z國際商城房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護措施

房屋及共用設(shè)施的維修養(yǎng)護,是物業(yè)管理工作的重點之一,我們制定了一系列房屋本體及共用設(shè)施的維修養(yǎng)護計劃及實施細則,并且就房屋二次裝修作出了規(guī)范,最大程度發(fā)揮房屋的使用價值,實現(xiàn)物業(yè)的保值增值,努力為z國際商城營造一個安全、健康、舒適的生活空間。

1、z國際商城房屋及公用設(shè)施的管理方式

要做好z國際商城的房屋本體及共用設(shè)施的維修養(yǎng)護,不僅需要與業(yè)主協(xié)調(diào)維修、維護經(jīng)費的問題,還需要導(dǎo)入科學(xué)的管理方法,建立完善的保障體系。我們采取了以下三大管理方式

1.1預(yù)防性保養(yǎng)方式

重視z國際商城的房屋本體及共用設(shè)施的日常檢查和維修養(yǎng)護,采用計劃保養(yǎng)和日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)方式,根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實際情況和老化周期,制定詳細的檢查計劃,通過檢查及時發(fā)現(xiàn)并解決問題。保障房屋公共設(shè)施設(shè)備的完好,延長其使用壽命。

1.2重點服務(wù)方式

根據(jù)建筑物管理中的重點服務(wù)事項,進行重點防護。

1.3技術(shù)先行方式

我們將重視技術(shù)的引進和開發(fā)工作,防止因技術(shù)不足影響正常維修和保養(yǎng),確保物業(yè)保養(yǎng)和管理的專業(yè)化,保障維修保養(yǎng)的質(zhì)量。

2建筑物管理的重點

建筑管理的重點,主要關(guān)注保持建筑物的安全性和功能性,加強建筑物的變形監(jiān)測,加強地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護,堅決杜絕不合理的荷載產(chǎn)生,防止地基浸水,保證基礎(chǔ)頂面勒腳的完好無損,以免使地基受力處于異常狀態(tài),而導(dǎo)致建筑物不均勻沉降;加強鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護;加強砌體結(jié)構(gòu)的維修養(yǎng)護;加強房屋屋面、外墻、門窗防水工程的維修養(yǎng)護工作;對建筑物的管理和維護做好應(yīng)急措施,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,針對不同的裝飾材料采取不同的維護管理手段。編制詳細的房屋及共用設(shè)施維修養(yǎng)護計劃.嚴(yán)格控制房屋及共用設(shè)施維修養(yǎng)護工作,確保房屋及共用設(shè)施性能良好、安全運行,確保房屋及共用設(shè)施維修養(yǎng)護實施過程中使用的材料具有環(huán)保功能。

2.1管理重點之一:房屋地基、屋面、外墻、門窗防水工程的維修養(yǎng)護

A、采取預(yù)防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護相結(jié)合的原則,定期對房屋和公用設(shè)施屋面、外墻以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進行針對性的檢查養(yǎng)護。

B、針對一些薄弱環(huán)節(jié),制定專門措施,進行防護,如在暴風(fēng)來臨前做好門窗關(guān)閉工作,地下室等做好排水防水工作。

C、加強建筑物使用和裝修的安全宣傳,嚴(yán)把裝修管理關(guān),加強安全檢查,杜絕違章裝修。

D、加強建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護工作,做好防損管理工作,及時修補損壞的飾面等。

2.2重點管理之三:鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護

A、定期對房屋及配套設(shè)施進行勘察、鑒定,并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果,制定科學(xué)維護保養(yǎng)方案并組織實施。

B、加強員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn),提高維修技術(shù)。

C、做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作,掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù),包括材料配比方案等。

2.3重點管理之四:裝飾材料的養(yǎng)護

A、加強外墻等飾面的日常性維護和檢查工作,按照工作進度及投入的資金情況,與業(yè)主協(xié)調(diào)外墻的重新粉刷問題。

B、嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗收關(guān),工程材料的采購嚴(yán)格按照質(zhì)量驗收控制程序執(zhí)行。

C、及時做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理,及時做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作,避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。

3房屋本體和共用設(shè)施維修養(yǎng)護計劃

對房屋本體及公用設(shè)施的維修養(yǎng)護管理,我們堅持以預(yù)防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急性的修繕養(yǎng)護相結(jié)合的原則,編制科學(xué)性和操作性強的修繕養(yǎng)護計劃。

根據(jù)建設(shè)部第80號《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》有關(guān)規(guī)定,在正常作用情況,房屋工程的保修期限為:

A、地基基礎(chǔ)和體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

B、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、外墻面的防滲漏年限為5年;

C、房屋裝飾工程為2年。

4二次裝修管理

高層樓宇消防安全是重中之重,使用多年后會有部分業(yè)主進行二次裝修,許多裝修材料是易燃品,施工現(xiàn)場情況復(fù)雜,極易發(fā)生火災(zāi)、盜竊等治安事件,因此對商城二次裝修的管理是頭等大事。

我司根據(jù)以往管理高層住宅、寫字樓的經(jīng)驗,制訂了一套完善的裝修管理方案,確保商城裝修期間的消防和治安安全。

4.1此階段的工作重點和管理措施

4.1.1加強宣傳,正確引導(dǎo)

接管后,管理處將指派客戶服務(wù)中心人員負責(zé)宣傳解釋商城有關(guān)二次裝修管理規(guī)定,并采取主動聯(lián)系,與業(yè)主配合做好裝修管理工作。規(guī)范施工單位的裝修行為,引導(dǎo)施工單位自覺遵守商城的各項裝修管理制度。

4.1.2確定聯(lián)絡(luò)開展培訓(xùn)

施工單位入駐前,管理處將指定專人負責(zé)與施工隊聯(lián)絡(luò)確定雙方緊急聯(lián)絡(luò)人員、方式等,同時為全體進場施工人員安排1-2小時的專門培訓(xùn)包括介紹商城基本設(shè)施設(shè)備情況、管理要求、應(yīng)急措施等,使全體施工人員都能按規(guī)范施工,同時在發(fā)生意外時能夠迅速與管理處取得聯(lián)系,啟用商城安防設(shè)備和力量,將危害降至最低。

4.1.3嚴(yán)格審批加強巡查

在裝修審批過程中,管理處要嚴(yán)格按作業(yè)規(guī)范開展工作,采取仔細審查,嚴(yán)格驗證、管理和技術(shù)人員雙層把關(guān)的方式,保證裝修內(nèi)容和裝修隊伍合乎規(guī)定,裝修申請符合手續(xù);同時加大裝修監(jiān)管力度,24小時巡查監(jiān)控,認真記錄施工情況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

4.1.4依法管理以理服人

參照建設(shè)部頒布的《住宅室內(nèi)裝修管理辦法》、深圳市相關(guān)管理規(guī)定及與裝修單位簽定的相關(guān)協(xié)議,對二次裝修過程的違章行為進行制止和勸阻。闡明危害,宣傳政策、法規(guī)規(guī)定,為施工單位出謀劃策,力爭既符合規(guī)范要求,又不影響工程進度,讓用戶單位心服口服,主動配合。

4.1.5謹(jǐn)慎驗收不留隱患

裝修驗收過程中,由管理處各專業(yè)技術(shù)人員、消防管理人員組成驗收小組聯(lián)合驗收,從結(jié)構(gòu)、供電、給排水消防、安全等方面,按標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗收,查找隱患。對存在隱患的部位,限期整改,并跟蹤檢查,消滅隱患,保障安全。

4.1.6裝修日常巡查工作標(biāo)準(zhǔn)

裝修日常巡查工作標(biāo)準(zhǔn)表

巡查項目工作標(biāo)準(zhǔn)巡查人員

資格、制度開工許可證、相關(guān)管理規(guī)定、聯(lián)系電話等是否按規(guī)定在現(xiàn)場懸掛、存放機電運行維修組

消防消防是否按規(guī)定數(shù)量、位置擺放滅火器材機電運行維修組

材料進場情況材料是否按規(guī)定時間、路

線和計劃進場,有無損壞公共設(shè)施設(shè)備機電運行維修組

設(shè)備工具使用設(shè)備、工具是否與進場設(shè)備驗收清單相符,有無使用不規(guī)范的電器、工具等機電運行維修組

材料堆放標(biāo)識材料堆放是否整齊,有無標(biāo)識機電運行維修組

危險物品保管油漆、天那水、瀝青、酒精、氧氣瓶等易燃、易爆物品是否按規(guī)定放置在遠離火源的安全位置,標(biāo)識是否醒目、完整。機電運行維修組

動火作業(yè)有無辦妥動火作業(yè)報批手續(xù)機電運行維修組

配電、供水有無私自拉電線,私接水管、煤氣等現(xiàn)象,配電盤等接插件是否規(guī)范、絕緣、接地情況良好,負荷與部分容量滿足要求機電運行維修組

作業(yè)情況有無鑿、打房屋梁、柱、天花、地板現(xiàn)象;有無不按操作規(guī)范使用切割、電焊、電鋸等;作業(yè)人員有否采取相應(yīng)的安全防護措施機電運行部人員

消防報警系統(tǒng)消防報警(煙感器、溫感是否減少、管道線路等是否移位、遮擋及損壞)機電運行部人員

房屋結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)(梁、柱、板、墻等)有無受到損壞機電運行部人員

4.2二次裝修流程

4.3裝修管理工作要求

裝修期管理工作要求表

工作內(nèi)容工作時間/作業(yè)頻度質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

裝修審核1天內(nèi)辦完符合規(guī)定,無危及安全和影響外觀,無改變用途等。

巡視1次/天嚴(yán)格按照巡查工作標(biāo)準(zhǔn)對照檢查,做好記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

跟蹤、監(jiān)督1次/天問題部位無重復(fù)違章現(xiàn)象

走訪1次/周及時聽取業(yè)主、客戶意見,滿足其合理要求,滿意率100%。

回訪12小時內(nèi)/100%記錄完成情況調(diào)查滿意率100%。

工作日記每日下午5點-5點半記錄全面、真實準(zhǔn)確。

收費12小時隨來隨辦收費率100%。

運作督導(dǎo)方式分片包干,現(xiàn)場人員巡查,經(jīng)理助理不定期抽查

篇2:小區(qū)房屋公用設(shè)施維修養(yǎng)護方案

1、提要:

制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設(shè)施的詳細維修養(yǎng)護計劃和實施細則。

定期進行房屋查勘,確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。

1.1建筑物結(jié)構(gòu)特色

***華庭住宅小區(qū),位于**縣城,長安路東側(cè)、海興中路北側(cè)、棗北路西側(cè)、鹽北河南側(cè),用地規(guī)整,交通便利。總建筑面積約97802.54㎡,由多層16棟、3棟18層(不含地下部分1層)及SOHO樓1棟。

1.2房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護目標(biāo)

我們對***華庭住宅小區(qū)房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護的目標(biāo)是:保證房屋的使用功能和安全,維護房屋外觀完好,延長房屋使用壽命,充分發(fā)揮房屋的使用價值,實現(xiàn)物業(yè)的保值增值,房屋及配套設(shè)施完好率99%以上,房屋零修、急修及時率為100%,中大修工程質(zhì)量合格率為100%,重大維修工程回訪率為100%。

1.3對***華庭住宅小區(qū)房屋及公共設(shè)施的管理策略

為做好***華庭住宅小區(qū)的房屋和公共設(shè)施的維護保養(yǎng),我們采取如下三大管理策略:

1.3.1預(yù)防性保養(yǎng)策略

重視***華庭住宅小區(qū)房屋本體和公共設(shè)施的日常檢查和養(yǎng)護工作,采用計劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略,根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實際狀況和老化周期,制定詳細的檢查計劃,通過檢查及時發(fā)現(xiàn)并解決問題,化被動為主動,保障房屋公共設(shè)施的完好,延長其使用壽命。

1.3.2重點服務(wù)策略

根據(jù)建筑物管理中的重點服務(wù)事項,進行重點防護。

1.3.3技術(shù)先行策略

我們將重視技術(shù)的引進和開發(fā)工作,防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護,確保物業(yè)養(yǎng)護和管理的專業(yè)化,保障維修養(yǎng)護的高質(zhì)量。

1.4建筑物管理的重點及對策

1.4.1管理重點之一:玻璃幕墻維修養(yǎng)護

***華庭住宅小區(qū)大量使用玻璃幕墻,根據(jù)市建筑幕墻檢測曾對市玻璃幕墻工程的現(xiàn)狀進行的調(diào)研,結(jié)果發(fā)現(xiàn)隨著幕墻使用時間的推移,目前已有10%以上的工程出現(xiàn)了不少質(zhì)量問題,涉及調(diào)查的931個建筑,有90個出現(xiàn)問題。其中包括幕墻玻璃碎裂、結(jié)構(gòu)膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴(yán)重質(zhì)量問題。所以,玻璃幕墻的維護是建筑物管理的一個重點。

對策:

(1)建議甲方委托專業(yè)機構(gòu)每年對玻璃幕墻進行空氣滲漏、雨水滲漏、風(fēng)壓變形的"動風(fēng)壓三性能檢測"檢測一次。

(2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質(zhì)量保持一致。

1.4.2管理重點之二:房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護

對策:

(1)采取預(yù)防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護相結(jié)合的原則,定期對房屋和公用設(shè)施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進行針對性的檢查養(yǎng)護。針對性地制定養(yǎng)護措施和計劃,及時做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護工作。如夏季來臨前及時做好天面、窗戶和外墻等防水修補,消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象,保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺風(fēng)暴雨的襲擊。

(2)針對一些薄弱環(huán)節(jié),制定專門措施,進行防護,如在臺風(fēng)來臨前做好門窗關(guān)閉工作,地下室等做好排水防水工作。

(3)加強建筑物使用和裝修的安全宣傳,嚴(yán)把裝修管理關(guān),加強安全檢查,杜絕違章裝修。

(4)加強建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護工作,做好防損管理工作,及時修補損壞的飾面等。

1.4.3重點管理之三:外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護

對策:

(1)加大檢查力度,將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人,實施質(zhì)量專業(yè)控制;采用多重保障制度,日常維護、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結(jié)合,防患于未然。

(2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質(zhì)量保持一致。

(3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作,并采取預(yù)防性養(yǎng)護等措施,減少大修次數(shù),降低維護成本。

(4)對施工過程進行嚴(yán)格控制、跟蹤管理,及時糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。

1.4.4重點管理之四:鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護

對策:

(1)定期對房屋及配套設(shè)施進行勘察、鑒定,并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果,制定科學(xué)維護保養(yǎng)方案并組織實施。

(2)加強員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn),提高維修技術(shù)。

(3)做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作,掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù),包括材料配比方案等。

1.4.5重點管理之五:裝飾材料的養(yǎng)護

對策:

(1)了解掌握***華庭住宅小區(qū)各種裝飾材料的使用和維護特性。

(2)加強外墻等飾面的日常性維護和檢查工作,及時處理變色、脫落、破損,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

(3)定期進行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理,對進口的黑色大理石日常重點檢查,定期清潔、維護,更要注意在清潔、維護中,要使用適當(dāng)?shù)乃巹?禁止使用對這些大理石有破壞的清潔、維護材料和工具。

(4)加強對橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護和清潔衛(wèi)生工作。

(5)嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗收關(guān),工程材料的采購嚴(yán)格按照質(zhì)量驗收控制程序執(zhí)行。

(6)及時做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理,及時做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作,避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。

1.5房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護范圍

房屋本體維修養(yǎng)護范圍是:承重結(jié)構(gòu)部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)?、內(nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫、設(shè)備機房的維修、養(yǎng)護和管理。(電梯、消防設(shè)施、室內(nèi)外照明、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、中央空調(diào)水質(zhì)處理、上下水管道等設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護詳見《2.設(shè)備管理》)。

公用設(shè)施維修養(yǎng)護范圍:規(guī)劃紅線內(nèi)的道路、室外管網(wǎng)、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。

1.6房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護計劃

1.6.1房屋本體維修養(yǎng)護計劃:

房屋本體維修養(yǎng)護計劃表

序號項目時間間隔次數(shù)維修養(yǎng)護內(nèi)容

1地基基礎(chǔ)半年一1.檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。

2.檢查基礎(chǔ)有無開裂、破損,勒腳有無破損。

每季一1.適時安排白蟻的防治和消殺工作,走訪用戶,了解其辦公室內(nèi)有無發(fā)現(xiàn)白蟻,檢查公共部位有無白蟻。

每年一1.檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。

2承重結(jié)構(gòu)梁每季一1.檢查有無變形、裂縫、腐蝕。

每年一1.檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。

板每季一1.檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。

每年一1.檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。

柱每季一1.檢查有無傾斜,變形、裂縫、腐蝕。

每年一1.檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。

承重墻每季一1.檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。

每年一1.檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。

備注:對于承重結(jié)構(gòu)各部件,若出現(xiàn)因設(shè)計或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重損壞,我們委托專家進行分析、計算,擬訂維修方案,由專業(yè)公司實施處理。

3非承重墻每月一1.檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。

每年一2.檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。

4樓地面每季一1.檢查樓地面是否平整完好,有無空鼓和破裂。

2.檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

3.更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。

每年一1.檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。

5樓地面每季一1.檢查樓地面是否平整完好,有無空鼓和破裂。

2.檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

3.更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。

每年一1.檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。

6公共通道、門廳等每周一1.檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫;發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。

2.公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落,發(fā)現(xiàn)異常隨時處理。

每半年一1.檢查扶手、踏步有無損壞,發(fā)現(xiàn)異常隨時修復(fù)。

2.補換損壞的地板。

3.修復(fù)空鼓的地板。

每年一1.油漆扶手。

7外墻面鋁型材、玻璃幕墻、大理石每周一1.修補外墻飾面裂縫、脫落部分。

2.更換破碎的玻璃外墻飾面,發(fā)現(xiàn)問題立刻處理。

每半年一1.結(jié)合外墻清洗作業(yè),一并檢查外墻面的使用狀況。

2.特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動跡象。

每年一1.雨季時期對用戶窗臺進行密封維護檢查,杜絕雨水侵入。

2.對于外墻面大面積滲漏久修無效的,局部翻新以防止?jié)B漏面積擴大。

備注1.臺風(fēng)暴雨天氣及時發(fā)布信息,提醒用戶關(guān)好、鎖好門窗。

2.大風(fēng)、臺風(fēng)、暴雨過后及時進行巡查。

3.外墻清洗選用適宜的清潔劑。

4.更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計要求進行。

3.建議每25年翻新外墻面一次。

8吊頂每周一1.檢查有無擦、劃、刮、踏壞,發(fā)現(xiàn)損壞及時修補。

每月一2.加強防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作,發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復(fù)。

9門窗每月一1.檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽,發(fā)現(xiàn)總問題及時處理。

2.門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤滑油。

3.(塑)鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。

每半年一1.更換門窗的易磨損部件。

1.6.2公用設(shè)施維修養(yǎng)護計劃:

公用設(shè)施維修養(yǎng)護計劃表

序號項目時間次數(shù)維修養(yǎng)護內(nèi)容

1路面路基每周一1.檢查路面有無積水。

2.檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。

3.檢查路基有無塌陷。

4.發(fā)現(xiàn)異常及時處理或修復(fù)。

2路燈及線路每日一1.檢查燈具完好情況,即壞即修。

每周一1.檢查玻璃燈罩有無破損。

2.有無金屬燈架松脫現(xiàn)象。

3.燈口、燈柵有無損壞。

每季一1.檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。

2.金屬燈架有無銹蝕。

3.發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復(fù)

每半年一1.油漆燈具支架。

2.檢查路燈線路有無老化現(xiàn)象。

3.油漆燈具線管一次。

3停車場(庫)每日一1.檢查路面有無積水。

2.檢查停車場地面有無起殼、地鼓、裂縫。

3.檢查車道燈有無損壞。

4.檢查行車指示標(biāo)志是否正常。

5.發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復(fù)。每月一1.檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。

2.限速牌、指示牌是否齊全、完整。

3.檢查擋車器是否正常。

4溝渠池井每周一1.檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象,如有異常及時疏通。

2.檢查雨水篦有無異常。

每季一1.檢查井底及池底是否有污物沉積,如有沉積及時清污。

2.檢查井壁有無裂縫及塌陷,如有異常及時修復(fù)。

3.檢查溝、渠是否完好,如有異常及時修復(fù)。

4.井蓋及雨水篦刷漆。

5.檢查井蓋完好程度,發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)或更換。

5雕塑、建筑小品每周一1.全面清潔。

2.檢查有無破損,如有異常及時修復(fù)。

3.檢查有無亂刻亂劃現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

6公共標(biāo)識標(biāo)牌等設(shè)施每周一1.保證標(biāo)識清晰、無污跡、無脫落、無破損,發(fā)現(xiàn)異常及時處理。

2.檢查牢固程度,如有松脫,及時恢復(fù)。

每半年一1.檢查完好程度,加固。

7管網(wǎng)每日一1.檢查管線接頭有無滲漏現(xiàn)象。

2.檢查管線固定支架的松緊情況。

每周一1.檢查管道保溫層有無損壞。

2.管網(wǎng)支架完好。

每半年一1.管道刷漆。

2.檢查或更換管網(wǎng)。

3.發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。

1.7維修養(yǎng)護實施細則

1.7.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護

砌體結(jié)構(gòu)大量分布于房屋建筑的墻體,它們在不良的環(huán)境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開裂等損壞,導(dǎo)致透水、滲漏,不僅影響建筑物的外部觀感,對房屋的正常使用、維護、管理都會有不利的影響,嚴(yán)重的甚至可以影響到房屋結(jié)構(gòu)的安全。

電腦、通訊、自動控制等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的房間,內(nèi)墻采用了如靜電屏蔽等相關(guān)的技術(shù)處理和措施,對于這些部位墻體的維修和加固,除了保證墻體的耐久性外,還要保證相關(guān)材料及設(shè)施的完整性。

1.7.1.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕

(1)砌體裂縫的修繕

砌體裂縫的修繕,一般應(yīng)在裂縫穩(wěn)定以后進行,以免維修后又很快出現(xiàn)新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時,應(yīng)首先考慮消除產(chǎn)生裂縫的隱患,避免反復(fù)多次的修補。對強度裂縫則應(yīng)采取整體加固或拆除重砌。

根據(jù)砌體裂縫的大小和范圍,我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復(fù)。

(2)砌體腐蝕的維修

對腐蝕的砌體進行維修前,首先將已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干凈。一般通過人工鑿除,用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等,然后用壓力水沖洗,根據(jù)受損程度,主要采用剔砌、掏砌等方法維修已被腐蝕的砌體部分,最后重新修復(fù)墻面。

1.7.1.2砌體結(jié)構(gòu)的加固

隨著小區(qū)投入使用時間的推移,砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件(如墻、柱等)可能出現(xiàn)開裂、腐蝕、變形,對經(jīng)鑒定已達到危險程度的構(gòu)件,我們將對砌體結(jié)構(gòu)進行適當(dāng)?shù)募庸?以確保房屋建筑的使用功能。

根據(jù)砌體結(jié)構(gòu)的損壞程度,可采用增大墻和柱的截面、對原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法,提高砌體的強度,維護房屋建筑的穩(wěn)定性。

1.7.1.3砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護

為防止砌體結(jié)構(gòu)受損,我們將做好如下養(yǎng)護和管理工作,保證磚砌體結(jié)構(gòu)完好。

(1)定期檢查,加強對砌體結(jié)構(gòu)受潮和受腐蝕情況的觀測和監(jiān)視,查明原因并及時采取措施,對容易被腐蝕的特殊部位加強觀測。

(2)對濕度較大或經(jīng)常用水而容易產(chǎn)生滲漏問題的房間,如廚房、衛(wèi)生間等,我們將著重加強對防水層、給排水設(shè)施的維護,發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)。

(3)經(jīng)常檢修屋面,保持屋面排水系統(tǒng)通暢,做到屋面不積水、不存雜物;屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞要及時修復(fù),減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。

(4)保持室外場地平整和一定的排水坡度,防止建筑物周圍積水。

(5)禁止在墻上隨意開洞直接排放污水或蒸汽等,防止墻體結(jié)構(gòu)受浸濕,減弱墻體的承載力。

(6)地基基礎(chǔ)的損壞,在出現(xiàn)不均勻沉降時就及時進行加固處理,以免造成結(jié)構(gòu)損壞或擴大損壞。

(7)房屋按設(shè)計要求使用,不得隨意改變用途,特殊需要時,若要改變其使用功能或更新改造,要先進行結(jié)構(gòu)驗算,需進行加固時要做加固處理。

1.7.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的常見缺陷和損壞是結(jié)構(gòu)構(gòu)件中出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。

1.7.2.1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕

(1)鋼筋混凝土表面損壞的維修

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件,在房屋建造和使用過程中遭到破壞、侵蝕,引起表面受損,根據(jù)損壞程度,我們采取涂刷水泥漿和環(huán)氧樹脂配合劑等方法對其予以修復(fù),防止進一步風(fēng)化、侵蝕和鋼筋銹蝕,以免損壞結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的核心部分,從而提高建筑物的使用年限和耐久性。

(2)鋼筋混凝土深層損壞的維修

當(dāng)混凝土結(jié)構(gòu)部件的損壞深度已超過了混凝土保護層時,將嚴(yán)重削弱構(gòu)件的有效截面,并且鋼筋砼內(nèi)的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕,影響構(gòu)件的強度和結(jié)構(gòu)使用的可靠性。我們采用環(huán)氧混凝土或較原混凝土高一個強度等級的細石混凝土修補、嵌填、噴注混凝土結(jié)構(gòu)部件的蜂窩、孔洞和破損部位,對其予以修復(fù)。

(3)鋼筋銹蝕的維修

鋼筋銹蝕尚不嚴(yán)重時,混凝土表面僅有細小裂縫,或者個別破損較小,我們對裂縫或破損處的混凝土保護層進行修補。若鋼筋銹蝕嚴(yán)重,混凝土破裂,保護層剝離較多時,我們采取焊接或加鋼筋網(wǎng)加固補強。

1.7.2.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固

當(dāng)鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經(jīng)鑒定成為危險構(gòu)件時,應(yīng)聘請具備資質(zhì)的專業(yè)公司,通過對構(gòu)件或結(jié)構(gòu)的變形、損壞程度的檢查和觀測,對使用狀態(tài)和周圍環(huán)境的調(diào)查,以及對有關(guān)資料的驗算、分析,采取增加板厚、配筋和增加支承點等方法,提高原構(gòu)件強度,實現(xiàn)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固目的。

1.7.2.3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是房屋的重要組成部分,直接關(guān)系到房屋的使用安全,所以管理處會高度重視鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護工作:

(1)對混凝土結(jié)構(gòu)的變形縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施等的使用情況,進行定期檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和垃圾雜物等情況即時處理。對在混凝土結(jié)構(gòu)上任意開鑿孔洞的違章使用行為及時予以制止。對易受碰損的混凝土處,如建筑物的拐角、車庫的砼柱等增設(shè)必要的防護措施。

(2)即時修補鋼筋的混凝土保護層損壞部位,以防鋼筋銹蝕。若房屋室內(nèi)環(huán)境中存在侵蝕性介質(zhì)或相對濕度較大時,可以采取加強通風(fēng)的措施,并在構(gòu)件處表面涂抹耐腐蝕層(如瀝青漆、過氧乙烯漆、環(huán)氧樹脂涂料等)進行防護。

(3)做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施以及地基基礎(chǔ)等維護工作,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,避免和減小由此對結(jié)構(gòu)帶來的不利影響。

(4)房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計要求,提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu),嚴(yán)禁超載使用。

1.7.3房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護

1.7.3.1玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護

隨著使用年限的增加,玻璃墻面防水層在使用過程中,可能出現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞,引起滲漏水。在日常維護工作中,我們注重對防水屋面的修繕與管理。

(1)玻璃屋面防水工程的修繕

對于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結(jié)不牢的缺陷的處理,可以鏟除缺陷部位,重新涂上玻璃防水材料。

(2)屋面防水工程的養(yǎng)護

①加強對屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查,發(fā)現(xiàn)異常及時維修。

②重視對屋面的清掃,保證屋面排水通暢。

③制定屋面日常保養(yǎng)制度,及時做好屋面維修工作。

1.7.3.2墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護

(1)墻體防水工程的修繕

外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結(jié)構(gòu)的情況,***華庭住宅小區(qū)大樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料,窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴(yán)或密封材質(zhì)差,飾面材料局部脫落、開裂,或者墻體結(jié)構(gòu)的開裂導(dǎo)致飾面遭受破壞,外墻防水的第一道防線將失去作用。因此,我們會注意檢查外墻飾面的狀況,對于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時維修或更換;外墻磚砌體上的結(jié)構(gòu)裂縫和變形裂縫,我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復(fù);外墻門窗框與洞口側(cè)壁嵌填不嚴(yán)引起滲漏,采用高分子防水密封材料嵌填的方法進行修繕;施工孔洞、預(yù)埋管線處滲漏,用墻體一般開裂的維修方法進行處理,滲漏嚴(yán)重時,采用局部高壓灌漿進行加固堵漏。

(2)墻體防水工程的養(yǎng)護

①定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位,如墻面凹凸槽(線)、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進行周期性檢查。

②建立技術(shù)檔案。對墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。

③合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結(jié)構(gòu)的行為。

④對于外墻體的防水工程,出現(xiàn)損壞,及時修復(fù)。

⑤定期清洗外墻飾面。

1.7.3.3地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護

(1)地下室防水工程的修繕

地下室滲漏,一般情況下,大多是水壓較小的慢滲漏水,對于孔洞和裂縫滲漏,先找出滲漏源,采用直接堵漏法進行修補;對于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補;對于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進行堵漏;能有效消除滲漏水現(xiàn)象。

(2)做好地下室防水工程的養(yǎng)護工作。

(3)定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位,如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位,發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。

(4)建立技術(shù)檔案。

(5)正確、合理使用地下室,禁止隨意穿、鑿、拆,以免破壞防水層。

1.7.4房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護

房屋裝飾工程包括外裝飾、內(nèi)裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過對房屋裝飾工程的維護,既可以保持房屋的美觀,創(chuàng)造良好環(huán)境,又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩?fù)饨绮涣辑h(huán)境的侵蝕,延長房屋的有效使用期。

1.7.4.1定期檢查,發(fā)現(xiàn)缺陷及時處理。

1.7.4.2重點檢查板材飾面上部收頭處,發(fā)現(xiàn)開裂及時修補,避免開裂擴大。

1.7.4.3及時處理因房屋其它部位滲漏或其它原因?qū)е聣γ娉睗窕驖B水等情況,防止抹灰層及涂料層受潮發(fā)霉變黑而損壞。

1.7.4.4檢查窗臺等突出部位的穩(wěn)固情況,注意有無飾面塊料的破損、脫落和開裂。同時搞好用戶正確合理使用的宣傳工作,不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需打洞時,由專業(yè)人員操作,以免損壞飾面。嚴(yán)禁因硬物碰撞飾面,搬抬家具、重物可能碰撞飾面時,先對飾面進行保護。

1.7.4.5對各類釉面磚進行擦洗時,選用稀肥皂水或清水擦洗,禁止使用強酸、強堿,以免損壞灰縫和釉面。

1.7.4.6大理石板面有微細毛孔,它對有色液體具有強吸收性,一旦有色液體倒在大理石板上,液體將會通過大理石板的微細毛孔滲入到大理石內(nèi)層,使大理石變色,并且無法擦洗干凈,因此,建議施工方先用環(huán)保防護劑進行處理,使有色液體無法進入大理石板內(nèi)層,保證大理石面永不變色,光亮如新。

1.7.4.7定期進行清洗,保持飾面潔凈。

1.7.4.8外墻飾面附近的鐵質(zhì)構(gòu)件,要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況,以免銹水流到飾面上造成污染。

1.7.4.9定期檢查吊頂內(nèi)隱蔽的管線和空調(diào)、消防等設(shè)備是否有漏水現(xiàn)象,有無蟲、蟻、鼠患,及時消除隱患,確保安全。注意保持良好的通風(fēng)條件,不要讓吊頂長期受潮,特別注意檢查木面板的防潮、防蟻及防火。

1.7.4.10加強正確、合理使用房屋設(shè)施的宣傳工作,避免人為的不合理使用造成的墻面不美觀和損壞。

1.7.5公用設(shè)施的維修和養(yǎng)護

公共設(shè)施的維修和養(yǎng)護,主要以加強日常巡視檢查,及時處理小的損壞和隱患為主。

1.8搞好房屋查勘工作

通過房屋查勘工作,可以全面地了解房屋建筑的完損狀況,確定房屋的完損等級,并為制訂房屋建筑的定期維護計劃提供依據(jù)。因此,我們將對房屋進行定期查勘和季節(jié)性查勘工作,掌握第一手技術(shù)資料,及時處理發(fā)生的相關(guān)問題。

1.9加強房屋裝修與改造的管理

房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結(jié)構(gòu)、荷載的改變。不合理的裝修和不科學(xué)的施工方法,直接危害到房屋建筑的安全性。同時,盲目選用不合適的裝飾材料,還會破壞人們的工作生活環(huán)境,危及人體健康。我們在房屋的管理工作中,重視對二次裝修和改造的審批、監(jiān)督、追蹤和驗收工作,確保房屋使用安全。

物業(yè)管理處將嚴(yán)格執(zhí)行市政府物業(yè)主管部門的裝修管理的相關(guān)文件,參照建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,按程序?qū)Ψ课菅b修實施有效管理和控制。