安永地產項目選擇程序

1.項目選擇的內容

項目選擇是對房地產開發項目就其開發價值進行篩選、談判、論證和選定,是房地產開發投資成敗的關鍵。項目選擇可分為六個階段?尋找投資項目→篩選投資項目→初步可行性研究→項目投資談判→詳細可行性研究→總體決策。

2.項目選擇的程序

投資項目尋找,即“看地”或“選址”常用方法:在房地產管理部門尋找其準備推出的出讓地塊;在有關新聞媒體上刊登廣告,尋找合作地塊和轉讓地塊;在有關咨詢、中介機構尋找項目;直接尋找擁有土地使用權的單位。

投資項目精選,開發商組織其內部的房地產專家就該地塊擬建筑物業的市場現狀和前景,受歡迎的平面布置和設計及功能配置、成功的租售方法等進行研討,也可通過專家系統用電腦初步判定出若干個具有初步可行性研究價值的項目。

初步可行性研究,在規劃參數尚未獲得政府批準的前提條件下,由專業職能部門按照項目所在地區和市場一般條件以及常規性規劃指標和項目的特點,就其投資效果和可能出現的經濟技術問題進行研究編制初步可行性研究報告。

項目談判,在完成初步可行性研究后,對于若干認為有潛在開發價值的項目與土地提供方或合作方就相應的條件和價值等因素進行談判,以便取得更利于自身的條件。

取得使用權的方式不同,談判重點和策略也不同:對于通過出讓使用權的土地,其規劃參數有政府的城市規劃主管部門確定;項目談判只能在不影響城市總體規劃的范圍內進行,如調整用地性質、增加地塊容積率、提高建筑高度、外形設計等;對于采取多家聯合開發的項目,它是由一方提供土地,另一方或幾方提供開發資金,合作開發房地產后各方按比例分配盈虧或房地產。開發商在與土地提供者就擬開發物業的性質、基地及房屋平面設計、外形、補償費及盈虧分配等方面進行全面的談判,余地較大;對于采用征地方式取得使用權的項目,其談判重點集中在征地的各類補償費和吸勞、養老及拆遷安置等費用上。

詳細可行性研究,委托具有專業資格的專業研究或評估咨詢機構來完成,其要求比較嚴格,如對研究人員的構成有一定要求、報告的制作有一定的格式等。專業研究或評估咨詢機構對其所完成的報告承擔相應的法律責任。正式的詳細可行性研究報告也可由公司的專業部門來完成。

公司總體決策,專業機構或部門完成的可行性研究報告只立足于該項目,公司還必須從其總體的投資組合、資本結構及發展戰略等方面來考慮是否投資該項目。一個房地產項目最終選定的決策權在公司,服從于公司的總體發展戰略和投資方針。

附:申領建設用地規劃許可證操作程序:

建設單位填報建設用地規劃許可證申請表,并附送有關圖紙文件

住宅、環保、消防、衛生、防疫、綠化、交通等管理部門意見

規劃管理部門受理后法定工作日40天內核發建設用地規劃許可證

申領建設工程規劃許可程序:

需改變土地使用性質或征用劃撥土地或有償使用土地的建設工程

救助站制度

篇2:A工廠分承包方選擇評價控制程序

工廠分承包方選擇和評價控制程序

1.目的

本程序規定了對分承包方的選擇方式、評價準則、確認方法和控制手段,以確保其提供的產品能滿足規定要求。

2.適用范圍

適用于為工廠提供原材料、外購、外協件和委托服務的分承包方管理活動。

3.定義

3.1分承包方:為本廠提供產品和服務的企業或機構。

3.2定期評價:包含對所供產品和質量業績的周期評定和對分承包方質量體系的評價。

3.3首批樣品:指完全使用批量生產規定的設備和工藝,在批量生產條件下,生產出的產品或材料。

4.職責

4.1計劃供應部是分承包方控制的歸口管理部門,負責分承包方的選擇與評價的組織管理工作。

4.2質量保證部負責分承包方的質量保證能力的評價,并負責分承包方提供產品的檢驗和試驗或驗證工作。

4.3技術開發部負責提出對分承包方所提供產品的技術質量要求,并負責分承包方提供的OTS樣品的認可。

4.4生產部協助計劃供應部做好選擇分承包方并組織對其供貨能力的調查。

4.5廠長根據分承包方評審報告,對其作出取舍決策。

5.工作程序

5.1選擇原則

5.1.1質量擇優、價格擇廉、地域擇近;

5.1.2被上海大眾、上海通用等汽車公司評定為合格供應商;

5.1.3產品通過某種認證;

5.1.4以往供貨質量業績被認定為良好;

5.1.5經顧客指定的分承包方。

5.2評價準則

5.2.1能提供符合質量要求的產品或服務;

5.2.2具備相應生產的技術力量、生產能力、檢測能力和環境條件;

5.2.3建立滿足本工廠要求的質量保證體系;

5.2.4價格合理、交貨及時,重合同守信譽。

5.3評價方式

5.3.1現場評價;

5.3.2資料評價;

5.3.3樣品評價等。

5.4分承包方的初選和評價

5.4.1計劃供應部負責根據國內同行廠家和用戶配套廠家的信息,以及工廠的選擇原則、評價準則結合技術開發部提供的采購物資和外購/外協件的技術工藝要求,對能夠滿足的單位進行摸底調查,要求其提供《分承包方質量保證能力調查表》,必要時可會同技術開發部、質量保證部相關人員進行現場評價,進行技術、商務洽談。

5.4.2計劃供應部經初步調查確認的待定分承包方名單連同調查表交質量保證部,由質量保證部根據所供物資的重要程度,擬定不同方式的質量審核。

5.4.3對初選的分承包方進行質量審核

a.質量審核由質量保證部組織,計劃供應部、技術開發部、生產部委派有資格的審核員參加,主要評價分承包方的質量保證能力、技術水平、工藝裝備、檢驗和試驗設備及供貨能力等。審核組審核后須出具審核報告并報廠長批準、確認。

b.如該分承包方通過整車廠顧客或顧客批準的第二方認可或第三方注冊機構按ISO9000/QS9000/VDA6.1對分承包方進行的審核將被承認,并可代替本廠的審核。

5.4.4經廠長批準確認的分承包方,由質量保證部編制合格分承包方名單,下發計劃供應部、生產部,以便按所列的核準合格分承包方單位采購物資。

5.4.5技術開發部、質量保證部,根據經廠長確認的合格分承包方與其簽訂相應的技術質量協議,協議中必須包含100%交貨及出現供貨質量問題的解決辦法,并提供所有經認可的采購資料,確認聯系渠道和信息反饋系統。

5.4.6當顧客有要求時,工廠對分承包方要求提交PPAP或OTS認可。

5.4.7當合格分承包方發生以下情況應重新進行評價:

a.分承包方移地生產;

b.提供新產品或新組件;

c.反復出現質量問題。

5.5對合格分承包方的控制

5.5.1由質量保證部每年對分承包方進行一次質量審核(如通過顧客第二方認可或第三方ISO9000/QS9000/VDA6.1認證可適當延長審核周期),生產過程審核按評審條例打分,打分結果在90分以上,可以正常供貨,80-90分之間允許供貨,但需限期整改,60-79分停止供貨,限期整改,60分以下取消供貨資格。

5.5.2當分承包方提供的產品不合格時,按《不合格品控制程序》和《糾正和預防措施控制程序》執行,并由計劃供應部將質量信息反饋至分承包方。

5.5.3每年四季度由計劃供應部、質量保證部根據每月匯總的《分承包方供貨情況統計表》,對分承包方一年來的供貨狀況進行評價,其內容主要有:

a.供貨的實物質量(包括供貨合格批次和產品質量審核情況);

b.分承包方質量能力(包括體系、過程審核情況);

c.分承包方價格情況;

d.供貨數量和交貨期;

e.售后服務質量。

5.5.4計劃供應部負責以QS9000第一部分作為基本質量體系要求,對分承包方進行質量體系的開發。

5.5.5合格分承包方檔案的建立

當分承包方被評定通過,列入《合格分承包方名單》后,計劃供應部及時建立合格分承包方檔案,歸檔的記錄應包括:

a.首次質量保證能力評審記錄,及產品認可報告;

b.定期審核報告;

c.供貨記錄(包括時間、質量、檢驗等內容);

d.質量問題處理記錄。

6.相關文件

QR/SH06.01-01《分承包方質量保證能力調查表》

QR/SH06.01-02《分承包方質量保證能力調查及審核報告》

QR/SH06.01-03《分承包方供貨情況統計表》

QR/SH06.01-04《合格分承包方名單》

文件會簽部門會簽人/日期部門會簽人/日期