商業物業工程維修部人員配置方案

一、人員大致配置:(參考)

電梯工1人(8-10臺)(一般維護檢查記錄和故障處理記錄和管理,保持和維保單位溝通等)

配電房值班電工3人(24小時值班制)

弱電工1人(包括網絡設施設備維護、消防、監控設施設備、排煙風機等)

水泵房1人(包括給排水及消防水泵設施設備和控制強電柜)

中央空調操作維修維護工2-3人(一般商鋪供冷氣、暖氣開機時間:7:30-21:30另可根據需求24小時開機,如酒店等;包括末端、新風機組、空調水系統維護保養和維修)

綜合維修工2-3人(包括給商戶維修,含以上人員有效使用)

目前情況建議暫派工程維修技術人員1-2人。根據設備到位情況或正式開業時間的確定,工程維修維保人員逐步進入。預計人員:5-9人,前期1人,當設備到位調試時增加1人,然后根據需要逐步加人(根據商鋪經營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置)。

商鋪物業管理組織架構及人員配備(工程維保服務部分供參考)

董事長

總經理

物業管理處經理

工程維保服務部(主管)保安部(主管)保潔綠化部(主管)

文員領班

設備運行組綜合維修組

設主管1名:一專多能,技術全面、能組織和解決一些較為復雜的技術問題或難點,與安管部、保潔部、綠化部、客戶部、經營品質部等部門保持良好溝通與協調,負責工程維保維修方面的日常事務管理與維護,定期將本部門工作情況向公司物業經理匯報并對物業經理負責;全面負責房屋、設備、設施的運行、保養和維修工作。其主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行,使物業保值和增值。工程維修維保服務部的作業人員應根據商鋪經營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。其次,人員儲備應著眼于企業的不斷發展和需求。

工程維修維保部各崗位職責(略)

主管職責:

文員職責:(維修材料申購、公用工具、工程維修維保技術資料、設備技術檔案資料、維修接單發單、水、電、氣抄報表等保管管理,做好物業升級或創優基礎準備工作)

領班職責:(根據每日主管的工作安排,合理組織調配維修人員完成每天的工作任務,完成搶修、維護保養或突發事件處理工作等)

設備運行組職責:(每班至少保證1人全面負責設備正常運行的操作、巡檢、運行記錄等)

綜合維修組職責:(每班保證2人,即7:30~15:30~23:30時分,至少3至4人負責每班維修搶修、維護保養,并做好記錄等)

主管崗位職責:

1、貫徹執行經理指令,全面負責物業工程維修維保方面的日常事務管理與維護等全部工作;負責協助其它部門處理業戶工程維修投訴的解釋和處理工作;定期將本部門工作情況向公司經理匯報并對經理負責

2、參與公司新項目前期與工程、機電相關的規劃設計及籌備期工程管理和后期維護技術管理;負責公司新接管物業項目的供電、空調、給排水、消防、電梯、弱電系統及建筑裝修項目的驗收和數據核實工作;與工程項目部配合,對各項目的工程維保技術改造提供合理建議和方案,處理及解決工程遺留問題、工程維保技術、質量、進度等方面的問題并監督實施項目的整改全過程。

3、負責組織制訂管轄內公共設施、建筑物、設備系統的管理規定、操作規程;負責指導編制設備、設施維修保養計劃;制定物業工程維修維保管理方案;協助建立完整的設施設備技術檔案和維修維保檔案;負責完成日常使用的專業技術數據的搜集、管理工作;負責制定工程維修、設施設備大、中修計劃、保養計劃、月采購計劃的預算和控制維修保養費用支出以及人員配置計劃;提交管轄范圍內工程改造、設施設備更新、改造建議的方案及預算編制進行技術審核并送有關部門評審。確保所管轄系統設備的安全運行。掌握好能耗及維修費用,確保最大限度節能、節支;推行節能運行計劃的實施和運行維修費用預算的控制;協助分析工程項目報價單,檢查施工與工程進度。現場督導重要維修工程及增改工程施工,控制工程質量與進度。

4、負責針對下屬員工的技術狀況,編制專業培訓計劃,組織對突發事件應急處理預案的演練;實施考察下屬員工工作質量與工作效率,發現問題及時采取糾正措施,并對下屬進行考核。

工程維保維修服務有助于建筑空間的維護維修和保養:養護建筑(房屋本體)、維護設備(網絡、消防、監控、門禁、給排水、電梯、發電機組、供配電、中央空調及系統等等)、保證水、電、氣、及制冷、采暖或衛生熱水的正常供應、意外事故應急處理等,由于商鋪的各項設施設備的使用頻率較高,統一物業服務管理有助于對物業設施設備有計劃的保養與維修,增加使用的安全性和耐久性,延長其使用壽命。

二、維修工作流程圖

業戶(商戶)維修工作流程圖:

業戶報修(電話、書面)

客戶部

不

客戶前臺下單,填寫《業戶(商戶)來電、來訪登記表》或《派工單》

合

格

維修部文員發單實施

維修完畢,請業業主(商戶)在派工單上簽字驗收并交費

將派工單交客戶前臺回訪

維修部文員收單將派工單及收款交財務簽收

回訪結果反饋回工程維修維保部理

合格

結束

公共設施維修養護工作流程圖:(省略)

說明:

1.、報修接單服務和參與維修回訪制度:

①商鋪鋪位的照明或其他設施出現問題或故障,對業戶營業將造成很大影響。業戶報修,應及時迅速做好記錄,填寫《維修通知單》,即時派維修工趕到現場進行搶修,并保證維修工作質量;

②對維修后的維修結果進行回訪,對不能維修或解決的問題或故障,由工程維修主管組織處理或解決,確保業戶滿意;

2、日常工作與對內、對外聯系

內部聯系:每月水電能耗抄表及統計報表上報;鋪位報修搶修及維修維護材料申報等等,商鋪維保工作的好壞直接影響到物業向商鋪方收取物業費用的收繳率;

外部聯系:維保服務業務上還要與自來水公司、電力公司、電信和網絡公司、特種設備技術監督部門或設備供應商及安裝單

位、維保單位等保持有效溝通等,如果處理不好這些關系,會使商鋪的經營活動很被動,處理得好,往往事半功倍。

三、商鋪裝修服務管理

1、商鋪的裝修管理包含在業戶管理中,因管理難度較大,應單獨列出論述。裝修管理主要職能:審核裝修申請、簽訂“裝修管理協議”,進行現場監督管理和裝修完工工程驗收等

2、商鋪樓宇出租后,由承租商依據經營要求,提出裝修申請;對于裝修后出租鋪面的承租

商戶對鋪面只能通過申請批準后做一些小的變動裝修,裝修管理應做好以下幾點注意事項:

a建立周全、詳細、便于操作的管理制度;

b專人負責對工程實行嚴格的監督;

c選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修;

d對裝修現場進行監督管理。

3、商鋪鋪面裝修管理規定的制定主要確定以下幾點

①二次裝修過程應遵守物業管理指定的《二次裝修施工管理辦法或者規定》;

②業戶裝修需要動用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的,應遵守《商鋪動火申請制度》

的各項規定,禁止擅自更改水電管線及負荷用電;

③裝修完畢后,物業管理根據裝修前業戶遞交的經認可的裝修設計圖、裝修協議,對工程

進行竣工驗收,如發現有違反裝修設計圖及裝修協議某些條款的,影視情節輕重做出不同的處理;

④為了保證業戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位,裝修工程施工方應由物業管理

選定還是由業戶選定應視工程涉及的方面來確定,情況如下:

a、凡涉及電力設備包括鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開關箱等進行增減、改裝的;為該層的消防設備包括消防噴淋裝置、煙感器、管道、警鈴等進行增減、改造的;電視監控系統、公共天線及網絡分布系統等進行增減或改裝的,都由物業管理選定工程實施施工方。業戶則按工程費用的一定比例支付給物業管理作為工程監督管理費。

b、凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內部間隔,水管、排水、排水道、電力裝置、通風設備、電話等小規模裝修可由業戶自行選定工程施工方,也可由物業管理選定施工方。

c、業戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙,應當包括:清楚顯示樓層內部間隔的平面圖;樓層平面圖的正視圖、截面圖(附鋪面、商號招牌的細節);排水系統的分布圖(附有關細節);電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖(附有敷設電線資料及負荷量);設備位置照明圖;假天花的平面、截面圖;及其他物業管理或商鋪要求提供的建筑細節等。

d、其他如:裝修工期、開工期、防火措施、環保、換位要求、違約責任、施工期保險等等。

4、裝修現場監督管理

①由于一般建筑施工隊的人員情況復雜,大多是臨時工,施工方對他們可能也缺乏有效管

理,所以在施工過程中,物業應對:施工人員的管理,對工程是否按圖施工、按“裝修協議”要求和對裝潢現場環境衛生(裝潢垃圾)進行現場監督管理。

②裝修施工與整個樓宇的建筑不同,他通常局限于一個單元或一個樓層內的施工,而其他

單元或層面則會照常營業,如果對施工人員沒有有效管理,勢必會影響其它業戶的營業活動。而對于裝修的工程監控主要應著眼于施工人員有否嚴格按圖紙進行施工,有否違反已簽訂的“裝修管理協議”上的條款,有否違反物業管理的其他管理規定等。

③如有違反規定要及時聯系,發出“整改通知單”等,如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施設備,則由業戶負責將其修復,直至商鋪方滿意為止。當然,也可由物業管理修理,但是,有關費用則由業戶支付。并應做好詳細記錄,作為竣工驗收時的證據或參考。

四、商鋪建筑物的養護及維修管理

1、商鋪修繕計劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好,應制訂完整的修繕制度,編制每年的修繕計劃,安排年度修繕投資,經物業管理審核后報商鋪業委會方審批(大中修要落實資金),檢查修繕結果。

2、確定工程性質

依據商鋪建筑物的損壞程度,將修繕工程大致分為:大修、中修、小修。

大修是建筑物主體結構的大部分嚴重損壞,或有局部到他的危險;部分附屬設施設備必須拆換、改裝或新裝,如:上、下水管道等。由于大修工程施工場地和安全的要求,通常是經營業戶必須停止營業。因此,工期安排和開工前的籌備工作非常重要。

中修是建筑物部分損壞,在局部維修中只牽動或拆換少量主體構件,保持原樓宇規模和結構的工程。如:樓頂的局部修繕和部分重做面層,加固部分鋼筋混泥土梁柱,外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部,管理得好,可使建筑物內的部分業戶繼續營業。

小修也稱零修工程或養護工程,是及時修復的小損小壞,以保持建筑物原有完損等級的日常養護工程。這類工程在新舊樓宇中普遍存在,如修補面層、門、窗、地面的修整以及更換燈管、水龍頭等等。小修工程較小影響商業經營,但也應加強施工管理,盡可能不影響業戶及顧客。

3、建筑物維修檔案管理

建筑物維修的技術檔案管理是對原有建筑物技術資料的補充,是為日后建筑物的維修、整改改造、擴建等工作提供不可缺少的依據。

4、維修或施工工程管理

工程、設備、設施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發包時,應給有相應資質的修繕施工單位承接。外發包合同應要求該施工單位對修繕工程有設置總工程師、主任工程師、技術隊長或技術負責人的措施,形成工程施工過程中的技術決策、管理體系,總工程師為技術總監,各崗位有技術負責人,職、權、責分明。工程維保部派專人在整個工程施工過程中對現場的質量、安全(包括防火)和是否按外發包合同要求和對施工現場環衛(裝潢垃圾)、環保措施進行監督管理。

5、檢查監督

工程維保部主管對屬下各維修組的維修與保養每天進行抽查,發現問題(苗頭)記錄在案,追查分管維修工的責任;發生責任事故追究工程維保主管責任。

五、商鋪設施設備維保服務管理

1、商業物業日常管理要求較高,維修要求嚴,其內容同寫字樓相似,但其方式不同。商業物業的重點在于各種設施設備上,因為商業物業設施設備使用率較其他物業相比是最高

的一類,設備設施養護及維修管理的好壞直接影響經營環境和經營活動的正常進行。

2、商鋪設備管理主要是防止商鋪停水停電和保證中央空調的正常使用。商鋪供電需要絕對保障,因為一旦停電,漆黑的營業廳將給顧客、商品和營業款帶來不安全的因素,對商鋪聲譽帶來不利影響。所以,應選派優秀員工,日夜檢測電氣運行狀況和空調系統的運行狀況,一有異常及時安排維修,確保水電和中央空調正常運行。

篇2:酒店人員配置方案

酒店的星級、檔次、規模、體制,等,眾多因素決定著酒店的部門如何劃分、部門的組織結構如何設置、部門的人員如何編制。

三星級酒店200間客房的人員配置:有餐飲、客房和后勤部門

總經理1人,部門經理3人,會計出納2人,餐飲部:收銀2人,服務10人,保安4人,大廚3人,勤雜及配菜6人;客房部:收銀3人,服務30人,保安6人;后勤部:采購2

人

三星級酒店309間客房,客房服務及前臺服務員是怎么配置的

一般來說,客房部是酒店的其中一個大部門,管轄區域寬,工作量很大,人員配備多,因此,如何做好人員編制,先保證有人干活,再保證把活干好,是首要解決的問題。

那么,客房部的人員編制怎么做呢以下是常用的辦法,供參考。

一、崗位定員。主要針對管理人員來設定人員,即常說得因崗設人,酒店的組織架構編制圖上會顯示。不同的酒店,客房部的管理人員配置也不同。一般來說,常見的有經理、副經理(助理)、秘書(文員),等。比如說,經理1名,副經理1名,秘書1名。這樣,已經有3個人了。二、樓層定員。這主要是配備主管、領班的人數會考慮使用的辦法之一。比如,領班人數,按3班倒的來算,有的酒店根據全部客房所占有的樓層數來定,打個比方,客房共占了12層,計劃是,早班1個領班管4個樓層,那么12個樓層就要3個早班領班;中班1個領班管6個樓層,那么就要2個中班領班;夜班1個領班管所有樓層,那么只要1個夜班領班;一天下來,需要6個領班。主管,只排行政班次的,假設1個主管管6個樓層,就要2個主管。這樣,領班、主管共8個人。三、比例定員。就是按照1個主管管幾個領班、1個領班管幾個員工的比例,來設定主管、領班的人數--比如這個比例是這樣的:主管、領班,1:3;領班、員工,1:10。(這里有個前提,就是必須先編排員工數量后,才能配領班人數,再來配主管人數)。1個領班管10名員工,那么,在客房部已經編排員工60人的情況下,則領班需要6名;1個主管管3名領班,則需要2名主管。合計,主管領班需要8個人。四、統籌定員。即綜合定員、效率定員,等。這是常用于員工人數編排時最為復雜的方法,但是,也是必須參照的方法,這種方法的使用,考慮到了N多種因素。這些因素有:客房總數量、樓層分布、每層房數、預定每人做房數、預定領班查房數、值班臺設置、客房年均預計出租率、酒店實行工作制(每周幾天、每天幾小時)、國家法定假日天數、年假天數、病事假天數、淡旺季規律,等,把這些因素弄清楚了,再來做員工編制,才有路可尋。