1.0目的

1.1本指導書規定了室內維修方法,確保室內生活環境及設施處于正常運作狀態,為業主(住戶)提供方便。

2.0適用范圍

2.1本指導書適用于小區業主(住戶)室內維修。

3.0職責

3.1服務中心負責受理業主(住戶)室內維修服務。

3.2工程組技工負責業主(住戶)室內維修。

3.3工程組組長負責對維修工作的組織、檢查和監督。

4.0工作程序

4.1維修原則

4.1.1堅持經濟、合理、安全、實用的原則,在保證使用功能和正常運作的前提下,注意節約修繕費用,能換局部配件的,不換整體構件。

4.1.2修理及更改配件應盡量與原有配件型號、規格一致的原則。

4.1.3為業主(住戶)服務的原則。

4.2室內維修標準

4.2.1樓層面漏水。

4.2.1.1維修程序

a)預約樓上、樓下住戶,檢查漏水原因;

b)如果是浴缸下水管堵塞而漏水,應及時疏通,如果是馬桶漏水,應及時檢修馬桶;

c)如果是樓板裂縫滲水,應將相關飾面打開,重做防水層和飾面;

d)其他地方漏水,應將相關部位及時處理;

e)檢驗:維修完成后,48小時跟蹤查看,看是否還有漏水現象;

f)維修完畢后,請住戶在《維修單》上簽名驗收。

4.2.1.2告知業主(住戶)須知:應愛護使用任何用水設施。

4.2.2換鎖(木門、鐵門)。

4.2.2.1維修程序

a)木門、鎖、鐵門鎖:檢查鎖壞何處,如能修理,及時修理,如鎖不能修理至正常使用,立即更換;

b)檢驗:查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密,反復開關數次,查看開關是否靈活自如;

c)維修完畢后,請業主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。

4.2.2.2告知業主(住戶)須知:開關鎖不要用力太猛,不要用其他硬物開鎖,定期給鎖活動部位上油。

4.2.3個別樓層停水。

4.2.3.1維修程序

a)先檢查是哪一座樓哪一層沒有水;

b)然后關掉總閥;

c)拆開支閥,取出濾網;

d)清洗濾網后,裝回濾網和支閥,打開總閥供水;

e)檢驗:做好跟蹤,到停水樓層檢查用戶是否已正常供水;

f)維修完畢后,請業主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。

4.2.3.2告知業主(住戶)須知:樓層停水應及時通知管理公司派專業人員前來檢查維修。

4.2.4維修墻內水管。

4.2.4.1維修程序

a)先查找原因;

b)關好室內所有用水閥門;

c)查看水表是否轉動,如轉動說明墻內水管破損漏水;

d)維修時先關水表前總閥,后打通漏水處墻面,取出破損水管;

e)裝入新水管;

f)打開總閥看是否漏水,如無漏水,補好水泥,恢復裝飾面;

g)檢驗:維修完成后,關閉室內所有用水閥,看水表是否轉動,并在24小時后跟蹤檢查;

h)維修完畢后,請業主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。

4.2.4.2告知業主(住戶)使用須知:不要擅自改動墻內水管,確需改動的,請向管理公司申請,由管理公司派專業人員施工,一旦發現墻面滲水,應及時通知管理公司派維修人員前來查看。

4.2.5閥門接頭漏水

4.2.5.1維修程序

a)檢查閥門接頭何處漏水,然后關掉總閥;

b)如果是閥門、接頭未扭緊的原故而漏水,應拆下閥門接頭,在外絲處繞上幾道水膠帶,再把閥門、接頭裝上扭緊;

c)如果因破損配件而漏水,應及時更換相關配件;

d)如果再無法控制漏水,應及時更換閥門或接頭;

e)檢驗:維修完畢后,把總閥打開,檢查是否漏水;閥門更換完畢后,把總閥打開,反復開關數次,檢查是否漏水;

f)請業主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。

4.2.5.2告知業主(住戶)使用須知:應愛護使用,旋扭閥門不要用力過度。

4.2.6水龍頭漏水

4.2.6.1維修程序

a)檢查漏水情況,然后關上總閥;

b)如果是因水龍頭未上緊而漏水,應先拆下水龍頭,在外絲旋上幾道水膠帶,再把水龍頭裝上扭緊;

c)如果是內芯斷裂應更換內芯;

d)如果是內芯橡皮過小而破損,應更換;

e)如果是水龍頭自身有沙泥而漏水,應更換水龍頭。

f)檢驗:檢修完畢后,打開總閥,反復開關水龍頭數次,使其開關自如,不漏水;

g)維修完畢后,請業主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。

4.2.6.2告知業主(住戶)使用須知:旋扭開關不要用力過度,不要用硬物碰撞水龍頭。

4.2.7浴缸堵塞和漏水。

4.2.7.1維修程序

4.2.7.1.1堵塞維修程序:

a)先查明原因;

b)如是排水管堵塞,打開檢查口,取出雜物,用水試通直到正常;

c)檢驗:維修完畢后,往浴缸內放水,查看是否能正常排放;

d)維修完畢后,請業主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。

4.2.7.1.2漏水維修程序:

a)先查明原因;

b)如果是排水管漏水,打破飾面,取下排水管重新安裝;

c)檢驗:維修完成后,往浴缸內蓄水,到一定水量后,存放5分鐘再排放,查看相關部位有無漏水;

d)維修完畢后,請業主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。

4.2.8疏通馬桶、地漏

4.2.8.1維修程序

a)先檢查馬桶、地漏堵塞原因;

b)用馬桶抽子抽通馬桶、地漏;

c)如果還不通,使用疏通機疏通;

d)如果仍然不通,拆下檢查口,查看堵塞位置,用鐵絲或細鋼筋勾出堵塞雜物直到通暢為止;

e)檢驗:反復放水,檢驗馬桶、地漏是否暢通;

f)維修完畢后,請業主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。

4.2.8.2告知業主(住戶)使用須知:使用馬桶、地漏時不要亂丟雜物(如硬紙等)。

4.2.9馬桶漏水。

4.2.9.1維修程序

a)先檢查漏水情況;

b)如果是出水口漏水,應先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺絲,取出馬桶,查看連接件及膠泥圈是否完好,如有損壞應立即更換;裝上馬桶,裝好水箱,上好螺絲,用白水泥在馬桶四周密封一周(3小時后可以使用);

c)檢驗:維修后,放水看是否漏水;

d)維修完畢后,請業主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。

4.2.9.2告知業主(住戶)使用須知:應正確使用馬桶。

4.2.10洗菜盆、洗臉盆下漏水。

4.2.10.1維修程序

a)先檢查何處漏水,查明漏水原因;

b)如果是軟管斷裂、漏水,應及時更換軟管,并把接頭處接好;

c)如果是水龍頭或接頭漏水,檢查水龍頭或接頭處是否有破裂損壞情況,如有此情況,應及時換上新水龍頭或接頭,并用水膠帶密封此處;

d)檢驗:打開洗菜盆、洗臉盆水龍頭放水,看相關部位是否漏水;

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sp;e)維修完畢后,請業主(住戶)在《維修單》上簽名驗收;

4.2.10.2告知業主(住戶)使用須知:

a)必須正確使用水龍頭,不要亂動開關或接頭處,不要亂彎軟管,以防水龍頭、接頭和軟管有破裂情況發生。

b)不要用力猛擊洗菜盆、洗臉盆以防盆四周的水泥松脫。

4.2.11修理門窗

4.2.11.1維修程序

a)檢查門窗的附件是否齊全;

b)檢查有無配件損壞;

c)更換配件,達到預期效果;

d)檢驗:維修后,對門窗反復開啟數次,檢查是否有異聲及不靈活之處,以達到開關自如的目的;

e)維修完畢后,請業主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。

4.2.11.2告知業主(住戶)使用須知:

a)需定期往轉動部位加油;

b)如果門窗有損壞,不要輕易動,以免發生不必要的以外。

4.2.12洗臉盆堵塞

4.2.12.1維修程序

a)先用抽子試通;

b)不同時查明堵塞原因;

c)打開檢查口用疏通工具疏通,再用水試通直至暢通為止;

d)檢驗:維修完畢后,把臉盆的水儲滿后再排放,使之暢通為止;

e)維修完畢后,請業主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。

4.2.12.2告知業主(住戶)使用須知:

a)洗臉盆盡量不要掉入雜物;

b)及時清除不小心掉入洗臉盆下水管內的雜物。

4.2.13洗菜盆堵塞

4.2.13.1維修程序

a)先用抽子試通;

b)不通時查明堵塞原因;

c)打開檢查口用疏通工具疏通,再用水試通直至通暢為止;

d)檢驗:維修完畢后,把菜盆的水儲滿后再排放,使之暢通為止;

e)維修完畢后,請業主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。

4.2.13.2告知業主(住戶)使用須知:

a)剩飯、剩菜及其他雜物不能倒入洗菜盆內;

b)及時清除洗菜盆下水管內的殘余雜物。

4.2.14業主(住戶)門鈴不響

4.2.14.1維修程序

4.2.14.1.1分析原因,門鈴不響可能由以下原因造成:

a)電池沒電了;

b)因電源極板受空氣侵蝕生銹,或被電池中滲漏出的電解液腐蝕,而使門鈴斷電;

c)線路問題造成;

d)門鈴開關接觸不良。

4.2.14.1.2針對4.2.14.1.1a)中的原因,則需換上電池。

4.2.14.1.3針對4.2.14.1.1b)中原因,則取下門鈴盒,用砂紙將電源極板兩側的腐蝕物去掉,調整電源極板,使其與電池接觸良好。

4.2.14.1.4針對4.2.14.1.1c)中的原因,則用萬用表檢查門鈴開關到門鈴的線路是否出現斷路或是門鈴本身線路有故障,需修理或更換,排除故障后,方可恢復門鈴的正常使用。

4.2.14.1.5針對4.2.14.1.1中d)中的原因,修理或更換門鈴開關。

4.2.14.1.6檢驗:門鈴維修完畢后,反復試用幾次,直至達到預期效果。

4.2.14,1.7維修完畢后,請業主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。

4.2.14.2告知業主(住戶)使用須知:更換電池時,注意電池的正、負極性。

4.2.15插座無電

4.2.15.1維修程序

4.2.15.1.1分析原因,插座無電可能由以下原因造成:

a)由于外界因素(如停電檢修)引起人為停電;

b)由于用電設備內部

故障原因,當把用電設備插入插座上瞬間,造成線路短路,或因該插座電源線路超負荷時,致使保險絲熔斷或自動開關跳閘;

c)由于頻繁插拔操作造成插座端子上的電源接線松動,接觸不良;

d)線路出現斷路。

4.2.15.1.2針對4.2.15.1.1a)中的原因告訴業主(住戶)現在停電檢修。

4.2.15.1.3針對4.2.15.1.1b)中的原因,首先了解業主(住戶)使用的現場情況,然后斷開相應回路的電源開關,用萬用表歐姆檔查找故障點,再更換保險絲或將自動開關合上,恢復送電。若線路超負荷,可告知業主(住戶)及時處理。

4.2.15.1.4針對4.2.15.1.1c)中的原因先斷開此回路電源開關,用萬用表歐姆檔查找故障點,故障排除后方可送電。

4.2.15.1.5針對4.2.15.1.1d)中的原因先斷開此回路電源開關,用萬用表歐姆檔查找故障點,故障排除后方可送電。

4.2.15.1.6檢驗:插座線路送電后,用試點筆驗電,在用萬用表電壓檔檢測供電壓是否正常。

4.2.15.1.7維修完畢后,請業主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。

4.2.15.2維修須知:維修人員在維修時應斷電后再查找故障。

4.2.16業主(住戶)家中無電

4.2.16.1維修程序

4.2.16.1.1分析原因,家中沒電可能由下列幾種原因造成:

a)線路停電檢修;

b)用戶總開關燒壞;

c)因業主(住戶)使用的電氣設備內部故障,或線路短路致使保護控制開關跳閘;

d)進戶線與接線端子接觸不牢;

e)電度表燒壞。

4.2.16.1.2針對4.2.16.1.1中a)的原因,及時向業主(住戶)說明停電的原因。

4.2.16.1.3針對4.2.16.1.1中b)的原因,首先斷開電源開關,檢查住戶用電設備及使用現場,看是否線路出現短路或因負荷太大超過電源保護開關容量或因接線端子接觸不良,長期過熱燒壞所致。將住戶的用電設備插頭從插座上的拿下來,將所有照明開關都斷開,用萬用表檢查線路,導線的絕緣情況,若線路完好,則查看接線端子上的接線是否牢固,最后更換電源開關,將負荷按線允許的額定容量接到電源上,恢復正常供電。

4.2.16.1.4針對4.2.16.1.1c)中的原因,首先將與跳閘的保護控制開關有關的電氣設備插頭從插座上拔下(將照明開關斷開),用萬用表檢查電源線路是否正常,然后合上保護控制開關,逐一將電氣設備接到電源上,直至找出故障跳閘原因并解決。

4.3.16.1.5針對4.2.16.1.1d)中的原因,斷開電源開關,將接線端子上的接線牢固,再用萬用表檢查確認線路正常后方可恢復送電。

4.2.16.1.6針對4.2.16.1.1e)中的原因,首先查看電度表參數是否符合用電線路規定,其次檢查電度表的接線是否正確。確認是表本身質量原因而燒壞,可更換由供電局認可校準后同意使用的同一型號電度表,否則將按照以上原因繼續查找故障點。

4.2.16.1.7檢驗:當故障排除后,確認線路完好時,方可送電,并用萬用表測量電壓是否正常。

4.2.16.1.8維修完畢后。請業主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。

4.2.16.2維修須知:維修人員找出故障點并排除故障在確認線路完好后,方可恢復送電。

4.2.16.3告知業主(住戶)須知:

4.2.16.3.1用電時,應確保安全狀態下正常使用各種用電設備和電器。

4.2.16.3.2不要超負荷用電,不要亂搭亂拉線路,確需改動線路或安裝電器用電線路時,應通知管理處派專業人員進行處理。

4.2.17配電箱開關故障

4.2.17.1維修程序

4.2.17.1.1分析原因,低壓開關跳閘或燒壞,可能由以下原因造成:

a)因控制線路出現短路現象導致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關的額定短路通斷能力時,空氣開關燒壞;

b)因控制線路過載,開關跳閘或線路上的負載電流大于空氣開關的額定電流與電

流脫扣器的額定電流時,空氣開關燒壞或接觸器觸頭長期通過較大的通斷電流,引起觸頭嚴重發熱燒蝕損壞;

4.2.17.1.2針對4.2.17.1.1a)中的原因,先將配電箱的空氣開關置于“OFF”位置,

再將電源側的開關置于分閘位置,(根據實際配電線路,在不影響其他供電線路的情況下),用萬用表檢查線路,查找短路故障點,排除故障后再檢查配電箱內的所有電氣保護元件是否完好。保護元件運作的整定值是否滿足設計要求,最后更換同一技術規格的空氣開關或熔斷器,恢復正常送電。

4.2.17.1.3針對4.2.17.1.1b)中的原因,如果是開關跳閘,先將電源側的開關置于分閘位置(根據實際配電線路,在不影響其他供電線路的情況下),用萬用表檢查跳閘開關及線路,確認無故障后,將開關合上,恢復正常送電,然后用鉗形電流表測試各相負載電流,看是否超過設計要求;如果確認是由于線路過載造成開關跳閘,則需將此線路負荷減少;如空氣開關燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞,則需更換同一技術規格的元件后,方可恢復正常送電。

4,2.17.1.4檢驗:線路送電后,用萬用表查看線路上的電壓,電流是否穩定正常。

4.2.17.1.5維修完畢后,請業主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。

4.2.17.2維修須知:維修人員在維修時應斷電后再查找故障,斷電順序為先斷開負荷開關,后斷電源側開關,送電順序則相反。

4.2.18燈不亮

4.2.18.1維修程序

4.2.18.1.1分析原因,燈不亮可能由以下原因造成:

a)燈內燈絲燒斷;

b)燈泡與燈頭接觸不良;

c)電源保險絲熔斷;

d)電源開關接觸不良。

4.2.18.1.2針對4.2.18.1.1a)中的原因,將電源開關斷開,用萬用表檢查燈絲是否燒斷,若燒斷則換上同一電壓等級功率的燈泡。

4.2.18.1.3針對4.2.18.1.1b)中的原因,將電源開關斷開,用電筆檢驗燈頭上是否有電,確認沒有電后,重新將燈泡裝于燈頭上,接觸牢固后方可送電。

4.2.18.1.4針對4.2.18.1.1c)中的原因,將電源開關斷開,用萬用表檢查照明線路是否有短路現象,故障排除后,更換保險絲方可送電。

4.2.18.1.5針對4.2.18.1.1d)中的原因,檢查電源開關接線端接線是否牢固,用電筆測開關輸出端,在開關斷開與合上時輸出端是否有電,從而驗證是否電源開關本身故障造成,應及時更換開關。

4.2.18.1.6檢驗:維修完畢后,合上開關3次,看燈泡發光是否正常。

4.2.18.1.7維修完畢后。請業主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。

4.2.18.2維修須知:上述維修過程只限于一盞燈發生故障,若某個單元內燈(二盞以上)都不亮時,首先檢查電源開關是否斷開,用萬用表檢查線路是否出現斷路或短路現象,然后逐一將故障排除,確認線路正常時,方可送電。

4.2.18.1告知業主(住戶)使用須知:

a)不要點長明燈;

b)發現運作不正常時,應及時通知管理處派專業技術人員前來檢查、維修。

4.2.19頂棚抹灰層(飾面)脫落

4.2.19.1維修程序

4.2.19.1.1如果是抹灰層施工質量問題,應采取以下措施:

a)用硬紙片或夾板墊鋪在脫落部位下面,如果靠墻,則墻上也應鋪墊,以保護住戶的物件不受損壞,然后將脫落的部位周邊已松散的抹灰層鏟下,如果松散部分已超過頂棚面積的一半以上,應將頂棚的抹灰層全部鏟下;

b)用鋼絲刷清掃頂棚砼板面至沒有松動的雜物為止;

c)用噴水器具充分噴水濕潤2-3次;

d)均勻地刷一道素水泥漿;

e)用1:3水泥砂漿打底抹平;

f)批三道灰膏,待干硬后用砂紙打磨平整;

g)刷三道乳膠漆,或按住戶原頂棚飾面同種材料恢復;

h)清理垃圾,恢復場地整潔。

4.2.19.1.2如果是因板鋼筋銹蝕膨脹而引起抹灰層脫落:

a)1.1a)、1.1b);

b)用砂紙將鋼筋銹蝕層磨掉,并將鋼筋周邊已銹蝕的同打掉,清理干凈,如銹蝕情況嚴重,應加焊同直徑規格的補充鋼筋。

c)其他程序同1.1d)至h)。

4.2.19.1.3維修完畢后,請業主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。

4.2.19.1.4告知業主(住戶)使用須知:不要擅自更改頂棚抹灰層。

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nbsp;4.2.20樓板裂縫

4.2.20.1維修程序

4.2.20.1.1先進行全面仔細查看。

4.2.20.1.2如裂縫較小(如發絲),且在飾面面層,留待查看,如有擴展趨勢再作處理。

4.2.20.1.3如裂縫較寬、較深,應及時處理,具體如下:

a)沿裂縫用工具將兩側基層鑿成內八字口,直到不見原裂縫,用鋼絲刷清除粉散顆粒;

b)用水將裂縫基層表面徹底濕潤后,均勻涂刷素水泥漿;

c)準備足夠的膨脹水泥,調成半干濕狀,并及時使用;

d)用抹子或刮膩刀將補縫材料完全填入裂縫內,抹平壓光,然后清除表面多余的補縫材料;

e)修復飾面(按住戶原來標準)。

4.2.20.1.4如裂縫寬度很寬,已影響結構的正常功能,應立即通知開發商請有關技術人員(如:設計單位、原施工單位)到現場驗證,找出原因,然后作出加固方案進行處理。

4.2.20.1.5維修完畢后,請業主(住戶)在《維修單》上簽名驗收。

4.2.20.2告時業主(住戶)使用須知:

a)不要集中堆放過重物品;

b)平時留意樓板運作狀態,發現問題時,應及時通知管理處派技術人員到現場查看、處理。

4.2.21其它

對于未歸入4.2.1至4.2.20各類之內的維修項目,按通常方法和市場價組織維修后,管理處應組織及時編寫維修規程,每月報管理者代表,以便在適當時候修改補充文件。

5.0引用文件和記錄表格

5.1《維修單》

篇2:物業維修服務部工程師（技術員）職責

(一)接受維修部主任、副主任的直接領導,負責工程施工的管理工作。

(二)熟練掌握本專業業務,技術知識和學校自然狀況,充分發揮自己的特長,協助維修部主任做好維修工作。

(三)做到嚴格執行技術規范,抓好施工建設,做好施工管理的技術指導工作。

(四)簽定合同嚴謹,準確編制工程預算,正確套用定額,建立預決算登記簿。

(五)建立維修檔案或施工記錄,要嚴格按照有關驗收規范進行驗收,保證工程效率和質量。

(六)負責施工隊伍接待安置、施工組織、進度、安排檢查、做好施工安全宣傳教育工作。

(七)經常深入施工現場,按圖施工,嚴格遵守操作規程,防止意外事故發生。

(八)施工前熟悉圖紙,做好材料分析單,嚴格計劃用料,對工程所用材料的材質隨時抽查。

(九)對工程預決算,除參照圖紙文字說明外,還要去現場做好實測工作,力求準確無誤。

(十)工程技術資料,檔案保管完整,做到施工有圖紙、竣工有檔案、維修有記錄。

(十一)完成領導交辦的其他各項任務。

篇3:學校物業維修服務部安全防火辦法

(一)認真貫徹落實消防法規,學習《**省消防防火條例》杜絕火災的發生。

(二)一切防火設備嚴禁亂動,對損壞防火設備的事件和個人要認真追查,嚴肅處理。

(三)辦公室及施工現場,不得存放任何易燃易爆物品。

(四)安全員堅持班前后檢查,下班臨走前要消除易燃物品。

(五)辦公室、施工現場、場院內嚴禁吸煙,違者重罰。

(六)大力宣傳防火知識,張貼安全防火標識,人人會使用消防器材。