物業轄區房屋維修服務規程(2)

二、修理門窗

1、檢查門窗的附件是否齊全。

2、檢查有無配件損壞。

3、更換配件。

4、將門窗反復開啟數次,檢查是否有異聲及不靈活之處,以達到開關自如的目的。

5、提請用戶注意:

a.需定期往轉動部分加油。

b.如門窗有損壞,不要輕易動,以免發生不必要的意外。

三、換鎖(木門、鐵門)

1、拆下門鎖,檢查鎖壞在何處,如能修理,及時修理,如鎖不能使用即更換新鎖。

2、鎖裝上后,查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密,反復開關,查看是否靈活。

3、提醒住戶不要用匙亂扭鎖,防止鎖內部件損壞,造成無法使用。

四、電的維修

(維修人員排除故障在確認線路完好后,方可恢復送電。)

(一)、配電室開關故障

(此項維修適用于抽屜式低壓開關故障的維修)

1、分析原因:低壓開關跳閘或燒壞,可能由以下原因造成:

①因控制線路出現短路現象,導致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關的額定短路通斷能力時,空氣開關燒壞。

②因控制線路過載,開關跳閘或線路上的負載電流大于空氣開關的額定電流與電流脫扣器的額定電流時,空氣開關燒壞或接觸器觸頭長期通過較大的通斷電流,引起觸頭嚴重發熱燒蝕損壞。

2、維修程序:

a.針對①的情況,先將抽屜上的空氣開關置于"off"位置,再將電源兩側的斷路器置于分閘位置(根據實際配電線路,在不影響其它供電線路負荷情況下),然后將開關抽屜抽出來,用萬用表檢查線路,查找短路故障點,排除故障后再檢查開關抽屜內的所有電氣保護元件是否完好,保護元件動作的整定值是否滿足設計要求,最后更換同一技術規格的空氣開關或熔斷器,恢復正常送電。

b.針對②中的情況,如果是開關跳閘,先將電源側的斷路器置于分閘位置(根據實際配電線路,在不影響其它供電線路情況下),然后將開關抽屜抽出來,用萬用表檢查線路,確線路無故障后,將開關抽屜復位,恢復正常送電,然后用鉗型電流表測試三相負載電流(或通過柜上的電流指示儀表觀測),看是否超過設計要求;如確認為是由于線路過載造成開關跳閘,需將此線路負荷減少;如空氣開則關燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞,則需更換同一技術規格的元件后,方可恢復正常送電。

3、驗電:線路送電后,看線路上的電壓、電流表指示是否穩定正常。

(二)、住戶家中無電

1、分析原因,住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成:

①線路停電檢修。

②用戶總開關燒壞。

③因住戶使用的電器設備內部故障,或線路短路致使保護控制開關跳閘。

④進戶線與接線端子接觸不牢。

⑤電度表燒壞。

2、維修程序:

a.若屬①中的情況,應向住戶說明停電的原因。

b.針對②中的情況,首先斷開電源開關,檢查住戶用電設備及使用現場,看線路是否出現短路、負荷太大超過電源保護開關容量、接線端子接觸不良長期過熱燒壞所致。將住戶房內用電設備從插座上的插頭拿下來,將所有照明開關都斷開,用萬用表檢查線路、導線的絕緣情況。若線路完好,則查看接線端子上的接線是否牢固,最后更換電源開關,將負荷按線路允許的額定容量接到電源上,恢復正常供電。

c.針對③中的情況,首先將與跳閘的保護控制開關有關的電氣設備插頭從插座上拔下(或將照明開關斷開),用萬用表檢查電源線路是否正常,然后合上保護控制開關,逐一將電氣設備接到電源上,直至找出故障跳閘原因并解決。

d.針對④中的情況,斷開電源開關,將接線端子上的線接牢固,再用萬用表檢查確認線路正常后方可恢復送電。

e.針對⑤中的情況,首先查看電度表參數是否符合用電線路規定,其次

檢查電度表的接線是否正確。確認是表本身質量原因而燒壞,可更換由供電局認可校準后同意使用的同一型號電度表,否則將按照以上原因繼續查找故障點。

3、驗電

當故障排除后,確認線路完好時,方可送電,并用萬用表測量電壓是否正常。

(三)、插頭無電

1、分析原因:插座無電可能由以下原因造成:

①由于外界因素引起的人為停電,如檢修線路操作。

②由于用電設備內部故障原因,當把用電設備插入插座上瞬間,造成線路短路;或因該插座電源線路超負荷時,致使保險絲熔斷或自動開關跳閘。

③因為頻繁插拔操作造成插座端子上的電源接線松動,接觸不良。

④線路出現斷線。

2、維修程序:

a.針對①中的原因,可告訴用戶現在是在停電檢修線路。

b.針對②中的情況,首先了解住戶使用的現場情況,然后斷開相應回路的電源開關,用萬用表歐姆檔查找故障點,再更換保險絲或將自動開關合上,恢復送電。若線路超負荷,可告知住戶及時處理。

c.針對③中的情況,先斷開此回路電源開關,將插座重新接線,確認接線

線牢固可靠后,方可送電。

d.針對④中的情況,先斷開此回路的電源開關,用萬用表歐姆檔查找故障點,故障排除后方可送電。

3、檢電:插座線路送電后,用電筆驗電,再用萬用表電壓檔檢測供電電壓是否穩定正常。

(四)、住房門鈴不響

1、分析原因:門鈴不響可能由以下原因造成。

①電池使用時間過長,電力不足。

②因電源極板受空氣侵蝕生銹,或被電池中滲漏出的電解液腐蝕,而使門鈴斷電,鈴不響。

③線路問題造成鈴不響。

④門鈴開關接觸不良。

2、維修程序:

a.針對①中的情況,則需換上新電池。

b.針對②中的情況,則取下門鈴盒,用砂紙將電源極板兩側的腐蝕物去掉,調整電源極板,使其與電池接觸良好。

c.針對③中的情況,則用萬用表檢查門鈴開關到門鈴的線路是否出現斷路或是門鈴本身線路有故障,需修理或更換,排除故障后,方可恢復門鈴的正常使用。

d.針對④中的情況,修理或更換門鈴開關。

3、檢驗:維修完畢后,反復試用幾次,直至達到預期效果。

(五)、燈不亮

1、分析原因:燈不亮可能由以下原因造成。

①燈內燈絲燒斷。

>②燈泡與燈頭接觸不良。

③電源保險絲熔斷。

④電源開關接觸不良。

2、維修程序:

a.針對①中的情況,將電源開關斷開,用萬用表檢查燈絲是否燒斷,若燒斷則換上同一電壓等級的燈泡。

b.針對②中的情況,將電源開關斷開,用萬用表檢查確認燈泡是好的,電源開關斷開,用電筆檢驗燈頭上是否有電,確認有電后,重新將燈泡裝于燈頭上,接觸牢固后方可送電。

c.針對③中的情況,將電源開關斷開,用萬用表檢查照明線路有否短路或斷路現象,故障排除后,更換保險絲,方可送電。

d.針對④中的情況,檢查電源開關接線端子接線是否牢固,用電筆觀測開關輸出端,在開關斷開與合上時輸出端是否有電,從而驗證是否電源開關本身故障造成,應及時更換開關。

3、檢驗:故障排除后,合上開關3次,看燈泡發光是否正常。

注:上述維修過程只限于一盞燈發生故障,若某個單元內燈(二盞以上)都不亮時,首先檢查電源開關是否斷開,用萬用表檢查線路是否出現斷線或短路現象,然后逐一將故障排除,確認線路正常時,方可送電。

篇2:房屋租賃平臺維修服務管理標準作業規程

資產管理部工作手冊文件

――房屋租賃平臺維修服務管理標準作業規程

一、目的:

規范資產及租戶維修服務程序,確保高效率、高質量地完成入戶維修服務工作。

二、適用范圍:

適用于*在管樓宇維修服務管理工作。

三、職責:

1.片區經理負責協調、督導維修服務工作的實施;

2.維修人員負責具體執行維修服務工作;

3.資產管理部門負責統籌維修人員及維修服務工作的開展。

四、工作程序:

1.維修人員實施維修服務的基本要求

1)維修人員執行入戶維修服務工作時,要嚴格遵守《辦公環境及員工行為管理制度》相關規定;

2)維修人員入戶前,應先按門鈴(最多3次),如無門鈴可用手輕輕敲門(最多5次)。見到客戶是要先問好,簡潔說明事由,征得客戶同意,方可進入室內開展維修工作;

2.維修人員執行入戶維修服務工作時,要做到如下幾點:

1)自覺維護公司及客戶的權益,不做損害公司名譽的事;

2)不能不懂裝懂,遇到疑難問題要如實詳細匯報、請求支援解決;

3)嚴禁盲目安裝或亂拆、亂換,以免造成不必要的返工或引起客戶投訴。

3.維修人員進行有償維修服務前,要做到如下幾點:

1)首先與客戶就工作內容進行溝通;

2)其次現場進行仔細勘察、設計好工作方案,并計算好有償費用,同時出示《有償維修服務收費價格一覽表》請客戶核對;

3)再次就工作方案征詢客戶意見,得到客戶明確同意后方可開展維修工作;

4)修過程中,如出現改動時,應征得客戶同意方可進行;如果不能滿足客戶得要求,則應向客戶解釋清楚并表示歉意,盡量取得客戶的諒解。

4.維修過程中控制噪聲降到最低限度,嚴禁在室內高聲喧嘩、吸煙等;

5.入戶維修服務基本流程

1)維修人員接到客服專員/片區經理傳遞的維修服務通知后,一般性維修應于盡快或于約定時間內趕到現場;跑水等突發性、緊急性的事件,應立即到達(時間不得超過5分鐘);

2)開展工作過程中,要把有礙操作的物品小心移開,并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布或廢報紙等),做好物品防護、保護工作;

3)工作完畢后,維修人員應及時清掃工作場地:小的工作垃圾裝入塑料袋內,大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱等)要搬到附近的垃圾桶(箱)邊上。用干凈的抹布擦拭弄臟了的各部位(如桌椅、墻壁、地面等)。恢復各部位原來狀態(位置);

4)全部工作完成后,維修人員現場進行不少于3次的試驗;同時要給客戶講解應注意的事項,如果客戶有合理的不滿意要求,則應及時進行整改直至客戶滿意為止;

5)客戶滿意后,維修人員將《公共設施設備維修單》/《有償服務維修單》填寫完畢,禮貌地請客戶在單上簽字確認。如果客戶對此次有償服務的收費有異議,維修人員應告知業主撥打服務站電話,向客服專員咨詢和確認收費標準;

6)維修人員離開客戶家時,應禮貌向客戶道別、謝謝客戶對工作的支持。

6.維修人員每日下班前半小時,將當日的《公共設施設備維修單》/《有償服務維修單》整理完畢后交客服專員對照《報修記錄表》審核及存檔;

五、相關記錄(表單):

1.ZC-QR-030《報修記錄表》

2.ZC-QR-009《公共設施設備維修單》

3.ZC-QR-010《有償服務維修單》

六、支持文件

1.《辦公環境及員工行為管理制度》

篇3:房屋租賃維修服務管理制度

資產管理部工作手冊文件

――房屋租賃維修服務管理制度

一、目的:

規范住戶報修及公共設施設備報修處理工作,保證維修工作及時、有效、有序的開展。

二、適用范圍:

適用于X物業服務區域內的各種接報修工作的處理。

三、職責:

1.客服專員負責報修信息的記錄與傳遞、結果確認、信息盤點上報、有償維修收費、報修回訪工作;

2.片區經理負責日常巡檢的報修工作及具體報修工作的組織、檢查與協調;

3.資產管理部負責《有償維修服務收費價格一覽表》的編制與呈批工作;

4.維修技工按公司服務標準負責維修服務的具體實施工作;

四、工作程序:

1.租戶報修信息受理:

1)報修信息來源--租戶報修、員工報修、其他人員報修;

2)報修記錄--客服專員在5分鐘內記錄報修內容(包括:租戶名稱、地址、聯系電話、報修的具體內容、發生部位、預約維修時間、報修信息記錄人等),填寫在《公共設施設備維修單》/《有償服務維修單》中,并在《報修記錄表》上登記。

3)信息傳遞--表單填寫完畢后,客服專員及時向所屬服務站維修技工派單并在《報修記錄表》上做好登記;

2.報修處理:

1)維修類別--不收取費用的公共維修類、收取費用的有償維修類。

2)有償維修界定--戶內燈具、開關、插座、門鎖、龍頭花灑、軟管等在租戶承租入住前檢查狀況是完好的,入住后出現損壞的屬有償維修服務;家私電器(床、柜、桌、椅、熱水器、空調等)自然老化的不屬有償維修服務(人為原因損壞的除外),空調加冰種在入住1個以內的不屬有償維修服務(已入住超過1個月以上的按入住時間每個月公司承擔10%有償維修服務費標準計算);

3)維修實施--維修技工領取《公共設施設備維修單》/《有償服務維修單》后,攜帶相應工具及材料,按照約定上門維修時間提前5分鐘到達現場;未約定維修時間的,緊急維修情況的(停水、停電等影租戶正常生活及其它存在危險隱患的情形)10分鐘內到場處理,非緊急維修情況的按片區經理要求兩天內完成維修處理。

4)報修問題處理結果--維修完成后片區經理/住戶檢驗維修結果并在《公共設施設備維修單》/《有償服務維修單》上簽字確認,維修技工于當天下班半小時前將單據交客服專員登記及存檔。

5)有償維修費用--有償維修費用由客服專員專責收取并出具財務部發放的專用收據,每周星期一由客服專員核對費用后繳納至財務部。

6)客服專員每月3日前統計上月有償維修數據,填寫《有償維修匯總表》,呈交行政管理部。

3.維修回訪驗證及跟蹤:

1)客服專員根據返單內容按《客戶關系維護工作制度》中規定的相關回訪事項進行回訪,并將回訪中不合格項進行再次跟蹤處理。維修回訪必須"一事一回訪",回訪形式可采取電話、微信、面談等方式。

2)客服專員須每日查看、審核《報修記錄表》的記錄、處理過程;對超過兩日未處理、因費用或其他責任問題不能明確處理時間及責任人的報修項目,移交片區經理跟進處理。

五、相關記錄(表單):

1.ZC-QR-030《報修記錄表》

2.ZC-QR-009《公共設施設備維修單》

3.ZC-QR-010《有償服務維修單》

4.ZC-QR-031《有償維修匯總表》

六、支持文件

1.《有償維修服務收費價格一覽表》

2.《客戶關系維護工作制度》

3.《維修服務工作標準》