地產(chǎn)開發(fā)管理崗位職責(zé)

房地產(chǎn)開發(fā)/策劃/銷售/項目管理深圳市微友家園科技有限公司深圳市微友家園科技有限公司,微友招聘信息:

招聘房地產(chǎn)開發(fā)/策劃/銷售/項目管理師父

1.在微信“拜師有道”公眾號平臺擔(dān)任房地產(chǎn)開發(fā)/策劃/銷售/項目管理師父;

2.填寫完善個人工作經(jīng)歷和資質(zhì)證明(工作證/業(yè)績/獲獎證書/發(fā)表的作品/業(yè)績展示等);

3.薪酬:徒弟的拜師學(xué)費即是師父的薪酬,由師父根據(jù)培養(yǎng)目標、教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)周期等自定拜師學(xué)費;

4.師父可自選培養(yǎng)方式:1).在師父提供的工作中指導(dǎo)(可招為助理在工作中指導(dǎo));2).線下約定時間指導(dǎo);3).線上教學(xué);4).顧問咨詢指導(dǎo);5).其他方式。

5.師父按約定周期約定方式根據(jù)培養(yǎng)目標和教學(xué)內(nèi)容對徒弟進行一對一的教學(xué)服務(wù);

6.師父為徒弟傳道受業(yè)解惑,努力把徒弟培養(yǎng)成有能力從事房地產(chǎn)開發(fā)/策劃/銷售/項目管理等工作。

任職資格

1、3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)/策劃/銷售/項目管理等工作經(jīng)驗;

2、有較強語言表達與溝通能力,善于講解;

3、有較強的學(xué)習(xí)能力,能解決學(xué)生的各種疑問;

4、有較強的責(zé)任心、有熱心幫助他人的師者精神。

地產(chǎn)開發(fā)管理崗位

篇2:房地產(chǎn)開發(fā)項目投資計劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資計劃管理

一、投資計劃管理是實現(xiàn)投資目標利潤的基本保證

作為管理的一項基本職能,計劃是實現(xiàn)目標的基本保證。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資所具有的投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多、投資風(fēng)險和收益大等特點,決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資行為的復(fù)雜性,使計劃管理工作顯得尤為重要。在房地產(chǎn)項目投資中必須強化計劃管理工作,確立計劃的龍頭作用,將計劃工作貫穿項目投資建設(shè)和售后服務(wù)的始終。

投資項目是計劃管理的對象。確立投資項目是實現(xiàn)投資計劃管理的前提條件。如果投資失誤,再好的計劃都只是無本之源。所以,企業(yè)應(yīng)當遵循市場規(guī)律,準確地確立投資項目。在項目投資機會研究中要重點考慮產(chǎn)品的市場供求狀況、產(chǎn)品的定位及其市場競爭力、項目的投資成本預(yù)測、企業(yè)投資的能力等;其次,應(yīng)當編制完整的項目投資可行性報告,作詳細的風(fēng)險分析以研究項目承受風(fēng)險的能力和項目的操作空間。在此基礎(chǔ)上確立項目,即投資目標。

二、制訂項目開發(fā)經(jīng)營計劃是實施投資計劃管理的重要措施

投資項目一經(jīng)確立,投資計劃管理工作即進入實施階段,應(yīng)通過編制項目開發(fā)經(jīng)營計劃書,將土地購置、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)管理等過程納入計劃管理范疇,明確各階段工作的目標、投資數(shù)額和工作進度安排。項目開發(fā)經(jīng)營計劃主要包括項目投資的計劃成本、項目建設(shè)的進度安排、項目投資的資金平?計劃三大內(nèi)容。

編制項目開發(fā)經(jīng)營實施計劃,首先要充分體現(xiàn)項目投資可行性研究報告中的策劃思想、市場定位和投資目標,確保前期工作的延續(xù)性;其次要充分考慮投資決策的時效性,尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時間才付諸實施的項目,要注意重新研究市場,貼近市場,適應(yīng)市場變化,使計劃更具操作性。

1、編制項目投資的計劃成本。

在市場經(jīng)濟條件下,要確保投資獲利,產(chǎn)品的市場定位非常重要。唯有正確的定位,才能實現(xiàn)有效銷售和目標效益。產(chǎn)品的市場定位來源于翔實的市場調(diào)查分析和銷售的反饋信息,要避免投資認識上的誤區(qū),即片面地認為使用最好的材料設(shè)備中建設(shè)最大型的配套項目就能獲得最好的收益。應(yīng)當把市場需求、城市發(fā)展的取向、地塊區(qū)位、配套設(shè)施、消費層次、消費特點、市場售價等因素緊密結(jié)合起來,以確定產(chǎn)品定位及成本控制線。產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)成本、項目區(qū)位是影響房屋產(chǎn)品競爭力的重要因素。市場定位準確了,產(chǎn)品就有顧客,有市場的優(yōu)勢。

編制計劃成本的目的在于控制各分項工程的成本和客觀反映企業(yè)的經(jīng)營效果。由于房地產(chǎn)項目建設(shè)包含的專業(yè)分工較細,牽涉的業(yè)務(wù)部門較多,各部門在建設(shè)過程中往往容易從本位主義出發(fā),造成投資成本膨脹,進而影響投資效益。壁如,銷售部門希望通過完善的配套和強勢的廣告宣傳促進銷售,設(shè)計部門希望通過采用新材料以增強樓宇觀感效果,監(jiān)理部門則希望盡量少用新材料和新工藝以避免出現(xiàn)質(zhì)量問題等。此外,大型項目和綜合開發(fā)小區(qū)由于建設(shè)周期長,常常需要分期投入使用,加上房屋預(yù)售政策的影響,不可避免地存在預(yù)提費用和待攤費用,使開發(fā)成本不能即期反映,利潤也只是預(yù)結(jié)利潤。在這種情況下,計劃成本的編制能夠準確及時和均?地反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果。

編制計劃成本要以項目投資可行性研究報告的測算數(shù)據(jù)作為參考,并與財務(wù)成本核算的口徑吻合,數(shù)據(jù)來源可以是經(jīng)驗數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)和政府有關(guān)稅費的計繳規(guī)定,但在確定具體成本劃分時應(yīng)比可行性報告更詳細,要將地價(土地出讓金)、征???拆遷費用、前期費用、配套設(shè)施費用、土建工程費、經(jīng)營管理費用(含利息)、不可預(yù)見費、稅金等幾大類納入測算范圍,這樣才能保證計劃的科學(xué)性和嚴密性。

計劃成本一經(jīng)審定實施,則要維護其執(zhí)行的嚴肅性,保證成本控制工作的落實。具體的做法是:由計劃部門編制計劃成本并下達到各業(yè)務(wù)部門,用以指導(dǎo)、規(guī)范各執(zhí)行部門的用款計劃和財務(wù)部門的撥款計劃。計劃成本規(guī)定了各執(zhí)行部門的資金使用額度,執(zhí)行部門必須嚴格按照計劃將成本控制在指標限定內(nèi),凡屬計劃外的超標用款,須另行報批,由計劃部門在計劃成本許可范圍內(nèi)進行調(diào)整。

2、編制項目建設(shè)進度計劃。

編制進度計劃的目的主要是指導(dǎo)項目建設(shè)工作的開展,提高工作效率,同時實現(xiàn)對資金的動態(tài)平衡。房地產(chǎn)項目由于投資額大、建設(shè)周期長,資金使用的成本控制十分重要,尤其是通過拍賣轉(zhuǎn)讓取得的地塊,土地成本比重大,必須通過編制進度計劃保證建設(shè)進度,加快資金周轉(zhuǎn),提高資金的使用率。此外,編制進度計劃對銷售工作影響重大。企業(yè)開展銷售工作,特別是商品房預(yù)售工作,需要通過編制進度計劃,掌握、控制房屋交付使用期限,在銷售合同中明確交樓期,以便銷售部門組織銷售。同時,形象進度有助于堅定顧客信心和購買欲望,促進銷售。

3、編制項目投資的資金平?計劃。

資金平?計劃由資金使用計劃和資金來源計劃構(gòu)成。資金使用計劃可直接通過計劃成本和進度計劃來編制。資金來源主要是房屋預(yù)售收入、銀行貸款、企業(yè)借款或企業(yè)自有資金等。由于商品房允許預(yù)售,一些企業(yè)在項目開發(fā)落實時便投入建設(shè),根本不結(jié)合企業(yè)的實際情況,不考慮資金來源和資金平衡問題,超出企業(yè)自身的經(jīng)營能力,致使大量樓盤爛尾,企業(yè)抵御風(fēng)險的能力減弱,效益低下。隨著市場??費和房地產(chǎn)發(fā)展的日漸成熟,影響產(chǎn)品生命力的重要因素已不是產(chǎn)品的生產(chǎn)問題,而是產(chǎn)品的質(zhì)量問題,它直接決定著產(chǎn)品的市場競爭力。作為一種資金密集型的特殊商品,住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重要,資金的回籠是每個房地產(chǎn)投資項目的重點,也是影響資金平?的關(guān)鍵因素。因此,合理控制土地資產(chǎn)、房屋資產(chǎn)和流動資金的比例是每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題,而這些問題有待通過資金平?計劃去實現(xiàn)。

三、計劃的控制和調(diào)整是實現(xiàn)投資計劃管理目標的必要手段

1、計劃的控制作用。

計劃編制完畢,只有在實施階段加強控制,才能保證計劃的可行性和權(quán)威性,使計劃收到預(yù)期目標。計劃的控制過程就是對計劃的監(jiān)督、檢查過程,主要通過投入產(chǎn)出報表即資金的流量來反映。房地產(chǎn)項目的投入產(chǎn)出報表(統(tǒng)計報表)可按季編制,用以反映每個項目的運作狀況,指導(dǎo)工作的進行。在編制過程中,管理費用、經(jīng)營費用和財務(wù)費用的攤銷辦法可按會計核算方法執(zhí)行。

2、計劃的調(diào)整作用。

計劃在實施過程中,需要根據(jù)項目環(huán)境的變化,定期進行調(diào)整,使之與實際不斷協(xié)調(diào)發(fā)展,始終保持正確的方向來指導(dǎo)工作。一般項目投資計劃每年調(diào)整一次,項目投資成本每年調(diào)整一次(報上級審批)。計劃調(diào)整的過程,就是實現(xiàn)計劃成本與最終的實際成本的漸近過程。

四、項目經(jīng)營效果評價是檢測投資計劃管理效果的重要方法

房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營效果分析工作,是計劃管理工作的重要組成部分,也是總結(jié)、反饋和提高投資計劃管理水平的重要方法。通過項目分析,可提取項目成本構(gòu)成的經(jīng)驗數(shù)據(jù),用以指導(dǎo)和

編制同類項目的計劃成本;通過項目分析,可以比照項目投資可行性研究報告的差異,提高有關(guān)項目策劃人員的水平;通過項目分析,可以吸取成功和失敗的經(jīng)驗,加深對市場和競爭對手的了解。

隨著土地使用制度改革的不斷深入和土地拍賣方式的推行,房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報逐步趨于合理,增強全局觀念,保證每個項目投資成功率的做法將是房地產(chǎn)企業(yè)的致勝法寶,追求自有資金利潤率的不斷提高仍將是每個企業(yè)管理者的奮斗目標,投資計劃管理作為科學(xué)管理的重要內(nèi)容,在企業(yè)發(fā)展中將發(fā)揮日益重要的作用。

篇3:房地產(chǎn)開發(fā)公司安全管理實施細則

第一章總則

第一條為了加強公司安全管理,保障人員人身安全和財產(chǎn)安全,依據(jù)相關(guān)安全法規(guī)及公司關(guān)于安全管理的要求,制定本實施細則。

第二條公司安全生產(chǎn)活動及開發(fā)的工程項目、公司內(nèi)部各工作崗位及人員必須遵守本實施細則。

第三條公司在安全生產(chǎn)及安全管理過程中必須貫徹“安全第一、預(yù)防為主”的方針。

第四條公司內(nèi)部涉及安全生產(chǎn)及安全管理的崗位、人員必須嚴格按照本實施細則執(zhí)行,承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第二章公司內(nèi)部安全管理

第五條為了更好的進行安全生產(chǎn)管理,首先應(yīng)加大公司內(nèi)部安全管理力度,對涉及安全生產(chǎn)管理的部門、崗位建立安全責(zé)任制度,明確安全生產(chǎn)管理內(nèi)容、職責(zé)及目標。公司內(nèi)部安全管理的內(nèi)容如下:

(一)建立健全安全管理責(zé)任制度;

(二)公司防火、防盜方面的措施及責(zé)任制度;

(三)安全事故應(yīng)急救援措施及方案;

(四)公司崗位安全管理及操作規(guī)程實施情況;

(五)安全教育培訓(xùn)及學(xué)習(xí);

(六)安全事故報告制度。

第六條公司負責(zé)人為公司最高安全管理者,對公司安全管理全面負責(zé),具體職責(zé)如下:

(一)負責(zé)制定本公司安全管理方針、目標;

(二)建立健全公司安全管理責(zé)任制;

(三)督促、檢查公司安全生產(chǎn)、管理工作,及時消除安全事故隱患;

(四)及時、如實報告安全事故。

第七條公司定期開展安全教育,加強安全法規(guī)宣傳,以提高安全生產(chǎn)、管理意識和能力。

第八條公司實行在公司負責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)下的安全值日責(zé)任制,安全值日人員對公司內(nèi)部的安全進行檢查,并如實記錄,建立安全檢查管理檔案。安全值日人員具體職責(zé)如下:

(一)檢查公司各工作崗位、人員安全責(zé)任制度落實情況及工作中存在的安全隱患;

(二)實行安全生產(chǎn)、管理工作的巡查、抽查、專項檢查;

(三)節(jié)假日、季節(jié)性的安全檢查工作;

(四)對檢查結(jié)果負責(zé),并如實記錄安全檢查情況,在安全檢查記錄上簽字,及時將安全檢查記錄歸檔;

(五)發(fā)現(xiàn)安全隱患及時向公司負責(zé)人報告,同時采取初步防護措施。

第三章施工現(xiàn)場安全管理

公司對所開發(fā)的工程項目必須實行安全管理,建立安全管理責(zé)任制度、安全事故處理制度、安全教育培訓(xùn)制度,強化安全管理監(jiān)督,在實施過程中貫徹“安全第一、預(yù)防為主”的方針,減少和避免安全事故。

第九條公司對工程項目委派項目負責(zé)人,由項目負責(zé)人對工程項目施工現(xiàn)場的安全向公司負責(zé)人負責(zé),并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十條項目負責(zé)人的安全管理職責(zé)如下:

(一)監(jiān)督工程項目各參與方的安全管理制度的建立及實施;

(二)監(jiān)督工程項目施工單位施工組織設(shè)計中的安全措施在施工過程中的落實情況;施工單位安全設(shè)施、人員投入及其資格認證;

(三)與各項目參與方一起制定安全應(yīng)急救援方案,并建立安全救援體系;

(四)發(fā)現(xiàn)施工現(xiàn)場存在安全隱患,及時要求相關(guān)責(zé)任方采取防護措施并制定預(yù)防方案;

(五)檢查安全設(shè)施及安全防護用具的使用、維護情況;

(六)組織各項目參與方進行安全檢查,檢查內(nèi)容為:日常性檢查、定期不定期檢查、節(jié)假日前后檢查、季節(jié)性檢查,檢查形式為:巡查、抽查、專項檢查;

(七)與各項目參與方一起制定消防安全責(zé)任制度,確定消防責(zé)任人,制定用火、用電、使用易燃易爆等各項消防安全責(zé)任制度和操作規(guī)程,設(shè)置消防通道、消防水源,配備消防設(shè)施,并在重要場所設(shè)置明顯標志;

(八)對施工現(xiàn)場特殊作業(yè)應(yīng)制定專項建設(shè)方案,需要報行政主管部門審批的應(yīng)進行報批,在經(jīng)審批同意后方可進行建設(shè);

(九)發(fā)生安全事故及時向公司負責(zé)人報告并保護好現(xiàn)場。

第十條項目負責(zé)人受公司負責(zé)人委派對工程項目進行管理,在安全管理方面具有:監(jiān)督檢查權(quán)、建議權(quán)、現(xiàn)場事故調(diào)查處理權(quán)及其他授權(quán)。

第四章附則

第十一條本實施細則適用范圍為公司所有工作部門、人員及公司開發(fā)的工程項目。

第十二條本實施細則自通過之日起實施。