樓宇及物業設備的接管驗收作業指導書

1目的和范圍

1.1目的

本作業指導書明確規定了規范YY物業管理公司對物業進行全面接管的工作程序、工作內容和方法,從而物業管理工作的順利開展,確保接管物業的質量合格,滿足業主和用戶的需求。

1.2適用范圍

適用于YY物業管理公司與房地產開發公司或業主委員會簽定的《物業管理委托合同》所約定的各類物業管理項目,包括大廈、住宅小區、工業廠房、商業等建筑主體以及公用設備、設施。

2接管驗收操作規程內容

2.1總經理負責成立物業接管驗收小組,明確各小組工作職責

2.2接管驗收的準備工作

a.新建物業竣工驗收后、業主入住前,物業管理項目客戶部應及時組建接管驗收小組,對所接管的物業進行綜合性的接管驗收,以確保所接管物業基本合格,滿足業主的質量要求。

2.3成立物業接管小組

a.在接到總經理的接管驗收指令后,公司各相關部門應立即按照總經理的要求抽調業務骨干組成物業接管小組;

b.接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成:

--公司行政人事部抽調檔案管理文員負責接管物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作;

--物業部客戶服務部抽調業務骨干負責業主資料的驗收移交以及協助樓宇的驗收移交工作;

--物業部工程部抽調業務骨干具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。

2.4接管驗收前的準備:

a.接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作:

b.與開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等;

c.派出先頭技術人員前住工地現場摸底,制定好接管驗收計劃;

d.提前參與發展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作,做到心里有數;

e.準備好接管驗收記錄表格:

--《房屋本體接管驗收表》;

--《公共配套設施接管驗收表》;

--《機電設備接管驗收表》;

--《接管驗收問題整改表》。

2.5資料的接管驗收。發展商委托物業管理時須向物業部移交相關資料。

a.物業產權資料:

b.項目開發批準報告;

c.規劃許可證;

d.投資許可證;

e.土地使用合同;

f.建筑開工許可證;

g.用地紅線圖。

2.6綜合竣工驗收資料:

a.竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程個專業竣工圖及地下管線布置竣工圖);

b.建設工程竣工驗收證書;

c.建設消防驗收合格證;

d.公共配套設施綜合驗收合格書;

e.供水合同;

f.供電協議書、許可證;

g.供氣協議書、許可證;

h.光纖合格證;

i.通信設施合格證;

j.電梯準用證。

2.7施工設計資料:

a.地質報告書;

b.全套設計圖紙;

c.圖紙會審記錄;

d.設計變更通知單;

e.工程預決算報告書;

f.重要的施工會議紀要;

g.隱蔽工程驗收記錄;

h.沉降觀測記錄;

i.其他可能會影響將來管理的原始記錄。

2.8機電設備資料:

a.機電設備出廠合格證;

b.機電設備使用說明書(要求中文);

c.機電設備安裝、調試報告;

d.設備保修卡、保修協議。

2.9業主資料:

a.已購房業主姓名、位置、面積、聯系電話等;

b.業主身份證與購房合同復印件;

c.業主家庭成員、緊急聯系方式、車輛情況。

d.已購房業主的付款情況或付款方式。

3物業硬件設施接管驗收和竣工的區別

3.1接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收,它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求;而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收。

3.2接管驗收是物業部接管物業為防止出現物業質量有嚴重問題、將被業主廣泛投訴而采取的一種替業主提前服務式的驗收,而非具有法律效力的政府評價行為。

4接管驗收標準和驗收方法

4.1驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業主生活的合理要求。

4.2驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

a.樓宇本體硬件設施的具體驗收標準

b.主體結構:

c.外墻不得滲水;

d.屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

e.樓地面面層與基層粘結牢固,不空鼓。整體面層平整,無裂縫,無脫皮,起砂;塊料面層表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角,粘貼牢固,色澤均勻一致,無明顯色差。

4.3內墻面:

a.抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;

b.塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷,色澤一致;對縫沙漿飽滿,線條順直。

c.頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷,無脫皮,無裂紋,無霉點,無滲水痕跡,無污漬。

d.衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右,不應有積水、倒泛水和滲漏。

e.木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

5門窗:

5.1門開啟自如,無晃動和裂縫,零配件齊全,位置準確,無翹曲變形;

5.2門鎖、窗銷連接牢固,開啟靈活;

5.3玻璃安裝牢固,膠封密實,無明顯刮花痕跡,無損傷;

5.4油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;

5.5電子防盜門通話清晰,完好,無銹跡;

5.6不銹鋼房門表面光亮,無刮花、變形;

5.7高檔裝飾門裝飾完整。

5.8樓梯、扶手:鋼木樓梯安裝牢固,無銹蝕、彎曲,

油漆完好,色澤均勻,表面平滑;砼樓梯無裂縫,無表皮剝落。

6其他裝修

6.1木裝修工程表面光潔,線條順直,對縫嚴密、牢固。

6.2飾面磚表面平整,無空鼓、裂縫、起泡和缺角,對縫平直。

6.3油漆、刷漿色澤一致,無脫皮、滲漏現象。

6.4電器插座安裝牢固,符合"左零右火"規定,電源已接通正常。

6.5光纖已開通,收視良好。

6.6開關安裝牢固,開關靈活,接觸良好。

6.7燈具安裝牢固,完好無損,反應靈敏,發光正常。

6.8水表、電表、氣表安裝牢固,讀數正常,無損傷。

6.9衛生潔具安裝牢固,配件齊全,無污漬和刮花,接口密實,無滲漏現象、無堵塞,排水通暢。

6.10給水設施安裝牢固,接口密實,無滲漏、銹跡,流水通暢,有足夠壓力。

6.11地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實,無滲漏現象,無堵塞,排水通暢,完好無損。

6.12門鈴、對講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。

6.13防盜網、晾衣架安裝牢固,焊接密實,面漆完好均勻,無脫皮、

6.14其他配備設施要求齊全、完好,型號與設計相符,工作正常。

7公共配套設施接管驗收標準

7.1天臺:

a.天溝、落水口暢通完好;

b.隔熱層、防水層完好。

c.散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離,坡度適宜、平整。

d.屋面避雷設施連接牢固。

e.路燈、裝飾燈安裝牢固,完好無損,工作正常;燈柱安裝牢固,油漆完好。

f.綠化符合設計要求,不缺株少苗,無死株,無大面積雜草;綠化水觀布局合理,閥門開關靈活,安裝穩固。

7.2道路:

a.路面平整,無水泥塊,無起砂、斷裂;

b.路沿石砌筑整齊,灰縫飽滿,無缺角損傷;

c.塊料面層拼砌整齊,平整牢固,無明顯裂縫、缺棱掉角;

d.交通標識線、路牌清楚完好。

7.3室外消防栓:

a.消防箱標識清楚,玻璃完好;

b.消防設施配件齊全;

c.消防管安裝牢固,標識明顯,閥門完好,無滲漏水,水壓充足。

7.4樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固,標識清楚。

7.5垃圾中轉站密封完好,外表裝飾完整,油漆完好,使用方便。

7.6安全員崗亭安裝牢固,配件齊全,標識清晰,完好無損。

a.安全員道閘安裝牢固,開啟靈活,標識清楚,完好無損。

7.7停車場地面平整,照明充足,標識清楚,安全設施良好,排水設施良好。

a.自行車、摩托車棚安裝牢固,照明充足,標識清楚,安全防護和排水設施良好。

7.8明溝、暗溝排水暢通,不積水,無斷裂,溝蓋板安裝牢固、平穩。

a.沙井、檢查井、化糞池排水暢通,池壁無裂縫,池內無雜物。

7.9護坡、擋土墻泄水通暢,砌筑牢固。

7.10臺階、踏步砌筑平實、牢固,無裂縫。

7.11水池、水箱衛生清潔,無滲漏。

7.12信報箱安裝牢固,完好無損,標識清楚,表面平整光潔。

7.13雕塑、小品牢固,完好,安全。

7.14招牌、廣告牌安裝牢固,安全,表面平整光潔。

8機電設備的接管驗收

8.1電梯設備型號、數量與移交清單相符,運行平穩,安裝符合規范;有電梯運行準運證;機房設置合理,配件安全,標識清楚,表面光潔平整、明亮。

8.2變配電設備型號、數量與移交清單相符,工作狀態良好,安全防護裝置齊全,標識清楚、機房配置齊全,通風、采光良好,設備表面油漆完好,無損傷。

8.3中央空調設備型號、數量與移交清單相符,工作性能達到設計指標,配置齊全,標識清楚,機房通風、采光、降溫良好,設備表面油漆完好,無損傷。

8.4發電機型號與移交清單相符,工作狀態良好,反應敏捷,標識清楚,表面油漆完好無損傷,設備安裝牢固,機房隔音、防護設置完好,通風、采光良好。

8.5消防監控設備型號、數量與移交清單相符,工作狀態良好,標識清楚,設備表面完好無損,設備安裝牢固,機房干燥、通風、采光良好。

8.6給排水設備型號、數量與移交清單相符,工作狀態良好,標識清楚,設備表面油漆完好無損,安裝牢固,無滲漏現象,機房配置完整。

8.7安全監控設備:同消防監控設備。

9接管驗收遺留問題的處理

9.1遺留問題的登記確認:

9.2對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發展商相關人員簽字確認;

9.3對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請發展商相關人員簽字確認。

9.4對資料遺留的問題,接管驗收小組應當積極同發展商聯系補齊,必要時由公司總經理協助進行。

9.5對物業硬件設施、設備遺留問題,一般問題接管驗收小組應當要求發展商在兩周內解決;重大問題接管驗收小組應當要求發展商在一個月內解決。必要時公司總經理應當協助進行。

9.6對于長期解決不了、勢必會影響物業管理的問題,應當以備忘錄的形式將問題登記后交給發展商進行備錄。

9.7《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。

篇2:接管驗收工作內容程序公共設施設備交接驗收標準

接管驗收工作內容和程序3--公共設施設備交接驗收標準

1范圍

小區內的公共場所之設備、設施及水電等。

2驗收標準

2.1基礎設施

2.1.1房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等。

2.1.2散水坡

無下陷、斷裂、與墻體分裂。

面層平整無脫層。

無倒泛水現象。

2.2天臺

2.2.1屋面隔熱層、防水層

板端縫、伸縮縫油膏緊貼。

隔熱板、防水層表面無裂縫。

2.2.2天溝、落水口暢通,管道完好。

2.3消防設施

2.3.1消防栓閥門完好,無滲漏水;油漆均勻,無少漏刷現象;覆蓋消防栓之井蓋完好,擱置穩妥,位置標志清晰。

2.3.2消防管、消防帶等配套齊全;消防管無滲漏水現象。

2.4路燈

2.4.1按設計要求安裝。

2.4.2燈具安裝牢固,配件齊全,燈罩無損壞,燈泡照明正常。

2.4.3燈柱安裝牢固,燈柱油漆均勻,無損傷和刮花。

2.5綠化

成活率達95%以上,無病蟲害發生,無綠化死角,無雜草叢生,綠地98%。

2.6道路

2.6.1道路面平整,無起砂,無空鼓,無損傷。

2.6.2路沿砌筑整齊,灰縫飽滿,無損傷。

2.6.3塊料面層:拼砌整齊,平整穩固,塊料面無裂紋、無缺棱掉角。

2.6.3路牌標志清楚,地面線條順直。

2.7垃圾轉運站

參照相關《房屋交接驗收標準及檢驗辦法》的室內交接驗收部分。

2.8垃圾箱、垃圾桶

2.8.1表面無損傷,安放地面平穩。

2.8.2同一區域安放種類、式樣統一。

2.9崗亭

2.9.1砌筑類:參照相關室內驗收標

2.9.2鋁材類:安裝牢固,配件齊全,開啟自如,型材表面無損傷,玻璃無污漬。

2.10景觀、雕塑和文化娛樂設施

外觀完好,色澤飽滿,安放穩固;按設計標準和要求達到的效果驗收。

2.11擋土墻、坡

2.11.1砌筑密實,砂漿溝縫飽滿。

2.11.2按設計要求設有排水孔。

2.12踏步

2.12.1砼砌:踏面、踢面無破損,陰陽角無缺口和斷裂。

2.12.2塊料砌:參照《房屋交接驗收標準及檢驗辦法》相關內容。

2.13水池

2.13.1按設計要求和相關衛生標準驗收。

2.13.2無滲漏水現象。

2.14上下水管道、落水管

2.14.1無堵塞,無倒流。

2.14.2無泄漏,管道無破裂,松脫。

2.15化糞池

2.15.1無泄漏,無滲透。

2.15.2化糞池密封性好,無安全隱患。

2.15.3吸糞口位置適當,大小合適。

2.16溝渠、池、井

2.16.1溝渠坡度合適,無倒流,外觀無礙觀感。

2.16.2池進出水設計合理,外觀無礙觀感。

2.16.3各種井的進出水設計合理,封閉性好,無安全隱患,無堵塞。

篇3:Z大廈機電設備接管驗收工作細則

zz大廈機電設備接管驗收工作細則

一、進行接管驗收應具備的條件

1.機電設備(設施)安裝施工完畢;

2.機電設備(設施)系統調整試驗合格;

3.機電設備(設施)系統滿足大廈使用功能。

二、進行接管驗收(廣東zz房地產開發公司)應提交檢索的技術資料

1.竣工圖(包括平面圖、設計說明、原理圖、接線圖);

2.圖紙會審記錄;

3.竣工驗收證明文件;

4.機電設備(設施)安裝施工工程合同及開工竣工報告;

5.工程設計變更通知及技術核定單位(包括質量事故處理記錄);

6.機電設備產品說明書、合格證、調試大綱(方法)、備品備件及專用工具清單;

7.安裝技術記錄;

8.調整試驗記錄。

三、接管驗收項目和標準

1.接管驗收項目:

A.高低壓配電設備系統;

B.應急發電機組設備系統;

C.消防設備(設施)系統;

D.電話、電視系統;

E.空調供冷系統;

F.給排水系統;

G.保安監控系統;

H.電梯運輸系統;

I.樓宇自控、辦公設備、機械停車系統及其它。

2.接管驗收標準(略)

四、進行接管驗收的程序

1.協商約定:

A.廣東zz房地產開發公司書面提請zz大廈物業管理有限公司進行驗收接管,并按委托合同提供驗收接管應驗交的全部資料。

B.zz大廈物業管理有限公司審驗提交的全部資料,如具備條件,在15日內簽發驗收通知并約定時間。

2.現場檢查驗收:

A.組織驗收小組,按專業分工制定《驗收交接記錄表》。

B.會同廣東zz房地產開發公司對機電設備(設施)質量和使用功能進行驗收。

a.預驗收

驗收小組對設計圖紙、設計變更、竣工圖、設備清單進行預驗收,對機電設備(設施)進行質量和使用功能的檢驗。同時,還要重點驗收設備規格、型號、容量、制造廠并清點數量,安裝位置等。

在驗收中檢查出不符合標準的項目,提出書面的《機電設備(設施)驗收整改通知書》返回廣東zz房地產開發公司,并在約定時間內由廣東zz房地產開發公司或工程施工單位進行整改。

對驗收中的單獨設備進行試運轉驗收。主要驗收設備的安裝質量和運轉中設備的主要技術指標,對不符合指標的,及時提出書面意見,要求廣東zz房地產開發公司組織設備制造廠或施工單位重新調試,要達到規定的要求。

預驗收后形成一份預驗收報告,交公司總經理審查。

b.正式驗收

預驗收中提出的項目落實后,驗收小組要進行檢查、驗證。如整改合格,則進行正式的接管驗收。

一是圖紙與設備規格型號、數量符合;二是機電設備的實際安裝位置與設計安裝位置符合;三是設備包括設施連接的整個系統的技術性能,應與設計的功能符合。驗收結果記錄在《驗收交接記錄表》中。

對機電設備(設施)進行驗收,重點放在預驗時已記錄在案的問題方面,其結果也記錄在《驗收交接記錄表》中。

各專業人員根據驗收后的情況,寫出機電設備工程驗收報告,驗收小組根據驗收報告,作出綜合性驗收評定及意見書,并將驗收報告送公司總經理審批。

公司總經理代表zz大廈物業管理有限公司同廣東zz房地產開發公司進行正式移交,簽署接管文件,接收機電設備(設施)管理權和相關資料。

有關驗收結果文件,質量問題的處理約定文件均作為接管文件的一部分作為物業委托管理合同的有效文件。

zz大廈物業管理有限公司