成都市物業經理考試試題案例分析題
成都市物業項目經理考試試題
三、案例分析(每個小題5分,總計50分)
位于成都市二環路以外三環路以內的東陽東住宅小區,規劃批準的總建筑面積30.98萬平方米,其中住宅28萬平方米,均是10層以上高層樓宇,2300戶;物管用房建筑面積為480平方米,2/3位于地下;按規劃配建的機動車停車位(全地下)總計1100個;整個工程分三期建設完畢,第一、二期分別于2008年3月18日、2009年3月23日經竣工驗收交付購房人使用,現已辦理入住手續的達1500戶,第三期仍在建設中,雖與一、二期共用消防、機動車停車場等系統,但與一、二期之間有施工圍墻隔離。
東陽東小區首期于2007年3月對外銷售時向外界宣傳承擔前期物管的是陽光物業服務公司(以下簡稱陽光公司),該公司2007年2月取得二級資質,迄今仍擁有工程、經濟、財務、管理方面的中級職稱人員8名,取得執業名冊證書的人員也有18人,派駐東陽東小區的物業服務人員包括項目經理1名,副經理1名,經理助理1名,客戶主管3名、客戶服務員9名等在內的130人。
2008年3月8日,陽光公司進駐小區進行前期開荒清潔,接管住房鑰匙工作和后勤物資準備。
2008年3月18日,東陽東小區交付首套房屋給購房人起,陽光公司便與業主訂立了業主臨時管理規約和前期物業服務協議,臨時管理規約約定地面增設的停車位歸開發商所有,供業主使用;前期物業服務協議約定:小區的物業服務標準為成都市普通住宅物業服務等級標準中的一級標準,費用標準為1.75元/平方米.月,差額部分由開發商補貼一點以及小區廣告和地面停車收入補充解決;前期物業服務期限終止時間為2010年4月17日,但其間業主大會設立并與所選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效時,本協議自動終止。
東陽東小區自首套房交付給購房人使用至2009年3月15日期間,陽光物管公司向每戶接房人收取了一年的物業服務費,與每戶購房人訂立了交接房協議并收取了4600元/戶的燃氣入網費、100元/戶的產權代辦費;通過裝飾裝修協議約定收取3000元/戶裝修保證金,0.03元/平方米的裝修管理服務費,0.02元/平方米的建渣清運費,裝修工人出入證工本費50元,非機動車輛和機動車輛停放費分別按1元/小時、5元/小時計收;通過裝修監督,未經業主共同決定,向進駐小區從事裝飾裝修、裝飾材料供應、建渣清運、家具產品推銷的單位按每個單位收取20萬元、15萬元、5萬元、10萬元不等的推介費和服務費,并沒有在客戶中心和小區顯著位置公布相關收費項目和標準。
東陽東小區自房屋交付使用以來,呈現出的現象是:電梯機房環境臟、雜物堆陳、積塵較厚,地下停車場路面積水,消防系統不能啟動,安防系統周界紅外不能報警、視屏圖像模糊,6號樓單元門禁只開不關,5號樓電梯已關人3次;12號、14號樓底樓住戶圈占綠地、搭建涼亭,個別住戶改動廚衛;7、8號樓有6套住房被用作辦公,2套住房被用作生產盒飯,3套住戶被用作加工生產化工產品;9號樓出現2單元外墻瓷磚自19樓脫落砸傷路人,在小區業主活動廣場曾發生2起業主飼養犬只傷人事件,出現這3起事件時,當班主管向項目經理報告,項目經理既未立即趕赴現場作相關處置,也未向公司負責人報告予以處理,業主意見較大,多次向主管部門投訴;10號樓1單元8、9、10層樓住戶家中漏水嚴重,致使電梯受損停運達一個月之久;在當地公安派出所記錄在案的入室盜竊有5起;物業服務維修往往超出協議約定半小時以上。2009年8月3日,新聞媒體披露這些情況時,受到物業服務人員的粗暴干涉,場面一度極為混亂。
東陽東小區2009年9月10日首次業主大會會議圓滿完成了規定議題,業主大會依法設立;2009年10月18日,首屆業主委員會以書面征求意見形式召開了業主大會會議,獲得了業主大會賦予首屆業主委員會選聘物業服務企業的授權;2009年10月28日,首屆業主委員會按該小區管理規約中“以招投標方式選聘物業服務企業”的規定,對外發出邀請函;2009年11月8日,首屆業主委員會組織業主代表在小區附近的茶坊共同對3家投標人(陽光公司未獲邀請)的投標書予以評定,選定了具有一級資質的甲申物業服務公司(以下簡稱甲申公司),并訂立了物業服務合同,約定合同生效日為2009年12月1日。2009年11月9日,業主委員會向陽光公司發出了限于2009年11月30日撤離小區的通知書,并于當日送達。2009年12月1日,甲申公司按業主委員會之邀請函組織服務人員前往東陽東小區,在小區門口與陽光公司的服務人員和反對甲申公司進駐的業主發生緊張對峙。后在當地街辦和相關部門的協調下,甲申公司暫緩進駐小區并撤離在場服務人員。現時間已過去近4個月,東陽東小區內反對陽光公司的業主不交物業費,反對甲申公司的業主在要求業主委員會依法重新選聘物業服務企業的同時,要求街辦組織召開業主大會臨時會議,重新選舉產生業主委員會選聘物業服務企業。
問題:
1、請問該小區的物管用房、機動車位是否按規定配置為什么第三期可否單獨成一個物業管理區域在出售該期房屋時應當告知購房人哪些物管事項
2、陽光公司是否有資格為該小區提供物業服務為什么現該如何處理其派駐的客戶人員是否符合行業指導規范其從業人員均納入執業名冊證書體系中了嗎按規定在小區顯著位置應該公布哪些內容
3、臨時管理規約、前期物業服務協議的簽訂主體、時期、內容是否維護了購房人合法權益為什么開發建設單位在前期物業管理中的法定義務有哪些
4、陽光管理公司在服務力量進駐該小區前,按規定應當做哪些保障物業管理活動正常進行的工作
5、陽光公司在東陽東小區交付使用期間,存在哪些違法違規行為
6、陽光公司在前期物業服務中存在哪些違約責任有無過錯責任哪些法定義務沒有履行
7、業主大會設立的標志是什么東陽東小區現業主大會設立條件合法嗎其作出的決定能及于該小區第三期業主嗎
8、東陽東小區現業主委員會是否按小區管理規約規定方式選聘物業服務企業為什么
9、東陽東小區現在業主對物業管理的兩種態度,該如何處理請依法提出意見。
10、假如東陽東小區前期物業服務合同到期業主大會又未設立,陽光公司又想在完善服務的同時繼續為業主提供物業服務,請問該如何依法處理
篇2:物業經理崗位職責
1.配合總經理統籌物業公司內部管理工作,協調各部門、各管理處之間的工作關系。
2.根據公司工作需要,提出人員調整意見并提交總經理決定。
3.負責組織制訂、修訂分管工作的相關管理制度,呈交總經理審批并提請董事會通過后監督實施。
4.根據新物業項目的驗收接管程序及實際需要,提出相應調整定員定編的建議。
5.受總經理委托,在總經理外出時,代行總經理職權,并對其工作結果負責。
6.完成公司董事會及董事長、總裁、總經理授權或交辦的其他工作任務。
1、物業經理在公司總經理領導下,全面掌握公司日常運作情況,落實公司各方面工作,協助領導處理日常行政事務,對各部門的工作進行協調,當好參謀和助手。
2、按照行政管理部工作職責主持工作,對部門員工日常工作進行檢查和考核,保證部門不出現工作差錯。
3、在公司領導的指導下,負責制定有關行政、文秘、總務、后勤管理等方面的相關制度并組織制度實施前的培訓和學習工作。
4、檢查監督各部門制度落實情況并及時將情況向公司領導進行反饋,同時協助各部門進行整改。
5、負責收文的初閱并提出初步處理意見及時向公司領導呈報。根據領導簽批意見進行全面落實和處理,并督促做好文件的傳閱、回收和存檔工作。
6、物業經理負責發文稿件的審核及發文的報批、印制、分發、入檔等工作,指導做好各種往來文件資料的跟蹤、傳遞、簽收、建檔和保管。
7、負責組織好各級接待,處理來信、來訪和投訴,正確把握公司政策界限,協調各方面工作與人際關系。
8、辦理各種辦公設施、辦公用品、生活用品的購置計劃及管理。
9、不斷加強行政管理部自身建設和隊伍建設,提高人員素質,提高辦事效率,及時完成領導交辦的其它工作任務。
1、協助項目物業總經理開展客服職責范圍內的各項工作。
2、負責小區日常服務管理工作的檢查、監督,對不符合理要求的現象,及時糾正或向上級及相關部門反映。
3、負責小區業主投訴、糾紛協調處理和業主日常聯系走訪及意見征詢工作,制訂并組織實施小區業主各階段聯系溝通方案,積極贏得廣大業主的理解、支持。
4、組織辦理業主入住和裝修手續及相關資料的歸檔;
5、組織指導客服員工對業主報修接待、登記,及時安排維修部上門處理,并做好相應督促和業主對處理結果的意見征詢工作;
6、負責物業管理相關費用的收繳工作。
7、配合物業總經理做好年度財務預算的數據統計匯總工作。
8、負責客服部員工的考核工作。
9、協助并參與日常業主聯系走訪工作,與業主建立良好的溝通關系。
10、負責組織社區文化活動及社區宣傳工作。
主持日常管理工作。根據無錫光隆大廈各時期的實際狀況,提出改進和提高物業管理工作水平的意見措施。
對公司和業主雙方負責和匯報工作,按時向公司和業主提交工作計劃和小結,聽取業主的意見和要求,并在規定期限內落實執行。
負責召集員工每月例會,檢查工作落實情況,布置工作任務,協調員工關系,就項目物業管理執行中的問題提出解決方案。若發生重大事件或超出崗位職責權限的應立即向公司和業主匯報。
進行巡視,對設備運行保養、安保、保潔和綠化等方面的服務情況進行了解,每天檢查各個重點環節,發現問題及時解決。
發生緊急事件時,立即組織相關責任人員進行處理,按應急方案制定的措施執行。對發生的緊急事件應在事后組織相關責任人員總結、學習,分析原因并寫出報告向公司和業主匯報。
每月組織一次對機電設備、建筑物、公共設施和環境等方面的綜合性檢查,及時解決發現的問題,或書面通知有關員工,要求整改。
監管財務各類款項的收支,督促帳目日結日清,控制成本、編制預算。
統一協調各員工的工作,并檢查其工作狀況和落實情況。
負責對分包合同相應條款的審核、修改,并對員工的工作情況進行監督、檢查、評定。
負責參與、組織每季的物業管理質量大檢查及配合作好質量管理體系評審的有關工作。
負責外部的溝通和聯系,及時處理投訴,并向當事人通報處理意見和結果。
1落實總經理安排的各項工作;
2負責本部門整體運作;
3負責本部門考核與評估;
4對本部門員工的工作進行監督、指導、培訓、考核及評定等工作;
5審定本部門的工作計劃和工作安排;
6建立對外聯系渠道,直轄市、解決公司與周邊單位及管理部門的關系,接待來訪人員;
7負責收集有關物業管理的各項政策法規,及時向總經理匯報并提出建議。
篇3:小區物業經理職責
1落實總經理安排的各項工作;
2負責本部門整體運作;
3負責本部門考核與評估;
4對本部門員工的工作進行監督、指導、培訓、考核及評定等工作;
5審定本部門的工作計劃和工作安排;
6建立對外聯系渠道,直轄市、解決公司與周邊單位及管理部門的關系,接待來訪人員;
7負責收集有關物業管理的各項政策法規,及時向總經理匯報并提出建議。
1.小區經理是苑區管理部最高級的管理人員,在總經理的領導下主要職責是負責其屬下所有人員的培訓、工作安排及工作監督等,負責執行苑區安保、消防、清潔、園林、客戶服務、投訴處理的日常運作,并隨時向總經理匯報。
2.主動與苑區業主、住客接觸及維持良好關系,保持一流的管理服務,依據公約,盡力滿足業主、住客要求。
3.合理分派工作給予屬下員工,確使他們嚴格遵照公司的指示工作。
4.監管屬下的員工素質,并須負責員工培訓及考核,確使他們的工作達到公司要求的水準。
5.負責執行公司的紀律,對任何員工涉及違反紀律事情應該迅速及徹底調查,并及時匯報總經理,根據公司規定去處理違紀員工,存入員工檔案內。
6.苑區小區經理亦應預計一切有關苑區管理問題及困難,如超越職責范圍或能力,應盡力及時以書面形式匯報總經理。
7.每日巡查苑區,巡視的范圍包括苑區設施及保養、地方清潔、電梯服務、各級員工的儀表、紀律及工作表現等。如發現苑區有任何問題,應予以記錄及時處理,并報告總經理。
8.負責苑區保安、清潔、園林養護及與其它部門協調的程序,并作適當調整,以確保各項工作順利及有效開展。
9.根據總經理室的要求及指示,定時舉辦應急演習,使管理員工能經常保持最佳狀態并熟悉應急之程序,同時亦使用戶對管理工作有進一步認識,以建立互讓及合作精神。
10.小區經理于每月須呈交有關管理部的工作報告于總經理,并做好本年度工作總結報告及次年工作計劃報告于業委會。
11.定期召開部門工作會議,檢討工作表現,并籍此溝通各級工作人員。
12.當接獲客戶投訴,應及時記錄及處理,基于投訴性質及嚴重性去采取適當行動,并將處理情況匯報總經理。如若超出管理的權限范圍或能力,應及時報告。
1嚴格遵守本公司的《職業規范》各各項管理規章制度。
2全面負責本部門的工作。
3負責本部門的工作安排,對本部門員工的工作進行監督、檢查、考核。
4協調與相關部門的工作聯系。
5按時擬定工作計劃和總結。
6定期召開工作例會。
7完成總經理及公司其它領導交給的其它工作。
8負責策劃、組織、總結社區活動。
9接待客戶來訪。
10負責檢查各管理員的日常工作,并對管理員的工作給予具體指導。
11負責督促和檢查各管理的收費工作,統計全區收欠費情況。
12對日常工作中難以解決的問題,及時匯報部門經理。