地產開發項目崗位職責

職責描述:

1.熟悉并掌握項目建設各階段需申辦的手續與批文,協助制定報批報建計劃;

2.負責項目前期至竣工報批所有文件材料的收集,準備和報批工作;

3.跟蹤報批的進展情況,保證項目開發順利推進;

4.建立和維護與各政府主管部門的良好關系,促成項目的盡快審批;

任職要求:

熟悉房地產項目開發手續及工作流程,獨立負責過房地產項目的報批報建工作,熟悉國家相關法律法規及政府職能部門工作程序,擁有良好、廣泛的社會關系和整合能力,其他事宜面試詳聊。

地產開發項目崗位

篇2:房地產開發項目投資計劃管理

房地產開發項目的投資計劃管理

一、投資計劃管理是實現投資目標利潤的基本保證

作為管理的一項基本職能,計劃是實現目標的基本保證。房地產開發項目投資所具有的投資額大、建設周期長、影響因素多、投資風險和收益大等特點,決定了房地產開發投資行為的復雜性,使計劃管理工作顯得尤為重要。在房地產項目投資中必須強化計劃管理工作,確立計劃的龍頭作用,將計劃工作貫穿項目投資建設和售后服務的始終。

投資項目是計劃管理的對象。確立投資項目是實現投資計劃管理的前提條件。如果投資失誤,再好的計劃都只是無本之源。所以,企業應當遵循市場規律,準確地確立投資項目。在項目投資機會研究中要重點考慮產品的市場供求狀況、產品的定位及其市場競爭力、項目的投資成本預測、企業投資的能力等;其次,應當編制完整的項目投資可行性報告,作詳細的風險分析以研究項目承受風險的能力和項目的操作空間。在此基礎上確立項目,即投資目標。

二、制訂項目開發經營計劃是實施投資計劃管理的重要措施

投資項目一經確立,投資計劃管理工作即進入實施階段,應通過編制項目開發經營計劃書,將土地購置、規劃設計、工程建設、房屋銷售、物業管理等過程納入計劃管理范疇,明確各階段工作的目標、投資數額和工作進度安排。項目開發經營計劃主要包括項目投資的計劃成本、項目建設的進度安排、項目投資的資金平?計劃三大內容。

編制項目開發經營實施計劃,首先要充分體現項目投資可行性研究報告中的策劃思想、市場定位和投資目標,確保前期工作的延續性;其次要充分考慮投資決策的時效性,尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時間才付諸實施的項目,要注意重新研究市場,貼近市場,適應市場變化,使計劃更具操作性。

1、編制項目投資的計劃成本。

在市場經濟條件下,要確保投資獲利,產品的市場定位非常重要。唯有正確的定位,才能實現有效銷售和目標效益。產品的市場定位來源于翔實的市場調查分析和銷售的反饋信息,要避免投資認識上的誤區,即片面地認為使用最好的材料設備中建設最大型的配套項目就能獲得最好的收益。應當把市場需求、城市發展的取向、地塊區位、配套設施、消費層次、消費特點、市場售價等因素緊密結合起來,以確定產品定位及成本控制線。產品質量和生產成本、項目區位是影響房屋產品競爭力的重要因素。市場定位準確了,產品就有顧客,有市場的優勢。

編制計劃成本的目的在于控制各分項工程的成本和客觀反映企業的經營效果。由于房地產項目建設包含的專業分工較細,牽涉的業務部門較多,各部門在建設過程中往往容易從本位主義出發,造成投資成本膨脹,進而影響投資效益。壁如,銷售部門希望通過完善的配套和強勢的廣告宣傳促進銷售,設計部門希望通過采用新材料以增強樓宇觀感效果,監理部門則希望盡量少用新材料和新工藝以避免出現質量問題等。此外,大型項目和綜合開發小區由于建設周期長,常常需要分期投入使用,加上房屋預售政策的影響,不可避免地存在預提費用和待攤費用,使開發成本不能即期反映,利潤也只是預結利潤。在這種情況下,計劃成本的編制能夠準確及時和均?地反映房地產企業的經營成果。

編制計劃成本要以項目投資可行性研究報告的測算數據作為參考,并與財務成本核算的口徑吻合,數據來源可以是經驗數據、定額數據和政府有關稅費的計繳規定,但在確定具體成本劃分時應比可行性報告更詳細,要將地價(土地出讓金)、征???拆遷費用、前期費用、配套設施費用、土建工程費、經營管理費用(含利息)、不可預見費、稅金等幾大類納入測算范圍,這樣才能保證計劃的科學性和嚴密性。

計劃成本一經審定實施,則要維護其執行的嚴肅性,保證成本控制工作的落實。具體的做法是:由計劃部門編制計劃成本并下達到各業務部門,用以指導、規范各執行部門的用款計劃和財務部門的撥款計劃。計劃成本規定了各執行部門的資金使用額度,執行部門必須嚴格按照計劃將成本控制在指標限定內,凡屬計劃外的超標用款,須另行報批,由計劃部門在計劃成本許可范圍內進行調整。

2、編制項目建設進度計劃。

編制進度計劃的目的主要是指導項目建設工作的開展,提高工作效率,同時實現對資金的動態平衡。房地產項目由于投資額大、建設周期長,資金使用的成本控制十分重要,尤其是通過拍賣轉讓取得的地塊,土地成本比重大,必須通過編制進度計劃保證建設進度,加快資金周轉,提高資金的使用率。此外,編制進度計劃對銷售工作影響重大。企業開展銷售工作,特別是商品房預售工作,需要通過編制進度計劃,掌握、控制房屋交付使用期限,在銷售合同中明確交樓期,以便銷售部門組織銷售。同時,形象進度有助于堅定顧客信心和購買欲望,促進銷售。

3、編制項目投資的資金平?計劃。

資金平?計劃由資金使用計劃和資金來源計劃構成。資金使用計劃可直接通過計劃成本和進度計劃來編制。資金來源主要是房屋預售收入、銀行貸款、企業借款或企業自有資金等。由于商品房允許預售,一些企業在項目開發落實時便投入建設,根本不結合企業的實際情況,不考慮資金來源和資金平衡問題,超出企業自身的經營能力,致使大量樓盤爛尾,企業抵御風險的能力減弱,效益低下。隨著市場??費和房地產發展的日漸成熟,影響產品生命力的重要因素已不是產品的生產問題,而是產品的質量問題,它直接決定著產品的市場競爭力。作為一種資金密集型的特殊商品,住宅產品的銷售尤顯重要,資金的回籠是每個房地產投資項目的重點,也是影響資金平?的關鍵因素。因此,合理控制土地資產、房屋資產和流動資金的比例是每個房地產開發企業必須重視的問題,而這些問題有待通過資金平?計劃去實現。

三、計劃的控制和調整是實現投資計劃管理目標的必要手段

1、計劃的控制作用。

計劃編制完畢,只有在實施階段加強控制,才能保證計劃的可行性和權威性,使計劃收到預期目標。計劃的控制過程就是對計劃的監督、檢查過程,主要通過投入產出報表即資金的流量來反映。房地產項目的投入產出報表(統計報表)可按季編制,用以反映每個項目的運作狀況,指導工作的進行。在編制過程中,管理費用、經營費用和財務費用的攤銷辦法可按會計核算方法執行。

2、計劃的調整作用。

計劃在實施過程中,需要根據項目環境的變化,定期進行調整,使之與實際不斷協調發展,始終保持正確的方向來指導工作。一般項目投資計劃每年調整一次,項目投資成本每年調整一次(報上級審批)。計劃調整的過程,就是實現計劃成本與最終的實際成本的漸近過程。

四、項目經營效果評價是檢測投資計劃管理效果的重要方法

房地產開發項目的經營效果分析工作,是計劃管理工作的重要組成部分,也是總結、反饋和提高投資計劃管理水平的重要方法。通過項目分析,可提取項目成本構成的經驗數據,用以指導和

編制同類項目的計劃成本;通過項目分析,可以比照項目投資可行性研究報告的差異,提高有關項目策劃人員的水平;通過項目分析,可以吸取成功和失敗的經驗,加深對市場和競爭對手的了解。

隨著土地使用制度改革的不斷深入和土地拍賣方式的推行,房地產行業的投資回報逐步趨于合理,增強全局觀念,保證每個項目投資成功率的做法將是房地產企業的致勝法寶,追求自有資金利潤率的不斷提高仍將是每個企業管理者的奮斗目標,投資計劃管理作為科學管理的重要內容,在企業發展中將發揮日益重要的作用。

篇3:地產開發建設項目監理規劃編制規定

地產集團開發建設項目監理規劃編制規定

監理規劃是在項目總監理工程師的主持下編制、經公司總工程師批準,用來指導項目監理部全面開展監理工作的指導性文件。

一、監理規劃的編制依據:

1、建設工程的相關法律、法規及項目審批文件;

2、與建設工程項目有關的標準、設計文件、技術資料;

3、監理大綱、委托監理合同文件以及與建設工程項目相關的合同文件;

4、公司《質量手冊》、監理工作文件等;

5、項目監理實施策劃內容。

二、監理規劃的編制內容:

1、工程項目概況:

說明工程項目名稱、組成及建筑規模、預計工程投資總額、計劃工期,工程質量目標,勘察、設計、施工單位名稱、項目負責人,工程項目特點等。

2、監理工作范圍:

說明委托監理合同中所確定的監理工作范圍。

3、監理工作內容:

說明委托監理合同中所確定的監理工作內容。

4、監理工作目標:

根據委托監理合同的規定和建設單位的要求所確定的監理工作三大控制目標(“質量、進度、造價”),以及根據公司總的質量目標所分解的本項目監理部質量目標。

5、監理工作依據:

說明監理工作所依據的國家法律、法規和行業、地方規定,國家、行業和地方的技術標準、規范、規程,合同文件,勘察、設計文件,施工、監理文件等。

6、項目監理部的組織形式:

說明項目監理部的組織結構形式及組織結構圖。

7、項目監理部的人員配備計劃:

說明項目監理部的人員組成。

8、項目監理部的人員崗位職責:

說明項目監理部各級人員的崗位職責。

9、監理工作程序:

用流程圖的形式說明監理工作程序。

10、監理工作方法及措施:

說明監理工作所采用的方法及控制措施。

11、監理工作制度:

說明監理工作的各項制度。

12、監理設施:

說明本項目監理部所配備的監理設施。

13、監理記錄目錄:

說明監理工作所應填寫的監理記錄表格名稱。

三、監理規劃的編制、審批和發放和修改

1、項目監理實施策劃完成后由項目總監理工程師主持、專業監理工程師參加編制監理規劃,經技術部負責人審核、公司總工程師批準后,作為指導工程項目監理工作的實施方案;經審批后的《監理規劃》屬受控文件,由項目監理部資料員按照《文件控制程序》的要求進行發放和管理,并應在召開第一次監理工作會議(工地會議)前報送顧客。監理規劃是否要經過顧客的認可,根據委托監理合同或雙方協商所確定的要求執行。

2、在項目監理工作實施過程中,工程項目的實施可能會發生較大的變化,如設計方案重大修改、承包方式發生變化、顧客的出資方式發生變化、工期和質量要求發生重大變化,或者當原監理規劃所確定的方法、措施、程序和制度不能有效地發揮控制作用時,項目總監理工程師應及時召集專業監理工程師對原《監理規劃》進行修訂,按原報審程序經過批準后方可執行,并報顧客。

四、監理規劃編制注意事項

1、監理規劃是在項目監理部充分分析和研究工程項目的目標、技術、管理、環境以及參與工程建設各方等方面的情況后制定的指導工程項目監理工作的實施方案,因此監理規劃應有明確具體的、符合項目要求的監理工作內容、工作方法、監理措施、工作程序和工作制度。

2、監理規劃應針對項目的實際情況進行編制,所以應在收到工程項目的設計文件之后開始編制。

3、監理規劃是針對具體工程項目編寫的,由于工程項目具有動態性,所以要求監理規劃隨著工程項目的進展不斷進行補充、修改和完善。