1、市場條件判斷

開發商需要在項目初期,首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷:不進行針對項目微觀角度的分析,僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區發展相應商業房地產項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業房地產的形式種類比較多,而且各種商業房地產形式都存在市場成熟性的問題:如果某個地區的社會生產力水平比較低,人們的收入水平不高的話,投資商再有實力,也不可以在該地區投資建設大型商業房地產項目。

2、項目位置選擇

商業房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上,并不是所有的地方都適合做商業房地產的開發,只有某個地方具備了相應的條件后,才可以做。商業房地產鑒于其功能特點,對位置和周邊條件的要求與普通房地產相比有過之而無不及。一個住宅社區,一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內,但商業房地產則不同,所要解決的客流會隨著經營狀態的變化,會發生倍增,也會發生銳減。當一個商業房地產項目的客流發生倍增的時候,項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。針對不同的項目有不同的確定方案,開發商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析,也可以委托專業咨詢機構進行選址。

3、判斷可發展規模

在完成商業房地產項目選址工作后,需要針對特定項目地址進行市場前景及可發展規模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎,周邊商圈覆蓋人口的情況,可能的客戶流量,客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列相關問題。

例:位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米,二期可出租面積達43000平方米,一期1998年投入運營后,生意興隆,但二期2000年開業后,二期長期經營狀況不佳,管理商開始認為是因為商品組合不同的原因,但一、二期商品組合調整后二期依然經營狀況不良。直到最近,二期經營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規模判斷不準確:崇文門地區在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業,這說明開發商對市場可支撐的發展規模的判斷不夠準確。該項工作屬于微觀判斷,很多咨詢機構分析時使用的方法是:以市場調查為基礎,建立相關分析模型,測算出該項目地址可能發生的客戶流量,依據對所在地區人均零售消費額的判斷,可以測算出該項目可能的零售額,再參照所在地區商業設施每平方米平均零售額,即可以得出該項目地可發展商業房地產項目的規模。不同的咨詢機構在進行上述分析時因為基礎數據信息取得的渠道不同,分析結果可能有很大的不同。比如,有些咨詢機構在為商業房地產項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎信息,并在分析過程中采用較多基于其市場經驗的假設,該種分析方法有其優點,但缺點也是很明顯的。某些以市場調查為主業的咨詢機構在做商業房地產項目的市場分析時充分發揮其優勢,依靠其大量調查信息,建立全方位分析模型對項目的市場潛力進行分析判斷,假設較少,結論更具有時效性。個人認為最好是上述兩種咨詢機構的融合。在做完市場咨詢及可承受發展規模的研究后,需要依據項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性,但需要做初步確定,同時在后面的環節中可以作出豐富和調整。

4、項目土地取得及政府許可

完成商業房地產項目市場前景及可發展規模的分析后,將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發使用權。政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業房地產項目,并得到政府相應計劃委員會、規劃局、商業委員會等政府機構的批準等。

項目土地取得有兩大標準:

1)、土地規模標準。商業房地產項目對土地規模的要求:要滿足該項目本身功能的需要,得夠用。

2)、土地價格標準。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優勢。尤其在項目運做初期,土地價格越低,前期資金壓力越小。

5、項目定位細化

徹底的,細致的研究分析項目的目標客戶,市場定位,產品形式,特點,啟動策略,財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素,如果定位出現偏差,則項目沒有成功的可能。反復探討,反復修改定位,定位的準確程度取決于市場。通常第四與第五步同時實施,在取地的過程中修正項目定位,在項目定位過程中取地工作已開始。

6、項目規劃設計

項目的規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中,尤其以方案設計為重中之重:方案設計可以稱之為宏觀設計,將決定商業房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。

初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計,即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。一般開發商都委托外國的設計機構進行方案設計階段的設計,委托國內設計單位進行初步設計及施工圖的設計。該種組合即可以降低設計成本,又可以保證設計質量。但必須要與國外設計機

構明確方案設計的深度,否則方案設計的深度達不到應有的要求,國內設計機構將無法正確完成初步設計及施工圖設計,或者盡管完成,但會有大量潛在問題遺留給開發商。

7、設計方案的市場化

指投資商必須將建筑師的概念設計方案提供給商業房地產市場專家或商業策劃公司,由市場專家或商業策劃公司針對此概念設計提出基于市場角度的修改建議,并且三方之間的溝通交流必須經過幾次循環,才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念,具有市場準確度。這正是很多開發商忽略或不重視但又十分重要的環節。原因在于商業房地產項目必須強調經營,無論是百貨店、超市、專賣店或任何業態都對商業房地產里面的合理布局、客流有效引導有需求,如果商業房地產的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求,那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目,所以任何商業房地產項目的設計必須遵守市場需求。而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學思路有效創造美學空間,而且不同建筑師將展現不同特點及風格的美學空間概念。我們關注建筑師的美學空間概念本身并沒有錯誤,但把一個建筑藝術品轉化為商業產品必須將市場概念、功能概念融合進去,否則該項目將面臨空前的市場壓力。

例:第五大街商業街坊。商業房地產項目經過建筑師和市場專家或咨詢公司的多循環溝通后,該項目的方案設計得以確定。

8、項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合

在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后,需要就以上方案進行調整,即系統整合問題。通過調整整合,判斷項目規模和投資回報的關系是否合理;判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律;判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問題,那么需要回到設計階段進行相關調整,并再循環進行市場調整方案及財務融資方案,驗證確定最終可行方案。

9、項目方案的政府許可

指完成項目方案的系統化整合后,需要向政府計劃部門提交可行性研究報告,向規劃部門提交方案設計,向交通部門提交交通方案,向消防部門提交消防方案,向環保部門提交環境評估報告,向供電部門提交項目用電方案,向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件,并得到上述部門認可批準的過程。項目方案的政府許可過程,常規來講需要至少近半年的時間,需要認真對待。在上述政府許可的各項內容中,可行性批復、規劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分,影響到項目的最終規劃,項目的交通條件保證,項目的方案能否滿足消防規范,以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發生較大的變化都會影響項目的投資回報預測。

在項目可行性審批過程中,需要合理安排與政府的公關活動。

1)交通審批

交通審批指規劃部門協助交通主管部門對該商業房地產項目的交通進行審批。通常需要委托專業交通研究機構進行項目的交通分析和研究,對商業房地產項目建成后對周邊交通系統的影響及項目自身交通的組織進行方案設定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對于其成功運營起決定性作用。交通問題可以成為項目的障礙,也可以成為項目成功的瓶頸。對于商業房地產項目來講,良好的外部交通環境會有效引導客流進入項目地來消費,否則會大大降低到訪客戶的數量;良好的內部交通設置可以避免交通堵塞,促進項目的內部交通循環。

2)消防審批

指消防部門對該商業房地產項目的方案設計根據國家的消防規范進行審查,最終確定該方案是否符合國家消防規范,是否可以予以批準的過程。如果消防部門最終否定了該項目的消防設計,那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工,這將造成極大的浪費。一般來說,項目的設計方案和目前國內落后的消防規范之間存在沖突似乎是必然的事情,畢竟國內的消防規范很保守,而作為當今商業業態最復雜形式的商業房地產項目,不突破中國的消防規范的話,幾乎不可能真正按照其應有的功能建設。面對這種沖突,開發商應探索雙方的平衡點。

3)規劃審批

指項目所在地區規劃管理部門依據開發商上報的項目方案設計,以項目的規劃使用條件為基礎,結合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結果對項目的規劃方案進行批準的過程。規劃審批的結果將是商業房地產項目操作過程中又一個對項目成功起決定作用的環節。規劃審批一旦定案,商業房地產的方案就基本確定,原則上不再修改,而且也最好不要再修改,否則浪費太大。規劃審批的過程對于開發商極為關鍵:如果發生規劃審批方案和上報方案差距較大的情況,對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規劃審批能按照計定目標實現,必須有效與政府各主管部門進行溝通,做好對政府的公共關系工作等。

10、項目招投標

指開發商完成項目設計方案的深化后,在項目規劃得到審批、項目土地使用得到許可后,經過招投標的程序確定項目的施工企業、監理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等,以便做好項目施工準備的過程。

11、項目的財務核算

指開發商在完成項目的設計方案后,建立或委托專門的財務融資機構對該商業房地產項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業化分析。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據。在財務分析核算過程中,財務融資機構需要以項目市場前景及可發展規模的可行性為參考,并大量引用分析結論。對于小型商業房地產項目,該項工作需要,但不需要做的很細。尤其采取銷售模式的商業房地產項目,財務核算的工作很簡化很多。

12、資金需求方案

指財務融資機構結合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制,再結合項目他項資金的需求,最終完成該項目的資金需求方案

13、融資方案

指開發商結合其自有資金狀況、企業自身資源、股權策略等,以項目資金需求方案為參照對象,制定的資金供給計劃。在此強調以投資商的自有資金狀況、企業自身資源和股權策略為參照對象,是因為任何金融工具的基礎都只能是企業自身資源,否則除非非市場因素存在,企業是不可能有效得到金融支持的。有些國內商業房地產投資商不懂得金融投資依附于企業資源的特點,所以在項目運做時低估自身資源的重要性,過高評價自身在項目中的價值,并盲目產生對股權的過高期望,從而導致融資方案不可行。項目的財務核算、資金需求方案及融資方案對于開發商準確判斷項目的可操作性至關重要。以上測算及相關方案的準確度會直接影響投資商決策的準確度。

14、項目融資

除非開發商有足夠的資金做支持,除非項目采取出售的投資模式,投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策,就可以推進項目運做過程中最重要的工作,即項目融資工作。項目融資包括項目開發階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內容。主要形式有股權融資和債權融資。開發商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業房地產項目的融資策略及方案進行決策,可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發商過高估計其在該項目中的股權期望,在融資過程中必然面臨失敗,最終嚴重影響融資工作的進程。完成融資決策后,進行的首要工作是項目商業計劃書的編寫工作。項目商業計劃書是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。在完成項目商業計劃書的編寫工作以后,開始該項目的融資操作工作。

融資操作的形式主要有兩種:

1)、委托專業融資服務機構進行融資;

2)、自己組織融資團隊進行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突,如果協調好的話,會齊頭并進。

第一種融資操作對于初步進入商業房地產投資領域的投資商來講是必不可少的,因為專業商業房地產融資服務機構可以通過其特殊的操作渠道將該商業房地產項目。與國際資本直接、快速兌接。國際上從事商業地產投資的金融機構實際上局限在某個圈子里面,如果對這個金融圈子不了解、對這些機構不熟悉,盲目的沖撞只會耽誤時間,不會取得任何進展。當然委托專業融資服務機構進行項目融資服務時,開發商是需要付出融資成本,即需要向融資服務機構在支付一定融資啟動費用的同時,需要另外支付相當于總融資金額2.5-5%的費用作為融資服務費。上述融資服務費的標準是國際上融資通行的收費標準。有些開發商可能認為上述標準太高,但可以明確的是,只要求1.5%左右融資費用的融資服務機構其專業化能力絕大多數有問題,換言之,這種融資機構是不太可能完成項目的融資。

第二種融資操作對于已經有商業房地產項目操作經驗、融資經驗的投資商來講,是可以采納的。但是投資商自己進行融資操作也必須建立一個融資團隊,這個融資團隊并非簡單一兩個人就可以組成。

15、市場策劃

項目的市場策劃對于項目的成功至關重要,高明的市場策略可以降低項目的成本,并有效打開市場空間,收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面,避免競爭的市場策略是制勝的關鍵之舉。

16、招商

項目招商的方式主要有兩種,即:

1)、委托專業招商咨詢機構進行項目招商;

2)、自己搭建招商團隊進行招商工作。

對于商業房地產項目來講,將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商,也就是主力店。通常招商咨詢機構更了解國際知名零售商的需求,所以委托專業咨詢機構進行項目的前期招商更能有效促進項目的進展。

17、價格策略

對于采取商鋪出售方案的項目來講,開發商需要對商鋪的售價進行預測,并依據市場策略進行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定,其次,市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。

價格策略主要有三種:高開低走,平開平走,低開高走。

18、租金策略

開發商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。預測必須依靠對現狀市場的研究,和對未來市場的預測,不僅考慮自身市場空間,而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招

商意義非常,準確的租金定位將提高項目的招商效率。

19、管理公司的選擇

項目取得成功最重要的因素之一,是商業房地產的物業管理。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進行都有積極影響及作用,其重要性遠遠不只對招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小,國內商業地產管理商比較少,多為國際、香港、東南亞等國家地區的機構。商業房地產管理公司介入的方式主要有1)、管理公司以管理參股;2)、聘請管理公司。其實管理公司應該在項目設計階段就參與進來,這對于項目的招商、融資都有很大的好處。如果項目在項目剛開始運做時就談定了知名管理公司進行未來項目的管理,那么開發商在融資時更容易得到投資伙伴的認同,招商工作容易進行等。

篇2:地產項目開發貸款基本流程

房地產項目開發貸款的基本流程

一、開發貸款定義

房地產開發類貸款是指對房地產開發企業發放的,用于房屋建造、土地開發過程中所需的貸款。

二、借款主體

經房地產開發行業主管部門批準設立,在工商行政管理部門登記注冊并已取得《企業法人營業執照》的房地產開發企業。

三、貸款條件

1.必須經國家房地產業主管部門批準設立,在工商行政管理機關注冊登記,取得企業法人營業執照并通過年檢,取得行業主管部門核發的房地產開發企業資質等級證書的房地產開發企業。

2.具有貸款卡,在銀行開立基本賬戶或一般賬戶。

3.開發項目與其資質等級相符。

4.項目開發手續文件齊全、完整、真實、有效,應取得土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、開(施)工許可證,按規定繳納土地出讓金。

5.項目的實際功能與規劃用途相符,能有效滿足當地住宅市場的需求,有良好的市場租售前景。

6.項目的工程預算、施工計劃符合國家和當地政府的有關規定,工程預算總投資能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要。

7.貸款用途符合國家有關法規和政策。

8.項目資本金應達到項目預算總投資的35%以上,并須在銀行貸款到位之前投入項目建設。

四、貸款所需材料

(一)基本材料

1.法人營業執照(原件及復印件)和建設管理部門核準的資質證明;

2.法人代碼證書(原件及復印件);

3.稅務登記證(原件及復印件);

4.企業貸款卡;

5.財政部門或會計(審計)事務所核準的前三個年度財務報表和審計報告,成立不足三年的企業提交自成立以來的年度審計報告和近期報表;

6.公司章程(原件及復印件);

7.驗資報告(原件及復印件);

8.法定代表人證明、簽字樣本;

9.企業董事會成員和主要負責人、財務負責人名單和簽字樣本;

10.若客戶為有限責任公司、股份有限公司、合資合作企業或承包經營企業,要求提供董事會或發包人同意的決議或文件(原件);

11.貸款由被委托人辦理的需提供企業法定代表人授權委托書(原件);

12.其他所需材料。

(二)貸款項目材料

1.國有土地出讓合同;

2.國有土地使用證;

3.中標通知書;

4.付清土地出讓金憑證;

5.建設用地規劃許可證;

6.建設工程規劃許可證;

7.建筑工程施工許可證;

8.建筑總承包合同;

9.項目總投資測算及建筑資金缺口證明;

10.項目可行性報告;

11.其他相關材料。

(三)擔保材料

按保證、抵押或質押的不同要求提供材料。

貸款利率

貸款利率按中華人民銀行利率浮動有關規定執行。一般上浮15%―30%。

貸款程序

1.借款人申請借款時,應首先填寫《借款申請書》,并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關資料。

2.銀行受理借款人申請后,應按銀行規定程序,指定調查人員調查借款人是否符合貸款條件,對工程項目的可行性和概預算情況進行評估,測定貸款的風險度。提出貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔保方式意見。

3.銀行審查人員對調查人員提供的調查報告、評估報告及所依據的資料、文件進行審查核實,提出審查意見。在調查、審查的基礎上,由銀行審批貸款。

商品房開發貸款的審批權限,按照銀行頒布的有關中長期貸款授權規定執行。

4.貸款人同意貸款的,應當根據《貸款通則》的規定與借款人簽訂《借款合同》,并依據有關法律規定,嚴格審查擔保的合法性、有效性和可靠性,并辦理有關手續。

五、房地產開發貸款操作流程如下:

遞交申請――受理調查――項目評估――核查審批――辦理手續――資料歸檔――貸后管理――收貸撤保

六、房地產開發貸款申請

(一)借款人資格

借款人申請房地產開發貸款,須符合以下基本條件:

1.借款人是經工商行政管理機關(或主管機關)核準登記的企(事)業法人、其他經濟組織。

2.有經工商行政管理部門核準登記并辦理年檢的法人營業執照或有權部門批準設立的證明文件。

3.經營管理制度健全,財務狀況良好。

4.信用良好,具有按期償還貸款本息的能力。

5.有貸款證,并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。

6.有貸款人認可的有效擔保。

7.貸款項目已納入國家或地方建設開發計劃,其立項文件合法、完整、真實、有效。

8.借款人已經取得《建設用地規劃許可證》、《建筑工程規劃許可證》、《國有土地使用權證》、《建設工程開工證》。

9.貸款項目實際用途與項目規劃相符,符合當地市場的需求,有規范的可行性研究報告。

10.貸款項目工程預算報告合理真實。

11.貸款人計劃投入貸款項目的自有資金不低于銀行規定的比例,并能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設。

12.企業信用等級和風險度符合貸款人的要求。

13.貸款人規定的其他條件。

(二)申請貸款資料

開發商應向銀行提交公司和貸款項目的相關資料。

1.單位資料

(1)經年檢并核準登記的法人營業執照復印件、法人代表人或其授權代理人證明書及簽字樣本、借款授權書(股份制企業)、貸款證年檢證明復印件、貸款證(卡)及復印件;

(2)單位章程、成立批文;

(3)經會計師事務所驗審的近三年年報及本期財務報表;

(4)工商管理部門的注冊驗資報告、開戶許可證及有效稅務登記證正副本復印件;

(5)法人代碼證復印件、年檢報告;

(6)房地產企業開發經營資質證書;

(7)借款申請報告;

(8)公司最高權力機構或授權機構同意申請貸款的決議;

(9)若屬第三者提供信用擔保方式的貸款,保證人

亦須提交前5項資料并報貸款擔保承諾書;若屬抵押或質押擔保方式的貸款,須提交抵押物或質物清單、估價報告、所有權或使用權證書及有處置權人同意抵押或質押的承諾證明;

(10)公司主要領導人簡歷及工作人員文化結構等清單。

2.項目資料

(1)項目立項批文、可行性研究報告及項目預算報告;

(2)建設用地規劃許可證;

(3)建筑工程規劃許可證;

(4)土地出讓合同及規劃紅線圖、國有土地使用證;

(5)地價款繳交憑證復印件;

(6)施工許可證;

(7)房地產預算許可證;

(8)合作項目需提供合作開發合同或有權部門批準合作開發的批件。

(三)房地產開發貸款的審查與審批

貸款審查是貸款審查部門根據貸款“三性”原則和貸款投向政策,對貸款調查部門提供的資料進行核實,評價貸款風險,復測貸款風險度,提出貸款決策建議,供貸款決策人參考。

A.貸款審查的主要內容

1.審查調查部門提供的數據、資料是否完整。

2.根據國家產業政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規定。

3.審查貸款項目是否需要評估,有無評估報告,有否超權限評估,評估報告是否已批準,項目情況是否可行。

4.審查貸款用途是否合法合理,貸款金額能否滿足項目的需要,利率是否在規定的上下限范圍內,借款人的還款能力,是否有可告的還款來源。

5.審查貸款期限。房地產開發項目貸款最長期限為3年,建筑業短期貸款最長不超過1年。

6.審查擔保的合法性、合規性、可靠性。

質押貸款:包括存單、國庫券等有價證券質押貸款。

抵押貸款:包括房地產、營運車輛抵押貸款。

俁證貸款:(1)俁證人必須是具有貸借款人清償債務能力的法人、其他組織或者公民,《擔保法》規定國家機關、學校、醫院等公益事業單位、無企業法人授權的分支機構不能作保證人;(2)核實保證人保證意見的真實性、合法性,如股份公司要有董事會決議;(3)審查保證人的保證能力。

7.復算貸款風險度、貸款資產風險度。計算公式為:

貸款項目綜合風險度=貸款方式風險系數×[企業信用等級系數×(1-Y)+項目風險等級系數×Y]

Y=項目投資總額/(企業凈有形資產+項目投資總額)

貸款資產風險度=(正常貸款金額×項目貸款風險度×1.0+逾期貸款金額×項目貸款見儀式×1.3+呆滯貸款金額×項目貸款風險度×1.8+呆賬貸款金額×項目貸款風險度×2.5)/貸款總額

8.審查該筆貸款發放后,企業貸款總余額有無超過該企業貸款最高限額,授信額有無超過單個企業貸款占全行貸款總額最高比例10%。

9.按照授權授信管理辦法,確定該筆貸款的最終審批人。

貸款審查崗認為調查崗提交的評估報告、調查意見不夠詳盡,可以提出補充評估調查的內容,退回調查崗補充評估與調查。

貸款審查意見中的主要內容和結論由審查崗人員填入《房地產開發貸款申請審批表》交審查主管復審。經審查崗主管審查同意后,按授權授信審批權限報有權人簽批。

B.貸款的審批

房地產開發貸款的審批要根據貸款審批權限及項目評估權限辦理。

1.貸款簽批人在授權范圍內簽批貸款,并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。

2.凡是要上報上級行審批的,均要由下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會對貸款項目調查的實審意見,并由行長簽署上報。上級行審查崗審查后按審批權限提交信貸審查委員會或有權簽批人簽批。上級行審查崗的審查內容基本與貸款上報行的審查崗相同。

3.貸款經批準后,由調查部門輸貸款發放手續。審查或審批人不同意貸款的,要說明理由,有關資料退還給貸款調查部門,并由貸款調查部門通知企業。

七、貸款的發放

經符合規定的貸款審批人審核批準后,信貸員通知借款人、擔保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押(質押)合同,并按規定辦妥有關公證(見證)、抵押登記、保險等手續。借款人取得貸款之前,應為項目辦理有效的建筑工程保險。

以房屋作為抵押品的,有償清全部貸款本息之前,應逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災害保險,且投保期至少要長于借款期半年。保險合同中要明確貸款人為保險的第一受益人,保險單正本由貸款行執管。

若屬抵押(質押)擔保方式,借款人應將抵押物(質物)權屬及其有關登記證明文件、保險單等交貸款人收押保管,并由貸款人出具收條給借款人。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關的銷售手續時,須出具借條,待手續辦理完畢即退還貸款人。

若屬住房開發項目貸款,有條件的貸款行應在發放項目貸款前,與借款人就該貸款項目銷售后的一攬子抵押貸款業務簽訂《抵押貸款業務合作協議》。

貸款審查部門對貸款合同、有關協議等全部貸款手續中的各種要素、簽章等全部貸款手續核實無誤后,由信貸員填寫貸款劃撥憑證,經借款人認定,并逐級審批簽發后,交由會計部門,根據茬是度情況及有關約定條款,分期、分批將款項直接轉入借款人在貸款銀行開立的專戶。

篇3:軟件開發流程項目經理必需素質

軟件開發流程的項目經理所必需具備的素質

許多人都以為項目經理總是與“理想與光榮”相伴的,其實作為一個有志于改進中國軟件開發流程的項目經理來說,他們承擔的更多的是“艱辛與痛苦”。

在這里,我通過我擔任項目經理期間所遇到的種種現象,來總結項目經理所必需具備的素質,當這些素質您不具備的話,就需要花費多年的努力來培養他,如果無法培養成功,那么請您轉換崗位,因為項目經理不適合您,您難以在這個方面獲的成功。

一、執著

可以這么說,在中國如果不執著是做不成任何事情的,因為在軟件開發流程中推行各種規范和管理制度的時候,你可能遇到各種各樣的阻力和障礙,如果沒有應付挫折的思想和準備,你是很難推行成功的。要知道這樣一個基本事實,項目管理成敗的關鍵是:如果你不堅持,誰也不會堅持下去的。指望領導的扶持和群眾的自覺是不可能的。只有堅定信念,努力打動別人,才能成功。

堅持到成功為止。只要決定上管理流程了,就不要后悔,唯有堅持,因為你拼命努力而實現了99%,你卻不知,最后當你決定放棄的時候也許就是你要成功之時。要知道你準備放棄的時候可能正是對方也準備放棄之時,唯有堅持,你才能成功。

二、親和力

親和力是指你和團隊相互依賴,相互信任能力的大小。親和力是你領導團隊走向成功的基礎,如果一個團隊的向心力不夠,各自為政,那么失敗就會在身邊陪伴你。要團隊的每個成員都信任你,你必須要做到關心下屬,主動與下屬溝通,為下屬爭取合法權利等。關心下屬就是在日常工作中對下屬的工作狀況,發展方向進行指導,避免其走彎路;在生活中也對其身體狀況進行關心,促進身體和心理健康的恢復。

多找下屬溝通是消除誤會的潤滑劑,同時也是了解下屬內心真實想法唯一捷徑。做項目經理的人,在某些事情上的處理的確會與人不同,也難以令人理解。這個時候只有多與下屬溝通,逐步達成共識,爭取大家的理解和支持。記住,沒有下屬的理解和支持,你永遠無法實現項目管理的規范化。這個環節很重要,我在這個方面曾經用時太少,走了許多彎路。另外就是了解下屬的真實想法,經常了解一下下屬的真實想法有利于我們不斷改進和調整流程,使生產流程更加符合本團隊的實際。切記一點,做領導的一定要多尊重下屬的想法,并且與之溝通,若一味等下屬找自己,那么是一般下屬與之水火不容要攤牌時,才會與你溝通,這樣悔之晚矣。

為下屬爭取合法權利是項目經理的一項重要職責。敢負責任是項目經理基本素質,如果你不經常研究工作數據保障下屬的合法權益時,你就很難讓你的團隊保持高效率。曾經有一次,我們測試工程師的工作業績突然下降了一半,我與之溝通后發現公司不講效率只講工作時間,他有一天特殊沒上班,結果公司扣了一天的工資;但是他其實超額完成了月計劃的120%。了解情況后,我與公司協調,順利補回工資,生產效率就大幅上揚。

三、品德高尚

“一撇一捺是個人,世世代代學做人。”在這個世界上最難做的就是做個品德高尚的人。試想一個思想猥褻的人很難取得成功,即使靠鉆營取得也只是暫時的,他不可能取得長久的成功。只有品德高尚的人才能感染周圍的人,使團隊具有向心力,從成功走向成功。

人有三種,一種是仗勢欺人,一種是持才壓人,最后一種是以德服人。仗勢欺人的人自持地位高而指三道四,自然是不可能團結人,更不可能獲得成功;持才壓人的人自持學識高而盛氣凌人,或咄咄逼人。殊不知“聞到有先后,術業有專攻”,“尺有所長,寸有所短”,難以學到更高的知識,也就難以取得更大的成功。只有以德服人的人以自己的修養和品德感染人,勇于吃虧,樂于助人,以德報怨,只有這樣才能使你對立面德人都不忍心傷害你,團結到一切可以團結到的人,擁有這樣的環境,你怎么可能不成功。

勇于吃虧,首先要放下私心,如果一個人始終圍著自己轉的人是不可能做到的。“人不為己,天誅地滅”是八十年代后出生的人心靈普遍反應;但是要記住人首先是社會中的人,如果脫離了社會,人恐怕已不會成其為人了。因此只有當你拋棄私心,主動為人,別人才會反過來支持你,幫助你。

樂于助人,是人類的一個良好品質,就象一首歌中所唱的“人字的結構就是相互支撐”。管理流程是不可能靠項目經理一個人維持的,必須要大家支持你。但是這卻需要你多幫助別人,別人才會幫助你。不管團隊成員發生什么事情,你要盡你所能去幫助他,這樣團隊才可能繼續前進。

以德報怨,可能是人最難做到的。中國人就強調“人若犯我,我必犯人”,其實在這回中不會有真正的仇敵,大家明爭暗斗的結果如果過20年后再去看的時候,保準一大半的人都會覺得不值得,許多人賭得就是一口氣,將自己成功的希望給湮滅了。當你能用寬容喝善良對待你對立面的人的時候,還有什么東西能阻擋你成功

“得道多助,失道寡助;多助之至,天下順之,失道之至,親戚叛之;以天下之所順,攻親戚之所叛;故君子有不戰,戰必勝矣。”

四、口才

良好的口才是項目經理打動項目成員的必備武器,當你擁有良好的口才將會使你無往不利。當年希特勒就是用他那天才般的口才征服了德國,使他的《我的奮斗》貫徹到每一個德國人的心中,從而成立了第三帝國。

要使自己的項目管理思想貫徹到每一個項目成員心中,就必須要做到以下的演講原則:

1.根據項目成員的共同目標象他們制定演講內容,只有讓他們信服你才有意義;

2.調動聽眾的這種感官,訴之觸覺、視覺、聽覺,用黑板、姿勢來輔助你的內容。

3.不斷的總結效果,改進自己演講宣傳的接受度,如果效果不理想,嘗試換一個方式來表達和描述。

4.讓聽眾學以至用,只有他們積極反饋,才能更深入的聽你的思想。

五、循序漸進

循序漸進,不急于求成是項目經理在項目管理中必需具備的品質,在中國CMM過程改進的熱潮中,真正實現CMM管理的企業屈指可數,而以CMM改進過程實質性為企業帶來質量提升和效益改進的公司更是寥落晨星。

為什么會出現這種情況難道CMM真的不適應中國過情嗎不是,絕對不是。是這些企業的項目經理太心急,連CMM2還不知道怎么回事就直奔CMM3,他們忽視了事務發展的客觀規律,凡事必須循序漸進。如果有一個企業在2年內通過了CMM4,我有十足的信心說,那是花錢買征;如果樂觀一點,一個中小企業從CMM1走到CMM2大約要2年時間,大型企業只會更長,不會更短,因為他們需要在培訓和溝通上付出更大的代價。

就以我所在公司來說,技術部原來只有10任,后來培訓CVS版本管理到精通花費了1年,然后才上CVSTrac變更和過程管理,花費了3個多月,然后再實施Finabuild管理花費了3個月,最后改進CVSTrac成CVSProduce管理開發過程并統計花費了半年,其間成立了QA管理部門,并增加了項目專職管理人員,部門人數已經增加到16人,

還在不斷擴充中。我們的感覺管理越科學化、流程化,所需的分工就越細,人員也就越多。同事培訓和做通這些人的思想工作的成本就越大。開發管理軟件的成本也會隨之上升。當所有人都能接受流程管理并持續改進時,大約2年光陰也就過去了。

“循序漸進,循序漸進,再循序漸進。”這句巴斯德德經典名言同樣適用于我們項目管理領域,他將逐步把我們帶向成功。

六、持久求學

“書到用時方恨少,學至成時始知卑。”學無止境,我在生產實踐中發現,整個項目管理過程改進就是“學習-培訓-實施-發現問題-再學習”的循環過程,項目經理如果不學習將不能解決現實工作中出現的新問題,更不可能站在一個戰略的角度來解決問題。

事實上,求學也不能沒有目標,否則學到的知識太龐雜,而不能融會貫通,這樣的知識對實際工作指導甚少,真正的知識是一個目標體系,嚴格按照流程來一步步的掌握我們所需要的知識。

最后,我總結一下中國項目經理所必需掌握的知識:

1.專業知識:數據結構、關系數據庫、操作系統、軟件工程、編譯原理。(外國的項目經理可能不需要掌握)

2.管理知識:項目計劃、項目配置管理、成本核算、風險預估、績效考核。這是項目經理必須掌握的內容。

3.網絡知識:服務器的架構、各種服務的配置。因為管理的大廈是基于軟件的管理,沒有一個服務管理的網絡配合是不可以想象的。

4.“越過高峰,另一峰卻又現”,這是中國項目經理在持續求學中會不停的挑戰自我,向更高的山峰邁進。

七、敢負責任

一個人因為有責任才有生存的意義。一個人隨著年齡的增長,責任感也會愈來愈重。成年時,法律也會賦予一些年少時沒有的責任。同時地位逐漸提高,責任也會相對加重。

一個人惟有負責,才能產生做人的價值。所負責任愈大,價值就愈高。換句話說,有責任,生命才有意義。如果沒有感受到自己該負的責任,即使年齡超過20歲,也不算是一個成年人。

因此,經理就是要負責任,如果不負責任就可以不要經理了!項目經理關系到一個項目的成敗;對于公司他必須要承擔及時匯報項目進度、成本核算和質量系數的責任,同時也必須保證項目組成員績效考核,政策落實,預留人才儲備等責任,是整個項目中責任最大的人,如果沒有良好的心理素質和應對能力是無法擔負責任的。

實際工作中項目經理主要要負責項目組的人員安排調度、工作分配、工作審核、工作跟蹤、項目計劃、項目匯報總結、成本核算、利潤分配等職責。

八、以身作則

項目管理的一個重要工作就是定義各種規范和制定,但是這些規范和制度的執行除了靠項目經理的執著推行,口才宣傳,力主培訓、懲戒得當之外,關鍵還是在于項目經理的以身作則。如果項目經理自己都違反自己定義的條款的話,那么就別指望團隊會自覺遵守這些規定。

作為一個管理者以身作則是最基本的素質,千萬不要為自己違反規范和制度找各種借口,例如我我是公司只屬考核,我因為某某更重要的事情而不得不違反。“只許周宮放火,不許百姓點燈”的話,是無法將規范和制度推入人心的。項目經理如果違反了規范,只有當眾加重處罰,別無他法。

說個真實的事例。我從事項目經理工作之前經常遲到,結果不久全技術部人隔三岔五的遲到。我當項目經理后執行晨會制度,早上到公司頭半個小時總結一下昨天工作,探討一下今天的工作,但是因為習慣,有人總是遲到。而我開始從不遲到,有一點為了趕時間我長跑去買早餐以在晨會規定時間之前到公司,被許多團隊成員看見。以后就再沒人遲到,直至項目結束。

因此,鑒于規范制度的權威性主要還是靠項目經理自己,只有堅持以身作則,才能將自己優秀的管理思想貫穿下去,取得開發過程改進的成功。

九、要有威信

一個項目經理說話有沒有人聽,必須要靠威信,這種威信是靠自身的素質,而不是狐假虎威。靠高層領導的支持來強迫團隊執行項目制度過程的話,是注定會失敗的。因為團隊成員不信任你,表面服從,實際消極怠工,就足以讓流程實質癱瘓。

做事要有信用,說一不二,不能因為朋友關心就講情面。公是公,私是私。平時可以稀稀拉拉,關鍵問題決不手軟,不因為朋友關系妥協,這樣才能樹立威信,便于工作。

威信除了必要的威信之外,最主要的還是信用,項目經理在做事沒有絕對把握的時候千萬不要承諾,一旦承諾就無論如何一定要實現。否則,當實現不成功而丟失信用之后,再想讓團隊相信你,信任你就是非常困難的事情了。

十、善于總結

項目經理要善于總結,只有不斷的總結才能不停的完善自己,成功的事情總結經驗,失敗的事情要總結教訓,總結的過程就是不斷改進的過程,這也是CMM規范所必需的素質。

總結的過程要多吸取別人的意見,不要武斷自己的結論。博人所長,綜合起來才算趨于完美。這個原因有二:其一,項目經理不是孤立的一個人,而是必須融于團隊之中,一個流程合不合理,不是由項目經理說了算,而是要由團隊的成員說了算,注意傾聽團隊成員的真實感受,不斷改進流程才能成功。中國的許多CMM改進失敗,并不是項目經理知識能力不夠,而是他們沒有一起與團隊總結,經多年經驗,我們發現大多數規范,必須要有一套合理的軟件支持才能成功,否則無論你的理想多先進,想靠程序員工作來提高過程質量的改進是不現實的。其二,“聞道有先后,術業有專攻”,項目經理不可能是全才,什么都懂。因此要和哪些與專攻方向不同的人一起總結。比如項目經理可能精通軟件開發流程的改進,但是卻不知道測試流程、網絡管理流程、品質保證流程的改進,而這些流程又直接作用于軟件開發流程。這個時候必須與測試人員、網管人員、質量保證人員共同探討,找出一條切實可行的改進方案。

項目經理除了必須具備以上素質外,還必須要有珍惜時間、要有勇氣、善于傾聽等基本素質,我就不一一描述了,只有寄希望于大家在做項目經理的時候不斷的培養完善自己,讓軟件開發流程不斷獲得改進。