1.0目的

1.1本指導書規定了接管物業內智能化系統接管驗收標準及驗收辦法,確保智能化系統投入正常運行。

2.0適用范圍

2.1本指導書適用于接管物業內的可視對講系統、IC卡門禁系統、消防和電梯及圍墻報警網絡系統、閉路電視監控系統、巡更管理系統、自動抄表系統、車輛出入和停車管理系統、通訊和接入網系統、物業管理數據庫管理系統、家庭智能化系統的驗收。

3.0職責

3.1接管驗收小組按本指導書對所接管物業的智能化系統進行驗收。

4.0工作程序

4.1標準

參照國家JCJ/T16-92《民用建筑電氣設計規范》、GB50200-94《有線電視系統工程技術規范》、GA/T75-49《安全防范工程程序與要求》、CECS89-97《建筑與建筑群綜合布線系統工程施工及驗收規范》、GB50166-92《火災自動報警系統施工及驗收規范》、GBJ303-88《建筑電氣安裝工程質量檢驗評定標準》、EIA/TIA568A《商業建筑物電信布線標準》、ANSI/TIA/EIA570《家居布線標準》、EIA/TIA569《建筑通訊線路間距標準》及達到設計要求。

4.2驗收標準

4.2.1可視對講系統:

a)主機和各分機面板目視完無損壞、刮傷,連線緊固良好,主電源工作正常,備用電源在主電源斷電情況下能自動切換;

b)能實現來訪者與樓內住戶的雙向通話及畫面可視,聲音、圖像清晰;

c)樓內住戶可遙控開啟或關閉大樓入口的控制裝置;

d)樓內住戶可直接向監控中心報警。

4.2.2IC卡門禁系統:

a)主機和電磁鎖應完好無損,安裝牢固可靠;

b)電磁門鎖安裝于每座樓可視對講機機旁和地下車庫的電梯門口處;

c)220V交流電源使用專用電源,備用電源使用電源箱,線路電纜間的絕緣電阻不小于1KΩ;

d)使用操作員卡可測試開鎖,電磁鎖在平時使用IC卡或在可視對講分機上可進行遙控,緊急情況下里面可以手動開鎖,外面可用機械鑰匙打開;

e)只有合法的持卡者使用自己的非接觸IC卡靠近配套的讀寫器才可自動開鎖;

f)發卡計算機的IC卡管理軟件具有發放初始用戶卡、修改或刪除已發卡號的功能;

g)電磁門閉門器安裝牢固,能自動閉門;

h)門被強行打開或門保持開啟狀態超過了預先定義的延遲,則報警響起,系統連續發出蜂鳴音并閃光;

i)鍵盤操作時只有輸入合法的命令后方可開門。

4.2.3消防與電梯、圍墻報警網系統:

a)破碎按鈕裝置于每層樓的樓梯間,應完好無損;

b)各樓層的聲光裝置及區域聯動裝置能可靠動作;

c)每個防火區至少設一個手動報警按鈕,任意相近兩個按鈕步行距離不大于30米;

d)消防控制、通信和警報線路,金屬管保護良好,各線連接牢固,無松動現象;

e)消防控制系統有下列功能:

控制消防水泵的啟、停,顯示其工作、故障狀態,顯示閘閥、水流批示器狀態;

監視高位水箱液位狀態;

對泡沫、干粉滅火系統應控制系統的啟停,顯示系統的工作狀態;

接受手動報警鈕和報警閥等自動滅火系統啟動信號,控制消火栓泵、噴淋泵的啟停;

確定火災時能啟動事故廣播和消防通訊設備,接通火災事故照明燈和疏散指示燈,強制電梯全部停于首層,消防主機通過低壓配電柜系統切斷非消防電源;

在監控中心計算機顯示動態流程圖、參數變化、設備運作情況、狀態及故障分析。

f)報警狀態下,住宅內響起警笛聲,監控中心的報警臺也開始報警并能顯示該觸發按鈕的樓房號、層數等信息;

g)監控中心接到報警后,小區內響起警笛聲,并能接通緊急疏散廣播系統、啟動消防水泵及相關的攝像機和錄像機;

h)任一防火區設定的兩

個控測器同時報警時,監控中心發出信號使防火卷簾門自動落下;

i)報警、監控中心的雙供電自動切換可靠;

j)測試安全報警系統的誤報率接近于零;

k)報警的時間、地點將自動地存儲的計算機的數據庫中,可查詢;

l)圍墻穿越報警系統在發生線路短路或斷路時會引起控制器報警;

m)微波、紅外線雙鑒式移動物體探測器被觸發時,監控中心的圍墻報警系統控制柜發出報警信號并在平面上顯示報警發生的地段;

n)電梯故障時,在監控中心能顯示電梯有具體位置;監控中心可對電梯轎箱廣播。

4.2.4閉路電視監控系統:

a)主要公共活動場所、通道和電梯等處的控制裝置可進行有效的監視和記錄;

b)視頻線無松動,監視旋鈕可正常調節,防護罩控制、鏡頭控制連線牢固,防雨、防塵罩密封良好;

c)可使用飛機操縱桿式云臺控制該攝像槍的左右旋轉、鏡頭拉遠拉近、定格等操作;

d)監控系統能與報警系統聯動,能根據需要自動把現場圖像切換到指定的監視器上顯示,并自動錄像;

e)操作時分切換器可將任意一只攝像槍的信號切換到主監視器上進行顯示,畫面上應有攝像機的編碼;

f)攝像槍的觀察視野和亮度變化的范圍符合圖像清晰等要求;

g)云臺和電纜接口防水好;

h)云臺可全方位旋轉,水平旋轉范圍為0-360。,垂直旋轉范圍為±60。,具有自動回旋功能。

4.2.5巡更管理系統:

a)巡更系統的設備性能穩定可靠;

b)每支巡更槍都有自己的不同的編碼和計算機存儲系統;

c)巡更槍輕觸微型巡更按鈕后,巡更點的到位信息即存入槍內,將巡更槍插入計算機的插座中,即可讀取所有的巡更信息。

4.2.6自動抄表系統:

a)自動抄表系統可實現水、電和煤氣費的計算機自動抄表、查詢、統計、打印功能;

b)每戶的LON控制節點能準確、安全地計量,各參數信息能可靠地傳輸到集中抄表計算機進行存儲處理;

c)發生故障時自動報警。

4.2.7車輛出入和停車場管理系統:

a)讀卡機、遙控器、檔車桿及其控制器、感應器安裝符合要求,能可靠工作;

b)購、租了車位的持IC卡者,由讀卡機控制檔桿升起或放下,計算機存儲入車記錄及存放時間記錄;

c)非持IC卡者,由門崗安全管理人員進行人工收費處理,計算機存儲存放時間及收費記錄。入口刷卡記錄車輛入場時間,并對入庫車輛統計,入口顯示空車位數量,出口刷卡根據停車時間計費收費,財務的專用電腦對所有出入車輛情況進行統計和打印;

d)可對車輛存放歷史記錄進行統計、查詢及打印;

e)停電時,檔車桿可用人工方法升降。

4.2.8通訊和接入網系統:

a)電管豎井內線槽固定牢固,支架涂漆,接地可靠,井內出線口正對檢修門;

b)電盒安裝位置正確,橫平豎正;

c)電纜長度從插座到配線箱不超過90米,跳線、設備線及交叉跳線的長度不超過10米;

d)留有數量的通訊插座,插座安裝在固定的位置;

e)符合布線設計要求,支持電話、電視、數據、多媒體等服務;

f)業主加入INTERNET可獲取物業管理、收費、治安管理、服務管理等信息。

4.2.9物業管理系統:

a)有保證中心計算機數據庫信息資源的安全和網絡管理中心的正常運行的治安措施;

b)設置安全的分級查詢、修改權限;

c)有良好的查詢界面,方便有權限的人員進行查詢、維護和更新;

d)能自動提醒設備管理人員進行設備檢修和維護。

4.2.10家庭智能化系統:

4.2.10.1能達到安全防盜報警、家庭自動化和家庭通訊功能。

4.2.10.2安全防盜報警應能滿足以下要求:

a)各安防前端設備布置合理,安裝位置正確;

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sp;b)煙感探測器探頭,傾斜不大于45。,按5%比例噴煙驗證報警。溫感探測器安裝牢固,按10%的比例加溫驗證報警。手動報警按鈕安裝牢固,任選兩處驗證報警;火災報警控制器各接線端子牢固;

c)當房屋被非法侵入時,防盜報警系統能自動啟動,在室內響起警笛聲(要求大于60dB)的同時,通過電話線自動拔通物業管理中心報警電話和110電話以及預留電話;

d)煤氣敏感元件啟動時,在室內響起警笛聲(要求大于60dB)的同時,通過電話線自動拔通物業管理中心報警電話及預留電話;

e)溫感、煙感等敏感元件啟動時,在室內響起警笛聲(要求大于60dB)的同時,通過電話線自動拔通物業管理中心報警電話和119電話以及預留電話;

f)電話報警時能自動強制占線;

g)屋主按動家庭檢測裝置檢測按鈕,室內的安全裝置狀態信息會由紅綠燈的顯示正確顯示;

h)系統編碼設定后,自動投入運行,一旦報警產生自動聲光報警,同時聯動閉路電視監控系統,將該區域的攝像機圖像自動切換到電視監控系統的電視屏幕,同時錄像。

4.2.10.3家庭自動化:

a)通過電話拔入實行對家用電器遠程調節控制;

b)具有與相關網絡聯接的接口。

4.3在驗收時,應提交下列資料和文件:

a)完整的竣工圖紙;

b)設計變更的證明文件(包括施工內容明細表);

c)安裝技術記錄(包括隱蔽工程驗收記錄);

d)網絡聯接的有關協議文件(包括互聯網、電信系統、有線電視系統);

e)竣工驗收記錄、報告;

f)系統性能測試報告;

g)系統功能的最終描述;

h)系統軟件編制說明;

i)系統監控點參數設定表;

j)系統線路端接與配線架描述;

k)提供《系統操作手冊》、《系統程序員手冊》和《系統工程維護手冊》等教材;

l)制造廠提供的產品說明書、實驗記錄、合格證件及安裝圖紙等技術文件;

m)整個智能化系統的線路布置總圖。

4.4智能化系統接管驗收應按《物業接管工作規程》做好記錄、簽署。

5.0引用文件和記錄表格

5.1《物業接管工作規程》

篇2:項目物業接管綜合驗收辦法

項目物業接管綜合驗收辦法

1、規范物業管理交接驗收接管工作,維護企業利益,依據《物業管理條例》、《NJ市物業管理辦法》、《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收辦法》及公司ISO9000體系的相關規定,制定本辦法。

2、本辦法適用于公司全委項目的交接驗收

3、綜合驗收小組由經營班子成員任組長,從綜合管理部、市場發展部、工程管理部及A類項目中各選派1~2名專業技術管理人員任組員,項目管理處為主要配合。

4、接管綜合驗收的內容包括以下內容:

第二條給排水系統及配套設施、資料

第三條污水處理系統、資料

第四條消防系統及配套設施、資料

第五條供氣房設施、資料

第六條空調系統及配套設施、資料

第七條電梯及配套設施、資料

第八條變配電系統及配套設施、資料

第九條防盜監控系統及配套設施、資料

第十條電話、通信、有線電視、寬帶網絡等設施及其配套

第十一條其它智能化系統、資料

第十二條室外行車道路、停車場配套設施及標識

第十三條綠化及其養護設施

第十四條垃圾中轉或處理設施

第十五條房屋本體及每戶單元

第十六條樓幢戶編號及郵政設施

第十七條物業管理用房

第十八條宣傳告示欄及其它公益性文體設施

第十九條各專業部門驗收資料

5、接管驗收程序

第二條發展商在物業交付前15天向物業公司書面提出接管驗收申請

第三條綜合管理部接到申請首先確認其是否符合接管驗收前提要求

不符合接管驗收前提要求的,通知發展商暫不予以驗收交接,并說明理由,提出整改要求。

符合接管驗收前提的,組織相關人員組成驗收小組,按照雙方約定的時間依據驗收標準對物業進行接管綜合驗收。

第四條公司經營班子負責驗收結果的審批

第五條驗收合格的,在驗收結束后5天內向發展商出具驗收合格通知,并由驗收小組代表公司辦理接管手續,管理處負責現場主要協助。

第六條驗收不合格的,在驗收結束后3天內向發展商發出整改通知書

第七條整改結束后,由發展商提出申請,約定時間后再次復驗

6、不符合接管驗收前提要求及驗收(復驗)不合格的物業,公司不予以接管;確實需要接管的,可在協商的前提下先與發展商進行崗位交接。

7、物業接管驗收的前提

第二條小區(大廈)的所有建設項目全部施工完畢,并經過竣工驗收合格,驗收資料齊全

第三條住宅小區(大廈)的所有建設項目應按照規劃、設計的要求建成并滿足規劃設計的使用功能

第四條消防、安全、供電、供氣、給排水、衛生、綠化、道路、電信等主要設備設施正常使用并符合相關規定,相關驗收證明齊全

第五條通過質監站的《綜合配套設施驗收》,驗收證明齊全

第六條臨時設施、施工機具、建筑構件、建筑垃圾、廢料等全部清運完畢,室外無架設臨時管線

第七條施工單位及施工單位已完工退場,不再占用小區(大廈)內房屋且臨時施工用房已拆除

第八條綠化已按要求種植

第九條主要機動車非機動車停車場已按規定配置,室外道路建成并保持通暢

第十條共用區域垃圾中轉站(箱、桶)已按規定配置

第十一條共用部位消防設備設施及信報箱已按規定配置

第十二條合同中另有約定的按約定辦

8、物業接管驗收的標準

第二條公司管理處工作手冊《房屋本體接管驗收規程》、《公共配套設施設備驗收規程》、《物業資料接管驗收規定》

第三條《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收標準》

第四條國家另有規定的按國家規定執行

9、舊物業的接管驗收參照此辦法執行

設備故障報告制度

1、為加強管理處/中心設施設備的管理,保障設施設備的安全運行,特制定本制度。

2、本規定中的設備故障分為一般故障、重大故障和事故三類。

一般設備故障是指維修費用較少,基本不影響業主使用的設備故障。

重大設備故障是指影響面廣,停機時間4小時以上的故障。

設備事故是指設備重大毀損,影響極大或因設備故障造成人員傷亡。

3、管理中心/處發生設備故障的,應及時處理,抓緊時間恢復。

4、管理中心/處發生一般設備故障的,由管理中心/處直接處理,處理結果、過程報公司備案。

5、管理中心/處發生重大設備故障的,應在2小時內向公司工程部報告,發生設備事故應立即向公司報告。

6、發生重大設備故障和設備事故的,公司應成立事故調查組,按ISO9000體系進行調查處理。

7、發生人為重大設備故障和設備事故的管理處/中心不得申報當年度先進集體。

篇3:X住宅區綠化接管驗收標準

住宅區綠化接管驗收標準

1.項目工程部(或施工單位)向物業公司移交《綠化工程竣工圖》、《苗木種植一覽表》、《竣工驗收證明書》及《現場簽證單》、《綠化工程合同》,以備存檔。

2.綠化工程質量標準:

2.1苗木種植種類,數量,位置與竣工圖紙相符。

2.2苗木規格符合設計要求及結算規格。

2.3施工場地無殘留垃圾、余土。

2.4合格苗木質量標準:

2.4.1長勢良好,沒有枯枝、黃葉、殘葉現象。

2.4.2喬灌木種植位置適當,高低錯落有致,外形美觀,造型、修剪合理。

2.4.3枝葉無病蟲害,無蛀干害蟲。

2.4.4喬木保護措施得當,有護樹架無倒狀,搖動現象。

2.4.5草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/100平方米,無裸露黃土現象。

2.4.6不合格苗木,特別是大型喬木及枯死、生長不良苗木限在移交整改通知單下發后一周內補種整改完畢。新補種部分,要從補種工作完畢起重新計算養護期,或由養護公司補種,其費用從原施工隊中扣除。

3.貴重苗木、不易成活樹種、一、二年生地栽季節性時花、蔭生植物移交及其它不合理種植現象移交細則:

3.1對于價值昂貴稀有名貴樹種(例如:千年古榕、加拿列海棗、原始移植大型喬木等),施工單位對樹種成活質量保證期必須從工程竣工驗收后要經過二伏二寒(即2年質保期)后才能移交物業管理公司;若以上名貴樹種質保期未達到2年便移交物業管理公司,在2年(從工程竣工驗收之日計起)質保期內死亡,仍由項目工程單位承但補種責任,并對補種樹種從新計算質量保證期2年。

3.2不易成活樹種(例如:棕櫚科中植物;具體樹種名稱見附注),施工單位對樹種成活質量保證期必須從工程竣工驗收后要經過一伏二寒(即1年半的質保期)后才能移交物業管理公司;若以上名貴樹種質保期未達到1年半便移交物業管理公司,在1年半(從工程竣工驗收之日計起)質保期內死亡,仍由項目工程單位承擔補種責任,并對補種樹種從新計算質量保證期1年半。

3.3一、二年生地栽季節性時花因具有季節性,在非開花季節是沒有花期的,因此設計單位及項目工程單位應根據設計要求注明需保持綠化中一年四季有花品種的,請提供不同季節時花替換品種名稱,若設計未要求四季有花的一、二年生地栽時花品種,請注明此花花期過后需替換的永久多年生品種,以便管理公司根據設計要求進行養護工程的有效管理及達到良好綠化景觀效果;以上替換品種種植所產生費用由項目工程單位承擔。

3.4在項目移交時若發現有將蔭生植物種植在陽生植物生長環境中的現象,請設計單位及項目工程單位根據植物生長特性整改完畢后再進行移交,或移交時請設計單位及項目工程單位注明此植物自然死亡后替換品種,由物管公司安排替換品種施工種植,所發生費用由項目工程單位承但。

3.5其它不合理現象(例如:一年生時花與木本灌木間種、不耐澇植物種植在濕地中等),在移交時請設計單位及項目工程單位根據植物生長特性整改完畢后再進行移交,或進行準時移交物管公司,但物管公司在養護過程中1年(從移交物管公司之日起)內死亡,補種由項目工程單位承擔,并對補種樹種從新計算質量保證期。

4.物業公司將審批驗收結果交公司予以結算余款。