安永地產(chǎn)風險控制辦法

1.風險管理

步驟1:風險類型匯總

項目管理階段

常見風險

領導

團隊中重要成員大變動;猶豫不決;沒有客戶參與;沒有高層管理者的支持;小組沒有對項目計劃達成一致意見;項目經(jīng)理權(quán)力有限;沒有項目眼光;沒有合作精神;溝通不夠;參與者缺少主觀能動性。

定義

技術(shù)太復雜;目標不同;項目范圍不清;不斷變化的需要;不完全的需要或需要明確限定;工作表述不全面;不現(xiàn)實的目標。

房地產(chǎn)投資的風險類型

開發(fā)者或經(jīng)營者由于財務狀況的好壞而引起的企業(yè)負債總額對回收投資者投資和報酬的可能性。主要來源:房地產(chǎn)投資項目建成后的預期盈利水平、資金流動性的大小及企業(yè)項目的還貸能力和貸款期限的長短。

籌資、融資風險

由于銀行緊縮銀根造成貸款困難以及籌資成本增加引發(fā)的各種風險。一些發(fā)展商為了完成項目甚至不惜高息拆借,從而導致一系列如負擔加重、建造成本增加、售價提高及銷售困難等各種風險。

變現(xiàn)風險

即房地產(chǎn)投資中在一段時間內(nèi)要把投資變成現(xiàn)金,為此而付出的代價和承受的損失。

金融風險

利率風險

銀行通過影響利率和貸款的投向調(diào)控房地產(chǎn)業(yè),而利率的高低直接影響到房地產(chǎn)投資項目的回報率。

匯率風險

對外銷售的商品房或其他類型的樓宇在流通過程中容易因?qū)韰R率走勢的預計不足而遭受損失。

通貨膨脹風險

通貨膨脹從多方面影響企業(yè)投資的風險。

外匯匯率變動風險

由于外匯的較大幅度的波動而從不同側(cè)面對開發(fā)商造成風險。

購買力風險

價格風險

通漲因素造成建材人工費上漲;部分房地產(chǎn)商對土地大肆炒作,使地價陡增;在開發(fā)過程中各個方面將市政設施配套費強行向發(fā)展商硬性攤派,造成商品房售價上升引起銷售不暢或收益減少等。

市場(經(jīng)營)風險

供求形勢變化,出現(xiàn)供過于求的局面而對房屋銷售和售價方面造成的壓力,引起銷售困難和損失。

開發(fā)風險

房地產(chǎn)投資中的初始階段涉及到房地產(chǎn)開發(fā)項目和時機的選擇、布點、銷售對象和方向以及如何與經(jīng)營環(huán)節(jié)銜接等諸方面。

經(jīng)營風險

如:房屋質(zhì)量低下、成本過高等造成銷售困難

周期性風險

受國民經(jīng)濟的發(fā)展周期影響。

技術(shù)風險

房地產(chǎn)投資過程有很強技術(shù)性,規(guī)劃設計不周,可行性研究中的紕漏,工藝材料使用不當以及價格、租金制度的合理與否均會提高房地產(chǎn)投資的風險。

工程建設風險

不可抗力造成的風險。

建設前期工程項目的設計方案存在的問題。

層層轉(zhuǎn)包工程,截留工程款,最后的承包人只好偷工減料以保利潤,還有施工隊伍選擇不當以及施工項目組織不利,造成的工程返工及進度拖延等。

建材及設計供應中出現(xiàn)的不測。如品質(zhì)、數(shù)量、型號、時間等方面不能滿足施工要求,造成停工、返工及進度被拖,造價升高等。

政治及政策風險

國家政治形勢通過影響整個國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生沖擊,而國家政策則可以通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整來影響和改變房地產(chǎn)業(yè)風險結(jié)構(gòu)。

步驟2:風險識別

項目管理階段

常見風險

計劃

成本預算;時間預算不精確;項目計劃不全面;工作分類不全面;沒有正式的預測工具;項目沒有先后順序;資源沒有很好地分配;不現(xiàn)實的計劃。

組織

缺少資源;缺少學科專家;沒有指定過程/步驟文件;任務分配得不好;取得資源太復雜;項目管理軟件選擇錯誤。

控制

項目管理步驟少或沒有;沒有對變化做影響分析;項目計劃不靈活;不斷變化的市場條件;項目結(jié)果沒有估算好;不令人滿意的評論會;管理缺乏變化;沒能力及時采取正確的行動。

結(jié)束

不能取得成果;活動沒完成。

步驟3:風險原因分析?第一,信息不全,項目前期調(diào)查不周,決策草率。第二,對宏觀經(jīng)濟形勢缺乏預測引發(fā)多種風險。一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲,誘發(fā)建材價格上漲,工程造價跟著上漲;二是銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風險;三是房地產(chǎn)供求關系的變化,房地產(chǎn)供給嚴重不足的狀況已成歷史,出現(xiàn)了嚴重的供過于求的狀況,房價自然就要下降,銷售難度增加,促銷成本加大;四是銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”,這對剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項目意味著不利。第三,發(fā)展商對市場供求,房地產(chǎn)政策,金融政策的理解把握上偏差。

步驟4:風險的防范

風險

防范對策

實行方案

財務風險

客戶信用調(diào)查;完善程序

購買力風險

充分利用政府職能部門協(xié)調(diào)

市場風險

創(chuàng)造銷售的組合優(yōu)勢

工程建設風險

公開招標、市場調(diào)度

融資風險

前瞻性意識

匯率風險

在人民幣不貶值的情況下進行調(diào)整定位

變現(xiàn)風險

多種方案以備資金不足

2.房地產(chǎn)階段性風險控制模式

處理危機的基本思路:

要點1:根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程進行風險分析

房地產(chǎn)開發(fā)的全過程是指從房地產(chǎn)投資商對項目進行投資建設到房地產(chǎn)出售資金回收或報廢為止的整個過程。大致可分為可行性研究、投資實施和房地產(chǎn)經(jīng)營三大階段,不同階段具有不同的風險。

可行性研究階段的風險分析,在決定房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行前,要在國家各種政策、法規(guī)及條例的約束下,考慮房地產(chǎn)市場的供求狀況及發(fā)展趨勢,并以此確定開發(fā)項目的用途、規(guī)模、類型,并對開發(fā)成本、需求量、售價或租金等

做出預測。這些預測面臨著大量的不確定因素。且房地產(chǎn)投資一旦展開進行,所面臨著的將是一個相對狹窄的消費市場,這就具有較大風險性。

實施階段的風險分析,房地產(chǎn)開發(fā)的實施階段是指房地產(chǎn)投資計劃的具體實現(xiàn)過程,包括從獲取土地、籌措資金到設計與施工等過程。

獲取土地:來自前期拆遷、土地的地理位置、環(huán)境條件、配套設施、規(guī)劃部門的約束等方面的風險。

籌措資金:貸款期限,開發(fā)商的資信程度,貸款利率的變化,都是投資者要面臨的風險因素。通過預售樓花的融資手段進行滾動開發(fā),將面臨著由于房地產(chǎn)市場供求的變化,國家政策的調(diào)整,形象進度的快慢對預售的影響等所帶來的風險。

設計施工過程:由于通貨膨脹、物價上漲、工期延長而導致的建設成本增加的風險。

經(jīng)營階段的風險分析,無論是房地產(chǎn)銷售還是出租都包含著許多不確定性因素,所以面臨著房地產(chǎn)市場諸多風險,如房地產(chǎn)市場需求類型與數(shù)量的變化,其他房地產(chǎn)商的競爭以及社會政策經(jīng)濟形勢的變化等。物業(yè)管理的好壞也面臨著物業(yè)管理能否貶值的風險。

要點2:房地產(chǎn)風險的防范

要樹立風險意識,進行房地產(chǎn)風險的分析評價,通過分析評價來判斷風險狀況,樹立居安思危的意識,自覺約束自己的決策行為和經(jīng)營行為,改進各項決策。

要自覺認識外部環(huán)境,注意各種不確定性因素的變化,吸取其他發(fā)展商失利、虧損的教訓。

提高對風險的適應能力和駕馭能力。

采取靈活多變的政策,趨利避害。如鎖定受險范圍和損失額度,對不可避免的風險或設法加以轉(zhuǎn)移或提前采取措施以減輕風險損失。

要點3:房地產(chǎn)投資的風險規(guī)避

在具體實施投資前的可行性分析階段,根據(jù)特定項目的常規(guī)風險原因以及特殊風險原則,預計可能發(fā)生的風險種類,以便采取相應的應付措施。

對購買力風險的防范,核心是與項目所在地的政府及其職能部門協(xié)商,嚴格控制各項基礎設施費用的分攤。

減少項目風險的六種方法:使用有效的預警系統(tǒng);采用系統(tǒng)的項目管理方法;做應急計劃;要素再利用;改進程序;培訓。

籌資階段,首先應提高抵押貸款的成分。其次,合理調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。再次,大力發(fā)展向社會籌集資金的方式,通過發(fā)行房地產(chǎn)債券和實現(xiàn)房地產(chǎn)證券化,擴大籌資渠道,使企業(yè)能及時、穩(wěn)定地獲得資金來源。最后,在利用外資籌資時,尤其要注意防止匯率風險,具體可采用選擇多種幣種和套匯保值的方法來降低其受險可能。

開發(fā)階段,開發(fā)階段是將可行性研究結(jié)果和內(nèi)容付諸實施。

經(jīng)營階段,一方面要提高經(jīng)營管理者的水平,增強其風險意識和對市場的預測能力。另一方面要合理安排籌資結(jié)構(gòu),調(diào)查市場利率,采用靈活的銷售戰(zhàn)略,化解來自金融市場、宏觀經(jīng)濟周期波動和市場需求變動的風險。在配合經(jīng)營的同時,將優(yōu)質(zhì)到位的物業(yè)管理也納入經(jīng)營環(huán)節(jié),亦會吸引更多的需求者,實現(xiàn)預期收益,整個房地產(chǎn)投資獲得了安全保障。

預租預售,房地產(chǎn)開發(fā)項目在經(jīng)營期間因政策風險、貨幣購買力風險及利率風險的影響所造成的租金售價水平向不利方向變動影響,可通過預租預售的手段來減緩。?

對工程建設風險的防范:一是對項目的設計方案要經(jīng)科學論證;二是對項目施工能公開招標的一律實行公開招標,杜絕層層轉(zhuǎn)包;三是做好現(xiàn)場高度;四是加強工程質(zhì)量進度及造價方面的工程監(jiān)理。

合理安排進度計劃,盡早完成開發(fā)項目,采取措施固定某些定量。

篇2:風險辯識風險評價風險控制制度

一、編制目的全面識別項目部生產(chǎn)經(jīng)營活動過程中的風險源,準確做出評價檢測,為有效控制管理提供途徑和方法。二、適用范圍1.本制度適用于項目部安全生產(chǎn)管理涉及所有風險源辨識、風險評價和風險控制策劃的活動與過程。2.安全科為本項工作的主控部門,負責本制度的編制、修訂并予監(jiān)督實施。三、術(shù)語(一)風險源可能導致傷害或疾病、財產(chǎn)損失、工作環(huán)境破壞或這些情況組合的根源或狀態(tài)。(二)風險源辨識識別風險源的存在并確定其特性的過程。(三)風險某一特定危險情況發(fā)生的可能性和后果的組合。(四)風險評價評價風險的大小及確定風險是否可容許的全過程。(五)可容許風險根據(jù)組織的法律義務和安全生產(chǎn)方針,已降至組織可接受程度的風險。四、工作制度(一)職責1.項目經(jīng)理審核批準項目風險源清單及各科室、各施工隊上報的職業(yè)健康、安全目標指標和管理方案。2.安全科負責風險源綜合監(jiān)督管理,匯總項目部風險源清單,編制風險危險源臺帳。負責組織對風險源辨識評價成果、管理方案的審查。3.各施工隊負責對設備購置、使用、維護過程中的風險源進行監(jiān)督管理,參加對項目上報的風險源辨識評價成果、管理方案的審查。4.綜合辦公室負責辦公區(qū)風險源的辨識評價及管理。5.各施工隊負責人負責組織相關人員辨識轄區(qū)內(nèi)的風險源并組織評價,編制、實施職業(yè)健康安全管理方案。(二)工作程序1.風險源辨識和風險評價的時機1.1項目部安全生產(chǎn)管理體系建立之初和變更時。1.2工程項目開工前。1.3法律法規(guī)要求發(fā)生重大變更時。1.4發(fā)生重大安全事故、職業(yè)病、財產(chǎn)損失或相關方重大投訴時。1.5每年年初進行風險源辨識和評價更新時。1.6施工工藝或條件發(fā)生重大變更時。2.風險源辨識的過程2.1各科室、各施工隊應指定風險源辨識人。2.2各科室、各施工隊指定的風險源辨識人應具有相應的辨識能力,并經(jīng)過風險源辨識的專項培訓。2.3各科室、各施工隊依據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動或服務過程,確定所管轄的作業(yè)活動。2.4各科室、各施工隊對所管轄的作業(yè)活動逐一辨識期間存在的風險源。2.5各科室、各施工隊應將其辨識出的風險源填入《風險源辨識表》中并上報安全科。2.6安全科應對各部門、各施工隊上報的《風險源清單》進行審核確認,并歸納匯總為項目部《風險源清單》。3.風險源辨識的方法3.1各科室、各施工隊應根據(jù)所管轄的作業(yè)活動的特性,選用不同的風險源辨識方法。風險源辨識方法包括:現(xiàn)場觀察法和安全檢查表法。3.2現(xiàn)場觀察法亦稱經(jīng)驗判斷法,是指風險源的辨識人通過對工作環(huán)境的現(xiàn)場觀察,就其間是否存在風險源做出判斷的方法。3.3安全檢查表法:亦稱SCL法,是指風險源的辨識人運用已編制好的安全檢查表對某一工作環(huán)境內(nèi)的作業(yè)活動進行安全檢查,以辨識其間是否存在風險源的方法。安全檢查表一般由安全科組織相關專業(yè)人員、管理者、操作人員共同編制,并行文下發(fā)生各有關科室,作為進行風險源辨識的依據(jù)。安全檢查表通常采用以下格式:序號檢查項目檢查內(nèi)容檢查方法檢查結(jié)果檢查意見備注123各科室、各施工隊在風險源辨識的過程中應充分考慮辨識空間內(nèi)常規(guī)和非常規(guī)的活動,所有進入作業(yè)現(xiàn)場人員的活動,作業(yè)現(xiàn)場內(nèi)所有的設施,風險情況發(fā)生的時態(tài)、狀態(tài)、類型;以及風險源的分布,傷害方式和途徑。4.組織風險評價4.1各科室、各施工隊負責其職責范圍內(nèi)的風險評價。4.2風險評價的過程項目部應組織相關專業(yè)人員組成風險評價小組。風險評價小組成員在投入評價工作前應接受相關知識的培訓。風險評價小組應針對《風險源清單》中的每一風險因素逐一做出風險程度評價。風險評價小組應將風險評價的結(jié)果填入《風險評價表》中。4.3風險評價依據(jù)不符合法律法規(guī)及其他要求曾發(fā)生過事故,仍未采取有效控制措施相關方合理抱怨或要求直接觀察到的危險4.3風險評價的方法風險評價采用作業(yè)條件危險性評價法。把事故發(fā)生的可能性作為L,把暴露于風險環(huán)境的頻繁程度作為E,把發(fā)生事故產(chǎn)生的后果作為C,根據(jù)不同情況和可能性賦予不同分值,將L、E、C分數(shù)值相乘,得出之積為D,再根據(jù)D的分數(shù)不同確定不同的風險等級。作業(yè)條件危險性評價準則如下表:發(fā)生事故可能性(L)分數(shù)值事故發(fā)生的可能性分數(shù)值事故發(fā)生的可能性10完全可能預料0.5很不可能,可以設想6相當可能0.1極不可能3可能,但不經(jīng)常1可能性小,完全意外暴露于危險環(huán)境的頻繁程度(E)分數(shù)值暴露于危險環(huán)境的頻繁程度分數(shù)值暴露于危險環(huán)境的頻繁程度10連續(xù)暴露2每月一次暴露6每天工作時間暴露1每年幾次暴露3每周一次暴露或偶然暴露?0.5非常罕見的暴露發(fā)生事故產(chǎn)生的后果(C)分數(shù)值發(fā)生事故產(chǎn)生的后果分數(shù)值發(fā)生事故產(chǎn)生的后果10010人以上死亡7嚴重403-9人死亡3重大,致殘151-2人死亡1引人注目在評價風險的過程中應充分考慮在假定控制計劃或現(xiàn)行控制措施一旦失敗后所造成的結(jié)果。5.確定風險分級5.1風險評價小組負責確定風險分級。5.2確定風險分級的過程安全科根據(jù)風險評價的結(jié)果和風險等級劃分標準確定風險分級。5.3風險等級劃分準則依據(jù)作業(yè)風險性評價的結(jié)果將風險劃分為5級:劃分標準如下表所示:風險級別D分數(shù)值危險程度一級<70稍有危險、可以接受二級70—160一般危險、需要注意三級160—320顯著危險、應該整改四級>320高度危險、立即整改6.判定重大風險因素6.1安全科負責判定重大風險因素。6.2安全科依據(jù)風險分級的結(jié)果和重大風險因素判定準則,斷定重大風險因素。6.3重大風險因素判定準則風險因素的風險級別為3級以上時,該風險因素為重大風險因素。項目部安全生產(chǎn)領導小組認為的風險因素。本年度發(fā)生傷亡事故的風險因素。7.實施風險控制策劃7.1各科室、各施工隊負責實施職責范圍內(nèi)的風險控制策劃。7.2風險控制策劃的過程:各科室、各施工隊應針對每一重大風險因素的特性及風險控制原則,確定對該重大風險因素的控制途徑和控制措施。經(jīng)安全生產(chǎn)領導小組批準后下發(fā)執(zhí)行。8.風險控制的原則風險控制原則是指風險控制的主導思想如下表所示:風險級別風險程度控制原則一級低度無需采取措施,且不必保持記錄二級中度不需另外的控制措施,需要監(jiān)測來確保控制措施得以維持三級高度努力降低風險四級極高緊急行動降低風險9.風險控制的途徑風險控制途徑是指風險控制措施選擇的順序如下圖所示控制措施選用順序風險程度人員防范

降低風險

消除風險個體防護管理控制措施工程技術(shù)控制措施將危害與人員隔離改用低危害性物質(zhì)防止使用危害性物質(zhì)10.風險控制的措施風險控制的措施是指消除風險的方法與手段分為管理措施和工程措施兩類,包括針對具體重大風險因素采取:A、制定管理目標?B、制定控制目標?C、制定管理方案D、編制運行制度?E、編制操作規(guī)程?F、編制作業(yè)指導書G、強化現(xiàn)場監(jiān)管H、做好應急準備?I、保持現(xiàn)有措施更新風險源辨識、風險評價和風險控制策劃的相關信息安全科負責組織風險源辨識、風險評價和風險控制策劃相關信息的更新。風險源辨識、風險評價和風險控制策劃信息更新分為動態(tài)評審和動態(tài)更新兩種情況。11.定期評審安全科每年至少組織一次對風險源辨識、風險評價和風險控制策劃信息的評審,并根據(jù)評審的結(jié)果對相關信息予以更新。12.動態(tài)更新當有新的安全生產(chǎn)法規(guī)頒布,對安全生產(chǎn)有影響的設備更新、工藝過程變化等情況發(fā)生時,安全科應立即組織相關科室對風險源進行辨識、風險評價和風險控制策劃信息進行更新。風險源辨識、風險評價和風險控制策劃信息更新的方法執(zhí)行本制度中相關規(guī)定。13.運行記錄《風險源清單》《風險評價表》《重大風險因素清單》?

篇3:HACCP冷菜間餐飲食品衛(wèi)生的風險控制

HACCP的冷菜間--餐飲的食品衛(wèi)生的風險控制

HACCP是國際食品衛(wèi)生認證,餐飲的認證就是對餐飲的食品衛(wèi)生的風險控制。我是上海首批通過認證的餐飲學員。通過學習和認證的過程,使我對餐飲的衛(wèi)生對冷菜的衛(wèi)生有了新的認識,對食品衛(wèi)生的控制也有了新的認識和方法。我主要是以下面幾點去控制的。

一進貨的控制

在進包裝貨的要看清保質(zhì)期產(chǎn)地,是否有漲包,看清物質(zhì)的成分,是否含有食品衛(wèi)生的禁用物質(zhì)。要根據(jù)用量的大小進貨,避免長期庫存。在進散貨時,要看清貨物的質(zhì)地,是否有變質(zhì),學會分辨貨物是否有潛在的食品衛(wèi)生的風險。要及時的加工,對貨物的性質(zhì)了解并合理的儲藏。

二加工的控制

在加工原料的時候,了解原料的特性,合理的加工,要分析在原料加工是否存在風險,這里是指化學性或物理性的風險,避免風險的發(fā)生。

三儲藏的控制

根據(jù)HACCP的要求,對冷菜的儲藏有嚴格的控制。加工的蔬菜類的產(chǎn)品要求控制在8小時之內(nèi),醬汁類的控制在24小時內(nèi),對油炸類的,在72小時內(nèi)。對儲藏在冷才間的任何食品都要貼上標簽,注明加工人和加工日期。過期食品必須處理,而且要每天要做記錄,控制人簽名。

四溫度的控制

主要分冷菜間的溫度控制和冰箱的溫度的控制。冷菜間的溫度控制在19度以下,每天分時段做四次記錄,同樣也是對冰箱四次的溫度控制記錄,控制人簽名,對發(fā)生超控時段的出品做出相應的處理。

五消毒的控制

這里的消毒是分三方面的消毒,一就是冷菜間的工作人員衣服和手,二是空氣的消毒,三就對冷菜間的用具的消毒。對于消毒的時間,消毒的材料,消毒的物品每天兩次都要做詳細的記錄。

以上的所說的幾點是概訴,我們要會對餐飲的食品衛(wèi)生潛在風險的發(fā)現(xiàn),分析,控制和處理,就可以在餐飲的冷菜間衛(wèi)生的管理上得心應手,使我們的工作有勝人之處了。