1、提要:

制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設(shè)施的詳細(xì)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則。

定期進(jìn)行房屋查勘,確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。

1.1建筑物結(jié)構(gòu)特色

***華庭住宅小區(qū),位于**縣城,長(zhǎng)安路東側(cè)、海興中路北側(cè)、棗北路西側(cè)、鹽北河南側(cè),用地規(guī)整,交通便利。總建筑面積約97802.54㎡,由多層16棟、3棟18層(不含地下部分1層)及SOHO樓1棟。

1.2房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)

我們對(duì)***華庭住宅小區(qū)房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是:保證房屋的使用功能和安全,維護(hù)房屋外觀完好,延長(zhǎng)房屋使用壽命,充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值,實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值,房屋及配套設(shè)施完好率99%以上,房屋零修、急修及時(shí)率為100%,中大修工程質(zhì)量合格率為100%,重大維修工程回訪率為100%。

1.3對(duì)***華庭住宅小區(qū)房屋及公共設(shè)施的管理策略

為做好***華庭住宅小區(qū)的房屋和公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng),我們采取如下三大管理策略:

1.3.1預(yù)防性保養(yǎng)策略

重視***華庭住宅小區(qū)房屋本體和公共設(shè)施的日常檢查和養(yǎng)護(hù)工作,采用計(jì)劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略,根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際狀況和老化周期,制定詳細(xì)的檢查計(jì)劃,通過(guò)檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題,化被動(dòng)為主動(dòng),保障房屋公共設(shè)施的完好,延長(zhǎng)其使用壽命。

1.3.2重點(diǎn)服務(wù)策略

根據(jù)建筑物管理中的重點(diǎn)服務(wù)事項(xiàng),進(jìn)行重點(diǎn)防護(hù)。

1.3.3技術(shù)先行策略

我們將重視技術(shù)的引進(jìn)和開(kāi)發(fā)工作,防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護(hù),確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理的專業(yè)化,保障維修養(yǎng)護(hù)的高質(zhì)量。

1.4建筑物管理的重點(diǎn)及對(duì)策

1.4.1管理重點(diǎn)之一:玻璃幕墻維修養(yǎng)護(hù)

***華庭住宅小區(qū)大量使用玻璃幕墻,根據(jù)市建筑幕墻檢測(cè)曾對(duì)市玻璃幕墻工程的現(xiàn)狀進(jìn)行的調(diào)研,結(jié)果發(fā)現(xiàn)隨著幕墻使用時(shí)間的推移,目前已有10%以上的工程出現(xiàn)了不少質(zhì)量問(wèn)題,涉及調(diào)查的931個(gè)建筑,有90個(gè)出現(xiàn)問(wèn)題。其中包括幕墻玻璃碎裂、結(jié)構(gòu)膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。所以,玻璃幕墻的維護(hù)是建筑物管理的一個(gè)重點(diǎn)。

對(duì)策:

(1)建議甲方委托專業(yè)機(jī)構(gòu)每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行空氣滲漏、雨水滲漏、風(fēng)壓變形的"動(dòng)風(fēng)壓三性能檢測(cè)"檢測(cè)一次。

(2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來(lái)一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。

1.4.2管理重點(diǎn)之二:房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護(hù)

對(duì)策:

(1)采取預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則,定期對(duì)房屋和公用設(shè)施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進(jìn)行針對(duì)性的檢查養(yǎng)護(hù)。針對(duì)性地制定養(yǎng)護(hù)措施和計(jì)劃,及時(shí)做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。如夏季來(lái)臨前及時(shí)做好天面、窗戶和外墻等防水修補(bǔ),消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開(kāi)裂、窗戶接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象,保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺(tái)風(fēng)暴雨的襲擊。

(2)針對(duì)一些薄弱環(huán)節(jié),制定專門措施,進(jìn)行防護(hù),如在臺(tái)風(fēng)來(lái)臨前做好門窗關(guān)閉工作,地下室等做好排水防水工作。

(3)加強(qiáng)建筑物使用和裝修的安全宣傳,嚴(yán)把裝修管理關(guān),加強(qiáng)安全檢查,杜絕違章裝修。

(4)加強(qiáng)建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護(hù)工作,做好防損管理工作,及時(shí)修補(bǔ)損壞的飾面等。

1.4.3重點(diǎn)管理之三:外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護(hù)

對(duì)策:

(1)加大檢查力度,將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人,實(shí)施質(zhì)量專業(yè)控制;采用多重保障制度,日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結(jié)合,防患于未然。

(2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來(lái)一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。

(3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作,并采取預(yù)防性養(yǎng)護(hù)等措施,減少大修次數(shù),降低維護(hù)成本。

(4)對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理,及時(shí)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。

1.4.4重點(diǎn)管理之四:鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護(hù)

對(duì)策:

(1)定期對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行勘察、鑒定,并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果,制定科學(xué)維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。

(2)加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn),提高維修技術(shù)。

(3)做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作,掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù),包括材料配比方案等。

1.4.5重點(diǎn)管理之五:裝飾材料的養(yǎng)護(hù)

對(duì)策:

(1)了解掌握***華庭住宅小區(qū)各種裝飾材料的使用和維護(hù)特性。

(2)加強(qiáng)外墻等飾面的日常性維護(hù)和檢查工作,及時(shí)處理變色、脫落、破損,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

(3)定期進(jìn)行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理,對(duì)進(jìn)口的黑色大理石日常重點(diǎn)檢查,定期清潔、維護(hù),更要注意在清潔、維護(hù)中,要使用適當(dāng)?shù)乃巹?禁止使用對(duì)這些大理石有破壞的清潔、維護(hù)材料和工具。

(4)加強(qiáng)對(duì)橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護(hù)和清潔衛(wèi)生工作。

(5)嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗(yàn)收關(guān),工程材料的采購(gòu)嚴(yán)格按照質(zhì)量驗(yàn)收控制程序執(zhí)行。

(6)及時(shí)做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理,及時(shí)做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作,避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。

1.5房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍

房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍是:承重結(jié)構(gòu)部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)?、內(nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫(kù)、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。(電梯、消防設(shè)施、室內(nèi)外照明、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、中央空調(diào)水質(zhì)處理、上下水管道等設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)詳見(jiàn)《2.設(shè)備管理》)。

公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍:規(guī)劃紅線內(nèi)的道路、室外管網(wǎng)、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。

1.6房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

1.6.1房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃:

房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表

序號(hào)項(xiàng)目時(shí)間間隔次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容

1地基基礎(chǔ)半年一1.檢查地基有無(wú)超過(guò)允許范圍的不均勻沉降。

2.檢查基礎(chǔ)有無(wú)開(kāi)裂、破損,勒腳有無(wú)破損。

每季一1.適時(shí)安排白蟻的防治和消殺工作,走訪用戶,了解其辦公室內(nèi)有無(wú)發(fā)現(xiàn)白蟻,檢查公共部位有無(wú)白蟻。

每年一1.檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。

2承重結(jié)構(gòu)梁每季一1.檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。

每年一1.檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。

板每季一1.檢查有無(wú)彎曲變形、裂縫、腐蝕。

每年一1.檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。

柱每季一1.檢查有無(wú)傾斜,變形、裂縫、腐蝕。

每年一1.檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。

承重墻每季一1.檢查有無(wú)孔洞、裂縫、腐蝕。

每年一1.檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。

備注:對(duì)于承重結(jié)構(gòu)各部件,若出現(xiàn)因設(shè)計(jì)或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞,我們委托專家進(jìn)行分析、計(jì)算,擬訂維修方案,由專業(yè)公司實(shí)施處理。

3非承重墻每月一1.檢查墻體是否平直、有無(wú)裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。

每年一2.檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。

4樓地面每季一1.檢查樓地面是否平整完好,有無(wú)空鼓和破裂。

2.檢查地面飾面材料有無(wú)松脫、空鼓、破損,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

3.更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。

每年一1.檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。

5樓地面每季一1.檢查樓地面是否平整完好,有無(wú)空鼓和破裂。

2.檢查地面飾面材料有無(wú)松脫、空鼓、破損,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

3.更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。

每年一1.檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。

6公共通道、門廳等每周一1.檢查地面有無(wú)起砂、空鼓、開(kāi)裂、松脫;發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。

2.公共通道及門廳的墻面有無(wú)污跡和剝落,發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)處理。

每半年一1.檢查扶手、踏步有無(wú)損壞,發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。

2.補(bǔ)換損壞的地板。

3.修復(fù)空鼓的地板。

每年一1.油漆扶手。

7外墻面鋁型材、玻璃幕墻、大理石每周一1.修補(bǔ)外墻飾面裂縫、脫落部分。

2.更換破碎的玻璃外墻飾面,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立刻處理。

每半年一1.結(jié)合外墻清洗作業(yè),一并檢查外墻面的使用狀況。

2.特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動(dòng)跡象。

每年一1.雨季時(shí)期對(duì)用戶窗臺(tái)進(jìn)行密封維護(hù)檢查,杜絕雨水侵入。

2.對(duì)于外墻面大面積滲漏久修無(wú)效的,局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。

備注1.臺(tái)風(fēng)暴雨天氣及時(shí)發(fā)布信息,提醒用戶關(guān)好、鎖好門窗。

2.大風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、暴雨過(guò)后及時(shí)進(jìn)行巡查。

3.外墻清洗選用適宜的清潔劑。

4.更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求進(jìn)行。

3.建議每25年翻新外墻面一次。

8吊頂每周一1.檢查有無(wú)擦、劃、刮、踏壞,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)。

每月一2.加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作,發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時(shí)修復(fù)。

9門窗每月一1.檢查木門門扇有無(wú)松動(dòng)、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽,發(fā)現(xiàn)總問(wèn)題及時(shí)處理。

2.門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤(rùn)滑油。

3.(塑)鋼門窗、鋁合金門窗有無(wú)變形、生銹。

每半年一1.更換門窗的易磨損部件。

1.6.2公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃:

公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表

序號(hào)項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容

1路面路基每周一1.檢查路面有無(wú)積水。

2.檢查道路路面有無(wú)起殼、地鼓、裂縫。

3.檢查路基有無(wú)塌陷。

4.發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。

2路燈及線路每日一1.檢查燈具完好情況,即壞即修。

每周一1.檢查玻璃燈罩有無(wú)破損。

2.有無(wú)金屬燈架松脫現(xiàn)象。

3.燈口、燈柵有無(wú)損壞。

每季一1.檢查路燈線路有無(wú)漏電、短路燒毀現(xiàn)象。

2.金屬燈架有無(wú)銹蝕。

3.發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)

每半年一1.油漆燈具支架。

2.檢查路燈線路有無(wú)老化現(xiàn)象。

3.油漆燈具線管一次。

3停車場(chǎng)(庫(kù))每日一1.檢查路面有無(wú)積水。

2.檢查停車場(chǎng)地面有無(wú)起殼、地鼓、裂縫。

3.檢查車道燈有無(wú)損壞。

4.檢查行車指示標(biāo)志是否正常。

5.發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)。每月一1.檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。

2.限速牌、指示牌是否齊全、完整。

3.檢查擋車器是否正常。

4溝渠池井每周一1.檢查溝、渠有無(wú)堵塞現(xiàn)象,如有異常及時(shí)疏通。

2.檢查雨水篦有無(wú)異常。

每季一1.檢查井底及池底是否有污物沉積,如有沉積及時(shí)清污。

2.檢查井壁有無(wú)裂縫及塌陷,如有異常及時(shí)修復(fù)。

3.檢查溝、渠是否完好,如有異常及時(shí)修復(fù)。

4.井蓋及雨水篦刷漆。

5.檢查井蓋完好程度,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)或更換。

5雕塑、建筑小品每周一1.全面清潔。

2.檢查有無(wú)破損,如有異常及時(shí)修復(fù)。

3.檢查有無(wú)亂刻亂劃現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

6公共標(biāo)識(shí)標(biāo)牌等設(shè)施每周一1.保證標(biāo)識(shí)清晰、無(wú)污跡、無(wú)脫落、無(wú)破損,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。

2.檢查牢固程度,如有松脫,及時(shí)恢復(fù)。

每半年一1.檢查完好程度,加固。

7管網(wǎng)每日一1.檢查管線接頭有無(wú)滲漏現(xiàn)象。

2.檢查管線固定支架的松緊情況。

每周一1.檢查管道保溫層有無(wú)損壞。

2.管網(wǎng)支架完好。

每半年一1.管道刷漆。

2.檢查或更換管網(wǎng)。

3.發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。

1.7維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施細(xì)則

1.7.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)

砌體結(jié)構(gòu)大量分布于房屋建筑的墻體,它們?cè)诓涣嫉沫h(huán)境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開(kāi)裂等損壞,導(dǎo)致透水、滲漏,不僅影響建筑物的外部觀感,對(duì)房屋的正常使用、維護(hù)、管理都會(huì)有不利的影響,嚴(yán)重的甚至可以影響到房屋結(jié)構(gòu)的安全。

電腦、通訊、自動(dòng)控制等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的房間,內(nèi)墻采用了如靜電屏蔽等相關(guān)的技術(shù)處理和措施,對(duì)于這些部位墻體的維修和加固,除了保證墻體的耐久性外,還要保證相關(guān)材料及設(shè)施的完整性。

1.7.1.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕

(1)砌體裂縫的修繕

砌體裂縫的修繕,一般應(yīng)在裂縫穩(wěn)定以后進(jìn)行,以免維修后又很快出現(xiàn)新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時(shí),應(yīng)首先考慮消除產(chǎn)生裂縫的隱患,避免反復(fù)多次的修補(bǔ)。對(duì)強(qiáng)度裂縫則應(yīng)采取整體加固或拆除重砌。

根據(jù)砌體裂縫的大小和范圍,我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復(fù)。

(2)砌體腐蝕的維修

對(duì)腐蝕的砌體進(jìn)行維修前,首先將已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干凈。一般通過(guò)人工鑿除,用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等,然后用壓力水沖洗,根據(jù)受損程度,主要采用剔砌、掏砌等方法維修已被腐蝕的砌體部分,最后重新修復(fù)墻面。

1.7.1.2砌體結(jié)構(gòu)的加固

隨著小區(qū)投入使用時(shí)間的推移,砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件(如墻、柱等)可能出現(xiàn)開(kāi)裂、腐蝕、變形,對(duì)經(jīng)鑒定已達(dá)到危險(xiǎn)程度的構(gòu)件,我們將對(duì)砌體結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)募庸?以確保房屋建筑的使用功能。

根據(jù)砌體結(jié)構(gòu)的損壞程度,可采用增大墻和柱的截面、對(duì)原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法,提高砌體的強(qiáng)度,維護(hù)房屋建筑的穩(wěn)定性。

1.7.1.3砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)

為防止砌體結(jié)構(gòu)受損,我們將做好如下養(yǎng)護(hù)和管理工作,保證磚砌體結(jié)構(gòu)完好。

(1)定期檢查,加強(qiáng)對(duì)砌體結(jié)構(gòu)受潮和受腐蝕情況的觀測(cè)和監(jiān)視,查明原因并及時(shí)采取措施,對(duì)容易被腐蝕的特殊部位加強(qiáng)觀測(cè)。

(2)對(duì)濕度較大或經(jīng)常用水而容易產(chǎn)生滲漏問(wèn)題的房間,如廚房、衛(wèi)生間等,我們將著重加強(qiáng)對(duì)防水層、給排水設(shè)施的維護(hù),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)。

(3)經(jīng)常檢修屋面,保持屋面排水系統(tǒng)通暢,做到屋面不積水、不存雜物;屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞要及時(shí)修復(fù),減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。

(4)保持室外場(chǎng)地平整和一定的排水坡度,防止建筑物周圍積水。

(5)禁止在墻上隨意開(kāi)洞直接排放污水或蒸汽等,防止墻體結(jié)構(gòu)受浸濕,減弱墻體的承載力。

(6)地基基礎(chǔ)的損壞,在出現(xiàn)不均勻沉降時(shí)就及時(shí)進(jìn)行加固處理,以免造成結(jié)構(gòu)損壞或擴(kuò)大損壞。

(7)房屋按設(shè)計(jì)要求使用,不得隨意改變用途,特殊需要時(shí),若要改變其使用功能或更新改造,要先進(jìn)行結(jié)構(gòu)驗(yàn)算,需進(jìn)行加固時(shí)要做加固處理。

1.7.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的常見(jiàn)缺陷和損壞是結(jié)構(gòu)構(gòu)件中出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。

1.7.2.1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕

(1)鋼筋混凝土表面損壞的維修

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件,在房屋建造和使用過(guò)程中遭到破壞、侵蝕,引起表面受損,根據(jù)損壞程度,我們采取涂刷水泥漿和環(huán)氧樹(shù)脂配合劑等方法對(duì)其予以修復(fù),防止進(jìn)一步風(fēng)化、侵蝕和鋼筋銹蝕,以免損壞結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的核心部分,從而提高建筑物的使用年限和耐久性。

(2)鋼筋混凝土深層損壞的維修

當(dāng)混凝土結(jié)構(gòu)部件的損壞深度已超過(guò)了混凝土保護(hù)層時(shí),將嚴(yán)重削弱構(gòu)件的有效截面,并且鋼筋砼內(nèi)的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕,影響構(gòu)件的強(qiáng)度和結(jié)構(gòu)使用的可靠性。我們采用環(huán)氧混凝土或較原混凝土高一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的細(xì)石混凝土修補(bǔ)、嵌填、噴注混凝土結(jié)構(gòu)部件的蜂窩、孔洞和破損部位,對(duì)其予以修復(fù)。

(3)鋼筋銹蝕的維修

鋼筋銹蝕尚不嚴(yán)重時(shí),混凝土表面僅有細(xì)小裂縫,或者個(gè)別破損較小,我們對(duì)裂縫或破損處的混凝土保護(hù)層進(jìn)行修補(bǔ)。若鋼筋銹蝕嚴(yán)重,混凝土破裂,保護(hù)層剝離較多時(shí),我們采取焊接或加鋼筋網(wǎng)加固補(bǔ)強(qiáng)。

1.7.2.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固

當(dāng)鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經(jīng)鑒定成為危險(xiǎn)構(gòu)件時(shí),應(yīng)聘請(qǐng)具備資質(zhì)的專業(yè)公司,通過(guò)對(duì)構(gòu)件或結(jié)構(gòu)的變形、損壞程度的檢查和觀測(cè),對(duì)使用狀態(tài)和周圍環(huán)境的調(diào)查,以及對(duì)有關(guān)資料的驗(yàn)算、分析,采取增加板厚、配筋和增加支承點(diǎn)等方法,提高原構(gòu)件強(qiáng)度,實(shí)現(xiàn)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固目的。

1.7.2.3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是房屋的重要組成部分,直接關(guān)系到房屋的使用安全,所以管理處會(huì)高度重視鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)工作:

(1)對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)的變形縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施等的使用情況,進(jìn)行定期檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開(kāi)裂和垃圾雜物等情況即時(shí)處理。對(duì)在混凝土結(jié)構(gòu)上任意開(kāi)鑿孔洞的違章使用行為及時(shí)予以制止。對(duì)易受碰損的混凝土處,如建筑物的拐角、車庫(kù)的砼柱等增設(shè)必要的防護(hù)措施。

(2)即時(shí)修補(bǔ)鋼筋的混凝土保護(hù)層損壞部位,以防鋼筋銹蝕。若房屋室內(nèi)環(huán)境中存在侵蝕性介質(zhì)或相對(duì)濕度較大時(shí),可以采取加強(qiáng)通風(fēng)的措施,并在構(gòu)件處表面涂抹耐腐蝕層(如瀝青漆、過(guò)氧乙烯漆、環(huán)氧樹(shù)脂涂料等)進(jìn)行防護(hù)。

(3)做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施以及地基基礎(chǔ)等維護(hù)工作,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,避免和減小由此對(duì)結(jié)構(gòu)帶來(lái)的不利影響。

(4)房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求,提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu),嚴(yán)禁超載使用。

1.7.3房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)

1.7.3.1玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)

隨著使用年限的增加,玻璃墻面防水層在使用過(guò)程中,可能出現(xiàn)開(kāi)裂、破損、起鼓和剝離等損壞,引起滲漏水。在日常維護(hù)工作中,我們注重對(duì)防水屋面的修繕與管理。

(1)玻璃屋面防水工程的修繕

對(duì)于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結(jié)不牢的缺陷的處理,可以鏟除缺陷部位,重新涂上玻璃防水材料。

(2)屋面防水工程的養(yǎng)護(hù)

①加強(qiáng)對(duì)屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)維修。

②重視對(duì)屋面的清掃,保證屋面排水通暢。

③制定屋面日常保養(yǎng)制度,及時(shí)做好屋面維修工作。

1.7.3.2墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)

(1)墻體防水工程的修繕

外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結(jié)構(gòu)的情況,***華庭住宅小區(qū)大樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料,窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴(yán)或密封材質(zhì)差,飾面材料局部脫落、開(kāi)裂,或者墻體結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂導(dǎo)致飾面遭受破壞,外墻防水的第一道防線將失去作用。因此,我們會(huì)注意檢查外墻飾面的狀況,對(duì)于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時(shí)維修或更換;外墻磚砌體上的結(jié)構(gòu)裂縫和變形裂縫,我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復(fù);外墻門窗框與洞口側(cè)壁嵌填不嚴(yán)引起滲漏,采用高分子防水密封材料嵌填的方法進(jìn)行修繕;施工孔洞、預(yù)埋管線處滲漏,用墻體一般開(kāi)裂的維修方法進(jìn)行處理,滲漏嚴(yán)重時(shí),采用局部高壓灌漿進(jìn)行加固堵漏。

(2)墻體防水工程的養(yǎng)護(hù)

①定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位,如墻面凹凸槽(線)、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進(jìn)行周期性檢查。

②建立技術(shù)檔案。對(duì)墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。

③合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結(jié)構(gòu)的行為。

④對(duì)于外墻體的防水工程,出現(xiàn)損壞,及時(shí)修復(fù)。

⑤定期清洗外墻飾面。

1.7.3.3地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)

(1)地下室防水工程的修繕

地下室滲漏,一般情況下,大多是水壓較小的慢滲漏水,對(duì)于孔洞和裂縫滲漏,先找出滲漏源,采用直接堵漏法進(jìn)行修補(bǔ);對(duì)于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補(bǔ);對(duì)于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進(jìn)行堵漏;能有效消除滲漏水現(xiàn)象。

(2)做好地下室防水工程的養(yǎng)護(hù)工作。

(3)定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位,如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。

(4)建立技術(shù)檔案。

(5)正確、合理使用地下室,禁止隨意穿、鑿、拆,以免破壞防水層。

1.7.4房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護(hù)

房屋裝飾工程包括外裝飾、內(nèi)裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過(guò)對(duì)房屋裝飾工程的維護(hù),既可以保持房屋的美觀,創(chuàng)造良好環(huán)境,又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩?fù)饨绮涣辑h(huán)境的侵蝕,延長(zhǎng)房屋的有效使用期。

1.7.4.1定期檢查,發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)處理。

1.7.4.2重點(diǎn)檢查板材飾面上部收頭處,發(fā)現(xiàn)開(kāi)裂及時(shí)修補(bǔ),避免開(kāi)裂擴(kuò)大。

1.7.4.3及時(shí)處理因房屋其它部位滲漏或其它原因?qū)е聣γ娉睗窕驖B水等情況,防止抹灰層及涂料層受潮發(fā)霉變黑而損壞。

1.7.4.4檢查窗臺(tái)等突出部位的穩(wěn)固情況,注意有無(wú)飾面塊料的破損、脫落和開(kāi)裂。同時(shí)搞好用戶正確合理使用的宣傳工作,不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需打洞時(shí),由專業(yè)人員操作,以免損壞飾面。嚴(yán)禁因硬物碰撞飾面,搬抬家具、重物可能碰撞飾面時(shí),先對(duì)飾面進(jìn)行保護(hù)。

1.7.4.5對(duì)各類釉面磚進(jìn)行擦洗時(shí),選用稀肥皂水或清水擦洗,禁止使用強(qiáng)酸、強(qiáng)堿,以免損壞灰縫和釉面。

1.7.4.6大理石板面有微細(xì)毛孔,它對(duì)有色液體具有強(qiáng)吸收性,一旦有色液體倒在大理石板上,液體將會(huì)通過(guò)大理石板的微細(xì)毛孔滲入到大理石內(nèi)層,使大理石變色,并且無(wú)法擦洗干凈,因此,建議施工方先用環(huán)保防護(hù)劑進(jìn)行處理,使有色液體無(wú)法進(jìn)入大理石板內(nèi)層,保證大理石面永不變色,光亮如新。

1.7.4.7定期進(jìn)行清洗,保持飾面潔凈。

1.7.4.8外墻飾面附近的鐵質(zhì)構(gòu)件,要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況,以免銹水流到飾面上造成污染。

1.7.4.9定期檢查吊頂內(nèi)隱蔽的管線和空調(diào)、消防等設(shè)備是否有漏水現(xiàn)象,有無(wú)蟲(chóng)、蟻、鼠患,及時(shí)消除隱患,確保安全。注意保持良好的通風(fēng)條件,不要讓吊頂長(zhǎng)期受潮,特別注意檢查木面板的防潮、防蟻及防火。

1.7.4.10加強(qiáng)正確、合理使用房屋設(shè)施的宣傳工作,避免人為的不合理使用造成的墻面不美觀和損壞。

1.7.5公用設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)

公共設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù),主要以加強(qiáng)日常巡視檢查,及時(shí)處理小的損壞和隱患為主。

1.8搞好房屋查勘工作

通過(guò)房屋查勘工作,可以全面地了解房屋建筑的完損狀況,確定房屋的完損等級(jí),并為制訂房屋建筑的定期維護(hù)計(jì)劃提供依據(jù)。因此,我們將對(duì)房屋進(jìn)行定期查勘和季節(jié)性查勘工作,掌握第一手技術(shù)資料,及時(shí)處理發(fā)生的相關(guān)問(wèn)題。

1.9加強(qiáng)房屋裝修與改造的管理

房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結(jié)構(gòu)、荷載的改變。不合理的裝修和不科學(xué)的施工方法,直接危害到房屋建筑的安全性。同時(shí),盲目選用不合適的裝飾材料,還會(huì)破壞人們的工作生活環(huán)境,危及人體健康。我們?cè)诜课莸墓芾砉ぷ髦?重視對(duì)二次裝修和改造的審批、監(jiān)督、追蹤和驗(yàn)收工作,確保房屋使用安全。

物業(yè)管理處將嚴(yán)格執(zhí)行市政府物業(yè)主管部門的裝修管理的相關(guān)文件,參照建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,按程序?qū)Ψ课菅b修實(shí)施有效管理和控制。

篇2:房屋共用部位設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定

建物維修工

a.按《房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程》與《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》的內(nèi)容要求進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù);

b.每月一次按《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求》對(duì)小區(qū)房屋建筑,公用部位、設(shè)施進(jìn)行巡查;

c.將周期巡查、養(yǎng)護(hù)結(jié)果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護(hù)記錄表》內(nèi);

d.房屋、設(shè)施修繕工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi);

e.房屋、設(shè)施發(fā)生異常,及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常。

設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集,負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作;

b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;

c.組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督;

d.對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;

e.每季度組織建物維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況,記錄《房屋、設(shè)施檢查表》,根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評(píng)定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門;

【供配電設(shè)備】

電工

a.每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備,并記錄《配電房巡視記錄表》;

b.配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)"運(yùn)行"與"備用"每月切換檢查一次,并記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)表》;

c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);

d.供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi);

e.供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。

設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管;負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制,外委托修理的聯(lián)系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;

c.組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;

d.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;

f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;

g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;

h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。

【消防設(shè)備】

日常巡視

a.設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備,記錄《水泵房巡視記錄表》和《風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障;

定期檢查

a.由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動(dòng)測(cè)試,記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》;

b.由設(shè)備主管組織,并由保安主管、保安人員和設(shè)備維修工參與操作,每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試;送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試;電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表》,《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試記錄表》。

維修保養(yǎng)

a.設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作;

b.設(shè)備機(jī)房每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。消防泵"運(yùn)行"與"備用"每月定期啟動(dòng)后交替更換一次;

c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);

d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。

設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,材料采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;

c.組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;

d.每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄;

e.每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門