商業(yè)中心房屋本體公用設施的維修方法

1、維修目的:使需維修的房屋本體公用設施恢復使用功能及外觀,延長使用壽命,確保正常運作狀態(tài),方便用戶。

2、維修原則:

(1)堅持經(jīng)濟、合理、安全、實用的原則,在保證使用功能和正常動作的前提下,注意節(jié)約維修材料;

(2)修理及更換配件應盡量與原有配件型號、規(guī)格一致原則;

(3)為業(yè)主(用戶)提供方便的原則。

3、維修依據(jù):

(1)符合維修方案或設計圖紙的要求;

(2)符合《房屋維修工程質(zhì)量檢驗評定標準》有關條款標準.

4、各項維修項目的標準

(1)地基基礎:

A、如墻體勒腳破損或嚴重腐蝕剝落:

a、將破損松散部位鑿除至結實層或?qū)τ陲L化、起殼、松酥的部分清除;

b、用1:3水泥砂漿修復勒腳破損部位,并在勒腳上口做成斜坡,以利泄水;

c、恢復勒腳飾面。

B、如基礎墻體出現(xiàn)裂縫或產(chǎn)生不均勻沉降:

a、如不嚴重,應做好巡查和記錄;

b、如有擴展趨勢,應立即通知管理處派專業(yè)技術人員檢查鑒定;

c、如情況較嚴重,應立即通知管理處派專業(yè)技術人員檢查鑒定。

(2)梁、柱、板主體

A、露筋:

a、將露筋部位的松散層鑿除,并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉;

b、用鋼絲刷清潔干凈;

c、充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層;

d、用高標號水泥砂漿修復,如有需要還需按要求恢復飾面。

B、有裂縫:參考《住戶室內(nèi)維修標準》中"樓面裂縫"的維修程序進行維修。

C、有孔、洞:

a、將孔、洞周邊已松散的砼鑿除,并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉;

b、用鋼絲刷等有效工具徹底清潔孔、洞;

c、充分噴水濕潤孔、洞內(nèi)壁;

d、如小孔、洞,則先涂刷一層素水泥漿,然后用高標號水泥砂漿嵌填、壓平、抹光,如果孔、洞大,則在涂刷完一道素水泥漿后,用比原先(梁、或柱、或板)的標號高一等級的細石砼嵌填飽滿,并養(yǎng)護好。

D、破壞情況較嚴重(如變形、裂縫程度已超過規(guī)定范圍)。屬于此種情況時,應立即通知管理處,請有關專業(yè)技術人員到場鑒定后,作出修繕或加固方案,再進行修復。

(3)墻體:墻體結構的維修適用于砌體受腐蝕后,表面保護性抹灰層損壞和砌體材料表面破壞、腐蝕,以及尚未威脅安全的沉降裂縫和溫度裂縫的處理等。砌體的維護修理應在結構不均勻沉降已經(jīng)穩(wěn)定,裂縫不再發(fā)展時進行(如:地基基礎沉降還在發(fā)展時,一般先做地基、基礎加固處理,后做砌體裂縫等的維修)。

A、裂墻:

a、先將裂縫周邊的飾面鑿除,并將砌體已松散層鑿至結實層,鑿槽成外八字形;

b、用鋼絲刷掃清槽內(nèi)雜物,然后充分噴水濕潤;

c、均勻地涂刷一道素水泥漿;

d、再用比砌筑砂漿高一個強度等級的1:3水泥砂漿填縫、抹平;

e、用同規(guī)格、尺寸的墻體飾面材料修復飾面。

B、砌體嚴重酥堿及因掏洞等造成砌體局部結構破損:

a、先將酥堿或破損部分的磚塊輕輕挖掉,并清掃干凈浮動灰土;

b、充分噴水濕潤破損面;

c、用比原砌體高一強度等級的水泥砂漿及磚補砌(注意所用砌塊應先充分濕潤)。

C、墻體室外飾面缺損:

a、將缺損飾面及其周邊松散層一并鑿除;

b、用鋼絲刷清掃干凈浮動灰土;

c、充分噴水濕潤破損面;

d、用1:3的防水水泥砂漿填平,然后修復飾面。

D、外墻滲水:

a、外裝修的分格縫未做二次處理面引起滲水的,應先將縫清潔,然后用水泥砂漿重新嵌補密實,并勾成向下卸水斜縫;

b、窗臺處滲水,應將窗臺拆除重新砌灰,內(nèi)外留有卸水坡度,窗樘底的外側應留有1cm左右圓凹縫,并有水泥砂漿填實;

c、在外墻滲水部位采用"一布四膠"噴漿或刷漿修理,具體做法為:在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和四道氯氣丁建筑防水膠涂貼,再用機械噴涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂漿面層;

d、外墻滲水面積較大時,先將飾面鏟除,然后涂1-2道膠質(zhì)防水涂料,在最后一道膠未干時,即用水泥砂漿按平,再修復飾面;

e、墻、板接通處滲水,可用預制氯乙烯膠泥嵌縫,先開鑿,然后清理板縫,用噴燈加熱板縫和膠泥條,邊嵌邊加熱,最后在膠泥條件外用水泥砂漿勾縫和封閉;

f、用氯丁防水膠在室內(nèi)修補,將滲水處的內(nèi)飾面層鏟除,范圍比滲水部位的周邊擴大10-15cm,將墻面和縫隙清理干凈,用氯丁膠水泥砂漿嵌縫,然后再用水泥砂漿粉刷基層,在基層上涂刷2-3道氯丁膠,在最后一度膠未干時用水泥砂漿按平,再修復飾面。

(4)頂棚:參照《住戶室內(nèi)維修標準》中"頂棚抹灰層(飾面)脫落"維修程序進行維修。

(5)樓梯間:

A、踏步缺損

a、將缺損部位周邊已松動部分鑿除至結實層;

b、用鋼絲刷清掃干凈浮土;

c、充分噴水濕潤;

d、均勻地涂刷一道素水泥漿;

e、用1:3水泥砂漿做好基層;

f、修復飾面。

B、欄板缺損

如為砼或砌塊欄板可參照(2)和(3)相應程序執(zhí)行。如為其他如木材或金屬材料欄板,檢修程序如下:

a、如不能修復,應及時更換新配件;

b、使欄板、梯板、扶手連接牢固;

c、修復欄板飾面(如油漆、乳膠漆等)。

C、扶手

a、如不能修復,應及時更換新配件;

b、使之與欄板連接牢固;

c、修復飾面(如漆面、乳膠漆等)。

(6)門、窗:參照《住戶室內(nèi)維修標準》中有關"門、窗維修程序"執(zhí)行。

(7)屋面避雷設施

A、銹蝕:

a、用砂紙除銹;

b、均勻涂刷兩道防紅色銹漆和一道銀漆,每道漆之間要間隔一段時間,以上一道漆干為準;

c、如銹蝕特別嚴重,應將該部分更換,并用電焊連接,刷上防銹漆。

B、連接部位斷開:

a、除銹清潔后,焊接牢固;

b、刷兩道防銹漆。

(8)屋面隔熱層、防水層

A、隔熱層缺損:及時更換,用1:3水泥砂漿嵌縫。

B、屋面漏(滲)水(剛性屋面):

a、用膠泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板產(chǎn)生變形、裂縫、原剛性防水層分倉縫處漏水;

b、縱橫泛水滲漏,可在泛水處填三層干油氈,用聚氯脂嵌縫進行處理;

c、出屋面管道處漏水,先將管道四周清洗干凈,再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂等。

d、檐溝處漏水,可用密封材料在滴水處嵌縫,檐溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進行修漏,也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。

(9)屋面水池(箱)

A、滲漏:

a、先將水池(或水箱)四壁清洗干凈;

B、做一布四膠防水層(或其它材料做防水層),外涂一層水泥防水層,再用1:3水泥砂漿做保護層。

B、水池(箱)檢查口蓋缺損:

a、應立即維修,并加鎖;

b、刷兩道防銹漆,并定期檢查。

篇2:室外公用設施維修方法

1、維修目的:使室外公用設施恢復使用功能及外觀,確保正常的運作狀態(tài),為業(yè)主(用戶)保持一個安全、舒適、優(yōu)雅、快捷的辦公環(huán)境。

2、維修原則:

⑴、堅持經(jīng)濟、合理、安全、實用的原則。在保證使用功能和正常運作的前提下,注意節(jié)約維修材料。

⑵、修理及更換配件應盡量與原有配件型號規(guī)格一致的原則。

⑶、為用戶服務的原則。

3、維修依據(jù):

⑴符合維修方案或設計圖紙的要求,滿足合同的規(guī)定。

⑵符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準》有關條款標準。

4、維修標準:

(1)管區(qū)道路(人行道和車道)

A、修補損壞的砼路面

如果損壞面積不大,可以用107膠拌水泥,按照附帶的說明書進行修補;對于大面積損壞的修補,采用1:2:2硅酸鹽干硬性砼。

①將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉,鑿除深度以達新面及結實面為準。

②用鑿子將坑底徹底鑿毛(注意要戴上護目鏡),破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成

凹齒形,再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。

③將要修補的砼表面充分濕潤(由表及里)。

④濕潤水完成滲入里面而砼表面無積水時,在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿,

在水泥漿硬化前將修補用砼拌合物填入坑內(nèi),并將其搗實,如修補面積較大,應用平板式振動器振搗。填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑內(nèi),以便搗實下沉(砼坍落度要控制在≤3CM)。

⑤用木抹子輕輕地將修補表面抹平,在砼開始硬化時,還要用抹子再細抹一遍。

然后養(yǎng)護不少于7晝夜,并澆水以保持混凝土具有足夠的水分處理濕潤狀態(tài)(養(yǎng)護期間不得讓人或車行走,保持表面清潔)。

B、修補塊材地面(如:地面磚、石塊材料、預制砼塊等):

①鑿除損壞的塊材面層,鑿掉結合層,清掃殘渣,噴灑水使表面充分濕潤。

②待表面積水完全滲入后,涂抹普通硅酸鹽素水泥漿(如為人行道板砼預制塊,無需此道工序)。

③將塊材充分灑水或浸濕后,用1:2.5水泥砂漿坐砌,并用木錘或膠錘錘平、錘直,抹去磚縫多余泥漿。

④必須留縫,灰縫表面必須光滑平整,不得高出塊材面。

⑤修補工作完畢后,把塊材表面清掃干凈。

⑥對于有防水要求的塊地面,預做水泥砂漿防水層(可滲3%防水劑)然后再坐砌塊才。

(2)路燈

A、燈不亮:參照《用戶室內(nèi)維修標準》中的關于"燈不亮"的維修規(guī)定。

B、燈柱油漆:先將燈柱清潔,生銹處應用砂紙打磨后清潔,再刷防銹漆兩道,刷面漆兩道。

(3)雨水管道

A、如雨水管堵塞,排水不暢,應先查找堵塞位置和原因,如因雜物堵塞引起,應清除雜物,使之通暢;如因管道不夠標準或倒坡,應開挖重新鋪設管道,注意管道要做襯底(基礎),使管道放置平穩(wěn);如因管道接口錯位,應開挖校正接口,并注意保證坡度和接口防漏,以及管道的平穩(wěn)。

B、如管道損壞,無法修復,應用同型號規(guī)格的管道替換,接口應用瀝青麻絲或防水泥砂漿砌結。

C、最后修復地坪。

(4)化糞池

A、如池水外溢或排水不暢,應打開井蓋,清掏池內(nèi)沉淀物和堵塞雜物,并制定定期清掏制度。

B、如井蓋缺損,應及時更換同型號及規(guī)格的井蓋,使其保持完好,避免造成人身安全事故。

C、如池壁缺損,應先通知有關用戶停用衛(wèi)生間,然后抽干化糞池清掏沉淀物,再將缺損池壁修復,注意池壁要做好防滲處理。

(5)電纜溝

A、如是溝蓋板損壞,應按原設計規(guī)格制作(放足鋼筋),并按設計要求把損壞的蓋板換掉。

B、如溝內(nèi)積水過多,影響電的正常供應,應先關掉總閘,然后打開溝蓋板,查明積水原因和位置,一般電纜溝內(nèi)積水有兩種原因:一為溝底坡度不夠標準或倒坡,遇此種情況應通知開發(fā)單位或供電部門及時解決;二為溝內(nèi)掉入雜物,使水流不暢,遇此種情況將雜物清除即能恢復正常。

C、如是電纜路出現(xiàn)故障,應先告知有關用戶,然后請供電部門及時修復。

(6)排水渠

A、如是蓋板損壞,應按原設計要求,使用同一規(guī)格和同一種材料,把損壞的蓋板換掉。

B、如是渠壁損壞,應將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤,然后用與原壁相同的材料修復;如是砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿,然后再做飾面面層。

C、如是雜物(如淤泥、塑料袋等)堵塞,使排水不暢,應及時清除雜物。

D、池(井)壁損壞。通知用戶停用或采取其他措施,不影響用戶的日常運作,然后抽干池里的水,并清理里面的淤泥雜物等沉淀物,將破損面鑿至結實層,并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補飾面(如貼瓷片等),清理飾面殘余的水泥漿等。

(7)路障

A、砼路障:

①如缺損較少,可用高標號水泥砂漿修復,具體做法為鑿除破損面松動砼,清潔表面,噴水濕潤,刷素水泥漿,補水泥砂漿,然后養(yǎng)護保護。

②如缺損較多,應及時性更換新路障。

B、鋼管路障:

如鋼管銹蝕,應先用粗砂紙將鐵銹打磨掉,然后清理表面,刷兩道防銹漆,最后再刷紅白相間的熒光漆。

(8)綠化水管管網(wǎng)

A、漏水:

①如是水管接頭處漏水,應先將水管總制關掉,然后在漏水接口處將水管卸下,在外絲管繞上防水膠帶或止水麻絲,再將水管接好,打開總制閉水檢查,至不漏水為止。

②如水龍頭漏水,應先關總制,然后拆下水龍頭檢查是否因內(nèi)芯或止水膠片破損漏水,更換相應配件,裝回水龍頭,開總制,檢查至不漏為止。如無法修復,應更換新龍頭。

B、水管銹蝕:

①如銹蝕程度不大,可將相關部位除銹后,清潔干凈,然后刷兩道防銹漆,并應定期檢查。

②如銹蝕程度較大,應更換該段水管(注意應用熱鍍鋅管更換)。

(9)垃圾屋(池)、垃圾中轉(zhuǎn)站

A、如飾面(如瓷片、抹灰)被損,可以采以兩種方法:

①將破損部位的松散層清除,再用相應的材料修復。

②直接用水泥補,然后經(jīng)刷漆等處理保持維修后外觀協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。

B、如五金部件(如閘門、鐵欄等)缺損:

①檢查缺損部位,查明原因,然后用相應的配件修復,并刷兩道防銹漆。

②如是缺損較嚴重以至無法正常使用,應及時更換新配件。

篇3:公用設施改造維護維修規(guī)定

1.目的

為確保及時更新、改選、維護維修公用設施,保證其適時適量增容和正常運行,特制定本規(guī)定。

2.適用范圍

適用于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公用設施的改造及維護維修

3.定義

3.1公用設施的搶修:是指損壞的公用設施,已經(jīng)嚴重影響到業(yè)主、用記掛的人身和財產(chǎn)安全或其正常生活,必須對其及時進行維修。

3.2外委:指委托公司外單位進行的改造及維護維修。

3.3自修:指服務中心人員自行進行的改造及維護維修。

4.小區(qū)服務中心職責

4.1負責做好本管理區(qū)域內(nèi)維修(改造)保養(yǎng)的年度及季度計劃和半年總結。

4.2負責單項預算費用2000元以下的項目申報、實施及結算。

4.3積極配合其他部門,做好由其他部門負責實施的本轄區(qū)內(nèi)的工程項目的施工管理和結算工作。

4.4組織有關部門對本服務中心負責的項目進行竣工驗收;參與本管理區(qū)域內(nèi)的其他工程項目的竣工驗收工作。

4.5服務中心經(jīng)理作為中心負責項目的第一責任人,須督促工程項目的直接負責人做好工程實施、安全質(zhì)量監(jiān)督、總結工作;同時須督促員工做好工程項目的年度計劃、季度計劃和半年總結。

5.公司財務部門做好工程項目的預算審核工作,監(jiān)督和控制工程費用的預算執(zhí)行情況。并辦理工程項目的結算。

6.管理程序

6.1管理區(qū)域內(nèi)公用設施的確認

6.1.1服務中心應制作《公用設施一覽表》并準備相應管網(wǎng)圖、供電線路圖、結構圖、原理圖、說明書等資料,資料應予編號。

6.1.2公用設施應包括如下幾種:

供電、供水設施。不包括水泵房、開關站、配電房、該部門公用設施的控制按《供電供水設施控制程序》進行。

路燈、公共通道燈、應急燈。

花園內(nèi)休閑娛樂設施。

消防設施。

清潔衛(wèi)生設施。

公共防盜設施。

共他公用設施。

6.1.3責任范圍劃分

服務中心經(jīng)理根據(jù)《公用設施一覽表》劃分人員責任范圍,并在一覽表相應欄目注明

6.1.4維修(改造)計劃

6.1.4.1“年度計劃”制定

須于每年12月25日前做好下一年度的工程維修(改造)、設備保養(yǎng)計劃,維修(改造)、保養(yǎng)項目主要包括:電梯、低壓配電系統(tǒng)、發(fā)電機組、消防系統(tǒng)、生活供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、樓宇及公共場地、園林綠化等設施、避雷設施等。

須報計劃的項目是指單項預算費用2000元以上的項目。做計劃時必須根據(jù)實際管理需要,做到方案切實可行、預算基本準確。并以書面形式報送公司經(jīng)理審核。

6.1.4.2“季度計劃”制定

在“年度計劃”的基礎上,根據(jù)實際管理情況,于每季度末做好下一季度的維修(改造)計劃(單項預算2000元以上的),報送公司經(jīng)理審核。

6.1.5日常巡視檢查

6.1.5.1秩序員在自己責任范圍的公用設施在正常工作日內(nèi)每天巡視檢查,并填寫《公用設施巡視記錄》。

6.1.5.2秩序員對重要公用設施應適當增加巡視頻率,必要時,對其性能狀況可進行試驗。

6.2計劃外公用設施改造及維護維修

6.2.1客服主管、機電維修主管、秩序維護主管根據(jù)下列資料提出計劃外公用設施改造及維護維修項目。

日常巡視檢查記錄

客戶投訴記錄

訪問客戶記錄

上級指示

6.2.2報經(jīng)批準的計劃外項目由秩序員按規(guī)定實施。

6.3公用設施的搶修

6.3.1服務中心經(jīng)理當班時,由經(jīng)理組織實施搶修;如不當班時,由機電維修主管或責任機電維修員組織實施搶修。

6.3.2服務中心所有人力、物力、財力應做先滿足搶修的需要。

6.3.3必要時,搶修負責人可向上級報告搶修情況工請求幫助。

6.3.4搶修完畢,中心經(jīng)理應向公司經(jīng)理報告搶修情況,包括:

事故原因

損失情況

搶修結果

搶修費用

糾正和預防措施

6.3.5除搶修外,公用設施在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題,由機電維修主管書面通知并監(jiān)督施工單位或供應商處理。

6.4公用設施改造及維護維修工作質(zhì)量的檢查

6.4.1服務中心經(jīng)理重點檢查費用500元以上的項目質(zhì)量和搶修項目質(zhì)量,發(fā)現(xiàn)問題及時通知機電維修主管跟進。

6.4.2公司經(jīng)理隨機抽檢公用設施的改造及維護維修工作質(zhì)量,發(fā)現(xiàn)問題,及時通知服務中心經(jīng)理處理并要求其書面報告處理結果。

7.相關記錄

《公用設施一覽表》

《年度維修(改造)計劃》

《季度維修(改造)計劃》

《公用設施巡視記錄》