新樓宇接管驗(yàn)收程序

1.目的:確保樓宇住、用的安全和正常使用功能。

2.適用范圍:對(duì)新接管樓宇的建筑、裝修、設(shè)備等方面的驗(yàn)收。

3.內(nèi)容:

3.1接管驗(yàn)收條件

按發(fā)展商(或業(yè)主委員會(huì))對(duì)物業(yè)管理公司的委托合同,在大樓竣工驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上,物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足住戶居住安全、使用功能正常為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。

3.2發(fā)展商需向物業(yè)管理公司移交的資料清單如下:

注:對(duì)于原有已入伙的物業(yè),發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物業(yè)公司驗(yàn)收樓宇的同時(shí),移交樓宇資料給物業(yè)管理公司;對(duì)于新的物業(yè),發(fā)展商在樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí),也應(yīng)移交一份給物業(yè)管理公司存檔。

3.2.1產(chǎn)權(quán)資料

a.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;

b.用地批準(zhǔn)文件;

c.建筑執(zhí)照;

d.小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單;

3.2.2市府驗(yàn)收合格資料:

a.工程竣工驗(yàn)收證書;

b.消防工程驗(yàn)收合格證;

c.市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書

d.用電許可證;

e.供用電協(xié)議書;

f.用水審批表、水費(fèi)收繳合同書;

g.衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證;

h.電視共用天線合格證;

i.電梯使用合格證。

注:煤氣、電話由市有關(guān)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)及驗(yàn)收。

3.2.3工程技術(shù)資料

樓宇接管驗(yàn)收

a.建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、空調(diào)、煤氣等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報(bào)告等。

b.地質(zhì)勘察報(bào)告;

c.工程合同及開、竣工報(bào)告;

d.工程預(yù)決算分項(xiàng)清單;

e.圖紙會(huì)審記錄;

f.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);

g.隱蔽工程驗(yàn)收記錄;

h.沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖;

i.竣工驗(yàn)收證明書;

j.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;

k.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書;

l.水、電、空調(diào)、采暖、電梯等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書;

m.砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告;

n.供水、供暖管道的試壓報(bào)告;

o.機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、單臺(tái)設(shè)備的說明書、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。

3.3樓宇接管驗(yàn)收程序:

3.3.1發(fā)展商(業(yè)主委員會(huì))通知物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收。

3.3.2物業(yè)管理公司按3.1及3.2進(jìn)行核對(duì)。具備

條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。

3.3.3物業(yè)管理公司同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能及外觀質(zhì)量初步檢查。

3.3.4對(duì)初步檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題,約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改,并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)。

3.3.5經(jīng)復(fù)驗(yàn)移交人對(duì)初檢中發(fā)現(xiàn)的問題已整改完畢(或雙方認(rèn)可解決方法),物業(yè)管理公司應(yīng)在合同規(guī)定的接管日期前7日簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證。

3.3.6對(duì)于新樓宇的接管,在簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證時(shí),應(yīng)向發(fā)展商說明:經(jīng)初驗(yàn)同意接管的樓宇,不等于樓宇質(zhì)量完全符合國(guó)家及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的

樓宇接管驗(yàn)收

要求,發(fā)展商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任。在一年保修期結(jié)束時(shí),應(yīng)在取得物業(yè)管理公司認(rèn)可后才向施工單位支付保修金。

3.4樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn):

3.4.1檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn):

參照建設(shè)部ZBP30001-90標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行及達(dá)到小業(yè)主合理要求。

3.4.2質(zhì)量及功能檢驗(yàn)程序:

a.樓宇接管前的質(zhì)量檢驗(yàn):

根據(jù)設(shè)計(jì)要求,每棟每層每戶逐個(gè)房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢查。

①確定物件數(shù)量是否符合;

②外觀上有無人為損壞;

③房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。

對(duì)新樓宇的接管,此程序的檢驗(yàn)由發(fā)展商代表與物業(yè)公

司人員雙方共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查,將檢查結(jié)果整理后返回移交人進(jìn)行整改,管理處負(fù)責(zé)對(duì)整改后項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)于舊樓宇的移交,應(yīng)由發(fā)展商(業(yè)主管委會(huì))與物業(yè)公司兩方共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查,將檢查結(jié)果整理后,雙方共同探討解決辦法。

b.對(duì)于新樓宇,根據(jù)檢查結(jié)果,管理處對(duì)檢查合格的房屋接管鑰匙,對(duì)仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。對(duì)于舊樓宇,在雙方對(duì)如何解決缺陷問題達(dá)成協(xié)議后,管理處接管鑰匙。管理處對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。

c.小業(yè)主入伙接收物業(yè)時(shí),管理處人員陪同小業(yè)主對(duì)房間設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查,對(duì)發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。對(duì)于新樓宇,由管理處整理后送交發(fā)展商,并督促施工單位逐項(xiàng)返修,管理處(小業(yè)主)復(fù)檢認(rèn)可后消項(xiàng)。對(duì)于舊樓宇,根據(jù)達(dá)成的協(xié)議對(duì)提出的缺陷進(jìn)行整改。

d.對(duì)于在一年保修期內(nèi)的樓宇,小業(yè)主或維修工在使用(或工作)過程中發(fā)現(xiàn)由于建筑施工或產(chǎn)品質(zhì)量上的缺陷,經(jīng)管理處查驗(yàn)證實(shí)后,報(bào)告發(fā)展商派人更換或返修。

e.保修期結(jié)束后,根據(jù)承建商的保修情況向發(fā)展商建議保修金的支付。

樓宇接管驗(yàn)收

3.4.3公共配套設(shè)備的驗(yàn)收:

a.每棟高層樓宇應(yīng)有能直接觀察進(jìn)出口大門內(nèi)外的保

安值班室。值班室內(nèi)應(yīng)有電話、與住戶相聯(lián)系的可視對(duì)講系統(tǒng)、可監(jiān)視大堂門前及電梯轎廂的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、照明設(shè)施及衛(wèi)生潔具等。

b.每棟高層進(jìn)出口處有可鎖的、箱面帶各單位明顯標(biāo)

志的信報(bào)箱。

c.有符合市交通管理局要求的汽車停車場(chǎng)、交通設(shè)施標(biāo)志及值班崗?fù)?、電?dòng)道閘、減速坡;并有符合要求的消防設(shè)施及排水設(shè)施。

d.同樓宇管理相適應(yīng)的管理處辦公用房(包括辦公室、財(cái)務(wù)室、會(huì)議室、接待室),業(yè)主委員會(huì)辦公用房。

3.6接管驗(yàn)收記錄:

3.6.1樓宇建筑接管驗(yàn)收記錄表

3.6.2樓宇給排水接管驗(yàn)收記錄表

3.6.3樓宇電氣接管驗(yàn)收記錄表

3.6.4公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單

3.6.5公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單

3.6.6室外給排水驗(yàn)

收單

3.6.7綠化驗(yàn)收單

3.6.8樓宇接管驗(yàn)收移交工程資料清單

篇2:樓宇接管驗(yàn)收問題解決措施

樓宇接管驗(yàn)收問題的解決辦法

發(fā)現(xiàn)問題的解決辦法

樓宇驗(yàn)收分物業(yè)公司(管理處)初驗(yàn)和小業(yè)主復(fù)驗(yàn)。

一、在初驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題,處理如下:

㈠一般項(xiàng)目的返修

對(duì)接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題,物業(yè)公司驗(yàn)收組應(yīng)在兩天內(nèi)提交給發(fā)展商(一式兩份,一份給發(fā)展商,一份由發(fā)展商交給承建單位),由承建單位負(fù)責(zé)返修;管理處應(yīng)留底一份,以便督促整改,并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn),直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商,由建設(shè)單位委托管理處代為返修,所需費(fèi)用由發(fā)展商支付。

㈡房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng)

在接管驗(yàn)收中,如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時(shí),驗(yàn)收不能通過。由建設(shè)單位對(duì)房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或采取其它有效的措施進(jìn)行處理,處理完畢,達(dá)到合格要求、確保住用安全的,再商定時(shí)間予以驗(yàn)收。并向發(fā)展商索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施和復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄并存檔備查。

㈢不具備使用功能問題的處理

接管驗(yàn)收時(shí),對(duì)于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通,致使用戶不能進(jìn)住的,應(yīng)由發(fā)展商負(fù)責(zé)抓緊解決,等符合接管驗(yàn)收條件后,再行組織驗(yàn)收。

二、小業(yè)主在驗(yàn)收中提出問題的解決辦法

1、對(duì)小業(yè)主提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題,應(yīng)在兩天內(nèi)提交給發(fā)展商(一式兩份,一份給發(fā)展商,一份由發(fā)展商交給承建商),由承建商負(fù)責(zé)返修;管理處應(yīng)留底一份,以便督促整改,并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn),直至合格為止。

2、對(duì)小業(yè)主提出的裝修方面的問題,應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解答,回答內(nèi)容見《工程規(guī)章制度手冊(cè)》中的相關(guān)裝修管理規(guī)定。

3、對(duì)小業(yè)主提出的有關(guān)入住等方面的問題,應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解答,并盡力提供幫助。

三、相關(guān)文件及記錄:

《業(yè)主房屋裝修管理規(guī)定》《接管驗(yàn)收記錄》