第一章物業(yè)經(jīng)營管理概述

【考點1】物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對象

單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供()服務(wù),滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。

A.物業(yè)管理

B.設(shè)施管理

C.價值管理

D.投資管理

【答案】C

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理,是以收益性物業(yè)為對象,為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù),所以主要提供價值管理服務(wù)。A、B、

D三個選項太片面,沒有突出物業(yè)經(jīng)營管理綜合性管理服務(wù)的性質(zhì)。故本題選C,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。

2.某寫字樓具有良好的地理位置,建筑物實物狀況良好,建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求,建筑物有功能陳舊因素影響,有自然磨損存在,該寫字樓最可能屬于()寫字樓。

A.甲級

B.乙級

C.丙級

D.二級

【答案】B

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。專業(yè)人員主要依據(jù)物業(yè)所處的位置、樓宇設(shè)計裝修狀況和收益能力對其進(jìn)行分類,通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物實物狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,其收益能力與新建寫字樓相當(dāng),有完善的物業(yè)管理服務(wù);乙級寫字樓具有良好的地理位置,建筑物實物狀況良好,建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,但建筑物的功能不是最先進(jìn)的,有自然磨損,收益能力低于新落成的同類建筑物;丙級寫字樓已使用的年限較長,建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求,且存在較明顯的實物磨損和功能折舊。因本題所述條件符合乙級寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)。故本題選

B.,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第2~3頁。

3.在一個大型城市中,某零售商業(yè)物業(yè)建筑面積為12萬平方米,內(nèi)設(shè)置大面積百貨和超市大賣場,里面擁有大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場及餐飲,有效商業(yè)服務(wù)半徑達(dá)200公里。則該零售商業(yè)物業(yè)的類型最可能是()。

A.區(qū)域購物中心

B.市級購物中心

C.地區(qū)購物中心

D.居住區(qū)商場

【答案】A

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上,是規(guī)模巨大,集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心;市級購物中心的建筑規(guī)模一般在3萬平方米以上,其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市;地區(qū)購物商場建筑規(guī)模一般為1―3萬平方米,服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主;居住區(qū)商場商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主。故本題選A,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第3~4頁。

多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

4.下面選項中屬于甲級寫字樓特征的有()。

A.優(yōu)越的地理位置

B.建筑物實物狀況良好

C.有自然磨損存在

D.有完善的物業(yè)管理服務(wù)

E.收益能力與新建成的寫字樓相當(dāng)

【答案】A.D.E

【解析】本題考查的是寫字樓的特征。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物物理狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,其收益能力與新建寫字樓相當(dāng),有完善的物業(yè)管理服務(wù)。有關(guān)乙級、丙級寫字樓的特征詳見第2題的解析。

5.區(qū)域購物中心的特征包括()。

A.建筑規(guī)模一般在1萬平方米以上

B.業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度高

C.有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)200公里

D.商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主

E.服務(wù)人口1萬人左右

【答案】B.C

【解析】本題考查的是商業(yè)物業(yè)的特征。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上,是規(guī)模巨大,集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。有關(guān)零售商業(yè)物業(yè)的具體內(nèi)容詳見第3題的解析。

6.物業(yè)經(jīng)營管理活動除了包括以保證物業(yè)正常適用的運行操作管理,還包括將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的()、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。

A.資本投資決策

B.市場營銷

C.物業(yè)管理

D.租賃管理

E.成本控制

【答案】A.B.D.E

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理,主要服務(wù)還體現(xiàn)在價值管理服務(wù)方面。本題前一句表述的內(nèi)容為物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理工作,還需要進(jìn)行哪些方面的管理活動,主要是價值服務(wù)管理方面的內(nèi)容,包括資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。故本題選A.B.D.E.,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。

7.物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象主要包括()等。

A.寫字樓

B.零售商業(yè)物業(yè)

C.居民自有住宅

D.工業(yè)物業(yè)

E.酒店和休閑娛樂設(shè)施

【答案】A.B.D.E.

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)。寫字樓是為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑,主要由作為辦公空間的辦公室部分和共用部分構(gòu)成,包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型;零售商業(yè)物業(yè)包括區(qū)域購物中心、市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店、特色商店等類型;工業(yè)物業(yè)包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等;酒店和休閑娛樂設(shè)施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。需要特殊說明的是,居住物業(yè)中的出租型別墅或公寓也屬于收益性物業(yè)。所以A、B、D、E選項所述物業(yè)類型均符合收益性物業(yè)的要求,故本題選A、B、D、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第2~6頁。

【考點2】物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)

單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

8.物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)是在()的基礎(chǔ)上,保持和提高物業(yè)的市場價值及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

A.延長物業(yè)經(jīng)濟壽命周期

B.維持物業(yè)正常使用

C.維持該物業(yè)的物業(yè)管理

D.實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化

【答案】D

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)。物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)是從業(yè)主的角度出發(fā),在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi),持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求,在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上,保持和提高物業(yè)的市場價值及未來發(fā)展?jié)摿Α、B、C選項中的內(nèi)容也是物業(yè)經(jīng)營管理所應(yīng)達(dá)到的內(nèi)容要求,但不是物業(yè)經(jīng)營管理的最終目標(biāo)。故本題選D,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第6頁。

多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

9.圖1―1所示為某房地產(chǎn)投資信托的組織結(jié)構(gòu)。從圖中可以看出,該集團承擔(dān)的物業(yè)經(jīng)營管理工作同時覆蓋了()的管理工作。

A.物業(yè)保險管理

B.資產(chǎn)管理

C.物業(yè)管理

D.房地產(chǎn)組合投資管理

E.基金管理

【答案】B.C.E

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的目標(biāo)。由圖1―1可以看出,××信托全資控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司負(fù)責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理,×××零售管理公司主要負(fù)責(zé)三處商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理工作,收取物業(yè)費。圖中所描述的關(guān)系并不能得出A、D兩項的結(jié)論。故本題選B、C、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第7頁。

【考點3】物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)

單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

10.某物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任,履行策略性物業(yè)管理的職能,該企業(yè)設(shè)置若干專業(yè)化分公司,履行物業(yè)運行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。則該物業(yè)管理企業(yè)屬于()。

A.管

理型物業(yè)管理企業(yè)

B.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)

C.綜合型物業(yè)管理企業(yè)

D.投資型物業(yè)管理企業(yè)

【答案】C

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的分類。物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三類。管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè),對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任,在物業(yè)經(jīng)營管理活動中處于總包的位置;專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)通常以專業(yè)分包的形式獲得業(yè)務(wù),是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè);綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運營能力管理的企業(yè),既設(shè)置管理層,又設(shè)置專業(yè)化分公司。故本題選C,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第8~9頁。

多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

11.物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中,能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)的企業(yè)一般有()。

A.管理型物業(yè)管理企業(yè)

B.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)

C.投資型物業(yè)管理企業(yè)

D.綜合型物業(yè)管理企業(yè)

E.所有物業(yè)管理公司

【答案】A.D

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的職能。一般具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)可以為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)等工作。管理型、綜合型物業(yè)管理企業(yè)具有物業(yè)策略管理能力,可以為業(yè)主提供物業(yè)顧問、咨詢服務(wù);而專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的運營。故本題選A、D,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第89頁。

【考點4】物業(yè)經(jīng)營管理的層次

單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

12.在物業(yè)經(jīng)營管理活動中,物業(yè)管理和設(shè)施管理的主要作用是()。

A.在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)

B.為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流

C.詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略

D.在物業(yè)類型或地域分布上分散投資,減少整體風(fēng)險

【答案】B

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理三個層次的主要作用。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主,是定位在現(xiàn)場操作層面的管理,對于收益性物業(yè),其主要作用是為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流;資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃,并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo);房地產(chǎn)組合投資管理的主要作用是在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資,以減少投資組合的整體風(fēng)險。故本題選B,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10~11頁。

13.物業(yè)經(jīng)營管理活動中,通過對人和工作的協(xié)調(diào),以為某一機構(gòu)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動是()。

A物業(yè)管理

B.設(shè)施管理

C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

D.房地產(chǎn)組合投資管理

【答案】B

【解析】本題考查的是設(shè)施管理的主要功能。物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修,并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù),以保障物業(yè)始終處在正常的運行狀態(tài);設(shè)施管理的主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào),為某一機構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司,指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃;房地產(chǎn)組合投資管理的功能是理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)。故本題選B,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第9―10頁。

14.在物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中,負(fù)責(zé)審定某物業(yè)的投資計劃,并考察資本開支能否有效提高物業(yè)價值,來決定是否批準(zhǔn)該投資計劃的企業(yè)是()。

A.物業(yè)管理公司

B.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司

C.房地產(chǎn)組合投資管理公司

D.設(shè)施設(shè)備管理公司

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的主要職能。物業(yè)管理和設(shè)施管理公司主要負(fù)責(zé)物業(yè)現(xiàn)場操作層面的正常運營;資產(chǎn)管理公司比物業(yè)管理公司具有更廣闊的視角,資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表,管理物業(yè),管理企業(yè),通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃,并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo);房地產(chǎn)組合投資管理公司以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險回報參數(shù)特征為基礎(chǔ),詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。題干描述的內(nèi)容符合資產(chǎn)管理公司的職責(zé)。故本題選B,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。

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sp;15.在物業(yè)經(jīng)營管理活動中,理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo),評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn),為物業(yè)業(yè)主提供最大化目標(biāo)管理資產(chǎn)計劃,這些特征屬于()的內(nèi)容。

A.物業(yè)管理

B.設(shè)施管理

C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

D.房地產(chǎn)組合投資管理

【答案】D

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動三個層次的特征。房地產(chǎn)組合投資管理包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo),評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn);審批資產(chǎn)管理公司為維修物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn),保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃,以經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn),以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。故本題選D,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10頁。

多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

16.物業(yè)經(jīng)營管理通常將其分為()三個層次。

A.物業(yè)管理或設(shè)施管理

B.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

C.房地產(chǎn)基金管理

D.企業(yè)保險管理

E.房地產(chǎn)組合投資管理

【答案】A.B.E

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的層次。物業(yè)經(jīng)營管理通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中,物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主,房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理以策略型管理為主。故本題選A、B、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第9―10頁。

17.物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中,屬于物業(yè)管理主要職責(zé)的有()等。

A.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃

B.保持與租戶的聯(lián)系并收租

C.控制運營成本及保存財務(wù)報告記錄

D.資本性支出計劃

E.物業(yè)維護(hù)及安全管理

【答案】B.C.D.E

【解析】本題考查的是物業(yè)管理的主要職責(zé)。物業(yè)管理主要定位于現(xiàn)場操作層面,主要職責(zé)是保持與租戶的聯(lián)系、收租、控制運營成本、財務(wù)報告和記錄的保存、物業(yè)維護(hù)、資本性支出計劃、危機管理、安全管理、公共關(guān)系管理等。A選項內(nèi)容屬于資產(chǎn)管理的主要職責(zé),故本題選B、C、D、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。

18.物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中,屬于資產(chǎn)管理主要職責(zé)的有()等。

A.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃

B.資本性支出計劃及公共關(guān)系

C.監(jiān)控物業(yè)績效

D.負(fù)責(zé)投資組合的績效

E.管理和評價物業(yè)管理企業(yè)

【答案】A.C.E

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中資產(chǎn)管理的主要職責(zé)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃,并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)。資產(chǎn)管理的主要職責(zé)是制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃,持有、出售分析,物業(yè)更新改造等主要開支決策,監(jiān)控物業(yè)績效,管理和評價物業(yè)管理企業(yè),協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作,定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析等。B選項內(nèi)容屬于物業(yè)管理的職責(zé),D選項內(nèi)容屬于組合投資管理的職責(zé),故本題選A、C、E。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。

19.物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中,屬于組合投資管理主要職責(zé)的有()等。

A.制定并執(zhí)行組合投資策略

B.設(shè)計和協(xié)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)

C.定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析

D.負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用

E.監(jiān)控物業(yè)績效及物業(yè)的持有、出售分析

【答案】A.B.D

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中組合投資管理的主要職責(zé)。組合投資管理以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險回報參數(shù)特征為基礎(chǔ),詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略,主要職責(zé)是制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則,制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略,設(shè)計和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu),負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用,監(jiān)督購置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策,負(fù)責(zé)投資組合績效,客戶報告與現(xiàn)金管理等。C、E選項內(nèi)容均屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)。故本題選A、B、D,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。

【考點5】物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容

單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

>20.在物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作中,影響投資決策的關(guān)鍵因素是()。

①投資回收期②預(yù)期收益③還貸能力④風(fēng)險水平

A.①④

B.②③

C.②④

D.①③

【答案】C

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容。戰(zhàn)略性工作包括確定戰(zhàn)略、確定標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合等。近年來制定決策的過程越來越復(fù)雜,而相比于其他因素來說,影響投資決策的兩個關(guān)鍵因素是預(yù)期收益和風(fēng)險水平。故本題選C,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第12~13頁。

21.在物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作現(xiàn)金流和成本管理中,不屬于物業(yè)服務(wù)支出的是()。

A.日常維修費用

B.物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費用

C.管理人員的工資

D.法定稅費

【答案】B

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)支出的幾個重要方面包括日常維修費用、計提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費用、保險費、法律和財務(wù)費用、工作成本和地方性稅收等。物業(yè)管理企業(yè)的財產(chǎn)保險費用屬于企業(yè)內(nèi)部支出,不屬于物業(yè)服務(wù)支出。故本題選D,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第15頁。

多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

22.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作,表述正確的有()。

A.現(xiàn)金流和成本管理是物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作的重要組成

B.日常維修和維護(hù)的開支由物業(yè)的租戶承擔(dān)

C.物業(yè)出租的成本負(fù)擔(dān)應(yīng)全部轉(zhuǎn)移給租戶

D.應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)的專門人員對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理維護(hù)

E.如若希望發(fā)生事故造成的損失得到賠償,業(yè)主應(yīng)事先與保險公司簽訂合約

【答案】A.D.E

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作是為了維持物業(yè)正常使用和保證其保值、升值,并進(jìn)行資產(chǎn)管理,主要包括現(xiàn)金流和成本管理、日常維修和維護(hù)、未來維修和維護(hù)、設(shè)備設(shè)施管理和物業(yè)保險管理5個部分。日常維修和維護(hù)的開支來源,需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式,可能會由租戶承擔(dān),也可能會由業(yè)主承擔(dān),這取決于雙方的商談結(jié)果,所以B選項表述錯誤。對于物業(yè)出租的成本,業(yè)主會希望讓租

戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費用,這不僅可以降低各種管理成本,還可以降低各種風(fēng)險和不確定性帶來的意外成本,但是,把所有成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶,在一些情況下既不現(xiàn)實,也不明智。比如,在租戶可能對物業(yè)的某一部分不滿意時,這時為了留住租戶,業(yè)主就不得不降低條件,允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任,而自己負(fù)擔(dān)大部分。所以C選項表述錯誤。故本題選A、D、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14~18頁。

23.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理中的服務(wù)費,下列說法中正確的有()。

A.服務(wù)費用實際是由業(yè)主支付

B.服務(wù)費用實際是由租戶支付

C.包括供暖、排污、電梯等公共服務(wù)設(shè)施

D.包括針對整體物業(yè)的保險或維修

E.計算時不用考慮會計和審計等專業(yè)服務(wù)成本

【答案】B.C.D

【解析】本題考查的是現(xiàn)金流和成本管理的內(nèi)容。服務(wù)費覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān),但實際上是由租戶支付的。在一個物業(yè)里面,這部分費用不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施,還包括針對整體物業(yè)的保險或者維修費用。每個租戶在計算服務(wù)費的時候,還必須考慮到會計和審計等專業(yè)服務(wù)成本,這些費用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費的一定比例來計算的。故本題選。B、C、D,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第16―17頁。

24.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理活動中對物業(yè)的維修與維護(hù),下列說法中正確的有()。

A.通常業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶

B.目前大多數(shù)出租活動業(yè)主承擔(dān)各種維修成本

C.一般寫字樓物業(yè)是由業(yè)主與租戶共同負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù)

D.維修計劃應(yīng)該從短期和長期兩個方面考慮

E.日常維修和維護(hù)的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式

【答案】A.D.E

【

解析】本題考查的是日常和未來物業(yè)維修和維護(hù)的相關(guān)知識。日常維修和維護(hù)的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式,業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶,這也是目前大多數(shù)出租活動處理這個問題的方式,所以B選項錯誤。對于機構(gòu)投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業(yè),如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣,即一般是由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù),所以C選項錯誤。維修計劃應(yīng)該是全面且系統(tǒng)的,應(yīng)從短期和長期兩個方面考慮。故本題選擇A、D、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第17~18頁。

25.案例分析題:在一宗已開發(fā)的物業(yè)甲旁邊有一小塊土地,該土地適合進(jìn)行開發(fā)建設(shè),但是由于該地塊排水系統(tǒng)出現(xiàn)問題,致使該塊土地?zé)o法進(jìn)行實際的開發(fā)運作。作為物業(yè)甲的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè),對于該塊土地,正確的做法是()。

A.防止他人利用某些權(quán)利或者名義對自己的土地所有權(quán)造成侵害

B.在土地上搭建物業(yè)甲的附屬停車場,確保土地不被別人占有

C.檢查土地的欄護(hù)情況,確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地

D.對土地進(jìn)行等級評定和保險

E.不定期查看土地,確保沒有負(fù)面因素作用在土地上

【答案】A.C.D.E

【解析】本題是物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容的案例題。對物業(yè)的權(quán)利伴隨著必須承擔(dān)的義務(wù)對于物業(yè)投資者來說,即使是最基本的物業(yè)收益也要求必要的管理工作,有時還要伴隨一定的成本支出。本題中A、C、D、E選項的內(nèi)容均是防止自己的土地所有權(quán)受到侵害而采取的正確行為,但B選項中的行為不符合有關(guān)的建設(shè)法規(guī)。故本題選A、C、D、E,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14頁。

篇2:年物業(yè)管理經(jīng)營管理押密試題及答案

2012年物業(yè)管理經(jīng)營管理押密試題及答案

一、單項選擇題

1.城市房地產(chǎn)市場的主要組成部分是(A)。

A.市場價商品住宅

B.經(jīng)濟適用住房

C.公共住宅

D.廉租房

2.房地產(chǎn)市場分析首先要分析的是影響房地產(chǎn)市場的(A)。

A.宏觀因素

B.市場供求

C.相關(guān)因素

D.價格因素

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的溝通模式和頻率取決于(D)。

A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的質(zhì)量

B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求

C.物業(yè)的現(xiàn)狀

D.業(yè)主的態(tài)度

4.下列物業(yè)租賃方式中,會因租約對方中的一方死亡時自動中止的是(D)租賃。

A.周期性

B.私房

C.定期

D.意愿

5.房屋租賃登記備案的一般程序不包括(C)。

A.申請

B.審查

C.批準(zhǔn)

D.頒證

6.零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理是否成功,有多方面的影響因素。下列不屬于其影響因素的是(C)。

A.正確的經(jīng)營管理策略

B.有針對性的管理方案設(shè)計

C.詳細(xì)的管理計劃

D.精確的費用測算

7.投資商成功開發(fā)零售商業(yè)項目后,對項目的處置方式不包括(B)。

A.全部出售套現(xiàn)

B.將產(chǎn)權(quán)贈與他人

C.將大部分產(chǎn)權(quán)出售,成為小股東

D.完全擁有產(chǎn)權(quán),或直接出售一小部分產(chǎn)權(quán),自己仍維持大股東的身份

8.物業(yè)管理成本的類型中,(A)成本是指在會計期間開始前,對所承擔(dān)的實際物業(yè)管理工作預(yù)估的成本,目的在于預(yù)測實際成本以供定價參考。

A.估計

B.可緩

C.邊際

D.可免

9.在人工費的估算中,福利費包括福利基金、工會基金和教育經(jīng)費三項,其中福利基金應(yīng)按工資總額的(D)計算。

A.3%

B.2%

C.1.5%

D.14%

10.概率預(yù)算的編制方法不包括(C)。

A.確定預(yù)算編制所涉及的每一變量

B.對各種組合的聯(lián)合概率與各該組合的結(jié)果計算加總,求取成本期望值

C.確定每一變量的變化范圍及聯(lián)合概率

D.計算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率

11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本的控制一般由五個步驟組成,首先要(A)。

A.明確控制范圍

B.執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)

C.分析相關(guān)差異

D.糾正成本偏差

12.在前期物業(yè)管理階段,(D)擁有物業(yè),是物業(yè)的第一業(yè)主。

A.設(shè)計單位

B.施工單位

C.業(yè)主

D.建設(shè)單位

13.針對不同的零售商業(yè)物業(yè),物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要不同的經(jīng)營策略。就中高檔項目而言,經(jīng)營策略不包括(A)。

A.設(shè)置完善的機構(gòu)

B.樹立品牌形象,參與市場競爭

C.與開發(fā)商建立密切聯(lián)系,考慮長線戰(zhàn)略聯(lián)盟

D.必要的經(jīng)濟回報

14.無論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是零售商業(yè)物業(yè)項目,都要成立消防安全組織,其最高管理機構(gòu)是(B)。

A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B.安全委員會

C.業(yè)主委員會

D.環(huán)境與發(fā)展委員會

15.組合投資管理工作的步驟中,(C)是按照一定的標(biāo)準(zhǔn),采用科學(xué)的方法來檢查和評定投資組合管理者對職責(zé)的履行程度和工作成績。

A.制訂投資方針和政策

B.投資組合的調(diào)整

C.投資組合績效評估

D.構(gòu)建投資組合

16.質(zhì)量服務(wù)應(yīng)該在公司內(nèi)外都得到共識并要面向市場。一般來說,人們都偏向使用內(nèi)部服務(wù),但如果內(nèi)部服務(wù)的成本高出市場的(B)以上,或不能得到相應(yīng)的服務(wù),這種偏向就會消失。

A.8%

B.10%

C.12%

D.15%

17.不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原因中,造成不良資產(chǎn)生成的直接原因是(C)。

A.經(jīng)濟周期變化

B.房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮

C.經(jīng)營貨幣資金的銀行管理體制的嚴(yán)重缺陷

D.銀行貨幣資金運作的中斷

1.物業(yè)管理成本按照與決策的關(guān)系劃分,可將成本分為(CDE)成本等。

A.固定

B.變動

C.邊際

D.差異

E.機會

2.成本的控制常常運用不同的機制,據(jù)此可將成本的控制分為(ABD)控制。

A.反饋性

B.防護(hù)性

C.事前

D.前饋性

E.事中

3.風(fēng)險管理的整個過程可以分成(ACDE)四個步驟。

A.風(fēng)險識別

B.風(fēng)險承擔(dān)

C.風(fēng)險控制

D.風(fēng)險評估

E.風(fēng)險調(diào)整

4.財務(wù)報告會計報表部分中,企業(yè)在會計期末編制的主要會計報表有(ABCE)。

A.資產(chǎn)負(fù)債表

B.不需對外報送的成本報表

C.利潤表

D.資產(chǎn)減值準(zhǔn)備明細(xì)表

E.現(xiàn)金流量表

5.利潤總額是指企業(yè)實現(xiàn)的全部利潤,包括企業(yè)的(BCDE)等內(nèi)容。

A.主營業(yè)務(wù)收入

B.所得稅

C.營業(yè)外收支凈額

D.投資收益

E.當(dāng)年營業(yè)利潤

篇3:注冊物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理試題

物業(yè)經(jīng)營管理試題及參考答案

1、(B)是房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。

A.居住物業(yè)

B.收益性物業(yè)

C.公共物業(yè)

D.所有物業(yè)

2、別墅(Villa)是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中,只有(C)具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。

A.空中別墅

B.疊拼別墅

C.獨棟別墅

D.雙拼別墅

3、物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護(hù)和維修計劃管理、(A)、設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險管理。

A.日常維護(hù)和維修

B.確定管理標(biāo)準(zhǔn)

C.資產(chǎn)管理

D.構(gòu)建信息基礎(chǔ)

4、物業(yè)經(jīng)營管理是(ACDE)等活動不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果,是貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。

A.物業(yè)管理

B.房地產(chǎn)開發(fā)

C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

D.房地產(chǎn)組合投資管理

5、房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的特性是(D)

A.政策影響性

B.專業(yè)管理依賴性

C.相互影響性

D.位置固定性或不可移動性

6、房地產(chǎn)投資企業(yè)通過資本市場融資時,房地產(chǎn)債券或股票的投資者,也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益,成為(D)

A.MBS投資者

B.REITs投資者

C.房地產(chǎn)直接投資者

D.房地產(chǎn)間接投資者

7、下列關(guān)于系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險的表述,正確的有(BE)。

A.系統(tǒng)風(fēng)險是指市場供求風(fēng)險

B.較之個別風(fēng)險,系統(tǒng)風(fēng)險不易判斷和控制

C.或然損失風(fēng)險屬于個別風(fēng)險

D.周期風(fēng)險屬于個別風(fēng)險

E.持有期風(fēng)險屬于個別風(fēng)險

8、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在(ABCD)。

A.投入資金的安全性

B.期望收益的可靠性

C.投資項目的變現(xiàn)性

D.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

E.投資項目的復(fù)雜性

9、從(A)中扣除()后就可得到物業(yè)的凈運營收益,簡稱凈收益。

A.有效毛收入運營費用

B.潛在毛租金收入運營費用

C.有效毛收入空置和收租損失

D.潛在毛租金收入空置和收租損失

10、(C)是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時,項目以凈收益低償全部投資所需的時間。

A.全部投資回收期

B.動態(tài)投資回收期

C.靜態(tài)投資回收期

D.投資回收終止期

11、收益性物業(yè)的運營費用包括(DE)等。

A.空置和收租損失

B.抵押貸款還本付息

C.房產(chǎn)稅和所得稅

D.為租客提供服務(wù)的費用

12、下列屬于設(shè)備有形磨損的是(AD)。

A.封存的設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損

B.設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價格降低,從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值

C.技術(shù)進(jìn)步因素的影響,社會上出現(xiàn)了新型設(shè)備,從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后

D.設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中,在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞

13、(A)是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較,對這些類似物業(yè)的成交價格作適當(dāng)?shù)奶幚?以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

A.市場法

B.成本法

C.收益法

D.趨勢法

14、物業(yè)價格構(gòu)成中包括了(AD)

A.土地取得成本

B.開發(fā)成本

C.投資利息

D.物業(yè)折舊

E.開發(fā)利潤

15、運用市場法估價時,建立價格可比基礎(chǔ)包括如下(ACE)方面的工作。

A.統(tǒng)一付款方式

B.統(tǒng)一采用人民幣

C.統(tǒng)一貨幣單位

D.統(tǒng)一采用平方米

E.統(tǒng)一采用單價

16、一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、(B)、資金和運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。

A.內(nèi)容

B.價格

C.管理機制

D.環(huán)境

17、不屬于需求分析具體內(nèi)容的是(C)。

A.人口和家庭分析

B.就業(yè)分析

C.競爭對手分析

D.收入分析

18、商品住宅需求的影響因素主要有(ABDE)。

A.收入的變化

B.政府的稅收政策

C.國際市場住宅價格

D.對未來的預(yù)期

E.政府的住房政策

19、建筑物管理計劃的內(nèi)容,包括如下(ABD)。

A.建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)

B.建筑物管理策略

C.租金方案

D.物業(yè)檢查計劃

E.財務(wù)收支計劃

20、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分,物業(yè)租賃可分為(C)。

A.居住用房租賃和非居住用房租賃

B.定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃

C.公房租賃和私房租賃

D.國內(nèi)租賃和涉外租賃

21、物業(yè)租賃管理模式中,(C)模式業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃。

A.包租轉(zhuǎn)租和委托管理

B.出租代理和委托管理

C.包租轉(zhuǎn)租和出租代理

D.包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理

22、關(guān)于自動延期租賃的表述,正確的有(ABDE)。

A.除非租約一方提出要中止合約,否則將自動續(xù)約

B.租約按周、月、年的周期延續(xù),中止通知應(yīng)與周期對應(yīng)

C.租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時終止

D.又稱周期性租賃

E.該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效

23、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有(ABCD)。

A.確定可出租面積和租賃方式

B.編制租賃經(jīng)營預(yù)算

C.定位目標(biāo)市場

D.確定租金方案

E.明確廣告策略

24、下列哪項不

是物業(yè)管理成本營業(yè)成本中包括的費用(D)。

A.直接人工費

B.間接費用

C.直接材料費

D.管理費用

25、某物業(yè)管理企業(yè),共有保安25人,保安人員人身保險費100元/人?月,房租費60元/人?月,保安系統(tǒng)費100元/人?元,保安用房30元/人?月,該物業(yè)管理企業(yè)的保安費的月總支出為(A)元。

A.7250

B.290

C.3480

D.5000

26、成本控制的原則有(ABDE)。

A.全面控制原則

B.講求經(jīng)濟效益原則

C.常規(guī)管理原則

D.責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則

E.例外管理原則

27、成本預(yù)算編制的基本要求有(ACE)。

A.成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)

B.成本預(yù)算要以成本計劃為基礎(chǔ)

C.成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟措施保證

D.成本預(yù)算要全面權(quán)衡,提高員工工作效率

E.成本預(yù)算既要符合實際,又要適當(dāng)留有余地

28、不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同特征的是(D)

A.由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂

B.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性

C.前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同

D.前期物業(yè)服務(wù)合同期限的確定性

29、對雇員在保單有效期內(nèi),從事保單所載明的與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)工作時,由于意外或疏忽,造成(C)人身傷亡或財產(chǎn)損失,依法應(yīng)由被保險人賠付的金額,保險人負(fù)責(zé)賠償。

A.投保人

B.被保險人

C.第三者

D.雇員

30、風(fēng)險管理的整個過程可以由(ABDE)步驟組成。

A.風(fēng)險識別

B.風(fēng)險評估

C.風(fēng)險處理

D.風(fēng)險控制

E.風(fēng)險調(diào)整

31、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是(ABD)。

A.建設(shè)施工合同

B.售房合同

C.收益性物業(yè)的租賃合同

D.水電供應(yīng)合同

E.專項維修工程承包合同

32、不屬于物業(yè)管理報告構(gòu)成內(nèi)容的是(B)。

A.工作總結(jié)

B.滿意度調(diào)查

C.財務(wù)報告

D.未來工作計劃

33、(D)更能揭示企業(yè)市場認(rèn)可的價值,因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財務(wù)管理總體目標(biāo)。

A.利潤最大化

B.資本利潤率最大化

C.每股利潤最大化

D.企業(yè)價值最大化

34、物業(yè)管理績效評價以(ABCE)等四個方面的內(nèi)容作為評價重點。

A.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力

B.資產(chǎn)運營水平

C.償債能力

D.物業(yè)管理企業(yè)

E.后續(xù)發(fā)展能力

35、企業(yè)績效評價的計分方法分為(ABCE)。

A.基本指標(biāo)計分方法

B.修正指標(biāo)計分方法

C.評議指標(biāo)計分方法

&n

bsp;D.偏差指標(biāo)計分方法

E.定量和定性相結(jié)合計分方法

36、屬于寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險特點是(C)。

A.全員性

B.全期性

C.確定性

D.動態(tài)性

37、在確定租金時,一般應(yīng)根據(jù)(DE)確定一個基礎(chǔ)租金。

A.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

B.物業(yè)發(fā)展定位

C.承租人的接受能力

D.業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)

E.其可接受的最低租金水平

38、寫字樓租戶選擇要考慮的主要因素有(BDE)。

A.租戶組合與位置分配

B.租戶的商業(yè)信譽和財務(wù)狀況

C.物業(yè)的周邊環(huán)境

D.所需面積大小

E.需要提供的物業(yè)管理服務(wù)

39、租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個(D)作為計算百分比租金的基礎(chǔ)。

A.凈租金

B.盈虧平衡點

C.基礎(chǔ)租金

D.人為平衡點

40、零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險類別有:(ABCD)和產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險。

A.管理模式風(fēng)險

B.管理范圍不確定風(fēng)險

C.墊款風(fēng)險

D.突發(fā)事件風(fēng)險

E.投資風(fēng)險

41、(A)是指設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報廢的整個期間所需要的費用總和。

A.生命周期成本

B.生命周期資產(chǎn)

C.經(jīng)濟周期成本

D.經(jīng)濟周期資產(chǎn)