5.1.5經(jīng)顧客指定的分承包方。

5.2評價準(zhǔn)則

5.2.1能提供符合質(zhì)量要求的產(chǎn)品或服務(wù);

5.2.2具備相應(yīng)生產(chǎn)的技術(shù)力量、生產(chǎn)能力、檢測能力和環(huán)境條件;

5.2.3建立滿足本工廠要求的質(zhì)量保證體系;

5.2.4價格合理、交貨及時,重合同守信譽。

5.3評價方式

5.3.1現(xiàn)場評價;

5.3.2資料評價;

5.3.3樣品評價等。

5.4分承包方的初選和評價

5.4.1計劃供應(yīng)部負(fù)責(zé)根據(jù)國內(nèi)同行廠家和用戶配套廠家的信息,以及工廠的選擇原則、評價準(zhǔn)則結(jié)合技術(shù)開發(fā)部提供的采購物資和外購/外協(xié)件的技術(shù)工藝要求,對能夠滿足的單位進行摸底調(diào)查,要求其提供《分承包方質(zhì)量保證能力調(diào)查表》,必要時可會同技術(shù)開發(fā)部、質(zhì)量保證部相關(guān)人員進行現(xiàn)場評價,進行技術(shù)、商務(wù)洽談。

5.4.2計劃供應(yīng)部經(jīng)初步調(diào)查確認(rèn)的待定分承包方名單連同調(diào)查表交質(zhì)量保證部,由質(zhì)量保證部根據(jù)所供物資的重要程度,擬定不同方式的質(zhì)量審核。

5.4.3對初選的分承包方進行質(zhì)量審核

a.質(zhì)量審核由質(zhì)量保證部組織,計劃供應(yīng)部、技術(shù)開發(fā)部、生產(chǎn)部委派有資格的審核員參加,主要評價分承包方的質(zhì)量保證能力、技術(shù)水平、工藝裝備、檢驗和試驗設(shè)備及供貨能力等。審核組審核后須出具審核報告并報廠長批準(zhǔn)、確認(rèn)。

b.如該分承包方通過整車廠顧客或顧客批準(zhǔn)的第二方認(rèn)可或第三方注冊機構(gòu)按ISO9000/QS9000/VDA6.1對分承包方進行的審核將被承認(rèn),并可代替本廠的審核。

5.4.4經(jīng)廠長批準(zhǔn)確認(rèn)的分承包方,由質(zhì)量保證部編制合格分承包方名單,下發(fā)計劃供應(yīng)部、生產(chǎn)部,以便按所列的核準(zhǔn)合格分承包方單位采購物資。

5.4.5技術(shù)開發(fā)部、質(zhì)量保證部,根據(jù)經(jīng)廠長確認(rèn)的合格分承包方與其簽訂相應(yīng)的技術(shù)質(zhì)量協(xié)議,協(xié)議中必須包含100%交貨及出現(xiàn)供貨質(zhì)量問題的解決辦法,并提供所有經(jīng)認(rèn)可的采購資料,確認(rèn)聯(lián)系渠道和信息反饋系統(tǒng)。

5.4.6當(dāng)顧客有要求時,工廠對分承包方要求提交PPAP或OTS認(rèn)可。

5.4.7當(dāng)合格分承包方發(fā)生以下情況應(yīng)重新進行評價:

a.分承包方移地生產(chǎn);

b.提供新產(chǎn)品或新組件;

c.反復(fù)出現(xiàn)質(zhì)量問題。

5.5對合格分承包方的控制

5.5.1由質(zhì)量保證部每年對分承包方進行一次質(zhì)量審核(如通過顧客第二方認(rèn)可或第三方ISO9000/QS9000/VDA6.1認(rèn)證可適當(dāng)延長審核周期),生產(chǎn)過程審核按評審條例打分,打分結(jié)果在90分以上,可以正常供貨,80-90分之間允許供貨,但需限期整改,60-79分停止供貨,限期整改,60分以下取消供貨資格。

5.5.2當(dāng)分承包方提供的產(chǎn)品不合格時,按《不合格品控制程序》和《糾正和預(yù)防措施控制程序》執(zhí)行,并由計劃供應(yīng)部將質(zhì)量信息反饋至分承包方。

5.5.3每年四季度由計劃供應(yīng)部、質(zhì)量保證部根據(jù)每月匯總的《分承包方供貨情況統(tǒng)計表》,對分承包方一年來的供貨狀況進行評價,其內(nèi)容主要有:

a.供貨的實物質(zhì)量(包括供貨合格批次和產(chǎn)品質(zhì)量審核情況);

b.分承包方質(zhì)量能力(包括體系、過程審核情況);

c.分承包方價格情況;

d.供貨數(shù)量和交貨期;

e.售后服務(wù)質(zhì)量。

5.5.4計劃供應(yīng)部負(fù)責(zé)以QS9000第一部分作為基本質(zhì)量體系要求,對分承包方進行質(zhì)量體系的開發(fā)。

5.5.5合格分承包方檔案的建立

當(dāng)分承包方被評定通過,列入《合格分承包方名單》后,計劃供應(yīng)部及時建立合格分承包方檔案,歸檔的記錄應(yīng)包括:

a.首次質(zhì)量保證能力評審記錄,及產(chǎn)品認(rèn)可報告;

b.定期審核報告;

c.供貨記錄(包括時間、質(zhì)量、檢驗等內(nèi)容);

d.質(zhì)量問題處理記錄。

6.相關(guān)文件

QR/SH06.01-01《分承包方質(zhì)量保證能力調(diào)查表》

QR/SH06.01-02《分承包方質(zhì)量保證能力調(diào)查及審核報告》

QR/SH06.01-03《分承包方供貨情況統(tǒng)計表》

QR/SH06.01-04《合格分承包方名單》

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