物業(yè)轄區(qū)公用設(shè)施改造及維護維修工作程序

一、目的:確保及時更新、改造、維護維修公用設(shè)施,保證其適時適量增

容和正常運行。

二、適用范圍:適用于管理處管理的公用設(shè)施的改造及維護維修。

三、定義

1、公用設(shè)施的搶修:是指損壞的公用設(shè)施,已經(jīng)嚴重影響到客戶的人身和財產(chǎn)安全或其正常生活,必須對其及時進行的維修。

2、外委:指委托公司外單位進行的改造及維護維修。

3、自修:指管理處人員自行進行的改造及維護維修。

四、職責

1、管理處職責:

⑴負責做好本管理區(qū)域內(nèi)維修(改造)、保養(yǎng)的年度及季度計劃和半年總結(jié);

⑵負責單項預算費用3000元以下的項目的申報、實施及結(jié)算;

⑶積極配合其它部門,做好由其它部門負責實施的本轄區(qū)內(nèi)的工程項目的施工管理和結(jié)算工作;

⑷組織有關(guān)部門對本管理處負責的項目進行竣工驗收;參與本管理區(qū)域內(nèi)其它工程項目的竣工驗收工作;

⑸管理處主任作為管理處負責的項目的第一責任人,須督促工程項目直接負責人做好工程的實施、安全質(zhì)量監(jiān)督、總結(jié)工作;同時須督促員工做好工程項目的年度計劃、季度計劃和半年總結(jié)、管理處所負責項目的實施。

2、工程技術(shù)部職責

作為維修(改造)項目的主審部門,

⑴負責立項工程方案及預算的審核;

⑵負責做好維修(改造)工程的年度總結(jié);

⑶負責單項預算費用3000元以上的項目的申報、實施及結(jié)算;

⑷為各管理處提供工程方案、預算上的技術(shù)支持;

⑸組織有關(guān)部門對本部負責的項目進行竣工驗收,并將驗收情況反饋給該項目所屬管理區(qū)域內(nèi)管理處;參與其它工程項目的竣工驗收工作;

⑹工程技術(shù)部經(jīng)理為部門負責的項目的第一責任人,須督促工程項目直接負責人做好工程的實施、安全質(zhì)量監(jiān)督、總結(jié)工作;同時須督促員工做好工程項目的年度總結(jié)和部門所負責項目的實施。

五、程序

1、管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施的確認

⑴物業(yè)管理原制作《公用設(shè)施一覽表》并徐備用相應管網(wǎng)圖、供電線路圖、結(jié)構(gòu)圖、原理圖、說明書等資料。資料應予編號。

⑵管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施應包括如下幾種:

2、供電、供水設(shè)施。

注:不包括水泵房、開關(guān)站、變(配)電所,該部分

⑴公用設(shè)施的控制按《供電供水設(shè)施控制程序》進行。

⑵路燈、公共通道燈、庭院燈、應急燈。

⑶花園內(nèi)休閑娛樂設(shè)施。

⑷消防設(shè)施。

⑸公共天線、公用電信線路。

⑹清潔衛(wèi)生設(shè)施。

⑺公共防盜設(shè)施。

⑻其他公用設(shè)施

3、責任范圍劃分

管理處主任根據(jù)《公用設(shè)施一覽表》和物業(yè)管理員人數(shù)及特長劃分各物業(yè)管理員責任范圍,并在一覽表相應欄目注明。

4、維修(改造)計劃

(1)"年度計劃"的制定

各管理處須于每年12月15日前做好下一年度的工程維修(改造)、設(shè)備保養(yǎng)計劃,維修(改造)、保養(yǎng)項目主要包括:電梯、空調(diào)

機組、高(低)壓配電系統(tǒng)、發(fā)電機組、消防系統(tǒng)、生活供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、電腦(網(wǎng)絡(luò))設(shè)施、停車場智能管理系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、樓宇及公共場地、市政道路、園林綠化、出租房屋及設(shè)施、避雷設(shè)施等。

須報計劃的項目是指單項預算費用2000元以上的項目。做計劃時必須根據(jù)實際管理需要,做到方案切實可行、預算基本準確。各管理處將編制好的《年度維修(改造)計劃》送至總經(jīng)理、財務部、工程技術(shù)部(送往工程技術(shù)部時須附送上用E*cel編制的計劃表磁盤,下同)。

(2)、季度計劃的制定

各管理處須在年度計劃的基礎(chǔ)上,根據(jù)實際管理情況,于每季度末做好下一季度的維修(改造)計劃(單項預算2000元以上的項目),編制《季度維修(改造)計劃》表,并將計劃表送至總經(jīng)理、財務部、工程技術(shù)部。

5、日常巡視檢查

(1)物業(yè)管理員對自己責任范圍的公用設(shè)施在正常工作日內(nèi)

每天巡視檢查,并作《公用設(shè)施巡視記錄》。

(2)物業(yè)管理員對重要公用設(shè)施應適當增加巡視頻次,必要時,

對其性能狀況可進行試驗。

6、計劃外公用設(shè)施改造及維護維修

⑴物業(yè)管理員根據(jù)下列資料提出計劃外公用設(shè)施改造及維護維

修項目。

①日常巡視檢查記錄。

②客戶投訴記錄。

③訪問客戶記錄。

④上級指示。

⑵經(jīng)批準的計劃外項目由物業(yè)管理員按規(guī)定實施。

7、公用設(shè)施的搶修

⑴管理處主任當班時,由主任組織實施搶修;管理處主任不在時,由責任物業(yè)管理員組織實施搶修。

⑵必要時,搶修負責人可向上級報告搶修情況或請求幫助。

⑶管理處所有人力、財力、物力應優(yōu)先滿足搶修的需要。

⑷搶修完畢,管理處主任應向經(jīng)理報告搶修情況,包括:

①事故原因;

②損失情況;

③搶修結(jié)果;

④搶修費用;

8、糾正和預防措施。

⑴除搶修外,公用設(shè)施在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題,由物業(yè)管理員書面通知并監(jiān)督施工單位或供應商處理。

⑵公用設(shè)施改造及維護維修工作質(zhì)量的檢查。

①管理處主任重點檢查費用500元以上的項目質(zhì)量和搶修項目質(zhì)量,發(fā)現(xiàn)問題,及時通知物業(yè)管理員處理。

②公司經(jīng)理隨機檢查公用設(shè)施的改造及維護維修工作質(zhì)量,發(fā)現(xiàn)問題,及時通知管理處主任處理并要求其書面匯報。

篇2:公用設(shè)施改造維護維修規(guī)定

1.目的

為確保及時更新、改選、維護維修公用設(shè)施,保證其適時適量增容和正常運行,特制定本規(guī)定。

2.適用范圍

適用于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)施的改造及維護維修

3.定義

3.1公用設(shè)施的搶修:是指損壞的公用設(shè)施,已經(jīng)嚴重影響到業(yè)主、用記掛的人身和財產(chǎn)安全或其正常生活,必須對其及時進行維修。

3.2外委:指委托公司外單位進行的改造及維護維修。

3.3自修:指服務中心人員自行進行的改造及維護維修。

4.小區(qū)服務中心職責

4.1負責做好本管理區(qū)域內(nèi)維修(改造)保養(yǎng)的年度及季度計劃和半年總結(jié)。

4.2負責單項預算費用2000元以下的項目申報、實施及結(jié)算。

4.3積極配合其他部門,做好由其他部門負責實施的本轄區(qū)內(nèi)的工程項目的施工管理和結(jié)算工作。

4.4組織有關(guān)部門對本服務中心負責的項目進行竣工驗收;參與本管理區(qū)域內(nèi)的其他工程項目的竣工驗收工作。

4.5服務中心經(jīng)理作為中心負責項目的第一責任人,須督促工程項目的直接負責人做好工程實施、安全質(zhì)量監(jiān)督、總結(jié)工作;同時須督促員工做好工程項目的年度計劃、季度計劃和半年總結(jié)。

5.公司財務部門做好工程項目的預算審核工作,監(jiān)督和控制工程費用的預算執(zhí)行情況。并辦理工程項目的結(jié)算。

6.管理程序

6.1管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施的確認

6.1.1服務中心應制作《公用設(shè)施一覽表》并準備相應管網(wǎng)圖、供電線路圖、結(jié)構(gòu)圖、原理圖、說明書等資料,資料應予編號。

6.1.2公用設(shè)施應包括如下幾種:

供電、供水設(shè)施。不包括水泵房、開關(guān)站、配電房、該部門公用設(shè)施的控制按《供電供水設(shè)施控制程序》進行。

路燈、公共通道燈、應急燈。

花園內(nèi)休閑娛樂設(shè)施。

消防設(shè)施。

清潔衛(wèi)生設(shè)施。

公共防盜設(shè)施。

共他公用設(shè)施。

6.1.3責任范圍劃分

服務中心經(jīng)理根據(jù)《公用設(shè)施一覽表》劃分人員責任范圍,并在一覽表相應欄目注明

6.1.4維修(改造)計劃

6.1.4.1“年度計劃”制定

須于每年12月25日前做好下一年度的工程維修(改造)、設(shè)備保養(yǎng)計劃,維修(改造)、保養(yǎng)項目主要包括:電梯、低壓配電系統(tǒng)、發(fā)電機組、消防系統(tǒng)、生活供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、樓宇及公共場地、園林綠化等設(shè)施、避雷設(shè)施等。

須報計劃的項目是指單項預算費用2000元以上的項目。做計劃時必須根據(jù)實際管理需要,做到方案切實可行、預算基本準確。并以書面形式報送公司經(jīng)理審核。

6.1.4.2“季度計劃”制定

在“年度計劃”的基礎(chǔ)上,根據(jù)實際管理情況,于每季度末做好下一季度的維修(改造)計劃(單項預算2000元以上的),報送公司經(jīng)理審核。

6.1.5日常巡視檢查

6.1.5.1秩序員在自己責任范圍的公用設(shè)施在正常工作日內(nèi)每天巡視檢查,并填寫《公用設(shè)施巡視記錄》。

6.1.5.2秩序員對重要公用設(shè)施應適當增加巡視頻率,必要時,對其性能狀況可進行試驗。

6.2計劃外公用設(shè)施改造及維護維修

6.2.1客服主管、機電維修主管、秩序維護主管根據(jù)下列資料提出計劃外公用設(shè)施改造及維護維修項目。

日常巡視檢查記錄

客戶投訴記錄

訪問客戶記錄

上級指示

6.2.2報經(jīng)批準的計劃外項目由秩序員按規(guī)定實施。

6.3公用設(shè)施的搶修

6.3.1服務中心經(jīng)理當班時,由經(jīng)理組織實施搶修;如不當班時,由機電維修主管或責任機電維修員組織實施搶修。

6.3.2服務中心所有人力、物力、財力應做先滿足搶修的需要。

6.3.3必要時,搶修負責人可向上級報告搶修情況工請求幫助。

6.3.4搶修完畢,中心經(jīng)理應向公司經(jīng)理報告搶修情況,包括:

事故原因

損失情況

搶修結(jié)果

搶修費用

糾正和預防措施

6.3.5除搶修外,公用設(shè)施在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題,由機電維修主管書面通知并監(jiān)督施工單位或供應商處理。

6.4公用設(shè)施改造及維護維修工作質(zhì)量的檢查

6.4.1服務中心經(jīng)理重點檢查費用500元以上的項目質(zhì)量和搶修項目質(zhì)量,發(fā)現(xiàn)問題及時通知機電維修主管跟進。

6.4.2公司經(jīng)理隨機抽檢公用設(shè)施的改造及維護維修工作質(zhì)量,發(fā)現(xiàn)問題,及時通知服務中心經(jīng)理處理并要求其書面報告處理結(jié)果。

7.相關(guān)記錄

《公用設(shè)施一覽表》

《年度維修(改造)計劃》

《季度維修(改造)計劃》

《公用設(shè)施巡視記錄》