物業轄區房屋維修服務規程(1)

一、土建部分的維修

(一)、墻和頂棚維修(石膏板基層)

1、修補發絲裂縫

a.沿裂縫清除表面涂料及膩子,用砂紙打磨并清理干凈,露出基層。

b.用蟲膠粘貼砂布帶干后按工序刮抹膩子打底,待干后補刷面層涂料。

2、修補一般裂縫(剛性基層,非沉降裂縫)

a.沿裂縫用工具將兩側基層鑿成內八字口,直至不見原裂縫,清除粉散顆料。

b.用水將裂縫基層表面徹底濕潤后,涂刷水泥結合層。

c.準備足夠的膨脹水泥,調成半干濕狀,并及時使用。

d.用抹子或刮膩刀將補縫材料完全填入裂縫內,抹平壓光,然后清除表面多余的補縫材料。

e.在補縫材料干燥后,在修補面處刮膩子,涂刷涂料。

3、修補小孔、小洞

對于灰墻上因釘釘子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,可用膩子、墻板灰或其它合適的填充材料進行填塞。

a.填塞孔洞前先清除孔隙周圍酥松的灰泥,并將孔隙邊緣區浸濕。

b.填塞孔洞后,需經過幾個小時的干燥時間,然后用砂紙磨平,利用邊磨邊劃圈的運動將修補的邊融合。

c.在修補面上先刷一道底層涂料,然后再涂表面涂料。

4、修補大的孔洞

a.先剔鑿墻面孔洞周圍酥松的基層,清掃沖洗干凈,用與基層相同質地的材料進行嵌填。

b.為避免嵌填物達到一定強度后,抹灰層產生收縮裂縫,剪比孔洞大些的鋼絲網片,用水泥釘固定在洞周圍基層上。

c.清水濕潤基層,抹灰打底,待凝固后再抹第二道面層。

d.等修補的部分凝固干燥后,刮膩子打底,干后用砂子打磨,分別噴刷二道表面涂料。

(二)、更換地面或墻面瓷磚、瓷片

1、剔除損壞的瓷磚,鑿掉結合層,清掃殘渣,噴灑水濕潤。

2、涂抹水泥結合層。

3、使用與原墻、地面同樣材質和規格的瓷磚,用水泥漿摻107膠均勻涂抹在瓷磚背面,用手壓貼,并用木錘或膠錘錘平、直,劃去磚縫多余泥漿。

4、必須留縫使灰縫表面光滑平整,不得高出瓷片,留縫后不得高出瓷片周邊弧形角。

5、修補工作完畢后,用布或棉紗把瓷磚表面擦抹干凈。

6、對于外門窗周圍瓷磚的修補,把需要更換的瓷磚進行鑿除(含結合層),在門窗口或接觸處基層,為防止滲水常需涂抹防水涂料(修補程序同1.2.3.4.5.)。

(三)、更換外墻面、地面馬賽克

1、清除破損、脫落的馬賽克及其結合層。

2、將塵土沖洗干凈,修補面涂抹結合層(水泥加107膠)。

3、按損壞大小裁剪后在馬賽克背面涂抹結合層。

4、手持馬賽克紙邊緣,用手逐漸加壓平抹就位,后用平板拍打平整,與原墻、地面平直。

5、粘貼約4小時后,用刷子沾水將馬賽克表面紙浸透,并揭去紙,用棉紗把馬賽克表面擦干凈。

(四)、地下室墻體堵漏

1、堵塞不漏水的孔洞

a.超過1/8英寸的裂縫,必須用鑿子和手錘鑿成楔形槽,灰塵和混凝土碎必須清除干凈。

b.將裂縫用水浸濕。

c.用1:3干硬性水泥砂漿填塞,填塞時,灰漿要用力完全塞入空隙內。

d.填補材料要保持濕潤,并養護三天。

e.以上填補材料也可用雙組份環氧樹脂,其效果比灰漿好;拌和后抹在需要修補的部位(半小時要用完),半小時用濕手揩光面。

2、堵塞漏水孔洞

a.用鑿子將孔洞向下剔口并除去灰渣。

b.用水泥不漏水膠結材料堵填。操作時,按生產廠家的技術說明配料,并將其搓成胡蘿卜狀堵漏材料,在這種材料剛開始硬化時(一般在搓成后的幾分鐘內),作為塞子塞入孔內。堵孔材料凝結硬化前要及時抹平。

(五)、修補損壞的人行道和車道

1、如果損壞面積不大,可以用107膠拌水泥,按照附帶的說明書進行修補;

對于大面積損壞的修補,采用用1:2:2硅酸鹽干硬性混凝土。

a.將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉,鑿除深度約1英寸。

b.用鑿子將坑底徹底鑿毛(注意要戴上護目鏡),破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形,再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。

c.將要修補的砼表面浸濕(但不能太濕)。

d.在表面涂一層厚厚的硅酸鹽水泥漿,并在水泥漿硬化前將修補用砼拌和物填入坑內,并將其搗實,填入坑內的砼要稍稍高出坑面,以便搗實下沉。

e.用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化時,還要用抹子再細抹一遍。養護6天。(人行道在養護期間不得讓人行走)。

2、人行道或車道上裂縫修補

a.清除松散碎渣。將裂縫掏鑿成凹齒形。

b.浸濕要澆搗的裂縫。

c.澆搗1:2:2干硬性硅酸鹽混凝土。

d.養護6天。

注:如果裂縫太窄不便填塞礫石砼時,可用1:3水泥砂漿加107膠進行修補;如果裂縫或破損面積較大時,必須將其全部鑿除,并用新拌砼填實。

(六)、開裂墻體和地面修補

1、用冷鏨將墻體的松散部分鑿開1英寸深,將該部位表面掏鑿成凹槽,

用刷子將松散灰砂刷除干凈。

2、用水將需要修補的部位徹底浸濕。

3、用1:3水泥砂漿(稠漿)填滿裂縫,再抹平其表面,抹平后養護6天。

4、修補地面同墻體,養護48小時后,用磨石或包在木塊上的金剛砂紙將修補處研磨成與地面齊平。

(七)、修補損壞的踏步

1、將損壞部分鑿成V形槽,直鑿至堅實的砼層為止。

2、用刷子將其表面的碎散物刷除干凈。

3、用水將露出部分浸濕。

4、如果踢腳的邊緣損壞,則要用模板緊靠著踢腳并支撐好。

5、用水泥漿涂抹V形部分,并用1:3水泥砂漿將其填滿,抹平后養護6天。

(八)、修補抹灰層

1、修補抹灰層裂縫

a.用小刀或刮刀插入裂縫,以探測需用灰膏深度。

b.用錘子和冷鏨將裂縫鑿成內寬外窄的鍵槽,以便將新填入的灰膏"固定住"。

c.刷除干凈裂縫內松散材料,并將裂縫

浸濕。

d.用油灰刀或抹子將灰膏填入裂縫內并擠密。

e.如果裂縫通過抹灰層一直延伸至基層,就要在裂縫處多填入一些灰膏,

待灰膏干燥15分鐘后,再用抹子將其壓成與周圍部分相似的平面。

f.每天早、晚各一次用花灑向修補面均勻地噴水,對其進行濕養護,持續三天。

2、修補大面積的抹灰層

a.將損壞的抹灰面從墻體上刮除。

b.徹底把混凝土或砌體表面弄潔凈。對于磚砌體表面,要先從磚縫剔出1/4英寸的砂漿縫,以便將打底涂層嵌牢,然后再用鐵絲刷刷砌體表面,并進行全面沖洗;對于光滑的砼墻面,要用鑿子將墻面鑿毛。

c.將抹灰基層用水潤濕。抹第一遍1:3水泥砂漿,第一遍抹灰厚3/8英寸。

d.在第一遍抹灰開始凝固,但尚未硬化時,就要進行水平刮毛,以便于與第二層抹灰相結合。

e.待第一遍抹灰已充分凝固,并有足夠強度承受自身及第二遍抹灰層的重量時,即可進行第二遍抹灰。通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小時才能進行。為保證第一遍抹灰層具有一定的濕度,要不時均勻地向抹灰面灑水,直到準備進行第二遍抹灰為止;在進行第二遍抹灰之前,還要將第一遍抹灰浸濕。

f.用力將第二遍抹灰抹壓到墻上,用一直尺將其刮平并抹光。第二遍抹灰約1/4英寸厚,在其開始硬化時,再用抹子細壓一遍,抹灰完后,隔天才進行養護,養護持續一天。

(九)、維修滲水外墻

1、外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水的,應用水泥砂漿重新嵌補密實,勾成斜縫。

2、窗臺處滲水,應將窗臺拆除重新砌粉,向外留有汲水坡度,窗樘底的外側應留有1cm左右圓凹縫,并用水泥砂漿填實。3、在外墻滲水部位采用一布四膠噴漿或刷漿修理:在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網格布和四度氯丁建筑防水膠涂貼,再用機械噴涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂漿面層。

3、外墻滲水面積較大時,可滿涂1-2度膠質防水涂料。

4、墻、板接縫處滲水,可用預制氯乙烯膠泥要嵌縫。先開鑿、清理板縫,用噴燈加熱板縫和膠泥條,邊嵌邊加熱,最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。

5、用氯丁防水膠在室內修補。將滲水外的內粉刷層鏟除,范圍比滲水部位的周邊擴大10-15cm,將墻面和縫隙清理干凈,用氯丁膠和水砂漿嵌縫,然后再用水泥砂漿粉刷基層,在基層上涂刷2-3度氯丁膠,在最后一度膠未干時即用水泥砂漿找平,再粉刷面層。

(十)、維修屋面水池(或水箱)

1、先將水池(或水箱)四壁清洗干凈。

2、做一布四膠防水層,外涂一層彈性水泥防水層,再用1:2水泥砂漿做保護層。

(十一)、屋面修漏(剛性屋面)

1、用膠泥或油膏修理屋面分倉縫漏水或屋面板產生變形,原剛性防水層分倉縫處漏水。

2、縱橫泛水滲漏,可在泛水處填三層干油氈,用聚氯脂嵌縫進行處理。

3、出屋面管道處漏水,先將管道四周清洗干凈,再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等。

4、沿溝處漏水,可用密封材料在滴水處嵌縫,沿溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進行修漏,也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。

(十二)做砂漿面層

1、整理、夯實基礎。

2、首先將水泥、砂按1:1配好并干拌均勻,然后加水拌到顏色一致。

3、水泥砂漿攤鋪后應立即拍實,在水泥初凝前做完抹平工作,在水泥終凝前做完壓光工作。

4、如表面水分較多可撒適量的1:1平水泥砂,撒布要均勻,撒后再用木塊搓平壓光(不宜撒干水泥)。

5、如做地面在層應保證厚度為50mm左右,如做墻面面層應保證厚度為15mm左右。

(十三)貼地面磚

1、在房間四周墻面彈好+500mm水平線。

2、基層處理:對于光滑的水泥地面要鑿毛或半路洗干凈后刷水泥漿。

3、做灰餅、做標筋:

①從墻面+500mm水平線下返,在房間四周彈磚面上平線做灰餅,灰餅上平線應低于地面標高一個地面磚加粘貼層的厚度;

②根據灰餅在房間四周做標筋房間較大時,應每隔1-1.5m作標筋一道。有地漏的房間,標盤應朝地漏方向以5%的坡度呈放射狀匯集。標筋厚度控制在20-30mm。

4、抹線平面:根據標筋高度用1:2或11:9.3水泥砂漿填至比標筋稍高,然后拍實并刮平,使展平的砂漿面與標筋找齊。用托線橫豎檢查砂漿層平整度、標高及泛水(坡度)要求,如不行則重新刮平。

5、規方、彈線、拉線:

①測量房間縱橫方向的尺寸,考慮磚縫為2mm。當尺寸不足整塊磚的倍數時,可用切磚機切磚貼于邊角處;當尺寸與整塊磚的倍數相差不大時,可用調整磚縫間的方法來解決;

②根據確定的磚數和縫寬在房間中部彈十字線,然后每隔4塊磚彈控制線或在房間四周貼標磚并拉線。

6、鋪貼地磚:

①從房間里面向門口方向鋪貼;

②在找平面澆水泥漿并掃平,面積應控制在邊鋪磚邊澆灰;

③磚背面抹滿、抹勻1:2粘漿的磚,準確地鋪貼在澆好水泥漿的找平面上,磚的上楞要跟拉線找平,隨時注意橫平豎直;

④用木錘敲實、找平,貼得不實或低于水平控制線高度的要摳出補漿重貼。

7、勾縫:

①用白水泥漿勾縫或擦縫,勾縫應密實,縫內要平整光滑;

②如縫隙很小(1mm)以下,可以直接撒干的白水泥,用掃帚將水泥掃入縫內并灌滿,用水壺灑適量的水,并用木拍拍實縫隙。

③水泥砂漿凝固后,用抹布、棉紗徹底擦凈水泥痕跡,清潔地磚地面。

8、養護:地磚鋪完后應在上面灑少許水,24小時內不準上人。

(十四)坐廁安裝

1、將預留排污管口周圍清掃干凈,取下臨時管堵,清除排污管內的臟物。

2、在坐便器與地面接觸的部位鋪上白水泥漿。

3、在坐便器的排水口與預留排污管口對正,承接口上抹上玻璃膠,放在坐便器,并調整好坐廁位置。

4、將坐便器與地面接觸的周邊縫處刮平抹光,白水泥漿不足的地方應填滿。

5、將水箱出水口與坐便器進水口對正并放好膠墊,找平、找正水箱與坐便器安裝固定孔,插入8-10mm螺栓,套上膠墊和墊圈,擰至適當緊度。

6、連接好水箱進水軟管。

(十五)立柱式洗面器安裝

1、按照預留排水口中心的位置在墻上畫好豎線。

2、將立柱中心對準墻壁上豎線立好放正,將洗面器放在立柱上,使洗面器中心也對準墻上豎線。放平找正后,在墻上畫好固定洗面器和立柱移到別處。

3、按墻上的印記用沖擊鉆10mm的膨脹螺栓孔,向孔內打入10mm膨脹螺栓并擰緊。

4、將安放立柱的地面印記內鋪好15-30mm厚白水泥漿,然后將立柱放在印記位置上。

5、將洗面器安裝孔對準墻面上膨脹螺并放在立柱上,再次將洗面器找平,立柱找直,在膨脹螺栓上加膠墊、平墊圈,然后用螺母擰緊(用力應適度)。

6、交將立柱與洗面器接觸處用玻璃膠勾縫并抹光;將立柱與地面接觸處裝修,虧損處加白水泥漿,抹光立柱與地面接觸處。

篇2:房屋租賃平臺維修服務管理標準作業規程

資產管理部工作手冊文件

――房屋租賃平臺維修服務管理標準作業規程

一、目的:

規范資產及租戶維修服務程序,確保高效率、高質量地完成入戶維修服務工作。

二、適用范圍:

適用于*在管樓宇維修服務管理工作。

三、職責:

1.片區經理負責協調、督導維修服務工作的實施;

2.維修人員負責具體執行維修服務工作;

3.資產管理部門負責統籌維修人員及維修服務工作的開展。

四、工作程序:

1.維修人員實施維修服務的基本要求

1)維修人員執行入戶維修服務工作時,要嚴格遵守《辦公環境及員工行為管理制度》相關規定;

2)維修人員入戶前,應先按門鈴(最多3次),如無門鈴可用手輕輕敲門(最多5次)。見到客戶是要先問好,簡潔說明事由,征得客戶同意,方可進入室內開展維修工作;

2.維修人員執行入戶維修服務工作時,要做到如下幾點:

1)自覺維護公司及客戶的權益,不做損害公司名譽的事;

2)不能不懂裝懂,遇到疑難問題要如實詳細匯報、請求支援解決;

3)嚴禁盲目安裝或亂拆、亂換,以免造成不必要的返工或引起客戶投訴。

3.維修人員進行有償維修服務前,要做到如下幾點:

1)首先與客戶就工作內容進行溝通;

2)其次現場進行仔細勘察、設計好工作方案,并計算好有償費用,同時出示《有償維修服務收費價格一覽表》請客戶核對;

3)再次就工作方案征詢客戶意見,得到客戶明確同意后方可開展維修工作;

4)修過程中,如出現改動時,應征得客戶同意方可進行;如果不能滿足客戶得要求,則應向客戶解釋清楚并表示歉意,盡量取得客戶的諒解。

4.維修過程中控制噪聲降到最低限度,嚴禁在室內高聲喧嘩、吸煙等;

5.入戶維修服務基本流程

1)維修人員接到客服專員/片區經理傳遞的維修服務通知后,一般性維修應于盡快或于約定時間內趕到現場;跑水等突發性、緊急性的事件,應立即到達(時間不得超過5分鐘);

2)開展工作過程中,要把有礙操作的物品小心移開,并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布或廢報紙等),做好物品防護、保護工作;

3)工作完畢后,維修人員應及時清掃工作場地:小的工作垃圾裝入塑料袋內,大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱等)要搬到附近的垃圾桶(箱)邊上。用干凈的抹布擦拭弄臟了的各部位(如桌椅、墻壁、地面等)。恢復各部位原來狀態(位置);

4)全部工作完成后,維修人員現場進行不少于3次的試驗;同時要給客戶講解應注意的事項,如果客戶有合理的不滿意要求,則應及時進行整改直至客戶滿意為止;

5)客戶滿意后,維修人員將《公共設施設備維修單》/《有償服務維修單》填寫完畢,禮貌地請客戶在單上簽字確認。如果客戶對此次有償服務的收費有異議,維修人員應告知業主撥打服務站電話,向客服專員咨詢和確認收費標準;

6)維修人員離開客戶家時,應禮貌向客戶道別、謝謝客戶對工作的支持。

6.維修人員每日下班前半小時,將當日的《公共設施設備維修單》/《有償服務維修單》整理完畢后交客服專員對照《報修記錄表》審核及存檔;

五、相關記錄(表單):

1.ZC-QR-030《報修記錄表》

2.ZC-QR-009《公共設施設備維修單》

3.ZC-QR-010《有償服務維修單》

六、支持文件

1.《辦公環境及員工行為管理制度》

篇3:房屋租賃維修服務管理制度

資產管理部工作手冊文件

――房屋租賃維修服務管理制度

一、目的:

規范住戶報修及公共設施設備報修處理工作,保證維修工作及時、有效、有序的開展。

二、適用范圍:

適用于X物業服務區域內的各種接報修工作的處理。

三、職責:

1.客服專員負責報修信息的記錄與傳遞、結果確認、信息盤點上報、有償維修收費、報修回訪工作;

2.片區經理負責日常巡檢的報修工作及具體報修工作的組織、檢查與協調;

3.資產管理部負責《有償維修服務收費價格一覽表》的編制與呈批工作;

4.維修技工按公司服務標準負責維修服務的具體實施工作;

四、工作程序:

1.租戶報修信息受理:

1)報修信息來源--租戶報修、員工報修、其他人員報修;

2)報修記錄--客服專員在5分鐘內記錄報修內容(包括:租戶名稱、地址、聯系電話、報修的具體內容、發生部位、預約維修時間、報修信息記錄人等),填寫在《公共設施設備維修單》/《有償服務維修單》中,并在《報修記錄表》上登記。

3)信息傳遞--表單填寫完畢后,客服專員及時向所屬服務站維修技工派單并在《報修記錄表》上做好登記;

2.報修處理:

1)維修類別--不收取費用的公共維修類、收取費用的有償維修類。

2)有償維修界定--戶內燈具、開關、插座、門鎖、龍頭花灑、軟管等在租戶承租入住前檢查狀況是完好的,入住后出現損壞的屬有償維修服務;家私電器(床、柜、桌、椅、熱水器、空調等)自然老化的不屬有償維修服務(人為原因損壞的除外),空調加冰種在入住1個以內的不屬有償維修服務(已入住超過1個月以上的按入住時間每個月公司承擔10%有償維修服務費標準計算);

3)維修實施--維修技工領取《公共設施設備維修單》/《有償服務維修單》后,攜帶相應工具及材料,按照約定上門維修時間提前5分鐘到達現場;未約定維修時間的,緊急維修情況的(停水、停電等影租戶正常生活及其它存在危險隱患的情形)10分鐘內到場處理,非緊急維修情況的按片區經理要求兩天內完成維修處理。

4)報修問題處理結果--維修完成后片區經理/住戶檢驗維修結果并在《公共設施設備維修單》/《有償服務維修單》上簽字確認,維修技工于當天下班半小時前將單據交客服專員登記及存檔。

5)有償維修費用--有償維修費用由客服專員專責收取并出具財務部發放的專用收據,每周星期一由客服專員核對費用后繳納至財務部。

6)客服專員每月3日前統計上月有償維修數據,填寫《有償維修匯總表》,呈交行政管理部。

3.維修回訪驗證及跟蹤:

1)客服專員根據返單內容按《客戶關系維護工作制度》中規定的相關回訪事項進行回訪,并將回訪中不合格項進行再次跟蹤處理。維修回訪必須"一事一回訪",回訪形式可采取電話、微信、面談等方式。

2)客服專員須每日查看、審核《報修記錄表》的記錄、處理過程;對超過兩日未處理、因費用或其他責任問題不能明確處理時間及責任人的報修項目,移交片區經理跟進處理。

五、相關記錄(表單):

1.ZC-QR-030《報修記錄表》

2.ZC-QR-009《公共設施設備維修單》

3.ZC-QR-010《有償服務維修單》

4.ZC-QR-031《有償維修匯總表》

六、支持文件

1.《有償維修服務收費價格一覽表》

2.《客戶關系維護工作制度》

3.《維修服務工作標準》