小區(qū)公用設(shè)施管理程序(下部)

7、空調(diào)系統(tǒng)管理

7.1空調(diào)主機(jī)及自動(dòng)控制系統(tǒng)的操作站為專用設(shè)備。微機(jī)操作密碼、時(shí)間、溫度的重新設(shè)定應(yīng)報(bào)管理處經(jīng)理批準(zhǔn),非指定人員不得擅自操作。

7.2空調(diào)系統(tǒng)的一般故障如高壓停機(jī)、油泵異常、電磁閥失控、柜機(jī)故障、冷卻塔等故障,設(shè)備責(zé)任人應(yīng)及時(shí)處理并報(bào)告設(shè)備主管。

7.3央空調(diào)系統(tǒng)溫度達(dá)不到要求、冷凍機(jī)組控制部分故障等應(yīng)通知設(shè)備主管到現(xiàn)場(chǎng)處理并報(bào)告管理處經(jīng)理。

7.4閥出現(xiàn)爆裂故障時(shí),應(yīng)采取緊急措施,或請(qǐng)有資格的技術(shù)人員處理。

7.5冷水機(jī)組自動(dòng)控制系統(tǒng)工程出現(xiàn)故障時(shí),設(shè)備主管應(yīng)及時(shí)向管理處經(jīng)理報(bào)告。并通知自動(dòng)控制系統(tǒng)原承包方或有資格的技術(shù)人員進(jìn)行檢修,查明原因向管理處經(jīng)理報(bào)告。

7.6自動(dòng)控制系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和控制模塊出現(xiàn)故障,設(shè)備責(zé)任人未經(jīng)經(jīng)理同意,不得私自拆修,應(yīng)及時(shí)邀請(qǐng)自動(dòng)控制系統(tǒng)原分承包方處理。

7.7每半年對(duì)網(wǎng)絡(luò)控制器及模塊箱進(jìn)行保養(yǎng)。

7.8小型空調(diào)器故障應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行處理。

8、電訊系統(tǒng)管理

8.1設(shè)備責(zé)任人應(yīng)確保電話、消防對(duì)講系統(tǒng)、有線電視、寬帶網(wǎng)、緊急廣播系統(tǒng)等狀態(tài)良好。

8.2每周對(duì)廣播系統(tǒng)的CD機(jī)、功放機(jī)、音箱進(jìn)行清潔除塵一次。每月對(duì)線路的絕緣情況進(jìn)行一次檢修,對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試檢查,保證其經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)。并予以記錄。

8.3電話、有線電視、寬帶網(wǎng)等要明確其責(zé)任范圍的劃分,要保證其機(jī)房設(shè)備及其它相關(guān)設(shè)備的正常用電需要。每周對(duì)供電設(shè)備及線路一次檢修。

8.4電話、有線電視、寬帶網(wǎng)等系統(tǒng)的故障,設(shè)備責(zé)任人應(yīng)積極協(xié)助顧客與相關(guān)單位進(jìn)行聯(lián)系。在相關(guān)單位的維修人員到達(dá)后要給予積極的配合。

9、安防系統(tǒng)管理

9.1控制中心值班人員通過顯示器畫面情況,掌握閉路監(jiān)控系統(tǒng)工作狀態(tài),發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決,自己無法解決的報(bào)控制中心主管處理。設(shè)備責(zé)任人應(yīng)每季檢查視頻電纜、控制器、矩陣主機(jī)、視頻分配器、錄像機(jī)(或存儲(chǔ)硬盤),進(jìn)行外表及控制臺(tái)后部除塵。確認(rèn)各插接口連接可靠。保證信號(hào)正常傳輸。設(shè)備責(zé)任人應(yīng)每月對(duì)攝像機(jī)鏡頭進(jìn)行清潔保養(yǎng),效果不好的要重新進(jìn)行調(diào)整,并由中心主管確認(rèn)監(jiān)控范圍符合安防要求。控制中心主管每周應(yīng)對(duì)監(jiān)控主機(jī)的編程進(jìn)行確認(rèn),對(duì)上周的錄像效果進(jìn)行檢查。結(jié)果記錄在值班記錄本上。

9.2門禁系統(tǒng)中的電腦應(yīng)確保時(shí)刻處于正常進(jìn)行狀態(tài),各種卡的授權(quán)、發(fā)行、掛失情況每月由控制中心主管進(jìn)行匯總,記錄存檔并與管理處的記錄進(jìn)行核對(duì)。設(shè)備責(zé)任人每周對(duì)防火門的電子鎖普查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并記錄。每月對(duì)停車場(chǎng)控制系統(tǒng)檢查保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,或請(qǐng)有專業(yè)技術(shù)資格的人員進(jìn)行維修,并予以記錄。

9.3保安對(duì)講、消防對(duì)講、門禁對(duì)講、無線對(duì)講和居家報(bào)警系統(tǒng)主機(jī)部分由中心值班人員每周清潔保養(yǎng)一次,外圍部分每月由控制中心主管安排普查一次,進(jìn)行雙向測(cè)試,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并記錄。

9.4紅外線周界防越系統(tǒng)每周由中心設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)進(jìn)行一次全面測(cè)試,確保報(bào)警功能完好。并對(duì)檢查情況予以記錄。

10、維修維護(hù)設(shè)備及工具:

10.1由倉管員負(fù)責(zé)分門別類,擺放在指定、方便使用的位置。

10.2由維修負(fù)責(zé)人按照設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定進(jìn)行定期保養(yǎng)、送檢、報(bào)廢等工作。

10.3使用者須辦理相關(guān)領(lǐng)借用手續(xù),按有關(guān)操作指導(dǎo)手冊(cè)正確使用。

10.4使用完畢,由使用者清潔整理,并由設(shè)備責(zé)任人進(jìn)行一次檢查、保養(yǎng),倉管員驗(yàn)收后放回原處并完善有關(guān)手續(xù)。

10.5加工場(chǎng)地所使用的電器應(yīng)符合用電安全技術(shù)要求。

10.6加工場(chǎng)地應(yīng)配足消防器材。

11、其它公用設(shè)施管理

11.1設(shè)備責(zé)任人每周對(duì)泳池安全變壓器電壓值進(jìn)行測(cè)試一次,并將測(cè)試值予以記錄,每年要對(duì)娛樂健身場(chǎng)所的接地裝置進(jìn)行一次檢查,接地體應(yīng)可靠接地。

11.2燃?xì)饩o急切斷裝置應(yīng)每周檢查一次,設(shè)備責(zé)任人在巡視過程中,一旦發(fā)現(xiàn)管道有泄露情況,應(yīng)立即關(guān)閉燃?xì)夤艿揽傞y,及時(shí)通知燃?xì)夤九扇颂幚怼Ｈ細(xì)饩o急切斷裝置應(yīng)每半年至少做一次切斷試驗(yàn)。

11.3剪草機(jī)、洗地機(jī)、拋光機(jī)、吸塵器等小型移動(dòng)設(shè)備,應(yīng)由專人使用,并指定維修負(fù)責(zé)人。每周由維修負(fù)責(zé)人進(jìn)行一次試機(jī),檢查進(jìn)行和安全情況,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并記錄在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》中。

11.4組合健身器、跑步機(jī)、登山機(jī)、單車機(jī)等健身器材,應(yīng)指定專門的維修保養(yǎng)負(fù)責(zé)人。每周檢查各器材的進(jìn)行情況,保證各器材處于良好的使用狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并記錄在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》中。如不能及時(shí)處理,須在此器材的顯眼位置掛上“暫停使用”標(biāo)識(shí)。

12、房屋本體的管理及維護(hù)

12.1對(duì)于小區(qū)紅線內(nèi)的公用設(shè)施,以及房屋本體的公用部分,應(yīng)指定專人每日巡視,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào)。管理處經(jīng)理視存在問題的復(fù)雜程度,如屬保修期內(nèi),通知施工隊(duì)維修,如超過保修期,按照相關(guān)法規(guī)要求,完善手續(xù)后,合理安排自修或委托他方維修,并做好相關(guān)質(zhì)量記錄。

12.2天臺(tái)、陽臺(tái)、外墻、窗臺(tái)滲水在保修期內(nèi)的,通知地產(chǎn)公司返修隊(duì)及時(shí)處理并對(duì)進(jìn)度進(jìn)行跟蹤,保修期以外的,需聯(lián)系專業(yè)防水補(bǔ)漏公司查明原因后處理,并做好與業(yè)主的協(xié)調(diào)工作。

12.3樓梯間的墻面、臺(tái)階、扶手等設(shè)施應(yīng)當(dāng)每五年至少修繕粉刷一次。房屋的天面和外墻應(yīng)當(dāng)每十年至少修繕粉刷一次。所需款項(xiàng)從住宅維修基金支付。基金使用的明細(xì)表,應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布。期限屆滿確實(shí)不需要粉刷的修繕的,業(yè)委會(huì)可向市、區(qū)住宅主管部門申請(qǐng)延期,獲批準(zhǔn)后,可以延期。

12.4房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施應(yīng)當(dāng)每三年至少粉刷一次,其費(fèi)用由業(yè)主或承租人承擔(dān)。申請(qǐng)延期的手續(xù)同上一條之規(guī)定。

12.5對(duì)裝修方案應(yīng)嚴(yán)格審核并對(duì)過程進(jìn)行監(jiān)督。嚴(yán)禁對(duì)房屋的內(nèi)、外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占、不得影響相鄰房屋的使用或危及其他業(yè)主房屋的安全。

12.6發(fā)現(xiàn)占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、單車房(棚)等公用設(shè)施而影響其正常使用功能的,及時(shí)通知業(yè)主并進(jìn)行清理。

12.7房屋本體防雷系統(tǒng)應(yīng)在每年三月上旬進(jìn)行一次全面檢查,檢查避雷裝置焊接點(diǎn)連接是否可靠,同時(shí)對(duì)避雷帶進(jìn)行除銹刷漆,確保接地體的可靠接地,并做好相關(guān)記錄。

13、設(shè)備的前期介入

13.1前期介入人員應(yīng)積極與地產(chǎn)公司及施工單位聯(lián)系溝通,對(duì)機(jī)電設(shè)備和其它設(shè)施的安裝調(diào)試工作進(jìn)行跟蹤,掌握工程進(jìn)度,如實(shí)填寫《前期介入周信息統(tǒng)計(jì)表》,及時(shí)向公司反饋信息。

>13.2參與設(shè)備交接人員在設(shè)備交接進(jìn)程中,應(yīng)按設(shè)備的設(shè)計(jì)功能逐一進(jìn)行試驗(yàn)、操作,對(duì)存在功能缺陷的及時(shí)給承建商提出整改意見。前期介入期間,相關(guān)人員應(yīng)主動(dòng)收集設(shè)備資料及分承包方的聯(lián)系方式和聯(lián)系人,并整理歸檔。

13.3設(shè)備交接后應(yīng)及時(shí)確定設(shè)備責(zé)任人,由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)在一個(gè)月內(nèi)將設(shè)備的操作規(guī)程編制完成并現(xiàn)場(chǎng)張掛,維護(hù)保養(yǎng)和故障處理規(guī)程在設(shè)備接管后三個(gè)月內(nèi)完成。

四、各類設(shè)施(設(shè)備)保養(yǎng)一覽表

各類公用設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng),須參照下表規(guī)定的時(shí)間周期進(jìn)行

(“√”表示需要;“―”表示不需要)

五、相關(guān)工作記錄表格

設(shè)備責(zé)任人日常保養(yǎng)和設(shè)備主管日常巡查工作中發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況記錄在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》中,管理處經(jīng)理或助理每月巡查情況和時(shí)間記錄在《設(shè)備(設(shè)施)檢查記錄表》中。每周、每月、每季、每半年、年度的維修保養(yǎng)記錄需在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》的“備注”欄內(nèi)予以標(biāo)明維修保養(yǎng)類別。大修工作、故障處理在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》中予以記錄,對(duì)于設(shè)備的突發(fā)性故障的搶修還應(yīng)在《設(shè)備搶修(大修)記錄表》中予以記錄,并將《設(shè)備搶修(大修)記錄表》報(bào)公司備存復(fù)印件。對(duì)于分承包方在保修期內(nèi)設(shè)備的定期保養(yǎng)及故障的處理,必須在《分承包方設(shè)備保養(yǎng)維修記錄表》中予以記錄。對(duì)分承包方保養(yǎng)維修效果的評(píng)估,需填寫《分承包方保養(yǎng)維修效果評(píng)估表》。

附相關(guān)工作記錄表格:

1、《工作計(jì)劃安排表》

2、《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》

3、《停水/電/氣/試消防設(shè)施通知單》

4、《分承包方設(shè)備保養(yǎng)維修記錄表》

5、《分承包方保養(yǎng)維修效果評(píng)估表》

6、《設(shè)備(工具)匯總表》

7、《設(shè)備(設(shè)施)檢查記錄表》

8、《機(jī)電設(shè)備年度檢修計(jì)劃》

9、《設(shè)備搶修(大修)記錄表》

10、《電力運(yùn)行記錄表》

11、《發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表》

12、《消防主機(jī)運(yùn)行記錄表》

13、《消防聯(lián)動(dòng)柜運(yùn)行記錄表》

14、《消防設(shè)施清單》

15、《二次供水設(shè)施清洗消毒記錄表》

16、《前期介入情況周記錄表NO.1》

17、《前期介入情況周記錄表NO.2》

18、《前期介入情況周記錄表NO.3》

19、《前期介入情況周記錄表NO.4》

20、《前期介入情況周記錄表NO.5》

21、《前期介入情況周記錄表NO.6》

22、《前期介入情況周記錄表NO.7》

23、《前期介入情況周記錄表NO.8》

24、《前期介入情況周記錄表NO.9》

25、《智能門禁系統(tǒng)檢查表》

26、《閉路監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)維修記錄表》

27、《電纜絕緣測(cè)試記錄表》

28、《檢驗(yàn)/測(cè)量/試驗(yàn)儀器(設(shè)備)匯總表》

29、《測(cè)量?jī)x表年檢記錄表》

30、《測(cè)量?jī)x器年檢合格標(biāo)簽》

31、《停送電操作票》

32、《設(shè)備臺(tái)帳》

33、《設(shè)備標(biāo)識(shí)》

34、《家庭服務(wù)情況記錄表》

篇2:室外公用設(shè)施維修方法

1、維修目的:使室外公用設(shè)施恢復(fù)使用功能及外觀,確保正常的運(yùn)作狀態(tài),為業(yè)主(用戶)保持一個(gè)安全、舒適、優(yōu)雅、快捷的辦公環(huán)境。

2、維修原則:

⑴、堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原則。在保證使用功能和正常運(yùn)作的前提下,注意節(jié)約維修材料。

⑵、修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號(hào)規(guī)格一致的原則。

⑶、為用戶服務(wù)的原則。

3、維修依據(jù):

⑴符合維修方案或設(shè)計(jì)圖紙的要求,滿足合同的規(guī)定。

⑵符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。

4、維修標(biāo)準(zhǔn):

(1)管區(qū)道路(人行道和車道)

A、修補(bǔ)損壞的砼路面

如果損壞面積不大,可以用107膠拌水泥,按照附帶的說明書進(jìn)行修補(bǔ);對(duì)于大面積損壞的修補(bǔ),采用1:2:2硅酸鹽干硬性砼。

①將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉,鑿除深度以達(dá)新面及結(jié)實(shí)面為準(zhǔn)。

②用鑿子將坑底徹底鑿毛(注意要戴上護(hù)目鏡),破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成

凹齒形,再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。

③將要修補(bǔ)的砼表面充分濕潤(rùn)(由表及里)。

④濕潤(rùn)水完成滲入里面而砼表面無積水時(shí),在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿,

在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用砼拌合物填入坑內(nèi),并將其搗實(shí),如修補(bǔ)面積較大,應(yīng)用平板式振動(dòng)器振搗。填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑內(nèi),以便搗實(shí)下沉(砼坍落度要控制在≤3CM)。

⑤用木抹子輕輕地將修補(bǔ)表面抹平,在砼開始硬化時(shí),還要用抹子再細(xì)抹一遍。

然后養(yǎng)護(hù)不少于7晝夜,并澆水以保持混凝土具有足夠的水分處理濕潤(rùn)狀態(tài)(養(yǎng)護(hù)期間不得讓人或車行走,保持表面清潔)。

B、修補(bǔ)塊材地面(如:地面磚、石塊材料、預(yù)制砼塊等):

①鑿除損壞的塊材面層,鑿掉結(jié)合層,清掃殘?jiān)?噴灑水使表面充分濕潤(rùn)。

②待表面積水完全滲入后,涂抹普通硅酸鹽素水泥漿(如為人行道板砼預(yù)制塊,無需此道工序)。

③將塊材充分灑水或浸濕后,用1:2.5水泥砂漿坐砌,并用木錘或膠錘錘平、錘直,抹去磚縫多余泥漿。

④必須留縫,灰縫表面必須光滑平整,不得高出塊材面。

⑤修補(bǔ)工作完畢后,把塊材表面清掃干凈。

⑥對(duì)于有防水要求的塊地面,預(yù)做水泥砂漿防水層(可滲3%防水劑)然后再坐砌塊才。

(2)路燈

A、燈不亮:參照《用戶室內(nèi)維修標(biāo)準(zhǔn)》中的關(guān)于"燈不亮"的維修規(guī)定。

B、燈柱油漆:先將燈柱清潔,生銹處應(yīng)用砂紙打磨后清潔,再刷防銹漆兩道,刷面漆兩道。

(3)雨水管道

A、如雨水管堵塞,排水不暢,應(yīng)先查找堵塞位置和原因,如因雜物堵塞引起,應(yīng)清除雜物,使之通暢;如因管道不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡,應(yīng)開挖重新鋪設(shè)管道,注意管道要做襯底(基礎(chǔ)),使管道放置平穩(wěn);如因管道接口錯(cuò)位,應(yīng)開挖校正接口,并注意保證坡度和接口防漏,以及管道的平穩(wěn)。

B、如管道損壞,無法修復(fù),應(yīng)用同型號(hào)規(guī)格的管道替換,接口應(yīng)用瀝青麻絲或防水泥砂漿砌結(jié)。

C、最后修復(fù)地坪。

(4)化糞池

A、如池水外溢或排水不暢,應(yīng)打開井蓋,清掏池內(nèi)沉淀物和堵塞雜物,并制定定期清掏制度。

B、如井蓋缺損,應(yīng)及時(shí)更換同型號(hào)及規(guī)格的井蓋,使其保持完好,避免造成人身安全事故。

C、如池壁缺損,應(yīng)先通知有關(guān)用戶停用衛(wèi)生間,然后抽干化糞池清掏沉淀物,再將缺損池壁修復(fù),注意池壁要做好防滲處理。

(5)電纜溝

A、如是溝蓋板損壞,應(yīng)按原設(shè)計(jì)規(guī)格制作(放足鋼筋),并按設(shè)計(jì)要求把損壞的蓋板換掉。

B、如溝內(nèi)積水過多,影響電的正常供應(yīng),應(yīng)先關(guān)掉總閘,然后打開溝蓋板,查明積水原因和位置,一般電纜溝內(nèi)積水有兩種原因:一為溝底坡度不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡,遇此種情況應(yīng)通知開發(fā)單位或供電部門及時(shí)解決;二為溝內(nèi)掉入雜物,使水流不暢,遇此種情況將雜物清除即能恢復(fù)正常。

C、如是電纜路出現(xiàn)故障,應(yīng)先告知有關(guān)用戶,然后請(qǐng)供電部門及時(shí)修復(fù)。

(6)排水渠

A、如是蓋板損壞,應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求,使用同一規(guī)格和同一種材料,把損壞的蓋板換掉。

B、如是渠壁損壞,應(yīng)將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤(rùn),然后用與原壁相同的材料修復(fù);如是砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤(rùn)后先刷一道素水泥漿,然后再做飾面面層。

C、如是雜物(如淤泥、塑料袋等)堵塞,使排水不暢,應(yīng)及時(shí)清除雜物。

D、池(井)壁損壞。通知用戶停用或采取其他措施,不影響用戶的日常運(yùn)作,然后抽干池里的水,并清理里面的淤泥雜物等沉淀物,將破損面鑿至結(jié)實(shí)層,并清理、噴水濕潤(rùn)、刷素水泥漿再修補(bǔ)飾面(如貼瓷片等),清理飾面殘余的水泥漿等。

(7)路障

A、砼路障:

①如缺損較少,可用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿修復(fù),具體做法為鑿除破損面松動(dòng)砼,清潔表面,噴水濕潤(rùn),刷素水泥漿,補(bǔ)水泥砂漿,然后養(yǎng)護(hù)保護(hù)。

②如缺損較多,應(yīng)及時(shí)性更換新路障。

B、鋼管路障:

如鋼管銹蝕,應(yīng)先用粗砂紙將鐵銹打磨掉,然后清理表面,刷兩道防銹漆,最后再刷紅白相間的熒光漆。

(8)綠化水管管網(wǎng)

A、漏水:

①如是水管接頭處漏水,應(yīng)先將水管總制關(guān)掉,然后在漏水接口處將水管卸下,在外絲管繞上防水膠帶或止水麻絲,再將水管接好,打開總制閉水檢查,至不漏水為止。

②如水龍頭漏水,應(yīng)先關(guān)總制,然后拆下水龍頭檢查是否因內(nèi)芯或止水膠片破損漏水,更換相應(yīng)配件,裝回水龍頭,開總制,檢查至不漏為止。如無法修復(fù),應(yīng)更換新龍頭。

B、水管銹蝕:

①如銹蝕程度不大,可將相關(guān)部位除銹后,清潔干凈,然后刷兩道防銹漆,并應(yīng)定期檢查。

②如銹蝕程度較大,應(yīng)更換該段水管(注意應(yīng)用熱鍍鋅管更換)。

(9)垃圾屋(池)、垃圾中轉(zhuǎn)站

A、如飾面(如瓷片、抹灰)被損,可以采以兩種方法:

①將破損部位的松散層清除,再用相應(yīng)的材料修復(fù)。

②直接用水泥補(bǔ),然后經(jīng)刷漆等處理保持維修后外觀協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。

B、如五金部件(如閘門、鐵欄等)缺損:

①檢查缺損部位,查明原因,然后用相應(yīng)的配件修復(fù),并刷兩道防銹漆。

②如是缺損較嚴(yán)重以至無法正常使用,應(yīng)及時(shí)更換新配件。

篇3:公用設(shè)施改造維護(hù)維修規(guī)定

1.目的

為確保及時(shí)更新、改選、維護(hù)維修公用設(shè)施,保證其適時(shí)適量增容和正常運(yùn)行,特制定本規(guī)定。

2.適用范圍

適用于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)施的改造及維護(hù)維修

3.定義

3.1公用設(shè)施的搶修:是指損壞的公用設(shè)施,已經(jīng)嚴(yán)重影響到業(yè)主、用記掛的人身和財(cái)產(chǎn)安全或其正常生活,必須對(duì)其及時(shí)進(jìn)行維修。

3.2外委:指委托公司外單位進(jìn)行的改造及維護(hù)維修。

3.3自修:指服務(wù)中心人員自行進(jìn)行的改造及維護(hù)維修。

4.小區(qū)服務(wù)中心職責(zé)

4.1負(fù)責(zé)做好本管理區(qū)域內(nèi)維修(改造)保養(yǎng)的年度及季度計(jì)劃和半年總結(jié)。

4.2負(fù)責(zé)單項(xiàng)預(yù)算費(fèi)用2000元以下的項(xiàng)目申報(bào)、實(shí)施及結(jié)算。

4.3積極配合其他部門,做好由其他部門負(fù)責(zé)實(shí)施的本轄區(qū)內(nèi)的工程項(xiàng)目的施工管理和結(jié)算工作。

4.4組織有關(guān)部門對(duì)本服務(wù)中心負(fù)責(zé)的項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收;參與本管理區(qū)域內(nèi)的其他工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作。

4.5服務(wù)中心經(jīng)理作為中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目的第一責(zé)任人,須督促工程項(xiàng)目的直接負(fù)責(zé)人做好工程實(shí)施、安全質(zhì)量監(jiān)督、總結(jié)工作;同時(shí)須督促員工做好工程項(xiàng)目的年度計(jì)劃、季度計(jì)劃和半年總結(jié)。

5.公司財(cái)務(wù)部門做好工程項(xiàng)目的預(yù)算審核工作,監(jiān)督和控制工程費(fèi)用的預(yù)算執(zhí)行情況。并辦理工程項(xiàng)目的結(jié)算。

6.管理程序

6.1管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施的確認(rèn)

6.1.1服務(wù)中心應(yīng)制作《公用設(shè)施一覽表》并準(zhǔn)備相應(yīng)管網(wǎng)圖、供電線路圖、結(jié)構(gòu)圖、原理圖、說明書等資料,資料應(yīng)予編號(hào)。

6.1.2公用設(shè)施應(yīng)包括如下幾種:

供電、供水設(shè)施。不包括水泵房、開關(guān)站、配電房、該部門公用設(shè)施的控制按《供電供水設(shè)施控制程序》進(jìn)行。

路燈、公共通道燈、應(yīng)急燈。

花園內(nèi)休閑娛樂設(shè)施。

消防設(shè)施。

清潔衛(wèi)生設(shè)施。

公共防盜設(shè)施。

共他公用設(shè)施。

6.1.3責(zé)任范圍劃分

服務(wù)中心經(jīng)理根據(jù)《公用設(shè)施一覽表》劃分人員責(zé)任范圍,并在一覽表相應(yīng)欄目注明

6.1.4維修(改造)計(jì)劃

6.1.4.1“年度計(jì)劃”制定

須于每年12月25日前做好下一年度的工程維修(改造)、設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃,維修(改造)、保養(yǎng)項(xiàng)目主要包括:電梯、低壓配電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)組、消防系統(tǒng)、生活供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(chǎng)智能管理系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、樓宇及公共場(chǎng)地、園林綠化等設(shè)施、避雷設(shè)施等。

須報(bào)計(jì)劃的項(xiàng)目是指單項(xiàng)預(yù)算費(fèi)用2000元以上的項(xiàng)目。做計(jì)劃時(shí)必須根據(jù)實(shí)際管理需要,做到方案切實(shí)可行、預(yù)算基本準(zhǔn)確。并以書面形式報(bào)送公司經(jīng)理審核。

6.1.4.2“季度計(jì)劃”制定

在“年度計(jì)劃”的基礎(chǔ)上,根據(jù)實(shí)際管理情況,于每季度末做好下一季度的維修(改造)計(jì)劃(單項(xiàng)預(yù)算2000元以上的),報(bào)送公司經(jīng)理審核。

6.1.5日常巡視檢查

6.1.5.1秩序員在自己責(zé)任范圍的公用設(shè)施在正常工作日內(nèi)每天巡視檢查,并填寫《公用設(shè)施巡視記錄》。

6.1.5.2秩序員對(duì)重要公用設(shè)施應(yīng)適當(dāng)增加巡視頻率,必要時(shí),對(duì)其性能狀況可進(jìn)行試驗(yàn)。

6.2計(jì)劃外公用設(shè)施改造及維護(hù)維修

6.2.1客服主管、機(jī)電維修主管、秩序維護(hù)主管根據(jù)下列資料提出計(jì)劃外公用設(shè)施改造及維護(hù)維修項(xiàng)目。

日常巡視檢查記錄

客戶投訴記錄

訪問客戶記錄

上級(jí)指示

6.2.2報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)的計(jì)劃外項(xiàng)目由秩序員按規(guī)定實(shí)施。

6.3公用設(shè)施的搶修

6.3.1服務(wù)中心經(jīng)理當(dāng)班時(shí),由經(jīng)理組織實(shí)施搶修;如不當(dāng)班時(shí),由機(jī)電維修主管或責(zé)任機(jī)電維修員組織實(shí)施搶修。

6.3.2服務(wù)中心所有人力、物力、財(cái)力應(yīng)做先滿足搶修的需要。

6.3.3必要時(shí),搶修負(fù)責(zé)人可向上級(jí)報(bào)告搶修情況工請(qǐng)求幫助。

6.3.4搶修完畢,中心經(jīng)理應(yīng)向公司經(jīng)理報(bào)告搶修情況,包括:

事故原因

損失情況

搶修結(jié)果

搶修費(fèi)用

糾正和預(yù)防措施

6.3.5除搶修外,公用設(shè)施在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題,由機(jī)電維修主管書面通知并監(jiān)督施工單位或供應(yīng)商處理。

6.4公用設(shè)施改造及維護(hù)維修工作質(zhì)量的檢查

6.4.1服務(wù)中心經(jīng)理重點(diǎn)檢查費(fèi)用500元以上的項(xiàng)目質(zhì)量和搶修項(xiàng)目質(zhì)量,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知機(jī)電維修主管跟進(jìn)。

6.4.2公司經(jīng)理隨機(jī)抽檢公用設(shè)施的改造及維護(hù)維修工作質(zhì)量,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)通知服務(wù)中心經(jīng)理處理并要求其書面報(bào)告處理結(jié)果。

7.相關(guān)記錄

《公用設(shè)施一覽表》

《年度維修(改造)計(jì)劃》

《季度維修(改造)計(jì)劃》

《公用設(shè)施巡視記錄》