Z大廈物業管理辦法

(一)實施全程物業管理,從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議,構筑一個優秀的物業管理硬件環境。

(二)成立(大廈)管理處,配備專業管理人員,實施專業化管理。

(三)在公司現有管理資源的基礎上,充分借鑒行業先進管理經驗,積極培養高素質的管理人才,為(大廈)組建一支高素質的物業管理隊伍。

(四)導入ISO9000質量管理理念,緊密結合物業具體實際,制定一套切合實際的規章制度,確定一系列高標準的物業管理行為規范,以制度促管理,寓管理于服務。

(五)嚴格遵守《杭州市物業管理條例》等有關物業管理法規,制定切實可行的管理方案;與業主簽訂各項協議,依法約束雙方行為。

(六)運用CS系統(顧客滿意戰略),建立富有親和力的管理和服務模式。

(七)采取智能化手段構筑社區信息互動平臺,提高管理水平和管理效率。

(八)運用CIS系統設計,進行整體形象策劃包裝,形式獨特、鮮明的形象系統,以提升物業的整體品位。

(九)依照市場化、企業化的運作方式,提供全方位服務,開展多元化經營。

篇2:辦公住宅物業管理權移交接管驗收規范

辦公+住宅項目物業管理權移交的接管驗收

在物業管理權移交期間,委派由經理帶隊及土建、機電、消防、財務等方面專家組成的小組來現場工作,幫助和指導管理處接管驗收物業、清點接管的資產、建立財務制度及帳目、并協調準備小區的全面進駐工作。

管理要點:在認真做好小區物業管權移交時,重點做好物業的接管驗收和小區全面進駐的準備。

工作方式:在小區驗收中,我公司派出的工程技術人員要參與各項驗收工作,任何問題記錄下來,屬于必須解決的及時書面呈交原管理方協助,并報所方領導。在小區物業接管驗收中,管理處的全部人員必須參與,對各自分管的項目全面負責,任何問題一定要詳細記錄、及時報告,以求盡快解決。在完成接管驗收后,全面對設備建立檔案。

工作內容:

1、簽定《物業管理委托合同》

根據規定,在小區正式入駐前一個月與本物業管理公司簽定《物業管理委托合同》。

2、行政人事方面:

為保證計劃按時進行,管理處人員應該全部招、調到位,并進行培訓以保證能參加物業接管驗收的準備工作。

3、工程接管驗收

管理處人員應在接管驗收后進行,也可以同時進行。但由于相關的交接方不同,驗收的側重面及程度也不同,需要區別對待。物業接管驗收是所方領導向物業管理方移交物業,驗收的方式是按業主的使用要求進行檢查,主要是進行全面的外表及功能檢查。物業接管驗收分現場驗收、資料交接及其它交接等三個方面。

現場驗收主要項目:

1、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、墻身及地面有無滲水;地下室墻面有

無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。

2、裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門柜及附件;護欄及扶手;燈具及其它小電氣設施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);

公共區域設施設備的外裝飾;各種標識及區域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾中轉站、各設備及管理用房、信報箱等。

3、供配電系統:包括正常供配電設備;應急供配電設備;油箱及油庫、各配電房設備;各強電檢查井內管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;

4、給排水系統:各供水、消防水泵及電機等;各水箱;給排水管網、接頭及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等;人防工程及供水系統等。

5、電梯系統:各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。

6、空調采暖系統:空調制冷機組、汽水交換器、風柜、各盤管機、各分管及風口;空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統、新風機等(包括暖風系統);空調冷卻水系統、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等;通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統等;

7、弱電系統:消防報警系統(消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調、采暖、電力、電梯、保安等);弱電檢查井內管線、接線箱等。

資料交接:

1、產權資料:項目批準文件、用地批準文件、建筑執照、丈量報告等。

2、技術資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、

各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的簽定合格證書、設備(水、電、空調、采暖、電梯)及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。

3、驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養及驗收協議等。

其它交接:

1、設施設備的備品備件,施工剩余材料備品等。

2、具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協議也可)等。

3、公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。

接管驗收注意事項

1、在接管驗收前,管理處應該主動與所方領導協商有關接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量同意驗收標準,明確交接雙方的責、權、利。

2、接管驗收不但要檢查物業的質量,而且還應清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數量及其它要求的參數。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。

3、針對初驗發現的問題,屬于必須改正的,書面報請所方領導督促返修,一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請所方領導認可,屬于無法返修的項目報告所方領導錄備案;屬于暫時無須返修的問題,列出清單報請所方領導備案。

4、設施設備試運行

為保證新物業公司進駐后設備即能正常運行,必須在設備接管驗收完成后有一個設備試運行階段,在這個期間,管理處工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移,由管理處工程技術人員開始直接操作設備,但設備試運行期間所方單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。

篇3:大廈物業管理服務規范要求

科技大廈物業管理服務規范及要求

(一)物業檔案管理

1、制訂并落實物業管理檔案的收集、整理、歸檔及保管、保密、借閱、銷毀、統計等制度,并明確專人負責物業管理檔案管理;

2、歸檔材料應為原件、具有憑證作用的復印件或其他載體材料,并保持其歷史面貌。檔案的書寫工具和載體材料應達到耐久保存要求,圓珠筆、鉛筆以及純藍墨水筆書寫的材料不能作為歸檔材料;

3、材料歸檔做到分類合理、整理規范、排列有序,并詳細編制檔案目錄,以方便檢索利用;

4、保管期滿經鑒定無保存利用價值的檔案,按規定經批準后,按程序進行銷毀,銷毀清冊歸檔保存;

5、認真做好檔案的安全保密工作,特別是涉及業主、企業的有關檔案未經創業中心同意不得擅自提供他人利用;

6、建立檔案工作責任追究制度,對不按規定歸檔造成文件材料缺損,或對檔案進行涂改、抽換、偽造、盜竊、隱慝、擅自銷毀等,造成檔案損壞的直接責任者,依照規定進行嚴肅處理;

7、物業管理檔案主要包括:

(1)精神文明工作檔案。物業管理處在大廈范圍內開展的各類精神文明、文化活動時形成的各類文件材料;

(2)行政管理和經營管理檔案。物業管理處在日常公務活動、內部管理工作及開展經營活動中形成的檔案;

(3)基建檔案。主要是在接管驗收開發建設單位移交的新建物業或接管驗收已經投入使用的原有物業時所收到的文件、圖紙材料,以及在以后的物業管理活動中對物業進行較大規模的改建、擴建、維修、養護時所形成的文件、圖紙材料。如工程竣工圖、土建綜合材料、水電綜合材料、新建維修請示批復、施工驗收材料等;

(4)設備檔案。作為物業公司固定資產的機器設備、儀器儀表等的檔案。包括有關車輛、通信設備、復印機、計算機等的說明書、安裝維修記錄等的文件、圖紙材料等;

(5)經營臺帳檔案。物業管理處在各項經營服務活動中直接形成的作為歷史記錄保存起來的文件材料;

(6)人員檔案。物業管理在人員管理活動中形成的,記述和反映本管理處員工各方面情況的檔案,包括員工檔案、專業技術人員檔案等;

(7)科教檔案。物業公司對員工進行崗位培訓等繼續教育所形成的檔案;

(8)物業管理專門檔案。在開展具體的物業管理活動中形成的,反映物業狀況、業主和企業變遷以及物業管理部門的管理、服務、經營活動情況,具有查考利用價值的各種形式的文件材料。主要包括:

①物業清冊:全面反映所有物業單元的自然狀況及權屬狀況的文件材料。

②物業維修檔案:物業管理在維修時所產生的一系列文件材料;

③物業裝修材料。入駐企業裝修申請審批表、裝修管理協議、裝修違章處理通知單、施工人員出入證等;

④業主及企業檔案:反映業主及企業具體情況的文件材料,包括企業基本情況登記表、物業合同、重要設備、儀器儀表等;

⑤物業管理服務檔案:物業部門在開展綠化、環衛、保安、車輛管理等工作及為住戶提供委托服務、開展經營活動時所產生的文件材料;

⑥業主大會、業主委員會材料;

⑦消防工作材料。消防中心值班情況記錄、消防設備運行記錄、消防安全檢查記錄、火險隱患整改通知書等。

(二)辦理企業入駐、搬離手續

1、物業管理處管理員憑業主提供的《入駐通知單》辦理企業入駐手續;

2、物業管理處管理員收到《入駐通知單》后,應向企業介紹管理處基本情況、服務內容及收費標準,向入駐企業遞交《服務指南》、《裝修管理辦法》等入駐企業須知材料,并與入駐企業簽訂《物業管理合同》,需要裝修的企業還需簽訂《裝修管理協議》;

3、辦理企業搬離手續。根據業主通知,物業管理處管理員檢查該企業孵化場地使用及繳費情況,填寫《企業搬離單》,確認企業按規定使用辦公用房、相關費用已全部繳清后,物業管理處負責協助企業搬離創業大廈。

(三)孵化用房裝修

1、物業管理處管理員負責審核入駐企業裝修方案,確保企業裝修符合創業大廈裝修規定,并報創業中心綜合業務部審批;

2、與入駐企業簽訂《裝修管理協議》,與施工單位簽訂《安全責任書》;

3、辦理《施工人員出入證》,認真做好裝修施工人員的監管工作;

4、裝修結束應查看是否與裝修方案相符,物業結構及公共設施有無損壞,如發現問題,應立即書面通知限期整改,裝修經驗收合格后,收回《施工許可證》和《施工人員出入征》。

(四)建筑物及設施維修

1、物業報修實行全年全天24小時電話接待,報修電話;

2、8:30-17:00接到業主或企業報修后,維修人員10分鐘到達現場服務。17:00至次日8:30接到報修的,由接電話人員上門查看,并記錄情況,8:30報物業管理處,立即安排維修人員上門修理;

3、水、電急修項目,工作日5分鐘、節假日1小時到達現場,當日修復;一般維修項目,當日到達現場勘察,三天內修復;較大維修項目,合理安排維修方案,并報創業中心綜合業務部審定后組織實施;

4、維修質量合格率達到90%以上,被服務企業滿意率95%以上,維修服務回訪率100%;

5、明碼標價有償服務項目,開具有效發票,并在發票上注明材料、人工費用等;

6、有償維修服務項目完成后,由于維修質量原因,導致企業損失的,應按實賠償;導致重復維修,不再另行收費。

(五)安全保衛

1、基本要求

保安人員應按規定統一著裝、裝備齊全、精神飽滿、用語規范,不得使用污辱性語言。

2、門崗服務

8:00至20:00實行12小時立崗保安服務,對來訪者進行詳細詢問并按要求做好登記,阻止拾荒者、小攤販、推銷人員進入大廈內部,阻止客梯裝載貨物;雨天擺放好存傘架;平時及時勸阻大廳內不雅行為等。

3、巡視崗服務

實行全年全天24小時保安巡視服務,規范使用巡檢系統,及時制止占用公共場所擺放物品或任意施工行為,認真履行防盜、防火、防災職能,維持管理區域的公共秩序。

4、監控崗服務

大廈安保監控系統全年全天24小時開通運行,并實行專人監控值班服務,對可疑情況作跟蹤監視,并立即通知巡視保安員;消防監控系統操作人員需培訓合格方可上崗;監控設備報警后,立即通知巡視保安

到位察看。

5、車輛管理崗服務

管理區域內主干道用白色油漆劃出交通指示標志,指明行車方向,道路轉彎處及入口豎立交通禁令、禁鳴、限速等標志,確保管理區域內車輛行駛暢通、安全;行車道路、消防通道兩邊側用黃色油漆劃出網格標志,表示禁止停車,確保管理區域內無違規停車現象;對進入管理區域內的特種車輛應予以引導,并指揮車輛按規定停車;在管理區域內各入口處指明地下非機動車場位置;地下停車場有專人管理,實行出入調牌制度,公布管理規定及管理時間(7:00-18:45);地下停車場的通風、消防、排水及照明等設備、設施應保持完好;停車場保持環境整潔,無滲漏水和積水。

6、建筑物及相關設施的鑰匙管理

(1)物業管理區域內各類機房、孵化用房的鑰匙,以及入駐企業自行安裝的門襟磁卡等,由物業管理處負責收集統一管理,以備突發事件時急用;

(2)所有鑰匙必須按類別、房號編號,并按順序排列整齊掛放到鑰匙箱內,以方便使用;

(3)鑰匙箱由管理處保安班長負責保管;

(4)企業工作人員因特殊情況,需進入辦公室時,保安員應要求其出示有效證件(身份證、駕駛證)登記,如不能確認其身份,應與該企業領導聯系確認,并由保安員陪同拿鑰匙到現場開門,不得隨意將鑰匙交企業人員使用。無法聯系該企業領導時,由保安員陪同其進出辦公室,并不得在辦公室內長時間停留。

(六)日常保潔

1、基本要求

保潔人員應按規定統一著裝、佩戴胸牌,儀容儀表整潔端莊;適時、及時、準時實施保潔服務,為創業者提供一個清潔、舒適的工作環境;節約用水、用電;作業時不允許使用對建筑物材質造成損傷的材料和清潔劑,注意維護建筑物原貌;文明、有序作業,最大限度地減少對周圍環境和創業者工作的影響。

2、室內保潔服務

(1)地面

要求表面、接縫、角落、邊線等處保持潔凈,無雜物、灰塵、印跡、污垢、污漬、劃痕等;

(2)墻面

要求表面、接縫、頂角、邊線等處保持潔凈,無蜘蛛網、灰塵、印跡、污垢、污漬、劃痕等;

(3)門、窗

窗臺、門框、門套、窗框、窗套及其上下部的縫隙處、玻璃與門框四角的結合處、鉸鏈、旋轉門中軸處等部位,無灰塵、印跡、污垢、污漬等;門、窗的玻璃保持表面潔凈明亮、投光性好;金屬的門、門框、門套、窗框、窗套、扶手、拉手等無氧化斑點,色澤光亮,并保持其金屬質感;

(4)電梯

轎廂地坪按(1)規定;電梯門按(3)規定;轎廂壁和操作面板無灰塵、印跡、污漬、污垢、劃痕,不銹鋼面板表面色澤均一,明亮,有金屬質感;

(5)衛生間

衛生間及附近走廊無臭味、異味;地面按(1)的規定;坐廁隔板及隔板門按(3)規定;衛生潔具內部、表面及下面無灰塵、印跡、異味;化妝鏡表面潔凈明亮、投光性好、鏡面人像清晰;衛生間衛生紙架、干手機表面無灰塵、印跡,在規定衛生間及時添加衛生紙;

(6)消防通道

臺階、墻身、天花板、外露設施喉管無灰塵、污漬、污垢;樓梯、平臺無灰塵、污漬、污垢;通道門、門玻璃、門框按(3)規定;不銹鋼扶手、欄桿及底部、根部無灰塵、污漬、污垢,表面色澤均一,明亮;燈、燈罩、消防報警裝置箱體無灰塵、污垢;

(7)吸煙區

放置統一煙缸,煙缸外殼應無灰塵、水跡、污漬,每小時清潔一次;座椅、茶機上無煙灰、雜物、污漬等;保持室內空氣流通;

(8)地下車庫

地面按(1)的規定;各類設施、照明燈具潔凈,無積灰、污跡;

(9)室內植物

置放整齊,生長良好,無枯黃枝葉;花盆及植物枝葉上無積灰、臟物、污漬、污垢等;

(10)其它設施

消防設施、滅火栓箱、警鈴按鈕的外表保持紅色鮮明、無灰塵、污漬,箱內無積灰;錄像監控探頭外殼無灰塵、污漬、水跡;各類指示牌保持鮮明、醒目,無積灰、污漬、印跡;樓層不銹鋼垃圾箱和衛生間垃圾桶定期消毒、不滿溢,外表無積灰、污漬、水跡;進風口和出風口保持干凈,無積灰、污漬;天花板保持清潔,表面色澤均勻,無積灰、污漬、蜘蛛網、墜掛物等。

3、室外場所保潔服務

通道保持清潔,無積水、臟物、雜物、污漬和車輪印等,路面保持本色;廢物箱定期消毒,不滿溢,外表無積灰、污漬、水跡,置放點周圍清潔,無污水、無臭味及異味;綠地、花壇、隔離帶內、行道樹周圍無雜物、紙屑、臟物等;雕塑無污漬、污跡、灰塵等;標志牌、照明燈具、欄桿等表面無灰塵、污垢、污漬,石料表面、金屬表面、玻璃表面均應色澤明亮、無劃痕;踏步地毯保持干燥,無污垢、污漬等。

4、外墻保潔服務

外墻保持清潔,無積灰,清洗應無色差、色變;幕墻玻璃清潔明亮,無污跡、手印、水跡,外墻涂料無霉變脫落;外墻立面每兩年清洗一次,頂平面每一年清洗一次。

5、專項保潔服務

(1)地毯清洗

會議室地毯按實際情況,定期清洗。選用的清潔劑盡量減少對地毯纖維的損害。清洗后,地毯無縮水、褪色、變形、破損、污點、霉點、殘留物,纖維方向一致;

(2)打蠟

大理石面蠟均勻覆蓋,不得有漏打之處和氣泡存在。封地蠟、面蠟每層的厚度不得低于0.5mm。

(七)電梯管理

1、大廈正門2部為客梯,禁止搬運貨物,其余6部為客貨梯;

2、選定電梯設備維保單位,對電梯設備進行日常維護保養,物業管理處派人配合并監督其執行;

3、物業管理處做好日常的乘梯文明、安全使用宣傳;

4、制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號30分鐘內排除設備故障,解救乘客;

5、電梯管理員應持特種作業操作證上崗,并定期參加復審;

6、建立健全各項安全技術管理制度。如:《崗位安全操作規程》、《維修保養制度》、《崗位責任制》、《設備檔案管理制度》等;

7、按規定做好特種設備安全技術年檢工作。

(八)空調系統管理

1、機房管理

機房門外應懸掛白底紅字"機房重地,閑人莫入"警示牌。機房地坪為綠色,機組及非安全區域應劃黃色分界線示警。機房應通風良好,照明光線充足,并有應急照明,門窗開啟靈活。地面、墻壁、天花板、門窗、設備表面無積塵、油漬、污物,油漆完好(金屬設備機座漆黑色,燃油管道漆棕色,通風管道漆白色)、整潔光亮。機房內水溝暢通,地面無積水。機

房內嚴禁吸煙,嚴禁存放雜物,配齊相關消防器材。對系統冷卻水、冷凍水管道有流向標識。檢查發現設備異常,應根據弱電系統各設備操作及維修說明書及時進行自查,不能排除故障的,向設備維保單位咨詢、排除故障。管理和作業人員應嚴格遵守有關排污、噪音、安全生產等方面的規定。機房內應懸掛空調系統運行操作管理規程、安全管理制度及空調系統圖;

2、日常巡視和運行管理

空調設備運行時,應每隔2小時巡視一次,巡視內容為設備電壓、冷凍油、冷卻水、冷凍水等是否符合使用說明書要求;檢查空調主機運轉是否有異常振動或噪音;檢查冷卻塔風機運轉是否平穩、冷卻塔水位是否正常;檢查管道、閘閥是否有滲漏,冷凍保溫層是否完好;檢查控制柜(箱)各元器件動作是否正常,有無異常噪音或氣味。供暖鍋爐運行時,當值人員每隔2小時巡視一次鍋爐。巡視部位包括:鍋爐本體、燃燒機、水泵機組、電氣控制柜(箱)、供(回)油泵、排煙系統、回風系統;觀察各水管、油管是否有漏、滴現象;各種壓力表、水溫表、排煙、溫表的指示是否正常;是否有異常聲響或振動,是否有異常氣味;注意鍋爐水位、油箱油位是否正常;有無松動的螺栓、螺母等;

3、定期檢查、維護保養

應每年對空調與通風系統進行一次全面保養。選定專業維保單位,定期開展空調系統的維修保養。

(1)對中央空調系統主機,每月進行一次檢查,測定主機的油位,測定加熱器、散熱器、排風機、各傳感器、各安全保護開關的性能,因季節更換停用時,對主機應做保養處理;主機應每年兩次進行專業保養,測定主機制冷、制熱的能力和系統制冷劑量,檢查電腦運行性能、電氣控制各安全保護裝置、過濾器等完好狀況,確保主機完好;

(2)冷凝器、蒸發器每半年應進行一次清洗保養。清潔柜式及箱式蒸發器的空氣過濾網;清潔蒸發器散熱片;清潔接水盤;拆開水冷式冷凝口、蒸發器兩端進出水法蘭,清潔濾網,全部清潔完畢,安裝后檢查是否漏水,若法蘭的密封膠墊老化,則應更換;

(3)冷卻水塔機組的檢查和維保,每年保養一次,包括冷卻水塔電機維保、風葉除銹、機組油漆等;

(4)新風機、變風量空調機、風機盤管等通風系統濾網每月清洗一次,如有破損及時更換,新風系統、冷暖送風系統、排風系統每半年按要求做一次保養;

(5)檢查附屬閘閥是否漏水,如漏水則應加裝、壓緊密封填料,檢查附屬閘閥開關是否靈活,如有阻滯現象則應在螺桿上加注黃油。按實際情況清除儲油箱內的污物和積水。

4、資料管理

日常巡視運行管理時應認真填寫《空調系統運行表》(分冷水機組和油鍋爐)。每年12月份制定下一年度空調保養維修計劃。妥善保管系統設備資料及所有運行管理的維護保養記錄。

(九)消防系統管理

1、消防中心值班員負責消防中心內消防設備(報警系統、聯動柜等)24小時運行操作、監控、記錄。顯示火警信號后,應立即派人前往查看。確認火情后,通過警鈴疏散人員并啟動相應滅火設備;

2、如有設備故障,監控中心值班人員應及時通知物業管理處進行維修處理;

3、當日值班人員負責消防中心的清潔工作,保持地面、墻壁、設備無積塵,水漬,油漬;保持機房內消防用具的整潔、有效;

4、選定消防報警設備維保單位,對消防報警設備進行日常維護保養,物業管理處派人配合并監督其執行;

5、物業管理處每季定期對大樓消防系統進行模擬檢測,確保消防設備處于正常狀態;

6、消防系統如因維護或其他原因要暫時改變消防系統的狀態(如手動/自動等),應由物業管理處通知創業中心,并提出相應的臨時措施,確保大樓消防安全;

7、確保各樓層應急燈、疏散指示燈功能正常,任何人不得私自拆除、移位和取用;

8、保安巡視人員每天檢查一次應急燈具,發現異常馬上通知管理處進行維修。檢查內容包括燈具是否正常發亮,表面玻璃有否破損,安裝是否牢固,按下測試按鈕是否仍然發亮。

(十)變配電管理

1、機房管理。機房門外應懸掛白底紅字"機房重地,閑人莫入"的警示牌。設備表面應保持本色、干凈、整潔、無污物、積塵。機房內應懸掛與實際運行方式一致的"一次系統圖",該圖應按原設計圖用國標電工符號繪制,設備的進出線命名應準確無誤。機房內配置電業規定型號的消防器材及各類警示牌,并嚴禁吸煙及堆放雜物。機房應通風良好,門窗開啟靈活,并配置應急照明裝置。發現設備有異常情況,應根據變配電設備使用、維修說明書及原理圖實施搶修,盡快恢復正常運行。管理和作業人員應遵守有關環保、安全生產等方面的規定;

2、變配電站運行規定。高壓變配電站中的開斷、閉合和保護主要是由斷路器負荷開關、隔離開關、操作機構、避雷器各熔斷器等完成。目前創業大廈高壓電為10KV,供電方式采用雙電源可靠供電。變電站應有一套完整的運行維護措施,其中主要包括:電氣運行操作規程、電氣安全工作規程、變配電站事故處理規程、電氣巡視檢查制度、高壓設備維護檢修制度、調荷節電制度、母線閘刀運行維護及操作、安全保衛及交班制度;

3、電氣運行操作規定。變配電站值班人員應具備變配電運行知識技能,只有具備供電管理部門考核合格,頒發有效安全操作上崗證的人員才能承擔值班運行工作。應嚴格執行正確的倒閘操作規定,倒閘操作是變配電站人員按指定的運行方式對各種開關設備進行分閘和合閘的操作,這是變配電站人員日常的工作任務,有關人員應能熟練和正確地進行操作。物業管理處應制定正確的倒閘規程及倒閘監督保障制度;

4、高壓配電安全規定。非工作人員不得進入變配電站,因工作需要進入變配電站的應辦理登記手續。高壓室內應有固定位置放置絕緣手套、絕緣靴、高壓驗電器、接地線以及消防器材等安全用具。高壓室內嚴禁存放危險品,禁止吸煙。高壓室值班人員應認真做好高低壓運行日志、安全巡視、設備操作等工作記錄,并配合供電所每兩年一次對變配電站設備進行絕緣電試工作,確保安全供電。

(十一)給排水系統管理

1、機房管理

機房門外應懸掛白底紅字"機房重地,閑人莫入"警示牌。機房應通風良好,照明光線充足,并有應急照明,門窗開啟靈活。機房地面、墻壁、天花板、門窗、設備表面無積塵、油漬、污物,油漆完好,整潔光亮。機房內嚴禁吸煙、嚴禁存放雜物,并配備相關消防器材。生活用水管道油漆成綠色,消防用水管道油漆成大紅色,污、廢水管道油漆成黑色,金屬設備機座油漆為黑色,各類泵、閥、電機等機電產品按本色復漆。發現設備有異常情況,應根據給排水系統各設備使用和維修說明書實施搶修,直至恢復正常運行。管理和作業人員應遵守有關排污、噪音、安全生產等方面的規定。機房內應懸掛給排水系統運行操作規程、安全管理制度及給排水系統圖。

2、日常巡視和運行管理

觀察供水泵機組的流量、揚程、電機溫升、噪音、振動等運行狀況。觀察水箱浮球閥、進水出水閥門、溢水管、排污閥等有無泄漏、堵塞情況。觀察污水泵、排水泵等運行情況是否正常,系統管道、閥門有無堵塞泄漏。觀察系統電氣控制柜運行(電壓、電流等參數)是否正常。日常巡視檢查應每日一次,認真做好設備、設施清潔、保養工作,并確保正常運行。

3、定期檢查、維護、保養

供水泵、排水泵、污水泵每季度檢漏和注潤滑油一次,每年保養一次。運行泵和備用泵每月交替運行。消防泵、噴淋泵、恒壓泵每月啟動運行一次,運行泵各備用泵每月交替運行。系統管道中的閥、過濾器每季度應檢漏并注潤滑油一次,必要時對過濾器作濾芯更換。生活水箱每半年清洗一次。清洗后,作水質化驗,確保水質符合衛生防疫指標要求。污水出墻橫管每年疏通一次,污水總管每年疏通一次,油漆一次。室外的外圍、外露管道每年整修并油漆一次,室外排水窨井每半年檢查一次,若有堵塞及時清理。

4、日常巡視

運行管理應認真填寫《給排水運行記錄表》。每年12月份制定下一年度給排水系統保養、維修計劃。妥善保管系統設備資料及所有運行管理的維護保養記錄。

(十二)空房日常管理

1、每月一次巡查空房內各部位設備、設施,發現問題及時修復;

2、做好空房每周一次清潔工作,確保室內整潔;

3、每年春、秋兩季要做好空房的通風工作,防止室內墻面、天花板霉變;

4、嚴格空房管理,杜絕空防違規占用事件的發生。