工程前期介入及房屋接管驗收標準

一、由管理處成立組建前期介入小組,策劃前期介入目標及方案。

二、人員及資源配置。

三、參與項目設計及圖紙會審,形成會審紀要。

四、對項目的規劃設計提出有利于物業管理順利實施的建議,由建設單位及設計單位調整、改進,涉及以下方面內容。

(一)物業的設計使用功能(如停車場、銀行、商店等)。

(二)后期經營管理中存在不足處的調整和改進方案。

(三)防盜報警系統和消防設施必須設置,選材和布局合理。

(四)對總平和室內各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議。

(五)水、電、氣供應量符合地域特點和發展需要。

五、參與設備選型及安裝方案審定。

(一)控制因設備選型及安裝不當給物業以后運行管理帶來隱患。

(二)設備型號、技術參數適合物業配套使用要求。

(三)安裝方案應有利于設備正常運行和維護保養。

六、使用的各種材料、備件是否符合國家質量標準。

七、參與工程現場檢查監理,工程施工中按國家有關法律規定、技術標準及合同進行檢查,及時發現不合格項目及產生不合格項的原因,會同建設方、施工方尋求處理方案,作出過程記錄。

八、參與隱蔽工程檢查,竣工后索取相關隱蔽簽證記錄。

九、現場監督管道打壓試驗、通球通水試驗、線路絕緣測試、衛生間閉水實驗等。

十、雨后注意觀察房屋的滲漏情況,及時將意見反饋給開發商整改。

十一、設專人跟進總平施工,繪制圖紙以做好地下管線的實際布置記錄。

十二、參與竣工驗收和接管驗收;嚴格按照國家接管驗收標準進行接管驗收。

十三、盡可能全面地收集物業的各種資料,熟悉各個部分,為日后管理作充分的準備。

十四、管理處應在開發商預驗收后對房屋進行詳細的檢查,并作好記錄。

十五、工程竣工驗收后,開發公司工程管理部按交付驗收應具備的條件做好交付準備,管理處在接到其書面通知后進行復檢。詳細內容如下:

(一)資料部分(準備)

1.產權資料:

(1)項目批準文件;

(2)用地批準文件;

(3)拆遷資料;

(4)房屋分產權清冊。

2.質保、技術資料部分:

(1)竣工圖(包括總平面.建筑.結構.設備.附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙);

(2)地質勘察報告;

(3)工程合同及開、竣工報告;

(4)圖紙會審記錄;

(5)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄);

(6)隱蔽工程驗收簽證;

(7)沉降觀測記錄;

(8)竣工驗收證明書;

(9)鋼材.水泥等主要材料的質量保證書;

(10)新材料、構配件的鑒定合格證書;

(11)水、電、氣、視、訊、衛生潔具、消防、電梯等設備的檢驗合格證書;

(12)砂漿,混凝土試塊試壓報告;

(13)供水、供暖、煤氣管道的試壓報告。

(二)工程實體部分

1.總平面

(1)道路路面不應有積水,空鼓和斷裂現象;

(2)明溝、散水、天溝內不得有斷裂、堵塞、積水現象;

(3)室外排水系統的標高,窨井設置,管道坡度,管徑均必須符合室外排水設計規范的要求,管道直且排水通暢,井蓋擱置穩妥并設置井圈;

(4)化糞池應按合理排污量設置,池內無垃圾雜物,進出水口高差不得小于5cm;

(5)單位工程的臨時設施及過渡用房拆除清理完畢,達到工完、料凈、場地清的要求;

(6)群體建筑應檢查相應的市政、公建配套工程和服務設施,達到應有的質量和要求。

2.房屋主體結構:

(1)地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規范的允許變形值,不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞;

(2)鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫、不得超過鋼筋混凝土結構設計規范的規定值;

(3)鋼木結構結點牢固,支撐系統可靠,構件選材必須符合結構工程施工及驗收規范規定;

(4)磚石結構必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫。

3.房屋建筑部分:

(1)墻體,梯踏步的陽角完好無損、飾面材料表面潔凈,粘貼牢固,陰陽角順直,無缺棱掉角;

(2)門窗安裝平正牢固,無翅曲變形,開關靈活,零配件裝配齊全,位置準確,鋁合金門窗縫隙平密,木門窗縫隙適度;

(3)樓地面面層與基層必須粘結牢固,不空鼓,整體面層平整,不允許有裂縫,脫皮和起砂等缺陷。塊料面層表面平正,接縫均勻平直,無缺棱掉角,木樓地面平整牢固,接縫密合;

(4)砂抹平整,不應有空鼓,裂縫和起泡等缺陷;

(5)油漆,刷漿應色澤一致,表面不應有脫皮,漏刷現象;

(6)凡與水接觸的平面區域的坡向正確,排水暢通,無積水,不允許有滲漏現象。在有臨時積水區域(如屋面、衛生間、盥洗間|必須做24小時閉水試驗);

(7)外墻立面不得漏水;

(8)煙道、通風道暢通無阻塞物;

(9)晾衣架安裝牢固,搖臂應靈活。

4.房屋水、電、氣、視、訊

(1)給排水、煤氣管道安裝牢固,接口嚴密,控制部件啟閉靈活、無滴漏,并進行水(氣)壓試驗,提交試驗記錄及試驗報告,灌水試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛生間工程施工驗收規范的要求;

(2)地漏排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水暢通;

(3)衛生器具質量良好,接口不得滲漏,安裝平正牢固,部件齊全,制動靈活;

(4)照明器具等低壓電器安裝位置正確,整齊美觀,接觸良好,部件齊全,牢固可靠;

(5)配電線路符合設計要求,滿足負荷需要,絕緣良好,接地可靠。每回路導線間和對地絕緣不得小于1MΩ/KV,并提供測試記錄及報告;

(6)配電裝置標識正確清晰,開關靈活,漏電保護動作靈敏;

(7)各種避雷裝置的所有接點必須牢固可靠,接地阻值必須符合電氣安裝工程施工及驗收規范的要求;

(8)電視、電話、網絡系統安裝符合相應專業技術指標要求,并提供末端標準數值;

(9).煤氣表、熱水器布置位置合理,安裝牢固,通風良好。

5.給水系統

(1).給水系統上下水管網試壓,沖洗管內雜物完畢,附屬設備安裝齊全;

(2)生活水池清潔、衛生,水池、水箱已消毒完畢,并已通過主管單位取樣檢查并頒發許可證;

(3)水泵前后閥門開啟靈活,水泵電機絕緣合格;

(4)空載運行水泵時,電機溫升、中軸偏差、機械響聲及潤滑情況良好;

(5)啟動給水泵、給水箱,灌注水,注意水壓,電機溫升是否正常,水泵邊緣有無滴漏,機械響聲有無異常;

(6)開啟水箱出水管總閥,逐步開啟各層總閥,觀察水咀、出水、水質情況,應符合要求;

(7)給水閥門水表的接法是否正確,器具是否齊全,有無缺件缺損,排水管、地漏排水是否暢通。

6.排水系統

(1)各排水管道已做通水、通球試驗,并有試驗記錄及試驗報告;.

(2)各排水管道附件齊全;無遺失;

(3)各排水口、地漏口、建筑垃圾已清掃完畢;

(4)抽水馬桶接口,排水暢通,余水量正常;

(5)各層地漏口、排水口排水暢通;

(6)管道接口及管道粘接良好,無滴漏。

7.循環水泵

(1)水泵設備安裝平穩,運行時無較大震動;

(2)管網試壓沖洗,水處理裝置安裝合格,并已可投入正常運行;

(3)循環泵、加壓泵、空載運行正常;

(4)系統上各類閥門工作狀態正常、開閉靈活,系統管網保溫情況好;

(5)啟動水處理裝置,循環泵、加壓泵,做管網保壓測試;

(6)系統末端出水管需達到設計要求,滿足使用條件。

8.供電系統

(1)配電設備、發電設備安裝基座牢固,檢修方便,試運行良好,產品資料齊備;

(2

)按照施工資料,仔細檢查各類主干電纜,母線槽的進出編號、各箱柜編號、控制對象正確;各類標志齊全,系統已可正常投入運行;

(3)各類電纜、母線槽、各相對地、相間絕緣電阻值合格,重復接地、保護接地、工作接地不得混淆不清,接地電阻值合格;

(4)關閉各終端控制箱、柜進線開關、及各層用電總開關,使主回路線獨立;

(5)關閉配電室各出線回路總開關;

(6)合上高壓總開關,送上低壓配電柜電源;

(7)逐步合上各分路回路總開關,觀察其電壓、電流值;

(8)分別合上各分路回路總開關,觀察其電壓、電流值;

(9)啟動重負荷,觀察功率因素裝置是否自動切換;

(10)檢查各配電箱柜的使用功能是否達到設計規范要求;

(11)電氣系統投入試運行后,每隔一到二個小時分別記錄好,電流、電壓、功率因數;

(12)室溫濕度、變壓器溫升等相關數據;

(13)測試記錄好防雷接地線的接地電阻值,如果是高層建筑,則測試各層均壓帶接地電阻值;

(14)室內全面檢查。檢查時應注意:電氣方面,電氣的三相電,接法正確與否,室內插座的相線,和零線接法正確與否,插座是否有電。

9.消防系統

(1)消防設施必須符合建筑設計防火規范,高層民用建筑設計防火規范要求,系統模擬試驗檢測記錄、聯動控制、火災報警必須滿足消防要求,并且有消防部門檢驗合格證;

(2)火災自動報警系統

A.依照施工資料,核實好工程、安裝質量、探測器安裝部位等實際情況;

B.開主機空載運行,檢查主機各項功能及控制數據;

C.逐步接上各個回路、探測器、觀察其運行情況;

D.在主機上編好各個探測器的地址碼、部位碼,使主機碼正常運行;

E.填寫好調試記錄,并對每個探測器做現場吹煙試驗;檢查其報警靈敏度、實際位置的準確度;

F.做好調試報告,在試運行期間填寫好日常運行記錄。

(3)聯動系統

A.依照施工資料,核實好聯動設備接線情況、及整個工程安裝質量;

B.開啟聯動系統,測試聯動主機在空載下的聯動狀況是否正常;

C.逐步接上各個聯動設備、及控制設備、并測試各點電壓、電流值;

D.在控制室設置好各種聯動邏輯關系、檢測各聯動設備受控結果、回授運行結果;

E.在控制室檢測聯動設備在自動狀況下,是否按設計的邏輯關系進行聯動、動作的結果是否符合規范要求;

F.做好調試結果,并在設備試運行期間,填寫好運行情況。

(4)噴淋系統

A.管網已試壓,沖洗完畢;

B.整個管網設備安裝完畢;

C.噴淋泵,空載運行合格;

D.穩壓裝置啟動正常;

E..關閉各層安全信號閥;

F.啟動泵給予主管網灌裝水,檢查泵運行情況,電機溫升,自動排氣閥門工作情況;

G逐步開啟各屋安全信號閥,未端試水裝置對每屋平面管網灌水;

H.各類報警信號的顯示;

I.調試壓力開關,水力警鈴;

J.分別在各屋做放水試驗、檢測各類信號、啟泵的邏輯關系;。

K.檢測泵接合器的進水情況;

L.做好調試記錄,記錄好系統設備運行情況。

(5)普消系統

A.管網已試壓、沖洗完畢;

B.各類附屬設備已安裝;

C.穩壓裝置啟動正常;

D.泵電源到位,空載運行合格;

E.打開試驗拴,啟動泵觀察、泵運行情況、電機溫升、機械潤滑、試驗口水壓數、水拄噴射距等;

F.檢查泵接合器進水情況、室外消火拴出水情況、消火拴按鈕啟泵情況及報警情況;

做好調試運行記錄。

10.弱電系統

(1)網絡

A.提供經檢驗合格的設備,并能使用;

B.中心應能輸出信息到戶內點位;

C.所有綜合布線符合安裝規范要求;

D.戶內信息點位插口完好。

(2)CATA電視系統

A.提供經檢驗合格的設備,并完好能使用;

B.光纖線路應符合專項要求;

C.提供放大器件應能滿足放大信號要求;

D.戶內信息點位插接口完好;

E.戶內都能收到本地電視節目及有線電視和衛星電視節目。

(3)電話

A.電話線路自戶內無短路、斷路、跳線與端子盒;

B.戶內電話盒信息點位應完好正常。

(4)可視對講

A.提供完好并經檢驗合格系統設備;

B.綜合布線,從設備中心到戶內應保證其信號無干擾,無電壓降,線無斷路、短路、報警信號及對講功能,符合系統要求;

C.樓宇主機及與戶內主機都能清晰看見對方,所有增設功能完好。

(5)智能抄表

A.綜合布線符合安裝規范要求;

B.提供經檢驗合格設備,完好并能正常使用;

C.每個點的數據采集與設備顯示數據應吻合;

D.戶內提供的數據采集表及點位應能與系統設備以及數據采集板相匹配。

(6).安全防衛

A.提供經檢驗合格的設備系統,并能完好使用設備,設備應自動防干擾;

B.綜合布線符合規范要求,從設備中心到小區輸出,信號應準確無誤;

C.紅外報警線路布置應與小區綜合布線一致,遇到紅外線受干擾應能報警。

11.停車管理系統

(1)提供完好經檢驗合格的設備系統;

(2)欄桿道閘應能準確無誤傳輸信號至設備系統;

(3).道閘處布線至設備系統應符合安裝規范。

篇2:物業工程部前期介入工作說明書

物業(工程部)前期介入的工作說明書

1.0目的

明確員工職業道德規范,熟悉工作流程

2.0范圍

適用于"**物業"物業服務中心

3.0內容

職務名稱:前期介入所屬部門:服務中心工程部

職務等級

職務概要

工程項目的前期介入

項目工作職責

1、負責項目的竣工驗收工作

2、負責前期項目有關裝修方案審核的資料準備工作

3、負責對維護部的工作提供技術支撐

4、負責已移交項目遺留問題實施的具體跟進工作

5、負責編制的相關操作規程和保養作業指導書

項目日常工作內容

1、負責項目的前期介入工作、掌握熟悉新項目系統,監督工程的施工質量。并從后期管理和業主使用的角度,建議項目的完善

2、根據工程進度,有針對性的監控工程的狀況,及時反映并跟蹤結果

3、與開發商項目部相關工程師及施工單位負責人保持技術溝通與交流

4、收集、建立項目的各種技術資料及備件供應渠道

5、了解裝修管理工作的狀況,及時提供支撐

6、按時填寫《前期介入周記表》,及時遞交與直接上司

7、每月26日前完成月工作總結和下月工作計劃,及時遞交與直接上司

8、積極參加公司組織各種培訓,提高技能水平

履行本職責的權力

1、對工程項目的相關情況從物業管理角度和業主使用角度有建議權

2、對工程部內部細項工作有指導權

工作關系表

1、直接上司:工程部主管

2、直接下屬:

3、指導與相互協作部門:品質部、地產公司項目部、工程管理部、客戶服務部。

使用的設備與工具等資源配置

1、對講機一臺

2、分機電話一部

工作過程中常用的表格和文件

1、物資申購單、合同審批表、前期介入周記表等

2、維修類體系文件及行政管理制度

工作條件與環境

1、主要是室外工作,日常巡查工作較多,因與工地巡邏較多,故工作環境較差

工作計劃承諾與要求

1、發現問題及時上報信息,并提出合理化建議

2、保證前期介入記錄完整準確