小區(qū)公用設(shè)施管理程序(上部)

為規(guī)范小區(qū)機(jī)電設(shè)備等公用設(shè)施的管理,保持公用設(shè)施的良好狀態(tài),確保所管轄區(qū)域公用設(shè)施發(fā)揮正常功能,特制定此管理程序。

一、公用設(shè)施的分類

1、供配電系統(tǒng):發(fā)電機(jī)、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、配電柜、動(dòng)力柜、控制柜(箱)、公共照明、供電線路等。

2、給排水系統(tǒng):水箱、水池、雨水井、污水井、化糞池、供水管網(wǎng)、排污管網(wǎng)、水泵、各類閥門等。

3、消防系統(tǒng):煙霧/溫度探測(cè)器、報(bào)警裝置、消防控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜、消防廣播系統(tǒng)、消防對(duì)講系統(tǒng)、消防泵類、消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、水幕系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、防火卷簾門系統(tǒng)、氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)等。

4、電梯

5、空調(diào)系統(tǒng):冷水機(jī)組、空調(diào)泵類、冷卻塔、新風(fēng)機(jī)組、風(fēng)柜、風(fēng)機(jī)盤管、自控箱、溫控開關(guān)、電磁閥、膨脹水箱、其它類空調(diào)等。

6、電訊系統(tǒng):電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等。

7、安防系統(tǒng):閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁控制系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、保安對(duì)講系統(tǒng)、居家報(bào)警系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等。

8、維修維護(hù)設(shè)備及工具:電焊機(jī)、切割機(jī)、打磨機(jī)、沖擊鉆、手電鉆、絲錐、板牙、各種檢測(cè)儀器儀表等。

9、其它公用設(shè)施:泳池及設(shè)備、娛樂場(chǎng)所及設(shè)備、燃?xì)夤艿兰伴_關(guān)、停車場(chǎng)及設(shè)備、剪草機(jī)及綠化設(shè)施、吸塵器等。

10、房屋本體及附屬設(shè)施:防雷系統(tǒng)、自行車棚(房)、外墻面、樓梯間、通道、屋面、道路、連廊、建筑小品等。

二、管理職責(zé)

1、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)公用設(shè)施保養(yǎng)維修工作的檢查、監(jiān)督工作。

2、設(shè)備主管負(fù)責(zé)公用設(shè)施保養(yǎng)維修工作的組織、安排和實(shí)施,建立設(shè)備臺(tái)帳,解決技術(shù)難題、草擬技術(shù)改造方案。

3、設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)公用設(shè)施保養(yǎng)維修的日常工作。設(shè)備責(zé)任人(技術(shù)維修人員,以下及相關(guān)作業(yè)手冊(cè)同)

4、管理處客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)不定期抽查設(shè)備保養(yǎng)情況及相關(guān)質(zhì)量記錄,監(jiān)督設(shè)備大修及重要維修工作,對(duì)檢修質(zhì)量進(jìn)行鑒定,并記錄在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上。

三、管理細(xì)則

1、設(shè)備房管理

1.1設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品并按消防規(guī)定配足有效滅火器材。

1.2設(shè)備房門應(yīng)有“機(jī)房重地,非請(qǐng)勿進(jìn)”等標(biāo)識(shí),進(jìn)出隨手關(guān)門。

1.3設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有管網(wǎng)等設(shè)施時(shí),應(yīng)在設(shè)備上端加裝喇叭口等設(shè)施,做好防護(hù)措施,以保證重要設(shè)備的安全使用。

1.4高低壓配電室、變壓器房、電梯機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、發(fā)電機(jī)房等重要設(shè)備房,應(yīng)裝置干濕球式溫度計(jì),對(duì)環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行監(jiān)測(cè)。設(shè)備房?jī)?nèi)溫度須保持在+40℃以下,相對(duì)濕度須保持在80%以下。

1.5參觀來訪人員需進(jìn)入設(shè)備房,憑管理處經(jīng)理通知,并指定專人陪同方可進(jìn)入。

1.6設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每日檢查設(shè)備房,查看房?jī)?nèi)環(huán)境溫度、濕度,并把各種運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上,每周清潔設(shè)備房一次。

2、設(shè)備保養(yǎng)維修

2.1日常保養(yǎng)工作由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每天巡視責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施,正常情況下無需記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,并記錄在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上。

2.2設(shè)備主管每天負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督保養(yǎng)維修工作,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)要求設(shè)備責(zé)任人處理,并記錄在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》上。

2.3每月管理處經(jīng)理會(huì)同設(shè)備主管及設(shè)備責(zé)任人對(duì)各類公用設(shè)施的狀態(tài)及其質(zhì)量記錄進(jìn)行一次巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)在《設(shè)備(設(shè)施)檢查記錄表》中予以記錄,明確整改處理的責(zé)任人、完成日期,完成后由設(shè)備主管進(jìn)行復(fù)查,并做好記錄。

2.4設(shè)備檢修等級(jí)按以下分類進(jìn)行高等級(jí)檢修包含低等級(jí)檢修全部?jī)?nèi)容:

2.4.1日檢:屬巡視性檢查維護(hù)。對(duì)設(shè)備房及周圍環(huán)境進(jìn)行清潔,檢查設(shè)備有無漏水、漏油、漏電、漏氣等異常現(xiàn)象,如實(shí)記錄運(yùn)行數(shù)據(jù),確認(rèn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)是否有異常情況。

2.4.2月檢:屬預(yù)防性檢查。對(duì)設(shè)備性能進(jìn)行全面檢查,對(duì)故障隱患部位進(jìn)行修理或調(diào)整,預(yù)防事故的發(fā)生,保證設(shè)備正常運(yùn)行。

2.4.3季檢(半年檢):屬維護(hù)性檢查。對(duì)設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。

2.4.4年檢:屬恢復(fù)性檢查。對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體檢查,應(yīng)著重恢復(fù)設(shè)備的電氣性能、機(jī)械精度,視狀況更換主要零、部件及附屬裝置。

2.4.5大修:屬徹底性修理。對(duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體,全面檢查、試驗(yàn)、探傷、調(diào)試,更換全部不合格零、部件及附屬裝置。大修應(yīng)結(jié)合小區(qū)的發(fā)展需要進(jìn)行技術(shù)改造。設(shè)備主管應(yīng)視設(shè)備故障情況及時(shí)提請(qǐng)?jiān)O(shè)備大修報(bào)告,經(jīng)管理處經(jīng)理審核后報(bào)小區(qū)業(yè)委會(huì)批準(zhǔn)執(zhí)行。

2.4.6分承包方保養(yǎng)維修:依據(jù)合同內(nèi)容,在設(shè)備責(zé)任人的督促下進(jìn)行定期保養(yǎng)及處理故障,并按要求記錄在《分承包方設(shè)備保養(yǎng)記錄表》上。

2.5管理處設(shè)備主管應(yīng)將設(shè)備檢修情況和重要零部件更換情況記錄在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》、《設(shè)備臺(tái)帳》及《設(shè)備(工具)匯總表》中。

2.6對(duì)重要設(shè)備、設(shè)施的易損易耗零、部件,管理處應(yīng)有適量貯備,便于突發(fā)故障的及時(shí)處理。

2.7設(shè)備主管應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的檢修計(jì)劃和維修內(nèi)容,做好維修前的調(diào)查準(zhǔn)備工作及防范措施。涉及人身安全和與生活、辦公等密切相關(guān)、易引起顧客投訴或影響公司形象的重要維修工作,管理處經(jīng)理需到場(chǎng)指揮、協(xié)調(diào)、組織。

2.8設(shè)備大修,管理處客戶服務(wù)中心主管應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修狀態(tài)檢查、督導(dǎo)檢修人員按工藝要求檢修,解決技術(shù)難題,保證檢修質(zhì)量。驗(yàn)收須符合國(guó)家相關(guān)行業(yè)驗(yàn)收規(guī)范要求。

2.9年度檢修計(jì)劃由管理處在每年十二月十五日前上報(bào)公司審批。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行檢修計(jì)劃,如有特殊原因需變更檢修計(jì)劃時(shí)間,應(yīng)提前一周上報(bào)公司批準(zhǔn)。

2.10管理處應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)保存必要的、與運(yùn)行設(shè)備相符合的技術(shù)圖紙、產(chǎn)品說明書及相關(guān)資料等設(shè)備管理檔案,以便系統(tǒng)地掌握設(shè)備狀態(tài),便于今后維修工作的查閱。

3、供配電系統(tǒng)管理

3.1管理處應(yīng)嚴(yán)格遵守電力部門的《供用電協(xié)議》,明確高壓設(shè)備的分界點(diǎn)及供用電設(shè)備的產(chǎn)權(quán)屬性,并保存相關(guān)資料。

3.2管理處應(yīng)認(rèn)真做好自身設(shè)備的管理工作。在巡視設(shè)備中發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)處屬電力部門等他方管理的設(shè)備有異常情況時(shí),應(yīng)及時(shí)告知他方,以免影響本小區(qū)的供電安全。

3.3管理處應(yīng)根據(jù)《供用電協(xié)議》和用電負(fù)荷的季節(jié)性特點(diǎn),合理調(diào)整變壓器的運(yùn)行方式,力所能及地發(fā)揮變壓器的利用率,電容補(bǔ)償屏自動(dòng)控制器必須始終處于良好狀態(tài),確保功率因數(shù)符合電網(wǎng)運(yùn)行規(guī)定要求。

3.4對(duì)供配電設(shè)備的檢修應(yīng)盡量

在不影響顧客的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。如有高壓環(huán)網(wǎng)柜等設(shè)備,則須有一名持有高壓進(jìn)網(wǎng)許可證的技術(shù)員作為供配電設(shè)備的設(shè)備責(zé)任人。

3.5為確保小區(qū)供配電系統(tǒng)安全,對(duì)變壓器二次總開關(guān)的保護(hù)整定值,設(shè)備責(zé)任人不得隨意變更;若需變更整定值需報(bào)公司批準(zhǔn)。配電回路開關(guān)的整定值變更需經(jīng)管理處經(jīng)理同意后方能進(jìn)行,并報(bào)公司備案。

3.6備用發(fā)電機(jī)應(yīng)經(jīng)常保持良好狀態(tài),在市電停電的情況下,設(shè)備責(zé)任人應(yīng)保證在5分鐘內(nèi)使發(fā)電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)供電,以確保重要負(fù)荷的正常使用,有關(guān)運(yùn)行情況記錄在《柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表》上。發(fā)電機(jī)與市電聯(lián)絡(luò)開關(guān)的電氣、機(jī)械聯(lián)鎖裝置應(yīng)動(dòng)作可靠,防止反送電。

3.7設(shè)備責(zé)任人要及時(shí)、正確地填寫電力系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行記錄表、發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表,每年需對(duì)發(fā)電機(jī)、電動(dòng)機(jī)做絕緣測(cè)試,并予以記錄。

3.8停電設(shè)備檢修時(shí)安全注意事項(xiàng)

3.8.1由設(shè)備主管指定一名設(shè)備責(zé)任人為現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)人,并填寫《停送電操作票》。

3.8.2斷開隔離開關(guān),必須由設(shè)備責(zé)任人掛“有人工作,嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)識(shí)。

3.8.3停電檢修設(shè)備必須由設(shè)備責(zé)任人用高、低壓驗(yàn)電筆對(duì)變壓器和配電柜進(jìn)行測(cè)試,并掛接臨時(shí)接地線。

3.8.4最后由設(shè)備主管核對(duì),確認(rèn)無誤后方可進(jìn)行檢修。

3.8.5檢修完畢后,由原掛接地線人員拆去地線,同時(shí)原掛牌人員拆去“有人工作,嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)識(shí)。

3.9低壓帶電作業(yè)安全注意事項(xiàng)

3.9.1嚴(yán)禁在感性負(fù)載的主回路中或電流互感器的二次回路中作業(yè)。

3.9.2設(shè)備主管向管理處經(jīng)理匯報(bào)帶電檢修設(shè)備的原因、時(shí)間,并經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行檢修。設(shè)備主管必須指定一名現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)人。

3.9.3作業(yè)人員必須穿戴絕緣手套和絕緣鞋。

4、給排水系統(tǒng)管理

4.1無自動(dòng)切換功能的生活泵每月做一次主、備泵自動(dòng)切換試驗(yàn)并記錄。

4.2消防泵、噴淋泵每?jī)稍聠?dòng)一次管網(wǎng)末端試水裝置或打開水泵出水管放水試驗(yàn)閥。

4.3雨水泵、污水泵每年三月份進(jìn)行年檢,根據(jù)實(shí)際情況決定是否解體檢查并記錄。

4.4生活水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修,應(yīng)視情況而定,但至少5年應(yīng)重新涂刷一次。

4.5泵房控制柜日常維護(hù)由給排水設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)并記錄。

4.6水箱、水池至少應(yīng)每半年清洗一次。清洗后聯(lián)系水質(zhì)檢測(cè)中心取水樣檢測(cè),結(jié)果由管理處存檔。

5、消防管理

5.1報(bào)警裝置、聯(lián)動(dòng)裝置、管網(wǎng)末端試水裝置的試驗(yàn)必須由設(shè)備責(zé)任人或?qū)I(yè)技術(shù)人員在場(chǎng),試驗(yàn)時(shí)間應(yīng)盡量安排在不影響小區(qū)顧客休息或工作時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。

5.2消防水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修,應(yīng)視情況而定,但至少5年應(yīng)重新涂刷一次。

5.3水流指示器每半年檢修一次,檢修前書面報(bào)管理處經(jīng)理審批,并及時(shí)通知顧客。

5.4送風(fēng)閥、排煙閥、排煙防火閥每季度由設(shè)備責(zé)任人清潔一次,保證表面清潔,油漆完好無損,轉(zhuǎn)動(dòng)軸靈活,復(fù)位正常,在自動(dòng)狀態(tài)下,聯(lián)動(dòng)正常,并做好記錄。

5.5破玻璃按鈕每季檢查一次,保持報(bào)警按鈕外表清潔,字跡清晰、玻璃完好無損,具有報(bào)警功能。

5.6送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)每季清潔外部一次,保證運(yùn)行正常。

5.7消防管閥門每月檢查一次,閥門處于常開位置。

5.8消防泵、噴淋泵,每?jī)稍略囘\(yùn)行一次,保證手動(dòng)、自動(dòng)啟動(dòng)正常。

5.9消防箱每季檢修一次,要保持表面清潔,配件齊全,箱內(nèi)無雜物,箱門關(guān)閉嚴(yán)密,打開順暢,消火栓玻璃完整,牢固,按鈕功能正常,檢修完貼好封條及檢驗(yàn)條,并在封條上簽字,最后做好記錄。

5.10滅火器材需每周檢查,做好記錄,要求壓力表指針保持在綠色區(qū)域范圍內(nèi),滅火器表面保持干凈,擺放整齊,標(biāo)簽、鉛封完好無損,并核對(duì)滅火器的使用說明及有效期限,按照使用說明要求對(duì)滅火器進(jìn)行壓力測(cè)試和充裝。管理處須編制滅火器分布清單,列明滅火器品名、規(guī)格、數(shù)量,分布位置及有效期,以備查閱。

5.11消防工具、防火面具、是發(fā)生火災(zāi)或消防演習(xí)時(shí)為專職消防人員滅火所用,任何人不得挪作他用,必須按指定位置擺放,表面要保持清潔、整齊,標(biāo)識(shí)清晰,油漆完好。

6、電梯管理

6.1電梯管理設(shè)備責(zé)任人必須持有本市勞動(dòng)局頒發(fā)的有效操作證才能上崗操作。設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)電梯的日常巡視和清潔工作,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,自己無法解決的通知維修分承包方進(jìn)行維修,同時(shí)知會(huì)設(shè)備主管,并對(duì)分承包方的維修及定期保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。填寫相關(guān)質(zhì)量記錄。積極配合勞動(dòng)安全檢查部門認(rèn)真做好審檢工作,轎廂內(nèi)應(yīng)張貼勞動(dòng)安全部門頒發(fā)的《準(zhǔn)用證》。停用電梯時(shí)應(yīng)將轎廂停放在最頂層。

6.2設(shè)備移交后,設(shè)備責(zé)任人應(yīng)與前期介入人員進(jìn)行設(shè)備的交接;由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)督促保養(yǎng)方提出年度檢修計(jì)劃,每年簽訂的維修保養(yǎng)分承包合同須將年度檢修計(jì)劃作為合同的一個(gè)附件。

6.3分承包公司簽訂保養(yǎng)合同時(shí),應(yīng)明確當(dāng)出現(xiàn)保養(yǎng)不合格或不及時(shí)的扣款條款,半保合同中應(yīng)明確零配件的價(jià)格。

6.4每半年由公司相關(guān)人員會(huì)同管理處經(jīng)理,對(duì)電梯的運(yùn)行、保養(yǎng)及故障情況進(jìn)行總結(jié),并對(duì)分承包方的保養(yǎng)計(jì)劃內(nèi)容和完成情況綜合評(píng)價(jià)。每季度由管理處經(jīng)理根據(jù)合同規(guī)定和質(zhì)量記錄對(duì)分承包的保養(yǎng)情況進(jìn)行評(píng)估,決定是否扣除一定比例的保養(yǎng)費(fèi)或終止保養(yǎng)合同。結(jié)果及建議書面知會(huì)分承包單位。

6.5保期或保養(yǎng)合同到期前兩個(gè)月,部門應(yīng)對(duì)分承包方的工作進(jìn)行評(píng)估,決定是否續(xù)簽合同或更換分承包方。合同簽訂后,部門經(jīng)理應(yīng)將保養(yǎng)條款書面知會(huì)設(shè)備責(zé)任人。

篇2:學(xué)校公用設(shè)施管理制度

學(xué)校公用設(shè)施管理制度

(一)愛護(hù)公用設(shè)施及設(shè)備,發(fā)現(xiàn)損壞要及時(shí)告訴維修人員,以便盡快恢復(fù)完好狀態(tài)。

(二)合理使用照明設(shè)備,在能見度較好的情況下,白天盡量不要開燈,以減少能源的浪費(fèi),人走燈滅,杜絕長(zhǎng)明燈。

(三)使用自來水要隨時(shí)關(guān)緊龍頭,避免長(zhǎng)流水。

(四)禁止使用電爐及未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的電器設(shè)備,以免造成過負(fù)荷,燒毀線路引起火災(zāi)的危害,私自使用者,將按規(guī)定進(jìn)行行政處罰。

(五)配備的辦公用具,按照誰使用誰負(fù)責(zé)保管的原則,不得隨意損壞,如有損壞照價(jià)賠償。

篇3:仁園小區(qū)公共部位公用設(shè)施管理規(guī)定

荔園小區(qū)公共部位、公用設(shè)施管理規(guī)定

(一)小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)地均為業(yè)主共有,由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)管理。不得將公共部位占為己有或影響他人合法使用,如有特殊原因需使用公共部位,應(yīng)經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心批準(zhǔn),并根據(jù)情況繳納相應(yīng)費(fèi)用。

(二)為保持樓宇整齊美觀,不得違章搭建,不得私自封閉陽臺(tái),防盜網(wǎng)需按物業(yè)服務(wù)中心規(guī)定的統(tǒng)一款式、顏色安裝,不得將百葉窗、遮陽蓬、晾衣架、花架伸出樓宇外墻或陽臺(tái)外。

(三)不得開鑿?fù)鈮⒖照{(diào)冷凝水引出外墻排放于公共部位、污染建筑物外墻。

(四)不可把塑料袋、垃圾等雜物排入衛(wèi)生間、廚房的排污管。一旦發(fā)生堵塞,應(yīng)及時(shí)報(bào)告物業(yè)服務(wù)中心,由物業(yè)服務(wù)中心雇請(qǐng)專業(yè)人員疏通,費(fèi)用由事故責(zé)任人支付。

(五)自覺愛護(hù)公共設(shè)施,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向服務(wù)中心反映,以便及時(shí)維修,確保公共設(shè)施的正常使用。

(六)凡需在小區(qū)內(nèi)接引和改變各類管線、挖掘道路的,應(yīng)事先到服務(wù)中心登記、審批。并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可施工。

(七)嚴(yán)禁在道路路面及人行道攪拌砂漿、堆放建筑裝修材料。

(八)嚴(yán)格遵守政府有關(guān)"雨、污水分流"的規(guī)定,不得擅自把生活污水直接接入雨水井;不得把雜物丟入管道,以免造成管道堵塞。

(九)不得踐踏綠化地,并盡量避免挪動(dòng)或踩踏污、雨水井蓋。

(十)嚴(yán)禁擅自開啟公共設(shè)施的井蓋、電箱門、水表井總閘,如因裝修或維修所需,應(yīng)事先征得物業(yè)服務(wù)中心同意或由物業(yè)服務(wù)中心指派專人開關(guān)閘門或井蓋。

(十一)任何人不準(zhǔn)隨意使用、拆動(dòng)小區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)的所有設(shè)施、設(shè)備。

(十二)違反本規(guī)定者,物業(yè)服務(wù)中心將責(zé)令修復(fù),要求賠償損失,或依法追究法律責(zé)任。