房地產開發管理規定辦法
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房地產開發管理規定【1】
第一章總則
第一條為了規范房地產開發經營行為,加強對城市房地產開發經營活動的監督管理,促進和保障房地產業的健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定,制定本條例。
第二條本條例所稱房地產開發經營,是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則,實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定,負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章房地產開發企業
第五條設立房地產開發企業,除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外,還應當具備下列條件:
(一)有100萬元以上的注冊資本;
(二)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區、直轄市政府可以根據本地方的實際情況,對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
第六條外商投資設立房地產開發企業的,除應當符合本條例第五條的規定外,還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定,辦理有關審批手續。
第七條設立房地產開發企業,應當向縣級以上政府工商行政管理部門申請登記。
工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的,應當自收到申請之日起30日內予以登記;對不符合條件不予登記的,應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時,應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內,持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案:
(一)營業執照復印件;
(二)企業章程;
(三)驗資證明;
(四)企業法定代表人的身份證明;
(五)專業技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等,對備案的房地產開發企業核定資質等級。
房地產開發企業應當按照核定的資質等級,承擔相應的房地產開發項目。
具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章房地產開發建設
第十條確定房地產開發項目,應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求;按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的,還應當報計劃主管部門批準,并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條確定房地產開發項目,應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則,注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域,保護和改善城市生態環境,保護歷史文化遺產。
第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得;但是,法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前,縣級以上地方政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見,作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一:
(一)房地產開發項目的性質、規模和開發期限;
(二)城市規劃設計條件;
(三)基礎設施和公共設施的建設要求;
(四)基礎設施建成后的產權界定;
(五)項目拆遷補償、安置要求。
第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度,資本金占項目總投資的比例不得低于20%。
第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施,并根據先地下、后地上的原則實施。
第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。
出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的,可以無償收回土地使用權。
但是,因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條房地產開發企業開發建設的房地產項目,應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定,承擔相應的責任。
第十七條房地產開發項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。
房地產開發項目竣工后,房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。
房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內,對涉及公共安全的內容,組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工,應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收:
(一)城市規劃設計條件的落實情況;
(二)城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;
(三)單項工程的工程質量驗收情況;
(四)拆遷安置方案的落實情況;
(五)物業管理的落實情況。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的,可以分期驗收。
第十九條房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中,并定期送房地產開發主管部門備案。
第四章房地產經營
第二十條轉讓房地產開發項目,應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條、第四十條規定的條件。
第二十一條轉讓房地產開發項目,轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內,持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時,尚未完成拆遷補償安置的,原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。
項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條房地產開發企業預售商品房,應當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三)按提供的預售商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期;
(四)已辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。
第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記,應當提交下列文件:
(一)本條例第二十三條第(一)項至第(三)項規定的證明材料;
(二)營業執照和資質等級證書;
(三)工程施工合同;
(四)預售商品房分層平面圖;
(五)商品房預售方案。
第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內,作出同意預售或者不同意預售的答復。
同意預售的,應當核發商品房預售許可證明;不同意預售的,應當說明理由。
第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳,商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條房地產開發企業預售商品房時,應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內,到商品房所在地的縣級以上政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條商品房銷售,當事人雙方應當簽訂書面合同。
合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條房地產開發企業委托中介機構代理銷售商品房的,應當向中介機構出具委托書。
中介機構銷售商品房時,應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格,由當事人協商議定;但是,享受國家優惠政策的居民住宅價格,應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時,向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。
房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定,承擔商品房保修責任。
保修期內,因房地產開發企業對商品房進行維修,致使房屋原使用功能受到影響,給購買人造成損失的,應當依法承擔賠償責任。
第三十二條商品房交付使用后,購買人認為主體結構質量不合格的,可以向工程質量監督單位申請重新核驗。
經核驗,確屬主體結構質量不合格的,購買人有權退房;給購買人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續,并提供必要的證明文件。
第五章法律責任
第三十四條違反本條例規定,未取得營業執照,擅自從事房地產開發經營的,由縣級以上政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動,沒收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條違反本條例規定,未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的,由縣級以上政府房地產開發主管部門責令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條違反本條例規定,將未經驗收的房屋交付使用的,由縣級以上政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續;逾期不補辦驗收手續的,由縣級以上政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收,并處10萬元以上30萬元以下的罰款。
經驗收不合格的,依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條違反本條例規定,將驗收不合格的房屋交付使用的,由縣級以上政府房地產開發主管部門責令限期返修,并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款;情節嚴重的,由工商行政管理部門吊銷營業執照;給購買人造成損失的,應當依法承擔賠償責任;造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果,構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第三十八條違反本條例規定,擅自轉讓房地產開發項目的,由縣級以上政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為,沒收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條違反本條例規定,擅自預售商品房的,由縣級以上政府房地產開發主管部門責令停止違法行為,沒收違法所得,可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。
第四十條國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、舞弊、濫用權力,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予行政處分。
第六章附則
第四十一條在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營,實施房地產開發經營監督管理,參照本條例執行。
第四十二條城市規劃區內集體所有的土地,經依法征收轉為國有土地后,方可用于房地產開發經營。
第四十三條本條例自發布之日起施行。
房地產開發管理規定【2】
第一條為了加強房地產開發企業資質管理,規范房地產開發企業經營行為,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》,制定本規定。
第二條本規定所稱房地產開發企業是指依法設立、具有企業法人資格的經濟實體。
第三條房地產開發企業應當按照本規定申請核定企業資質等級。
未取得房地產開發資質等級證書(以下簡稱資質證書)的企業,不得從事房地產開發經營業務。
第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發企業的資質管理工作;縣級以上地方政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發企業的資質管理工作。
第五條房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。
各資質等級企業的條件如下:
(一)一級資質:
1.注冊資本不低于5000萬元;
2.從事房地產開發經營5年以上;
3.近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上,或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;
4.連續5年建筑工程質量合格率達100%;
5.上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上,或者完成與此相當的房地產開發投資額;
6.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人,持有資格證書的專職會計人員不少于4人;
7.工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;
8.具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
9.未發生過重大工程質量事故
(二)二級資質:
1.注冊資本不低于2000萬元;
2.從事房地產開發經營3年以上;
3.近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上,或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;
4.連續3年建筑工程質量合格率達100%;
5.上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上,或者完成與此相當的房地產開發投資額;
6.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人,持有資格證書的專職會計人員不少于3人;
7.工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;
8.具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
9.未發生過重大工程質量事故。
(三)三級資質:
1.注冊資本不低于800萬元;
2.從事房地產開發經營2年以上;
3.房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上,或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;
4.連續2年建筑工程質量合格率達100%;
5.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人,持有資格證書的專職會計人員不少于2人;
6.工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱,統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱;
7.具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
8.未發生過重大工程質量事故。
(四)四級資質:
1.注冊資本不低于100萬元;
2.從事房地產開發經營1年以上;
3.已竣工的建筑工程質量合格率達100%;
4.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人,持有資格證書的專職會計人員不少于2人;
5.工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱,財務負責人具有相應專業初級以上職稱,配有專業統計人員;
6.商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;
7.未發生過重大工程質量事故。
第六條新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內,持下列文件到房地產開發主管部門備案;
(一)營業執照復印件;
(二)企業章程;
(三)驗資證明;
(四)企業法定代表人的身份證明;
(五)專業技術人員的資格證書和勞動合同;
(六)房地產開發主管部門認為需要出示的其他文件。
房地產開發主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。
《暫定資質證書》有效期1年。
房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》有效期,但延長期限不得超過2年。
自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的,《暫定資質證書》有效期不得延長。
第七條房地產開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向房地產開發主管部門申請核定資質等級。
房地產開發主管部門應當根據其開發經營業績核定相應的資質等級。
第八條申請《暫定資質證書》的條件不得低于四級資質企業的條件。
第九條臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入企業管理、技術人員總數。
第十條申請核定資質等級的房地產開發企業,應當提交下列證明文件:
(一)企業資質等級申報表;
(二)房地產開發企業資質證書(正、副本);
(三)企業資產負債表和驗資報告;
(四)企業法定代表人和經濟、技術、財務負責人的職稱證件;
(五)已開發經營項目的有關證明材料;
(六)房地產開發項目手冊及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執行情況報告;
(七)其他有關文件、證明。
第十一條房地產開發企業資質等級實行分級審批。
一級資質由省、自治區、直轄市政府建設行政主管部門初審,報國務院建設行政主管部門審批。
二級資質及二級資質以下企業的審批辦法由省、自治區、直轄市政府建設行政主管部門制定。
經資質審查合格的企業,由資質審批部門發給相應等級的資質證書。
第十二條資質證書由國務院建設行政主管部門統一制作。
資質證書分為正本和副本,資質審批部門可以根據需要核發資質證書副本若干份。
第十三條任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書。
企業遺失資質證書,必須在新聞媒體上聲明作廢后,方可補領。
第十四條企業發生分立、合并的,應當在向工商行政管理部門辦理變更手續后的30日內,到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續,并重新申請資質等級。
第十五條企業變更名稱、法定代表人和主要管理、技術負責人,應當在變更30日內,向原資質審批部門辦理變更手續。
第十六條企業破產、歇業或者因其他原因終止業務時,應當在向工商行政管理部門辦理注銷營業執照后的15日內,到原資質審批部門注銷資質證書。
第十七條房地產開發企業的資質實行年檢制度。
對于不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業,由原資質審批部門予以降級或者注銷資質證書。
一級資質房地產開發企業的資質年檢由國務院建設行政主管部門或者其委托的機構負責。
二級資質及二級資質以下房地產開發企業的資質年檢由省、自治區、直轄市政府建設行政主管部門制定辦法。
房地產開發企業無正當理由不參加資質年檢的,視為年檢不合格,由原資質審批部門注銷資質證書。
房地產開發主管部門應當將房地產開發企業資質年檢結果向社會公布。
第十八條一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制,可以在全國范圍承攬房地產開發項目。
二級資質及二級資質以下的房地產開發企業可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目,承擔業務的具體范圍由省、自治區、直轄市政府建設行政主管部門確定。
各資質等級企業應當在規定的業務范圍內從事房地產開發經營業務,不得越級承擔任務。
第十九條企業未取得資質證書從事房地產開發經營的,由縣級以上地方政府房地產開發主管部門責令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由房地產開發主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業執照。
第二十條企業超越資質等級從事房地產開發經營的,由縣級以上地方政府房地產開發主管部門責令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由原資質審批部門吊銷資質證書,并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。
第二十一條企業有下列行為之一的,由原資質審批部門公告資質證書作廢,收回證書,并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款:
(一)隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書的;
(二)涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。
第二十二條企業開發建設的項目工程質量低劣,發生重大工程質量事故的,由原資質審批部門降低資質等級;情節嚴重的吊銷資質證書,并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。
第二十三條企業在商品住宅銷售中不按照規定發放《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的,由原資質審批部門予以警告、責令限期改正、降低資質等級,并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款。
第二十四條企業不按照規定辦理變更手續的,由原資質審批部門予以警告、責令限期改正,并可處以5000元以上1萬元以下的罰款。
第二十五條各級建設行政主管部門工作人員在資質審批和管理中玩忽職守、濫用權力,舞弊的,由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。
第二十六條省、自治區、直轄市政府建設行政主管部門可以根據本規定制定實施細則。
第二十七條本規定由國務院建設行政主管部門負責解釋。
第二十八條本規定自發布之日起施行。
1993年11月16日建設部發布的《房地產開發企業資質管理規定》(建設部令第28號)同時廢止。
房地產開發管理規定【3】
城市房地產開發經營管理條例釋義
第一章總則
《城市房地產開發經營管理條例》(以下簡稱《條例》),是根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的要求并以其有關規定為依據制定的。
《條例》主要對房地產開發企業、房地產開發建設、房地產經營的監督管理作了具體、完善性的規定。
本章為總則,共4條,是整個條例的綱領性規定,明確了為什么制定本條例、條例管什么以及誰來管理等重大問題,具體規定是:(1)立法目的(第一條);(2)調整對象和適用范圍(第二條);(3)開發經營的基本原則(第三條);(4)開發經營的管理體制(第四條)。
第一條為了規范房地產開發經營行為,加強對城市房地產開發經營活動的監督管理,促進和保障房地產業的健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定,制定本條例。
[釋義]本條例是關于條例立法目的和制定依據的規定。
我國的房地產業是在黨的十一屆三中全會以后,隨著經濟體制改革和社會主義市場經濟的發展,在土地有償使用、住房制度改革、城市建設綜合開發三項重大改革基礎上發展起來的。
目前,已經初步形成為一個包括土地使用權出讓和轉讓、房地產開發和經營、房地產交易和中介服務等多種經濟活動的高附加值的綜合性產業。
在房地產業的各項經濟活動中,房地產開發經營是發展最快的。
到90年代中期,房地產開發年完成投資占全社會固定資產年完成投資的16%,開發建設的商品住宅占城鎮住宅供應量的近一半,商品房的銷售額相當于全社會消費品零售總額的7%左右。
房地產開發經營作為房地產業的重要環節,直接關系到房地產業的健康發展。
也對國民經濟的運行產生重要影響。
我國房地產開發經營的迅猛發展,不僅帶動了土地使用制度改革的深入,而且加速了房屋建設和舊城改造的速度,使居住條件不斷改善,同時也促進了學校、商業服務網點、郵電通訊、文化醫療等配套設施的發展,改變了城市面貌,繁榮了城市經濟,帶動了社會經濟的發展。
但是,由于投資體制、管理體制以及一些管理制度不健全、措施不得力等原因,在現實房地產開發經營中還存在著一些不容忽視的問題,如房地產開發結構不盡合理;集體土地上的房地產開發比較嚴重;房地產開發企業設立不規范,“皮包”公司、“炒項目”現象仍然存在;房地產開發中土地使用權出讓與項目建設脫節,與城市基礎設施配套建設脫節,與拆遷安置脫節現象嚴重;房地產交易不規范,變相私下轉讓,影響被拆遷人、商品房預購人權益的現象時有發生;商品房價格居高不下、商品房質量問題仍然比較突出等等,影響了廣大居民購房的積極性。
危及到居民的生活和財產安全,這些問題在全國各地不同程度的存在。
因此,為了規范房地產開發經營行為,加強對房地產開發經營行為的監督管理,促進和保障房地產業的健康發展,根據《城市房地產管理法》的有關規定制定了本條例。
第二條本條例所稱房地產開發經營,是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
[釋義]本條是關于條例適用范圍和調整對象的規定。
條例適用范圍和調整對象是條例的效力范圍,是解決“是什么”和“管什么”的問題,在立法過程中,對調整對象上有以下幾種觀點:一種觀點認為,房地產開發項目轉讓、商品房銷售等行為應當在房地產轉讓有關規定中調整,不宜在本條例中規范。
一種觀點認為,房地產轉讓和房地產抵押都是房地產開發經營的重要組成部分,應當納入本條例調整。
還有一種觀點認為,條例只調整經營性房地產開發活動,經濟適用房等政策性房地產開發及劃撥土地上房地產開發不應當在本條例中規范。
上述意見實際上涉及到條例的調整對象問題,從目前房地產開發經營中存在的問題出發,根據《城市房地產管理法》,參考地方法規,最終確定條例主要是從取得土地使用權之后到用戶領取房地產產權證書之前這一階段中房地產開發企業的行為規范的調整,是對經營性房地產開發行為的調整。
具體包含以下幾層意思:
1、以房地產開發企業活動為主線,對經營性開發行為的調整。
實質上是房地產開發企業的行為準則。
2、既包含基礎設施、房屋建設行為,也規范開發中房地產開發項目轉讓行為,以及開發后的銷售、出租行為,主要是房地產二級市場行為。
3、政策性房地產開發經營和劃撥土地上的房地產開發行為也具有經營的特點,其與一般房地產開發經營行為的差異在于前者在政策上享受優惠和價格上受到限制,其它如企業的設立條件、房地產開發的質量、開發經營程序等方面應當是一致的。
因而也應當納入本條例的調整。
4、自建自用等非經營性房地產開發行為,只是為了自用,開發產品僅僅為了滿足開發者自身進行其他生產、經營或消費之需要,一般不直接進入市場。
而且隨著市場經濟的不斷發展和社會分工的細化,房地產社會化、商品化程度的提高,企事業單位、個人的房地產需求將主要依賴市場,自建自用形式的房地產開發將越來越少。
因此,不適用本條例。
5、土地使用權出讓和劃撥行為是土地一級市場行為,適用于土地管理法、城市房地產管理法、城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例,不適用本條例;房地產立項審批管理,屬投資法的調整對象,不適用本條例;購房者取得房屋產權證書后的商品房轉讓、出租、抵押,屬房地產三級市場行為,具體適用城市房地產管理法交易行為的規范和其他專門交易法規調整,也不適用本條例。
具體條例的適用范圍即管什么,應主要從對什么人、對哪些行為以及在多大地域范圍內有效。
1、條例管什么人:
條例主要是對房地產開發企業的設立、項目取得、開發建設直至經營活動進行規范,因而是以房地產開發企業為主體規范的。
當然,對房地產開發經營監督管理中有關行政主管部門及其工作人員也應當遵守本條例的規定。
2、管什么行為:
條例是從房地產開發項目立項、取得土地使用權之后開始規范的,對項目立項審批和取得土地使用權的行為不直接涉及,僅作銜接性規定,主要規范下列行為:(1)房地產開發企業設立行為;(2)房地產開發建設行為;(3)房地產開發項目轉讓行為;(4)商品房銷售(包括預售、現售)行為;(5)對以上行為的監督管理行為。
3、管多大地域:
條例適用于中華人民共和國城市規劃區內國有土地上的房地產開發經營。
規劃區外國有土地上的房地產開發經營參照適用。
依照城市規劃法規定,“城市”是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮;“城市規劃區”是指城市市區、近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。
每個城市的規劃區具體范圍,由城市政府在編制城市總體規劃時劃定。
依照我國憲法和土地管理法規定,“國有土地”包括(一)城市市區的土地;(二)農村和城市郊區中依法沒收、征用、征收、征購、收歸國有的土地(依法劃定或者確定為集體所有的除外);(三)國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地以及其他土地。
集體土地不能直接用于房地產開發經營,必須先行征用轉為國有土地后,才能進行房地產開發經營。
第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則,實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
[釋義]本條例是關于房地產開發總原則的規定。
一、房地產開發的總的原則,不僅是房地產開發企業應當遵循的原則,也是行政主管部門在房地產開發經營的監督管理中應當掌握的原則。
這一總的原則是我國房地產開發經營中長期經驗和教訓的總結。
二、房地產開發是一項綜合性強,涉及面廣的產業,不僅關系到一個地區、一個城市長遠發展的大計,也關系到廣大居民安居樂業的切身利益。
在房地產開發過程中不僅應當考慮經濟效益,還必須綜合考慮社會效益和環境效益,實行三個效益的統一。
經濟效益是房地產開發的直接的主要的目的,也是推動房地產開發的直接動因。
但如果只片面追求經濟效益,不顧社會效益和環境效益,其經濟效益也不會持久,更難以長遠的發展。
同時,政府及其有關部門在房地產開發經營監督管理中也應當通過政策和法律、經濟、行政手段來加以引導和控制,確保房地產開發經營中的經濟效益、社會效益、環境效益的統一。
三、城市規劃是為了實現一定時期內城市的經濟和社會發展目標,確定城市性質、規模和發展方向,合理利用城市土地,協調城市空間布局和各項建設的綜合部署及具體安排。
城市規劃是城市建設和管理的基本依據,是保證城市土地合理利用和開發經營活動正常進行的前提和基礎。
要把城市建設好、管理好,首先必須規劃好,以城市規劃為依據指導城市建設和管理。
實踐證明,城市規劃對城市建設和發展起著重要的綜合、協調和指導作用。
但是,在一段時期以來,在房地產開發經營中,有些地方為了吸收投資,過分遷就投資者,盲目上開發項目,造成了城市規劃布局的混亂;有些地方不按規劃、不重視規劃的長期性,盲目設立開發區、居住小區;有些地方在土地出讓中,沒有按“先規劃、后用地”的原則辦事,致使土地出讓與建設項目脫節,與基礎配套設施脫節、與拆遷安置脫節,土地長期閑置與浪費等問題嚴重。
因此,條例在總則將全面規劃、合理布置、綜合開發、配套建設以房地產開發的總原則確定下來。
四、所謂“全面規劃、合理布局”,就是強調在房地產開發經營中應當先行規劃、合理安排開發項目,使開發建設統一納入規劃管理,嚴格按照規劃要求進行。
所謂“綜合開發、配套建設”就是在一定規模的建設區域內,按其使用性質對建筑物、構筑物和基礎設施有計劃、按步驟地分期分批地進行建設。
建設中要將供水、排水、供氣、供暖、道路交通、商業網點和幼兒園、學校、消防等方面一并考慮安排。
除一個開發項目本身的設施配套、公益設施的統籌安排外,還要考慮與城市大系統諸多設施的配套。
實現全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設,不僅表明我國房地產開發不斷完善,也是我國房地產業持續、健康發展的切實保證。
第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定,負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
[釋義]本條是關于房地產開發經營管理體制的規定。
一、所謂房地產開發經營活動的監督管理,是指國務院建設行政主管部門和縣級以上地方政府房地產開發主管部門依據法律、行政法規以及規定的職權代表國家對房地產開發經營活動進行監督和管理的行為。
所謂與房地產開發經營有關的土地管理工作,是指國土資源部和縣級以上地方政府負責土地管理工作的部門依據法律、行政法規以及其規定職權代表國家對土地資源的規劃、管理、保護與合理利用的管理,而不是對房地產開發企業以及企業生產經營開發活動的管理。
兩者都具有權威性、強制性和綜合性,但兩者側重點是不同的。
二、本條第一款規定了國務院建設行政主管部門即建設部在房地產開發經營方面的監督管理職權。
依據國務院批準的建設部“三定”方案的規定,建設部在這方面具體職責有:(一)研究擬定城市規劃、村鎮規劃、工程建設、城市建設、村鎮建設、建筑業、住宅房地產業、勘察設計咨詢業、市政公用事業的方針、政策、法規以及相關的發展戰略、中長期規劃并指導實施,進行行業管理;(二)指導全國城市規劃、村鎮規劃、城市勘察和市政工程測量工作,負責國務院交辦的城市總體規劃和省域城鎮體系規劃的審查報批,參與土地利用總體規劃的審查,指導全國城市規劃執法監察;(三)負責制定各類房屋建筑及其附屬設施和城市市政設施的建設工程的抗震設計規范;指導城市地下空間的開發和利用;(四)指導全國建筑活動,規范建筑市場,監督建筑市場準入、工作招投標、工程監理以及工程質量和安全;(五)指導全國城市和村鎮建設,指導城市供水節水、燃氣、熱力、市政設施、公共客運、園林、市容和環衛工作;(六)指導規范房地產市場;(七)指導城鎮土地使用權有償轉讓和開發利用工作;(八)提出住宅建設與房地產業中長期規劃和科技發展戰略、產業政策的規章,擬定住宅建設、房屋拆遷、房地產開發、房地產市場、房地產評估、物業管理的規章制度并監督執行;(九)指導全國住宅建設和住房供應政策的實施;(十)擬定房地產開發企業、物業管理企業、社會中介服務機構的資質標準;(十一)提出房地產估價專業技術人員執業資格標準;(十二)貫徹落實國家關于推進城鎮往房制度改革的方針政策和措施;(十三)指導城鎮住房制度改革工作;(十四)負責住房公積金和其他房改資金的政策指導并監督使用。
三、本條第二款規定了縣級以上地方政府房地產開發主管部門在本行政區域內負責房地產開發經營的監督管理工作。
這里規定“房地產開發主管部門”,是根據全國各地機構設置的不同情況而簡稱的,是一個靈活性的規定。
從全國各地地方房地產主管部門的規定來看,主要有以下幾種情況:一是政府設立專門的房地產開發辦公室,負責政府賦予的有關房地產開發職權,如大連、武漢市;一是由房屋土地管理局行使房地產開發經營監督管理職權,如上海市;一是由建委與房屋土地管理局依其職權分工共同行使房地產開發經營監督管理職權,如北京市建委負責房地產開發項目管理,市房屋土地管理局負責商品房預售管理;還有一種情況是由房地產管理局(或房產管理局)依法行使房地產開發經營監督管理工作。
因此,本條第二款規定的房地產開發主管部門的具體職責,應當依各地方有關規定執行,行政法規不干預地方機構改革和機構的具體設置。
四、本條第三款規定了縣級以上政府負責土地管理工作的部門在房地產開發經營管理的職責。
根據國務院批準的國土資源部的“三定”方案的規定,國土資源部在土地管理上的具體職責是:(一)發布土地資源規章、研究擬定管理、保護與合理利用土地資源政策,制訂土地資源管理的技術標準、規程、規范和辦法;(二)組織編制和實施國土規劃、土地利用總體規劃和其他專項規劃,參與報國務院審批的城市總體規劃的審核,指導、審核地方土地利用總體現劃;(三)監督檢查各級國土資源主管部門行政執法和土地規劃執行情況,依法保護土地資源所有者和使用者的合法權益,承辦并組織調處重大權屬糾紛,查處重大違法案件;(四)擬定實施耕地特殊保護和鼓勵耕地開發政策,實施農地用途管制,組織基本農田保護;(五)制訂地籍管理辦法,組織土地資源調查,地籍調查、土地統計和動態監測,指導土地確權、城鄉地籍、土地定級和登記等工作;(六)擬定并按規定組織實施土地使用權出讓、租賃、作價出資、轉讓、交易和政府收購管理辦法,制訂國有土地劃撥使用目錄指南和鄉村用地管理辦法,指導農村集體非農土地使用權的流轉管理;(七)指導基準地價、標定地價評測,審定評估機構從事土地評估的資格,確認土地使用權價格。
承擔報國務院審批的各類用地的審查對審查、報批工作。
(八)對省級政府國土資源主管部門實行業務領導,省級政府國土資源主管部門主要領導干部的任免,需征得國土資源部的同意。
根據一事由一個部門管理的原則和中央不干預地方機構改革、不要上下對口的精神,地方政府負責土地管理工作的部門的職責由各地依照有關法律、行政法規具體確定。
篇2:房地產公司工程開發管理規程（2）
第二章工程部工作管理
一、收集資料與報批文件管理
一保管使用,借用時必須辦理手續。
2、各種報批文件按類別由資料室分類保管,借用時必須辦理相關手續。
3、存放資料及報批文件室內必須防潮、防火,設有安全設施防止文件丟失。
二、設計階段管理
(一)設計職責
1、一般工程設計均由承辦設計室選派設計負責人,設計負責人在主管領導下承擔該項工程的全部設計管理任務;對設計質量、進度及各單項設計間的組織協調等全面負責,對各單項工程之間的銜接、協調和總體方案質量負主要責任,并負責編寫總說明,匯編總概算
2、重大復雜的設計項目,由總工程師擔任設計總負責人或由所長指定設計總負責人。
3、較大綜合工程,查勘前應作出提綱,舉行匯報會,進行方案明確,確定完成日期。
(二)設計文件要求
1、設計方案必須符合計劃任務書和項目審定要求,如設計人員根據實際情況認為應修改計劃任務書中某些條文時,要提出具體意見和論據,報請原計劃任務書的主管單位,再以補充或修改的任務書為據,進行設計。
2、符合頒發的設計規范、規程和有關技術規定,如對所采用的規范、規程和規定的某些條款按照實際情況必須改變、或有新的見解時,應有詳細的論證,并事先經所批準。
3、充分掌握第一手資料,進行多方案比較,正確處理遠近期發展關系,考慮維護、施工方便。
4、努力做到技術先進、經濟合理、安全適用。
5、設計文件要符合設計文件編制內容格式的完整齊全。說明能充分表達設計意圖,文字精練,圖面清晰,技術措施無原則性重大差錯,盡量減少一般性的錯漏,避免各專業間配合上的矛盾、脫節或重復,盡量采用通用設計和通用圖紙,力求設計高質量、高效率、高水平。
(三)設計文件和圖紙的簽署
1、設計說明書、概算文件和圖紙上各級人員簽署按簽名順序表及圖銜規定辦理。
2、簽署注意事項:
(1)簽署結合審查程序自下而上進行。
(2)有些圖紙同一級簽署有二人時,在圖銜簽字欄內的左右格內分別簽署。
(3)方案設計(報告)及初步設計總說明文件底稿由分工主管審定后簽字。
三、工程施工前準備管理:
1、工程人員進駐工地時應先請設計人員指出建筑線及地界線的木椿,并訂定地盤高度的基準點。
2、建筑線地界線木椿應設法固定,不使其動搖走樣,必要時加設輔助點,并記錄于手冊上,以便隨時查核。
3、基地上原有的行道樹、消防栓、消防水池、給水管、污水管、煤氣管、油管、電線管、電桿及其他公共設施,如有妨害施工時,應由工地主任報請各主管機關或所有權人移拆,不得任意剪斷移動。
4、工地主任在了解現場后,應即著手籌劃開工事宜,其主要內容包括:擬定開工日期、工期、機具、材料、工寮及工務所配置計劃;數量計算、核對、進度表編制及結構體發包期限等事項,準備開工前研討會。
四、工程施工招標管理
1、工程施工招標投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
2、公司招標的工程建設項目,應當具備下列條件才能進行施工招標:
(二)招標范圍、招標方式和招標組織形式等應當履行核準手續的,
已經核準;
(三)有相應資金或資金來源已經落實;
(四)有招標所需的設計圖紙及技術資料。
3、公司工程施工招標分為公開招標和邀請招標。
4、公司工程采用公開招標方式的,公司招標應當發布招標公告,
邀請不特定的法人或者其他組織投標。依法必須進行施工招標項目的
招標公告,應當在公司指定的報刊和信息網絡上發布。采用邀請招標方式的,公司招標應當向三家以上具備承擔施工招標項目的能
力、資信良好的特定的法人或者其他組織發出投標邀請書。
5、公司招標公告或者投標邀請書應當至少載明下列內容:
(一)公司的名稱和地址;
(二)招標項目的內容、規模、資金來源;
(三)招標項目的實施地點和工期;
(四)獲取招標文件或者資格預審文件的地點和時間;
(五)對招標文件或者資格預審文件收取的費用;
(六)對投標人的資質等級的要求。
6、公司招標應當按招標公告或者投標邀請書規定的時間、地點出售招標文件或資格預審文件。自招標文件或者資格預審文件出售之日起至停止出售之日止,最短不得少于五個工作日。公司招標可以通過信息網絡或者其他媒介發布招標文件,通過信息網絡或者其他媒介發布的招標文件與書面招標文件具有同等法律效力,但出現不一致時以書面招標文件為準。
公司招標應當保持書面招標文件原始正本的完好。對招標文件或者資格預審文件的收費應當合理,不得以營利為目的。對于所附的設計文件,公司招標可以向投標人酌收押金;對于開標后投標人退還設計文件的,公司招標應當向投標人退還押金。
招標文件或者資格預審文件售出后,不予退還。公司招標在發布招標公告、發出投標邀請書后或者售出招標文件或資格預審文件后不得擅自終止招標。
7、公司招標可以根據招標項目本身的特點和需要,要求潛在投標人或者投標人提供滿足其資格要求的文件,對潛在投標人或者投標人進行資格審查;法律、行政法規對潛在投標人或者投標人的資格條件有規定的,依照其規定。
8、公司招標對投標人進行資格審查分為資格預審和資格后。資格預審,是指在投標前對潛在投標人進行的資格審查。資格后審,是指在開標后對投標人進行的資格審查。進行資格預審的,一般不進行資格后審,但另有規定除外。
9、經資格預審后,要向資格預審合格的潛在投標人發出資格預審合格通知書,告知獲取招標文件的時間、地點和方法,并同時向資格預審不合格的潛在投標人告知資格預審結果。資格預審不合格的潛在投標人不得參加投標。經資格后審不合格的投標人的投標應作廢標處理。
10、資格審查應主要審查潛在投標人或者投標人是否符合下列條件:
(一)具有獨立訂立合同的權利;
(二)具有履行合同的能力,包括專業、技術資格和能力,資金、設備和其他物質設施狀況,管理能力,經驗、信譽和相應的從業人員;
(三)沒有處于被責令停業,投標資格被取消,財產被接管、凍結,破產狀態;
(四)在最近三年內沒有騙取中標和嚴重違約及重大工程質量問題;
(五)法律、行政法規規定的其他資格條件。
一般包括下列內容:
(一)投標邀請書;
(二)投標人須知;
(三)合同主要條款;
(四)投標文件格式;
(五)采用工程量清單招標的,應當提供工程量清單;
(六)技術條款;
(七)設計圖紙;
(八)評標標準和方法;
(九)投標輔助材料。
12、公司招標可以要求投標人在提交符合招標文件規定要求的投標文件外,提交備選投標方案,但應當在招標文件中作出說明,并提出相應的評審和比較辦法。
13、公司招標文件規定的各項技術標準應符合國家強制性標準。
招標文件中規定的各項技術標準均不得要求或標明某一特定的專利、商標、名稱、設計、原產地或生產供應者,不得含有傾向或者排斥潛在投標人的其他內容。如果必須引用某一生產供應者的技術標準才能準確或清楚地說明擬招標項目的技術標準時,則應當在參照后面加上"或相當于"的字樣。
14、施工招標項目需要劃分標段、確定工期的,公司招標應當合理劃分標段、確定工期,并在招標文件中載明。對工程技術上緊密相聯、不可分割的單位工程不得分割標段。
15、公司招標文件應當明確規定評標時除價格以外的所有評標因素,以及如何將這些因素量化或者據以進行評估。在評標過程中,不得改變招標文件中規定的評標標準、方法和中標條件。
16、公司招標文件應當規定一個適當的投標有效期,以保證公司招標有足夠的時間完成評標和與中標人簽訂合同。投標有效期從投標人提交投標文件截止之日起計算。在原投標有效期結束前,出現特殊情況的,公司招標可以書面形式要求所有投標人延長投標有效期。投標人同意延長的,不得要求或被允許修改其投標文件的實質性內容,但應當相應延長其投標保證金的有效期;投標人拒絕延長的,其投標失效,但投標人有權收回其投標保證金。因延長投標有效期造成投標人損失的,公司可適當給予補償,但因不可抗力需要延長投標有效期的除外。
17、施工招標項目工期超過十二個月的,招標文件中可以規定工程造價指數體系、價格調整因素和調整方法。
18、公司招標應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間;但是,依法必須進行招標的項目,自招標文件開始發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止,最短不得少于二
十日。
19、公司招標根據招標項目的具體情況,可以組織潛在投標人踏勘項目現場,向其介紹工程場地和相關環境的有關情況。潛在投標人依據公司招標介紹情況作出的判斷和決策,由投標人自行負責。
20、公司招標小組可根據項目特點決定是否編制標底。編制標底的,標底編制過程和標底必須保密。招標項目編制標底的,應根據批準的初步設計、投資概算,依據有關計價辦法,參照有關工程定額,結合市場供求狀況,綜合考慮投資、工期和質量等方面的因素合理確定。標底由公司招標小組自行編制或委托中介機構編制。一個工程只能編制一個標底。
21、開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行;開標地點應當為招標文件中確定的地點。
不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內容作必要的澄清、說明
或補正。評標委員會在對實質上響應招標文件要求的投標進行報價評估時,除招標文件另有約定外,應當按下述原則進行修正:
(一)數字表示的數額與文字表示的數額不一致時,以文字數額為準;
(二)單價與工程量的乘積與總價之間不一致時,以單價為準。若單價有明顯的小數點錯位,應以總價為準,并修改單價。按前款規定調整后的報價經投標人確認后產生約束力。投標文件中沒有列入的價格和優惠條件在評標時不予考慮。
23、對于投標人提交的優越于招標文件中技術標準的備選投標方案所產生的附加收益,不得考慮進評標價中。符合招標文件的基本技術要求且評標價最低或綜合評分最高的投標人,其所提交的備選方案方可予以考慮。
24、公司招標會提出書面評標報告后,公司招標小組一般應當在十五日內確定中標人,但最遲應當在投標有效期結束日三十個工作日前確定。中標通知書由公司招標發出。
25、中標通知書對公司招標和中標人具有法律效力。中標通知書發出后,公司招標改變中標結果的,或者中標人放棄中標項目的,應當依法承擔法律責任。
26、招標代理機構違法泄露應當保密的與公司招標活動有關的情況和資料的,由有關行
政監督部門處五萬元以上二十五萬元以下罰款,對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處單位罰款數額百分之五以上百分之十以下罰款;有違法所得的,并處沒收違法所得;情節嚴重的,有關行政監督部門可停止其一定時期內參與相關領域的招標代理業務,資格認定部門可暫停直至取消招標代理資格;構成犯罪的,由司法部門依法追究刑事責任。給他人造成損失的,依法承擔賠償責任。
27、依法必須進行招標項目的招標小組成員向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量或者可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況的,或者泄露標底的,有關行政監督部門給予警告,可以并處一萬元以上十萬元以下的罰款;對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。前款所列行為影響中標結果,并且中標人為前款所列行為的受益人的,中標無效。
28、投標人相互串通投標或者與公司公司招標串通投標的,投標人以向公司招標或者評標委員會成員行賄的手段謀取中標的,中標無效,由有關行政監督部門處中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款,對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處單位罰款數額百分之五以上百分之十以下的罰款;有違法所得的,并處沒收違法所得;情節嚴重的,取消其一至二年的投標資格,并予以公告,直至由工商行政管理機關吊銷營業執照;構成犯罪的,依法追究刑事責任。給他人造成損失的,依法承擔賠償責任。
29、中標人將中標項目轉讓給他人的,將中標項目肢解后分別轉讓給他人的,違法將中標項目的部分主體、關鍵性工作分包給他人的,或者分包人再次分包的,轉讓、分包無效,有關行政監督部門處轉讓、分包項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款;有違法所得的,并處沒收違法所得;可以責令停業整頓;情節嚴重的,由工商行政管理機關吊銷營業執照。
30、中標人不履行與公司訂立的合同的,履約保證金不予退還,給公司造成的損失超過履約保證金數額的,還應當對超過部分予以賠償;沒有提交履約保證金的,應當對公司招標的損失承擔賠償責任。
中標人不按照與公司招標訂立的合同履行義務,情節嚴重的,有關行政監督部門取消其二至五年參加招標項目的投標資格并予以公告,直至由工商行政管理機關吊銷營業執照。
五、工程實施管理
1、公司基建或技改項目的工程施工,無論大小,一律由工程部統一管理,工程任務書由工程部相關室分類下達給施工單位。無工程任務書的工程項目,施工單位不得承擔其施工任務。
2、為確保工程施工進度和施工質量,凡承擔工程項目的施工單位都應出示營業執照和施工資質等級證書,并按照證書等級承擔相應的施工項目規模和內容,嚴禁無證施工或轉包施工。施工人員的結構根據預算編制定額的規定,凡設備安裝工程,技術工與普工之比為1∶0,線路工程技普比為1∶0.5,管道工程與長途光纜布放工程技普比為1∶1。
3、所有外來的施工隊伍承擔工程均應簽訂施工合同,施工合同的內容應包括建設地點、工程規模、工程造價、雙方職責分工、工期、獎罰、違約責任、費率及結算方式等項目。合同由企業法人或法人授權的分管領導簽訂后有效。工程預付款或工程費用結算必須依據施工合同及上級有關文件的規定。
4、工程管理人員必須認真吃透轄管工程設計文件的內容,深入工地加強工程管理和施工現場的監督,嚴格把好質量關,控制材料消耗和工程進度。監督施工單位嚴格按施工規范及操作規程進行作業。協助和處理工程中出現的技術、外協及材料辦理工程變更等方面的問題。
5、施工單位必須認真貫徹有關規定,必須按施工圖紙、施工及驗收技術規范標準進行施工。工程如需變動,應征得公司工程部或設計單位的相關人員認可,并辦理相應的變更手續。要確保施工質量。施工單位的質量責任應按《工程建設質量管理辦法》要求執行。施工單位必須加強施工現場管理,單位或單項工程的施工必須有施工負責人,技術負責人及安全負責人,其名單在開工前應報至工程相關管理室備查。施工單位在施工現場必須設有施工明顯標志,安全及路障標示、措施要齊全,做到文明施工,保持施工現場整潔。
6、在施工過程中對隱蔽工程,如土建、地下電纜、管道工程等,每一道工序完成后,應經建設單位檢驗合格后,才能進行下一道工序,發現問題及時解決,不留隱患,隨工驗收應作好詳細記錄,由雙方簽字,記錄應作為竣工驗收資料的一部分,每一單項工程施工完后,由工程部組織交工驗收。工程隨工及驗收工作由各分公司負責。
7、為確保工程施工質量,加強質量監督,必須認真做好隨工檢查,工程隨工人員由各分公司安排工程所在工地人員擔任,隨工人員必須是責任心強,技術業務較全面的的人員承擔,隨工人員必須對工程質量有著高度負責的精神,經常深入工地,進行隨工檢查,對在施工過程中凡不符合質量要求的應令其及時返工。隨工人員同時應負責對隱蔽工程的質量檢查,并辦理簽證手續。隨工人員應是維護部門及分公司的全權代表。任何施工單位必須接受公司所派隨工人員的監督檢查,對于不服從檢查的單位或個人,隨工人員或公司工程部管理人員有權令其停工檢查。工程隨工檢查的內容參照工程施工及驗收規范中相關條款。
8、施工單位在施工過程中必須確保現有或原有設備的安全,對因工程造成損壞設備的事故,應及時報告隨工人員和公司工程部,并負責修補或賠償造成的經濟損失。
9、為便于加強公司工程部與建筑施工單位的聯系,處理工程出現資料、隨工、工程竣工驗收等方面問題,工程部可根據工程任務的輕重,設2~3人的基建小組以便對口聯系加強工程管理。
六、工程竣工驗收管理
工程竣工驗收是基本建設的最后一項程序,是全面考核建設項目經濟效益、檢驗設計、施工質量的重要環節,應堅持"質量第一"的原則,認真做好竣工驗收。
1、辦理竣工驗收應依據公司下達的設計任務書,初步施工圖設計(及其補充文件)及上級頒發的有關文件、各專業的設計規范、施工規范及驗收規范。
2、工程竣工驗收范圍及分工:凡公司新建、擴建、改建等基本建設項目均應組織竣工驗收。較大規模的設備安裝工程竣工驗收應有省、市管理部門參加或主持,一般工程規模項目的工程驗收由工程部組織相關部門及人員負責執行。
3、工程竣工驗收的條件是:土建、設備或線路工程已按設計要求安裝完畢,設備已在規定術檔案、測試和竣工資料齊全完整、維護用工具儀器、儀表及維護備件齊全。引進工程應滿足合同規定條件。
4、管線工程竣工驗收前三天,施工單位應將完整的合格的測試資料、修改過的全套竣工圖和資料(竣工圖和資料按部頒竣工資料編制辦法并符合工程檔案規定裝訂成冊)送交工程管理室審查合格后,三天內由管線工程管理室安排組織驗收。對于借故不參加或拖延時限的,公司工程部與施工單位可直接安排人員進行驗收,質量合格直接交付使用。對于初驗不合格的地方,驗收小組應責令施工單位限期免費返工,直至合格。
5、土建、設備、管線等工程驗收項目及標準,參照部頒的相關規范和設計要求。
6、所有建設工程項目未經竣工驗收不能投產,工程竣工后相關部門不得無故拖延辦理驗收手續。
7、工程竣工資料必須完整齊全,準確美觀,要求做到竣工圖紙與施工現場相一致,安裝工程量與圖紙相一致,材料消耗與工程量及規定損耗量相一致,工程驗收前,施工單位應將所有技術資料(包括竣工圖、測試資料)進行系統的整理,符合工程檔案要求后,要向工程部資
料組進行移交。
工程竣工資料一律加蓋"工程部竣工資料"圖章后方為正式資料
篇3:房地產公司工程開發管理（1）
房地產開發公司工程開發管理
公司為使各項工程順利進行,并提高施工水準,特訂立本規定:
第一章工程部工作考核標準
1、工程設計人員考核重點是:
(1)是否符合任務書要求及有關協議文件,是否達到規定設計深度。
(2)所采用的基礎數據、計算公式是否正確,計算結果有無錯誤。
(3)所選用的材料和設備儀表型號等是否正確落實,價格是否合理。
(4)所采用的標準、規范、標準圖、通用圖是否符合實際要求。(5)技術經濟的論證是否合理,設計概算(預算)是否準確。
(6)圖紙中的尺寸、投影、材料規格、數量等是否正確無遺漏。
(7)圖面質量是否符合要求。
(8)工程設計文內容格式是否符合要求。
(9)對設備、材料和勞動力的單價以及計算結果是否正確。
(10)對圖紙中的尺寸、材料規格、數量等是否正確無遺漏。
2、工程單項負責人的考核內容:
(1)工程設計方案是否正確合理(工程規模是否合理,技術先進可靠,經濟合理,符合設計規范)。
(2)技術措施是否正確,是否經濟合理,切實可行,設計深度是否符合要求。
(3)設備、儀表和主要器材的選型、選用是否合理。
(4)工程]設計計算書,關鍵圖紙等有無差錯。
(5)是否符合規范。
(6)工程設計概算是否準確。
(7)各單項或單位工程之間的銜接、配合是否完整合理。
(8)工程設計文件的內容格式是否符合要求。
3.工程總負責人、負責人、主管的考核內容:
(1)工程總體設計方案是否正確、合理,是否符合計劃任務書要求。
(2)設備選型是否得當,技術上是否可行。
(3)持指標是否符合規范。
(4)各單項工程配合接口是否得當。