物業管理公司的管理體系

1總則

1.1管理公司物業服務管理體系的建立、實施和改進是為了不斷增強顧客滿意,提升zz地產品牌。

1.2物業服務管理體系的策劃和建立必須與集團公司確立的核心理念保持一致,并以書面文件系統地加以規定和闡述。

1.3管理公司物業管理部負責物業服務管理體系的總體策劃,建立管理公司層面的物業管理制度,形成本手冊及其支持文件。

1.4本手冊及其支持文件著重于界定管理公司、項目所在公司、物業分公司在物業服務管理體系中的職能和角色,并對管理公司物業管理部具體負責操作的業務活動,以及各物業分公司提供物業服務的統一規范要求做出規定。

1.5各物業分公司必須在本手冊及其支持文件的基礎上,結合本公司的實際情況進一步細化,形成本公司系統的物業服務操作文件。

2管理體系建立和實施的基本原則

2.1物業管理體系的建立和實施必須始終堅持兩個導向:對外的顧客導向和對內的業務流程導向。

2.2顧客導向的原則要求我們應以增強顧客滿意、贏得顧客忠誠為目的,確保顧客需求和期望得到識別、確定和滿足,并努力超越顧客的期望。各項目物業公司在建立和實施管理體系時,應避免單純強調內部的規范操作和風險控制,而忽視了顧客的需要和期望。

2.3業務流程導向的原則要求我們在規范和提升內部管理的過程中應充分關注業務流程(過程),以業務流程為核心,在識別、分析和確定業務流程的基礎上,合理劃分權責、明確工作方法和所需資源,確保業務流程的有效性和效率。

3管理體系建立和實施過程

3.1管理公司物業服務體系建立和運行的總體模式為:

a)方案管理

識別、評審、確定顧客需求和期望,并系統地進行物業服務策劃,明確服務目標和內部過程運作要求;

b)目標管理

根據物業管理方案,全面建立目標管理責任制,明確各級管理者的努力方向和工作責任;

c)計劃管理

通過系統的業務工作計劃將目標的實現過程予以具體化,連續監控目標實現過程,從而確保物業服務運作滿足預期的策劃(方案)的要求。

3.2各物業分公司在遵循上述總體模式的基礎上,對內部管理體系的策劃和建立應進一步應用以下思路和要求:

1)識別物業服務體系所需要的全部過程;

2)確定這些過程的順序和相互作用,并合理的安排過程的順序;

3)確定這些過程運作和控制所需的準則和方法,并形成必要的文件;

4)確保可以獲得必要的資源和信息,以支持這些過程的有效運作和監控。

5)測量、監控和分析這些過程;

6)采取必要措施,保證取得預期成果,并持續改進。

4管理體系對物業分公司總經理的要求

4.1各物業分公司總經理是本公司建立和實施管理體系的第一責任人,必須確保在本公司范圍內建立和實施管理體系,并持續改進其有效性。為此,各物業分公司總經理必須做到:

1)采取適宜的措施,如培訓、會議、宣傳欄、簡報、個別溝通等,向下屬各級員工傳達集團公司服務理念、管理公司物業服務方針和目標;

2)將管理目標落實到各責任崗位,并為各崗位人員實現其目標提供必需資源;

3)持續關注物業服務績效,并在本公司范圍建立正式途徑進行溝通和交流;

4)確保集團公司和管理公司各項管理制度在本公司的切實執行;

5)確保本公司物業服務活動符合相關的法律法規的規定;

6)定期開展物業服務監督檢查、體系內部審核和管理評審,并持續改進服務和管理體系。

4.2各物業分公司總經理應指定一名副總或總助擔任本公司管理者代表,或由自己直接擔任此角色,管理者代表可以是兼職,但必須承擔本公司管理體系建立、實施和保持的領導責任。

5物業分公司體系文件

5.1物業分公司應根據管理公司《物業管理制度》的要求,系統地建立本公司的體系文件,借鑒ISO9000體系文件的慣例做法,物業分公司體系文件可分為三個層次:管理手冊(質量手冊、環境及職業安全手冊等)、程序文件和作業指導書。物業分公司制訂的所有體系文件均不得違反管理公司的制度規定。

5.2物業分公司的管理手冊是各地物業分公司根據本手冊及其支持文件的規定,結合本公司具體情況制訂,陳述在本公司如何延伸、細化和執行管理公司的規定要求。

5.3物業分公司的程序文件、工作指引和表格,應結合本手冊的規定和實際需要制訂。

5.4在符合本手冊規定的前提下,各物業分公司自行制訂的質量(環境、職業健康)手冊、程序文件、涉及人力資源及經濟權限的作業指導書必須在發布實施前報管理公司物業管理部審批,其它作業指導書及表單的制作和修改由物業分公司總經理批準即可使用。

篇2:ISO9000質量管理體系規范

ISO9000質量管理體系

ISO9000認證是指質量管理體系標準,它不是指一個標準,而是一組標準的統稱。ISO9000是由TC176(TC176指質量管理體系技術委員會)制定的所有國際標準。ISO9000是ISO發布之12000多個標準中最暢銷、最普遍的產品。

ISO9000認證標準是國際標準化組織(ISO)在1987年提出的概念,延伸自舊有BS5750質量標準,是指由ISO/Tc176(國際標準化組織質量管理和質量保證技術委員會)制定的國際標準。ISO9000不是指一個標準,而是一族標準的統稱。根據ISO9000-1:1994的定義:“ISO9000族是由ISO/TC176制定的所有國際標準。”

ISO9000質量管理體系

ISO9000質量管理體系是國際標準化組織(ISO)是世界上最主要的非政府間國際標準化機構,成立于二次世界大戰以后,總部位于瑞士日內瓦。該組織的目的是在世界范圍內促進標準化及有關工作的發展,以利于國際貿易的交流和服務,并發展在知識、科學、技術和經濟活動中的合作,以促進產品和服務貿易的全球化。ISO組織制定的各項國際標準是在全球范圍內得到該組織的100多個成員國家和地區的認可。

質量保證標準,誕生于美國軍品使用的軍標。二次世界大戰后,美國國防部吸取二次世界大戰中軍品質量優劣的經驗和教訓,決定在軍火和軍需品訂貨中實行質量保證,即供方在生產所訂購的貨品中,不但要按需方提出的技術要求保證產品實物質量,而且要按訂貨時提出的且已訂入合同中的質量保證條款要求去控制質量,并在提交貨品時提交控制質量的證實文件。這種辦法促使承包商進行全面的質量管理,取得了極大的成功。1978年以后,質量保證標準被引用到民品訂貨中來,英國制訂了一套質量保證標準,即BS5750。隨后歐美很多國家,為了適應供需雙方實行質量保證標準并對質量管理提出的新要求,在總結多年質量管理實踐的基礎上,相繼制訂了各自的質量管理標準和實施細則。

ISO/TC176技術委員會是ISO為了適應國際貿易往來中民品訂貨采用質量保證作法的需要而成立的,該技術委員會在總結和參照世界有關國家標準和實踐經驗的基礎上,通過廣泛協商,于1987年發布了世界上第一個質量管理和質量保證系列國際標準―ISO9000系列標準。該標準的誕生是世界范圍質量管理和質量保證工作的一個新紀元,對推動世界各國工業企業的質量管理和供需雙方的質量保證,促進國際貿易交往起到了很好的作用。

ISO9000認證特點及適用范圍

標準特點

隨著國際貿易發展的需要和標準實施中出現的問題,特別是服務業在世界經濟的比重所占的比例越來越大,ISO/TC176分別于1994年、2000年對ISO9000質量管理標準進行了兩次全面的修訂。由于該標準吸收國際上先進的質量管理理念,采用PDCA循環的質量哲學思想,對于產品和服務的供需雙方具有很強的實踐性和指導性。所以,標準一經問世,立即得到世界各國普遍歡迎,到目前為止世界已有70多個國家直接采用或等同轉為相應國家標準,有50多個國家建立質量體系認證/注冊機構,形成了世界范圍內的貫標和認證“熱”。目前全球已有幾十萬家工廠企業、政府機構、服務組織及其它各類組織導入ISO9000并獲得第三方認證,在中國截至2004年底已有超過13萬家單位通過ISO9000認證。ISO組織最新頒布的ISO9000:2000系列標準,現在最新標準為2008年執行標準,有四個核心標準:

ISO9000:2008質量管理體系基礎和術語

ISO9001:2008質量管理體系要求

ISO9004:2008質量管理體系業績改進指南

ISO19011:20**質量和(或)環境管理體系審核指南

其中《ISO9001:2008質量管理體系要求》是認證機構審核的依據標準,也是想進行認證的企業需要滿足的標準。

認證的好處

公司通過取得ISO9001認證能帶來如下的益處:

-強調以顧客為中心的理念,明確公司通過各種手段去獲取和理解顧客的要求,確定顧客要求,通過體系中各個過程的運作滿足顧客要求甚至超越顧客要求,并通過顧客滿意的測量來獲取顧客滿意程序的感受,以不斷提高公司在顧客心中的地位,增強顧客的信心;

-明確要求公司最高管理層直接參與質量管理體系活動,從公司層面制定質量方針和各層次質量目標,最高管理層通過及時獲取質量目標的達成情況以判斷質量管理體系運行的績效,直接參與定期的管理評審掌握整個質量體系的整體狀況,并及時對于體系不足之處采取措施,從公司層面保證資源的充分性;

-明確各職能和層次人員的職責權限以及相互關系,并從教育、培訓、技能和經驗等方面明確各類人員的能力要求,以確保他們是勝任的,通過全員參與到整個質量體系的建立、運行和維持活動中,以保證公司各環節的順利運作;

-明確控制可能產生不合格產品的各個環節,對于產生的不合格產品進行隔離、處置,并通過制度化的數據分析,尋找產生不合格產品的根本原因,通過糾正或預防措施防止不合格發生或再次發生,從而不斷降低公司發生的不良質量成本,并通過其他持續改進的活動來不斷提高質量管理體系的有效性和效率,從而實現公司成本的不斷降低和利潤的不斷增長;

-通過單一的第三方注冊審核代替累贅的第二方工廠審查,第三方專業的審核可以更深層次地發現公司存在的問題,通過定期的監督審核來督促公司的人員按照公司確定的質量管理體系規范來開展工作;

-獲得質量體系認證是取得客戶配套資格和進入國際市場的敲門磚,也是目前企業開展供應鏈管理很重要的依據。

適用范圍

ISO9001:2008標準為企業申請認證的依據標準,在標準的適用范圍中明確本標準是適用于各行各業,且不限制企業的規模大小。目前國際上通過認證的企業涉及到國民經濟中的各行各業。

申請認證的條件

組織申請認證須具備以下基本條件:

(1)具備獨立的法人資格或經獨立的法人授權的組織;

(2)按照ISO9001:2008標準的要求建立文件化的質量管理體系;

(3)已經按照文件化的體系運行三個月以上,并在進行認證審核前按照文件的要求進行了至少一次管理評審和內部質量體系審核;

現在的iso9000:2008體系里有22個標準和3個指導性文件,從87年到目前為止iso9000體系一直都在增加標準,最新的標準是2008年版本,整體條文并未改變,細節有所加強。

篇3:成本管理體系職責權限分配規范

成本管理體系職責權限分配

組織建立成本管理體系的目的是為了有效地開展成本管理和成本控制,而有效地搞好成本管理和成本控制工作,則需要對相關職能部門和單位賦予相應的職責和權限來保證。在對成本管理體系進行設計時,組織應對已確定的組織機構中所有部門和單位以及人員的職責和權限進行分配并得到規定,以明確各職能和層次的管理職責和權限及其相互關系。

成本管理體系職責和權限的分配應遵循以下兩個原則:

1)合理分工。成本管理體系中包含的所有要素都是相互關聯的,只有合理的分工,才能有效地實施這些體系要素,才能使這些體系要素構成一個能自我約束、自我調節、自我完善的運行機制,才能形成一個完整的管理系統。分工的合理性體現在以下三個方面:

――所分配的體系要素是否與職能部門的主要管理職能、工作性質、任務和專業能力相匹配例如:某制造型企業將體系中的定額管理這一要素分配給了主管成本核算的財務部門。這是一個典型的體系要素分配與職能部門的主管職能和專業能力不匹配的現象。我們都知道在制造型企業中,定額的制定過程是技術、工藝、生產等部門對各種消耗進行測定和計算的過程,而且在定額標準確定以后還要按定額去控制各種消耗。主管核算的財務部門是沒有這些方面的管理職能和專業人員的,其專業能力與定額管理不相匹配,如果將定額管理這一要素分配給財務部門,讓財務部門去履行這些定額管理的職責和權限。那么,這個部門在實施定額管理的過程中必然會遇到很多困難和阻力,很難保證管理的有效性。所以,這樣的分配是不合理的。

――各職能之間是否可以相互制約例如某組織將采購成本放行的職責分配給了采購部,這樣就形成了采購部自己對自己的成本放行進行控制的局面,使本應該起到約束成本發生作用的放行控制失去了約束機制,顯然這樣的職責分配是不合理的。

――職責和權限被賦予的層次是否可以保證其履行的有效性如層次過多、層次過少、層次不清或層次混亂等。

2)強調協作和溝通。CCA2102:2008標準中規定的體系要素不是孤立的,是相互聯系、相互制約、相輔相成的關系。成本管理活動的實施需要多個職能部門和單位的互相配合,既有實施部門,又有監督檢查部門;既有體系要素的主管部門,又有配合實施的相關部門。總之,在合理分工的基礎上,要加強協作和溝通,才能促進體系運行的有效運行和效率。

在對成本管理體系職責和權限進行分配時應確保覆蓋成本管理體系組織機構圖中的所有職能和層次;覆蓋成本管理體系的所有要素條款;明確并區分主管機構和相關機構(包括主管領導和相關領導)。

組織可采用職責分配表的方式對成本管理體系職責和權限進行分配,以明確組織機構中的各職能和層次在成本管理體系中的管理職責和權限。